Nouveau modèle de bail d'habitation : ce que les professionnels doivent mettre à jour

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, modifie les deux contrats types de location de logement à usage de résidence principale : le modèle de la location nue et celui de la location meublée, colocation à bail unique comprise. Ses nouvelles rubriques s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Trois changements comptent pour qui rédige les baux : la clause résolutoire est désormais rédigée dans le modèle, le numéro de téléphone portable des parties peut y figurer, et la servitude de résidence principale y a sa mention.

Les trois rubriques qui changent dans le modèle

Pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, l'article 3 de cette loi impose un contrat écrit qui « respecte un contrat type défini par décret ». Ces modèles encadrent le bail d'habitation en résidence principale et figurent en annexe du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : l'annexe 1 pour la location nue, l'annexe 2 pour la location meublée. L'article 1er du décret du 6 juillet 2026 modifie les deux annexes de la même manière.

Le décret met aussi à jour une référence du champ des deux modèles : les logements exclus sont ceux qui font l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation, et non plus de l'article L. 351-2. Le reste du modèle ne change pas. Des trois rubriques, c'est la clause résolutoire qui touche la gestion des impayés.

La clause résolutoire entre dans le modèle, l'obligation date de 2023

Jusqu'au 30 septembre 2026, le contrat type présentait la clause résolutoire comme une rubrique facultative, « VIII. Le cas échéant, Clause résolutoire », avec entre crochets les motifs que les parties pouvaient retenir : défaut de paiement du loyer ou des charges, non-versement du dépôt de garantie, défaut d'assurance des risques locatifs, troubles de voisinage constatés par une décision de justice.

La loi avait pourtant changé avant le modèle. Depuis le 29 juillet 2023, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, exige une clause résolutoire dans le bail : « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. » La même loi a ramené de deux mois à six semaines le délai au terme duquel la clause produit effet. Selon le site Service Public, cette obligation s'applique déjà aux baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023.

Le nouveau modèle met donc le contrat type en accord avec la loi. Sa rubrique VIII n'est plus précédée de « le cas échéant » et se lit ainsi :

« Le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. La clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après la date d'un commandement de payer demeuré infructueux. »

Les autres motifs restent facultatifs, dans une seconde partie précédée de « le cas échéant » : le défaut d'assurance des risques locatifs, avec un effet un mois après un commandement resté infructueux ; les troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ; et, nouveau motif, le non-respect de l'obligation d'occuper le logement exclusivement à titre de résidence principale, lorsque le logement y est soumis.

Pour un gestionnaire, la mise à jour ne s'arrête pas au bail. Le même article 24 impose que le commandement de payer au locataire mentionne, à peine de nullité, le délai de six semaines dont le locataire dispose pour payer sa dette (article 24, I, 1°).

Le numéro de portable des parties, une mention facultative en vigueur dès le 1er octobre

Deuxième changement, plus discret : la désignation des parties accueille le numéro de téléphone portable du bailleur et celui du locataire, ou des colocataires. Le modèle le marque « (facultatif) », comme l'adresse électronique. Selon la notice du décret, cette mention vise notamment à joindre plus rapidement le locataire en vue de prévenir les expulsions locatives.

Cette rubrique entre en vigueur le 1er octobre 2026, avec le reste de l'article 1er du décret. Une autre date circule, le 1er janvier 2027 : c'est celle de l'article 2, qui porte sur un autre sujet. Il modifie des articles du code de la construction et de l'habitation relatifs aux aides personnelles au logement en cas d'impayé, notamment pour Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon, et corrige des erreurs matérielles du décret n° 2026-84 du 12 février 2026. Il ne touche pas au contrat de location.

La servitude de résidence principale, à mentionner quand le logement y est soumis

Le troisième changement ne concerne que certains logements. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale a introduit une servitude de résidence principale, à l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme : le règlement du plan local d'urbanisme peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs où toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale. Depuis le 18 juin 2025, il peut aussi y soumettre certains logements issus de la transformation de bâtiments à destination autre que l'habitation.

Ce même article impose, à peine de nullité, que tout contrat de location portant sur un logement soumis à cette obligation en porte la mention expresse. Le contrat type en tire une rubrique, ajoutée à la destination des locaux et précédée de « le cas échéant » :

« Servitude de résidence principale : le logement objet du présent contrat est soumis à l'obligation prévue à l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme ; il est à usage exclusif de résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionnée. »

Le bail peut en outre prévoir sa résiliation de plein droit si le locataire n'occupe pas le logement exclusivement à titre de résidence principale. Cette clause ne joue qu'à l'expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire, qui ne peut excéder un an et peut être prorogé d'un an au plus (article L. 481-4 du code de l'urbanisme). Avant de rédiger le bail d'un logement construit ou transformé dans un tel secteur, la vérification se fait sur le règlement du plan local d'urbanisme de la commune.

