État des lieux du logement loué : les règles de l'entrée à la sortie

Pour un logement loué vide ou meublé comme résidence principale, ainsi qu'en bail mobilité, et hors les cas que la loi exclut, un état des lieux est établi à la remise des clés au locataire et à leur restitution : contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties, puis joint au contrat de location (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Son contenu minimal est fixé par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. À l'entrée, la personne mandatée pour le réaliser peut en imputer une part au locataire, au plus égale à celle du bailleur et dans la limite d'un plafond toutes taxes comprises par mètre carré de surface habitable ; à la sortie, une clause qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux est réputée non écrite, sauf lorsqu'il est établi par un commissaire de justice dans le cas prévu par l'article 3-2. Quand l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement, c'est en effet un commissaire de justice qui l'établit, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Pour le gestionnaire qui l'établit au nom du bailleur, l'enjeu dépasse l'inventaire : c'est la comparaison entre l'entrée et la sortie qui permet de distinguer les dégradations dont le locataire répond de ce qui relève de la vétusté, et c'est la conformité des deux états des lieux qui fixe le délai de restitution du dépôt de garantie. Le geste revient à chaque entrée et à chaque sortie de locataire, lot par lot.

Un document établi ensemble, à la remise et à la restitution des clés

La loi pose la méthode avant le contenu. L'état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles (article 3-2). Le bailleur peut s'y faire représenter : Service Public cite le professionnel, agent immobilier ou notaire, qui représente le propriétaire face au locataire. Il précise que le locataire et le propriétaire, ou l'agence immobilière, le font ensemble, chacun étant présent, dans de bonnes conditions d'éclairage, et recommande de convenir de la date de l'état des lieux de sortie par courrier recommandé avec avis de réception ; l'état des lieux de sortie se fait au moment de la libération des lieux ou très peu de temps après.

Le décret n° 2016-382 en fixe les modalités. L'état des lieux porte sur l'ensemble des locaux et équipements d'usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive. Le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location. La forme du document permet la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux : un document unique, ou des documents distincts ayant une présentation similaire. Établi sur support papier ou sous forme électronique, il est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature. Le contenu de chaque document est, lui aussi, fixé par le décret.

Ce que l'état des lieux doit contenir

L'état des lieux décrit le logement et constate son état de conservation. À l'entrée comme à la sortie, il comporte au moins les informations suivantes (article 2 du décret n° 2016-382) :

• le type d'état des lieux : d'entrée ou de sortie ;
• sa date d'établissement ;
• la localisation du logement ;
• le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
• le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
• le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;
• le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
• pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement, qui peut être complétée d'observations ou de réserves et illustrée d'images ;
• la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.

À la sortie, il comporte en outre l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire, la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée et, éventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée. La loi ajoute une obligation propre au propriétaire ou à son mandataire : en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel, il complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie (article 3-2). C'est cette description pièce par pièce que la sortie reprendra pour la comparer, et l'entrée peut encore être complétée après sa signature.

Après l'entrée : dix jours pour compléter

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement ; Service Public précise qu'il s'agit de jours calendaires. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. Pendant le premier mois de la période de chauffe, il peut aussi demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage (article 3-2).

En bail mobilité, la commission départementale de conciliation n'est pas compétente pour l'examen des litiges résultant de l'application des dispositions de son titre (article 25-12), et pour contester un état des lieux d'entrée, Service Public y oriente la démarche amiable vers un conciliateur de justice ou un médiateur civil. Pour le gestionnaire, la date d'établissement de l'état des lieux d'entrée fait donc courir un délai, et le début de la période de chauffe un second. Reste la question des frais, qui se pose dès l'entrée.

Les frais : ce que le locataire peut payer

Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur : le montant toutes taxes comprises imputé au locataire ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable, fixé par voie réglementaire et révisable chaque année ; ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation (article 5 de la loi du 6 juillet 1989). Service Public applique ce partage à l'état des lieux d'entrée fait avec un professionnel ; pour la sortie, la règle est autre. Le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 a fixé ce plafond à 3 euros par mètre carré de surface habitable, révisable chaque année au 1er janvier en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers publié. Service Public indique un plafond de 3,03 € TTC par mètre carré pour un état des lieux d'entrée fait en 2026.

