Louer en colocation : bail unique ou un bail par colocataire

La colocation est la location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale, formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ; la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat n'en est pas une (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989). L'article 8-1 s'applique au logement loué vide comme au logement meublé loué comme résidence principale, dans le champ que fixent les articles 2 et 25-3, et ses paragraphes I à IV au bail mobilité (article 25-12). L'article 40 l'écarte en outre pour trois catégories de logements : ceux qui appartiennent aux organismes d'habitations à loyer modéré et ne font pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation, ceux dont le loyer est fixé en application du chapitre III de la loi du 1er septembre 1948, et ceux qui sont régis par une convention conclue en application de ce même article L. 831-1. La forme choisie, un bail unique signé par tous ou un bail par colocataire, commande le reste : le contrat type, la surface exigée, la solidarité, le dépôt de garantie et la manière de traiter chaque départ.

Pour le gestionnaire qui met le logement en location au nom du bailleur, ce choix se fait à la rédaction du bail. Il décide de qui doit le loyer quand un colocataire part, de qui signe les états des lieux et du moment où le dépôt de garantie est rendu.

Bail unique ou un bail par colocataire : ce qui change

Les deux formes relèvent de la même définition, mais elles ne se gèrent pas de la même façon. Le tableau ci-dessous reprend, point par point, ce que la loi, Service Public et l'ANIL indiquent pour chacune.

Le bail unique rassemble donc les colocataires dans un même contrat, avec une question à trancher dès la signature : celle de la solidarité.

Le bail unique : le contrat type et la clause de solidarité

Le contrat de bail d'une colocation respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'État (article 8-1, III). C'est le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : ses deux modèles, celui du logement vide et celui du logement meublé, ont été modifiés par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, dont la nouvelle version s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 (article 3), comme l'explique notre article sur le nouveau contrat type de bail. Chacun des deux modèles exclut de son champ, parmi les locations que le décret énumère, les colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats avec le bailleur, et Service Public l'écrit aussi : le contrat type prévu pour un logement vide ou meublé ne s'applique pas en cas de colocation à plusieurs contrats. Selon Service Public, le modèle applicable aux locations meublées ne s'applique pas non plus aux baux mobilité.

Le modèle comporte, « le cas échéant », une rubrique « Clause de solidarité » : une clause prévoyant la solidarité des locataires et l'indivisibilité de leurs obligations en cas de pluralité de locataires. Avec cette clause, chaque colocataire et sa caution sont redevables, selon Service Public, de la totalité des sommes dues au propriétaire ou à l'agence immobilière, loyer et charges locatives : chacun s'engage à payer la part des autres si ceux-ci ne la paient pas. Sans elle, chaque colocataire et sa caution ne sont redevables que de la part du loyer et des charges qu'ils doivent.

Le bail mobilité fait exception : toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions y est réputée non écrite (article 25-13, II). Ailleurs, en bail unique, la clause reste possible : elle joue dès qu'un colocataire ne paie pas sa part, et, pour le colocataire qui donne régulièrement congé et pour sa caution, l'article 8-1, VI, en borne la durée, hors les logements que l'article 40 de la loi exclut.

Après un départ : jusqu'où le colocataire sortant reste tenu

Le colocataire qui veut quitter la colocation donne son congé au propriétaire ou à l'agence immobilière, en respectant des conditions de forme et de délai, et la colocation se poursuit avec les colocataires restés dans le logement (Service Public). En location meublée, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois (article 25-8) ; en location vide, les délais sont détaillés dans notre guide sur le préavis du locataire qui part.

Avec une clause de solidarité, et hors les logements que l'article 40 de la loi exclut, la loi borne l'engagement du sortant : « La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. » Et « à défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé » (article 8-1, VI). Sans clause de solidarité, le colocataire partant et sa caution doivent payer sa part du loyer et des charges locatives jusqu'à la fin de son préavis, délai qui peut être réduit si un nouveau colocataire s'inscrit au bail avant cette date (Service Public).

La caution suit la même logique. Hors bail mobilité, où l'article 25-12 ne rend pas ce VI applicable, et hors les logements que l'article 40 de la loi exclut, l'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution (article 8-1, VI). En bail unique, Service Public décrit deux options : chaque colocataire a sa caution, et l'acte indique le colocataire qu'elle garantit ; ou une caution s'engage pour l'ensemble des colocataires, et l'acte indique le colocataire dont le départ mettra fin à son engagement. Les autres mentions de l'acte sont détaillées dans notre article sur l'acte de cautionnement du bail d'habitation. Une limite vaut aussi en colocation : le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti (article 22-1) ; le même article limite aussi les cas où un bailleur personne morale, autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, peut demander un cautionnement.

Un bail par colocataire : une division du logement

Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, et hors les logements que l'article 40 de la loi exclut, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 126-17, L. 126-18 et L. 126-21 du code de la construction et de l'habitation. Par dérogation aux articles L. 126-17 et L. 126-21, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes ; pour l'application de l'article 6 de la loi, qui porte notamment sur le logement décent, il est tenu compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement (article 8-1, II). Chaque contrat respecte le titre Ier de la loi ou, s'il concerne un logement loué meublé, son titre Ier bis.

Le loyer se répartit entre les baux, mais leur somme se juge au niveau du logement. Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9, et les articles 17-1 et 17-2 sont applicables (article 8-1, II). Service Public l'écrit aussi pour les plafonds de loyer : lorsque le loyer du logement en entier ne doit pas dépasser un montant maximum, le total des parts payées par les colocataires ne doit pas dépasser ce montant ; ces plafonds sont présentés dans notre article sur le bail en zone tendue. Les normes de peuplement prises en application de l'article L. 822-10 du code de la construction et de l'habitation s'imposent aux logements loués en colocation (article 8-1, II).