Quels baux suivent le nouveau modèle

Reste à savoir à quels baux ces trois changements s'appliquent. L'article 3 du décret est explicite : l'article 1er « s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter » du 1er octobre 2026. Pour un portefeuille en gestion, cela donne trois cas :

• Un bail signé à partir du 1er octobre 2026 suit le nouveau modèle, en location nue comme en location meublée, colocation à bail unique comprise.
• Un bail renouvelé à partir de cette date le suit aussi. Le décret parle de contrats « conclus ou renouvelés » ; il ne mentionne pas la reconduction tacite.
• Un bail signé avant le 1er octobre 2026 n'est pas visé par le décret, qui ne prévoit aucune reprise des contrats en cours. La clause résolutoire, elle, était exigée par la loi dans tout bail conclu ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023.

Le champ des modèles, lui, ne change pas : ils valent pour la location nue ou meublée qui constitue la résidence principale du locataire. En sont notamment exclues les colocations formalisées par plusieurs contrats entre les colocataires et le bailleur, ainsi que certains logements conventionnés ou appartenant à un organisme HLM, dont la liste diffère entre location nue et location meublée. Selon le site Service Public, le modèle meublé ne s'applique ni au bail mobilité ni aux locations saisonnières.

Ce que ça change pour un professionnel de la gestion locative

Sur le fond, le décret reprend dans le modèle des règles posées par la loi en 2023 et en 2024, et ajoute une mention facultative. Pour une agence ou un administrateur de biens, il se traduit pourtant en cinq points de contrôle.

• Les trames de bail se mettent à jour. Location nue, location meublée, colocation à bail unique : chaque modèle utilisé, y compris celui que produit un logiciel de rédaction, reprend la nouvelle rubrique VIII, la ligne de téléphone et la mention de servitude.
• La clause résolutoire ne se choisit plus. Elle figure dans le modèle, avec le délai de six semaines. Une trame qui affiche encore deux mois reprend le délai d'avant le 29 juillet 2023.
• Le commandement de payer suit le même délai. Pour un bail conclu sur le nouveau modèle, il mentionne les six semaines à peine de nullité et, lorsque le bail est garanti par un cautionnement, il est signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire.
• Le téléphone se propose, il ne s'impose pas. La ligne est facultative pour le bailleur comme pour le locataire.
• La servitude se vérifie avant la mise en location. Pour un logement construit ou transformé dans un secteur délimité par le plan local d'urbanisme, la mention est due à peine de nullité.

Le décret ne demande pas de reprendre les baux en cours : ses rubriques s'appliquent à la prochaine signature et au prochain renouvellement. Tenir ces modèles à jour fait partie de la charge réglementaire d'une activité de gestion. Vous pouvez proposer la gestion locative à vos clients sans porter la charge réglementaire ni le travail administratif : la gestion locative est notre seul métier depuis 2018, avec ou sans carte G. Voir comment fonctionne la gestion locative externalisée.

Questions fréquentes

Les baux signés avant le 1er octobre 2026 doivent-ils être refaits ?

Le décret du 6 juillet 2026 ne vise que les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 : il ne prévoit aucune reprise d'un bail signé avant cette date. Un bail renouvelé à partir du 1er octobre 2026 suit le nouveau modèle.

Le numéro de téléphone est-il obligatoire dans le bail ?

Non. Le contrat type le présente comme une mention facultative, pour le bailleur comme pour le locataire. La rubrique s'applique depuis le 1er octobre 2026 ; la date du 1er janvier 2027 concerne l'article 2 du décret, consacré aux aides personnelles au logement.

La clause résolutoire était-elle déjà obligatoire avant le nouveau modèle ?

Oui. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose que tout contrat de bail d'habitation la contienne, pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie, avec un effet six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Selon le site Service Public, cette obligation vaut pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023. Le nouveau modèle l'intègre dans sa rédaction.

Quand faut-il mentionner la servitude de résidence principale ?

Lorsque le logement est soumis à l'obligation de l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, c'est-à-dire situé dans un secteur que le règlement du plan local d'urbanisme réserve à la résidence principale. Cet article impose la mention expresse dans le contrat de location, à peine de nullité.

Le nouveau modèle s'applique-t-il au bail mobilité ?

Non. Selon le site Service Public et l'ANIL, le contrat type de location meublée ne s'applique pas au bail mobilité.

Sources

Textes relus le 1er octobre 2026.

• Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale et le livre VIII du code de la construction et de l'habitation, Journal officiel n° 0157 du 7 juillet 2026.
• Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, annexes 1 et 2 dans leur version en vigueur au 1er octobre 2026.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, articles 3, 4 et 24 (article 24 dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023).
• Code de l'urbanisme, articles L. 151-14-1 et L. 481-4.
• De nouveaux modèles de bail entrent en vigueur à partir du 1er octobre 2026, Service Public (Direction de l'information légale et administrative), 23 septembre 2026.
• ANIL, analyse juridique n° 2015-11 : contrats types de location de logement à usage de résidence principale, à jour au 7 juillet 2026.