Le plafond de la visite, du dossier et du bail, lui, varie selon la zone, comme le présente notre article sur les honoraires en zone tendue. Lorsque le bail est conclu avec le concours d'une personne mandatée et rémunérée à cette fin, les trois premiers alinéas du I de l'article 5 et les montants des plafonds sont reproduits dans le bail, à peine de nullité.

À la sortie, la règle s'inverse : est réputée non écrite toute clause qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n'est pas établi par un commissaire de justice dans le cas prévu par l'article 3-2 (article 4 k). Service Public en conclut que le locataire ne paie pas de frais pour l'état des lieux de sortie fait avec l'agent immobilier. En location meublée et en bail mobilité, l'inventaire et l'état détaillé du mobilier ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux (article 25-5). Le seul cas où une part de l'état des lieux de sortie peut être imputée au locataire est donc celui du commissaire de justice, dans le cas prévu par l'article 3-2.

Quand l'état des lieux ne peut pas être amiable

Si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État ; les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (article 3-2). Service Public cite les cas où le locataire ou le propriétaire, ou son représentant, refuse de venir au rendez-vous, de faire l'état des lieux ou de le signer. Il s'agit alors d'un constat locatif, dont les sommes sont réglementées et dépendent de la surface du logement et du lieu d'intervention du commissaire de justice, en métropole ou dans l'un des départements et régions d'outre-mer.

À la sortie, Service Public décrit aussi le cas où le constat lui-même ne peut avoir lieu. Si le locataire n'est pas présent au rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le propriétaire, ou l'agence immobilière, doit saisir le juge des contentieux de la protection, qui constatera le refus du locataire et désignera un commissaire de justice pour obtenir la remise des clés. Si c'est le propriétaire, ou l'agence immobilière, qui n'est pas présent, le locataire peut restituer les clés par lettre recommandée avec accusé de réception, et, en l'absence d'état des lieux de sortie, il est considéré comme ayant remis le logement en bon état. Ne pas venir a donc des conséquences pour chaque partie, et l'absence d'état des lieux d'entrée en a aussi.

Sans état des lieux d'entrée : qui doit prouver quoi

Le code civil pose une présomption : s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire (article 1731). La loi du 6 juillet 1989 la retire à la partie qui a fait obstacle à l'acte : à défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties (article 3-2).

Service Public en tire les conséquences selon la cause. Si le propriétaire ou l'agence immobilière refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire ; s'il persiste dans son refus, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire. Si c'est le locataire qui refuse, ou si le propriétaire et le locataire l'ont négligé, le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives et devra le rendre ainsi, sauf s'il prouve le mauvais état initial du logement ; pour les autres réparations, travaux à la charge du bailleur ou vétusté, c'est au propriétaire ou à l'agence immobilière de démontrer qu'elles sont imputables au locataire. Cette distinction entre réparations locatives et vétusté est aussi celle qui commande la sortie.

À la sortie : comparer, puis distinguer la vétusté

Selon Service Public, l'état des lieux de sortie est fait sous la même forme que l'état des lieux d'entrée. La comparaison des deux ouvre la question des réparations. Le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; il prend à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7 c et d).

La vétusté est l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement (article 4 du décret n° 2016-382). Pour en tenir compte, les parties peuvent convenir, dès la signature du bail, de l'application d'une grille de vétusté choisie parmi celles qui ont fait l'objet d'un accord collectif de location conclu conformément à l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986, même si le logement ne relève pas du secteur locatif régi par l'accord. Elles peuvent également convenir de l'application d'une grille de vétusté choisie parmi celles qui ont fait l'objet d'un accord collectif local conclu en application de l'article 42 de la même loi, même si le logement ne relève pas du patrimoine régi par l'accord. Cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. Selon Service Public, les différences constatées par rapport à l'état des lieux d'entrée qui sont dues à la vétusté du logement ou des équipements ne peuvent pas entraîner de retenue sur le dépôt de garantie.