La gestion se fait ensuite bail par bail. Le propriétaire peut moduler la durée du bail selon le statut de chaque colocataire : Service Public cite, en colocation meublée, un bail de neuf mois pour un étudiant et d'un an pour chaque autre colocataire, ce que permet l'article 25-7. Chaque colocataire peut quitter le logement en donnant congé pour sa partie privative ; le propriétaire ou l'agence immobilière peut choisir un nouveau colocataire sans avoir à obtenir l'accord des autres ; et le congé que le propriétaire donne à la fin du bail est adressé à chaque colocataire (Service Public). Reste ce que les deux formes partagent : les charges, l'assurance et le dépôt de garantie.

Charges, assurance et dépôt de garantie

Les charges locatives d'un contrat de bail d'une colocation sont récupérées par le bailleur au choix des parties, comme prévu par ce contrat : soit par des provisions pour charges dans les conditions de l'article 23, soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23, peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal et ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté (article 8-1, V). Ce V ne figure pas parmi les dispositions de l'article 8-1 que l'article 25-12 rend applicables au bail mobilité : les charges y sont récupérées sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure (article 25-18). Le régime des provisions et de leur régularisation est détaillé dans notre article sur la récupération des charges locatives.

Chaque locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur (article 7, g) ; Service Public précise que les colocataires peuvent s'assurer collectivement ou individuellement. Les parties au contrat de bail d'une colocation peuvent aussi convenir dans le bail de la souscription par le bailleur d'une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires, dans les conditions prévues au g de l'article 7, et les colocataires peuvent en provoquer la résiliation dans les conditions fixées au même article (article 8-1, IV). Cette assurance est limitée à la couverture de la responsabilité locative ; le montant total de la prime annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'État, est récupérable par douzième à chaque paiement du loyer, inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance, et une copie du contrat est transmise lors de la souscription et à chaque renouvellement (article 7, g).

Le dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal en location vide (article 22) et à deux mois de loyer en principal en meublé (article 25-6) ; en bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur (article 25-17). Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont il pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées (article 22), comme le détaille notre article sur l'état des lieux d'entrée et de sortie. Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (article 22). En bail unique, Service Public précise que le propriétaire ou l'agence immobilière le restitue après que tous les colocataires ont quitté le logement et lui ont remis les clés, et le verse à l'un des colocataires ; le colocataire partant ne peut pas demander au propriétaire de lui restituer sa part et ne peut que s'adresser à ses colocataires pour trouver une solution à l'amiable. L'ANIL ajoute qu'il peut passer un accord avec le nouveau colocataire pour que celui-ci lui rembourse sa part. Avec un bail par colocataire, chacun récupère son dépôt de garantie après avoir remis les clés.

Ce que le gestionnaire vérifie avant de signer

Que l'agence gère elle-même ses lots ou qu'elle ait choisi l'externalisation de la gestion locative, une colocation se prépare au moment du bail. Les points ci-dessous se vérifient avant la signature, puis à chaque départ.

Bien rédigé, le bail de colocation est la pièce qui dira, au premier départ, qui doit le loyer et jusqu'à quand.

Questions fréquentes

Un couple marié ou pacsé est-il en colocation ?

Non, lorsque la location est consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat : l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 l'exclut de la définition de la colocation.

Le colocataire qui part récupère-t-il sa part du dépôt de garantie ?

En bail unique, non : selon Service Public, le propriétaire ou l'agence immobilière restitue le dépôt de garantie après que tous les colocataires ont quitté le logement et lui ont remis les clés, et le colocataire partant ne peut que s'adresser à ses colocataires pour trouver une solution à l'amiable. Avec un bail par colocataire, chacun récupère le sien après avoir remis les clés.

Combien de temps le colocataire sortant reste-t-il solidaire ?

Lorsque le bail contient une clause de solidarité, et hors les logements que l'article 40 de la loi exclut, la solidarité du colocataire sortant et celle de sa caution prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail ; à défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé (article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989).

Peut-on prévoir une clause de solidarité dans un bail mobilité ?

Non. En bail mobilité, toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite (article 25-13, II, de la loi du 6 juillet 1989).

Quelle surface pour une colocation à plusieurs baux ?

Lorsque la colocation est formalisée par plusieurs contrats, et hors les logements que l'article 40 de la loi exclut, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes, et la décence s'apprécie en tenant compte de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement (article 8-1, II, de la loi du 6 juillet 1989).

Sources

Textes et fiches relus le 4 novembre 2026.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, articles 6, 7, 8-1, 17, 17-1, 17-2, 22, 22-1, 23, 25-3, 25-6, 25-7, 25-8, 25-9, 25-12, 25-13, 25-17 et 25-18, lus dans les données ouvertes LEGI (DILA).
• Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, annexes 1 (logement nu) et 2 (logement meublé), dans leur version en vigueur depuis le 1er octobre 2026, lues dans les mêmes données.
• Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale et le livre VIII du code de la construction et de l'habitation, article 3, lu dans les mêmes données.
• De nouveaux modèles de bail et une notice d'information actualisée, Service Public, actualité publiée le 23 septembre 2026 et mise à jour le 22 octobre 2026.
• Colocation : quelles sont les règles ?, Service Public, fiche vérifiée le 1er octobre 2026.
• Un colocataire doit-il payer les dettes après avoir donné son préavis ?, Service Public, fiche vérifiée le 10 avril 2025.
• Colocation avec un contrat unique, ANIL.
• Colocation avec plusieurs contrats, ANIL.