L'article 4 répute non écrites, entre autres, deux clauses qui touchent la sortie : celle par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives, et celle qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement (article 4 f et q). Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat, les sommes restant dues au bailleur et celles dont il pourrait être tenu en lieu et place du locataire s'en déduisent, le cas échéant, à sa restitution, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées (article 22).

Le dépôt de garantie : la comparaison fixe le délai

Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, et dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ; dans les deux cas, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées (article 22). Lors de la remise des clés, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire l'adresse de son nouveau domicile, qui figure aussi parmi les mentions de l'état des lieux de sortie.

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ; cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile (article 22). Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (article 22), comme l'explique notre article sur la régularisation annuelle des charges ; le calendrier du départ, du congé à la remise des clés, est détaillé dans notre guide sur le contrôle du congé du locataire. En bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur (article 25-17).

Meublé et bail mobilité : l'inventaire du mobilier

L'article 3-2 s'applique au logement meublé loué comme résidence principale (article 25-3) et au bail mobilité (article 25-12). S'y ajoutent un inventaire et un état détaillé du mobilier, établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés ; établis contradictoirement et amiablement, ils sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location (article 25-5, que l'article 25-12 rend applicable au bail mobilité). Pour le gestionnaire d'un lot meublé, l'état des lieux et l'inventaire forment donc deux pièces à établir ensemble, à l'entrée comme à la sortie.

Ce que le gestionnaire vérifie, état des lieux par état des lieux

Que l'agence gère elle-même ses lots ou qu'elle ait choisi d'externaliser sa gestion locative, ces règles se ramènent, à chaque mouvement d'un lot, à quelques vérifications.

Bien tenu, l'état des lieux d'entrée est la pièce qui permet, des années plus tard, de retenir sur le dépôt de garantie ce qui est dû et de le restituer à temps.

Questions fréquentes

Le locataire paie-t-il l'état des lieux de sortie ?

Non, sauf lorsqu'un commissaire de justice l'établit parce qu'il n'a pu être établi contradictoirement et amiablement. Est réputée non écrite toute clause qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n'est pas établi par un commissaire de justice dans le cas prévu par l'article 3-2 (article 4 k de la loi du 6 juillet 1989). Lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement, le commissaire de justice l'établit à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire (article 3-2).

Que faire si le locataire ne vient pas à l'état des lieux ?

Si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ; le commissaire de justice avise les parties au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (article 3-2). À la sortie, si le locataire n'est pas présent au rendez-vous fixé par le commissaire de justice, Service Public indique que le propriétaire, ou l'agence immobilière, doit saisir le juge des contentieux de la protection, qui désignera un commissaire de justice pour obtenir la remise des clés.

L'état des lieux peut-il être fait sur tablette ?

Oui. L'état des lieux est établi sur support papier ou sous forme électronique, et remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature (article 3 du décret n° 2016-382). Sa forme doit permettre la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie.

Que se passe-t-il s'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée ?

En l'absence d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire (article 1731 du code civil). Mais cette présomption ne peut être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux ou à sa remise à l'une des parties (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989) : selon Service Public, le propriétaire ou l'agence immobilière qui a refusé de faire l'état des lieux d'entrée malgré une mise en demeure devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.

Sources

Textes et fiches relus le 3 novembre 2026.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, articles 2, 3-2, 4, 5, 7, 22, 25-3, 25-5, 25-12 et 25-17, lus dans les données ouvertes LEGI (DILA).
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale, lu dans les mêmes données.
• Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier, articles 2 et 3, lus dans les mêmes données.
• Code civil, article 1731, lu dans les mêmes données.
• État des lieux d'entrée dans un bail d'habitation, Service Public, fiche vérifiée le 10 mars 2026.
• État des lieux de sortie pour un bail d'habitation, Service Public, fiche vérifiée le 10 mars 2026.
• Peut-on faire payer les frais d'état des lieux au locataire ?, Service Public, fiche vérifiée le 10 mars 2026.
• Qui est responsable des dégradations dans un logement en cours de location ?, Service Public, fiche vérifiée le 21 mai 2025.