Conseils
Comment réviser un loyer en 2026 : processus, IRL et règles d'augmentation
Révision du loyer 2026 : IRL T3 2026 à 148,06 (+1,57 %) hors Corse et DROM, formule sur un an, loyer jamais révisé, délais et contestation.
Les charges qu'un bailleur peut demander à son locataire en plus du loyer principal, les charges récupérables, sont des sommes accessoires au loyer, exigibles sur justification, dont la liste est fixée par décret (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Pour le secteur privé, cette liste est l'annexe du décret du 26 août 1987, et seules les charges qui y sont mentionnées peuvent être facturées au locataire (ANIL), hors celles que l'article 23 rend lui-même récupérables (les dépenses d'un contrat d'entretien des ascenseurs qu'il décrit) et les dépenses qu'un accord collectif local portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable peut y ajouter. Lorsque les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle : un mois avant, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges, avec, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les charges de chauffage et d'eau chaude sanitaire collectifs, et les pièces justificatives sont ensuite tenues à la disposition des locataires durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte (article 23).
Pour le gestionnaire qui agit au nom du bailleur, l'enjeu n'est pas formel : un bailleur qui n'a pas adressé les régularisations annuelles et n'a pas justifié les charges des années correspondantes doit restituer les provisions qu'il a reçues (Cass. 3e civ., 10 février 2015, analysé par l'ANIL). Tout commence donc par ce que la loi permet de récupérer.
Ce que la loi permet de récupérer
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 range les charges récupérables en trois catégories. Elles sont exigibles en contrepartie :
- des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
- des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;
- des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'État, et il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986 (article 23). Au titre de l'entretien, la loi rend notamment récupérables les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien des ascenseurs répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, pour les opérations et vérifications périodiques minimales, la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive, les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine, le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils (même article).
La liste du décret du 26 août 1987
L'annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987, qui vaut pour le secteur privé (les locations HLM relèvent de l'annexe du décret du 9 novembre 1982 modifié, selon l'ANIL), range les charges récupérables en huit rubriques. Le tableau en donne des exemples ; la liste complète, poste par poste, est celle du décret.
| Rubrique de l'annexe | Exemples de dépenses récupérables (liste complète au décret) |
|---|---|
| I. Ascenseurs et monte-charge | Dépenses d'électricité ; visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ; dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ; menues réparations de la cabine, des paliers, des balais du moteur et fusibles |
| II. Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes | Eau froide et chaude des locataires ou occupants, avec les taxes et redevances, redevance d'assainissement comprise, à l'exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l'article L. 35-5 du code de la santé publique ; électricité ; combustible ou fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature ; frais de location d'entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ; ramonage des chaudières, carneaux et cheminées |
| III. Installations individuelles | Chauffage, production d'eau chaude et distribution d'eau dans les parties privatives : dépenses d'alimentation commune de combustible, exploitation et entretien courant, menues réparations |
| IV. Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation | Électricité ; fournitures consommables nécessaires à l'entretien de propreté ; entretien de la minuterie ; entretien de propreté (frais de personnel) |
| V. Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments d'habitation | Électricité ; coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage des allées, espaces verts et aires de jeux ; peinture et menues réparations des bancs de jardins, des équipements de jeux et des grillages |
| VI. Hygiène | Sacs en plastique et en papier nécessaires à l'élimination des rejets ; produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection ; entretien et vidange des fosses d'aisances ; élimination des rejets (frais de personnel) |
| VII. Équipements divers du bâtiment ou de l'ensemble de bâtiments d'habitation | Fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique et entretien de celle-ci ; entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones ; abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires |
| VIII. Impositions et redevances | Droit de bail ; taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères ; taxe de balayage |
La rubrique des impositions est entière dans le tableau : la taxe foncière et les honoraires du syndic, qu'aucune rubrique de l'annexe ne mentionne, restent à la charge du bailleur. Cette liste a pour caractéristique majeure d'être exhaustive, souligne l'ANIL : la Cour de cassation a jugé non récupérables les frais de dégrèvement et de non-valeurs de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, parce qu'ils ne figurent pas sur la liste des impositions et redevances (Cass. 3e civ., 30 octobre 2002, analysé par l'ANIL).
Outre les règles sur le personnel, que la section suivante détaille, le décret ajoute trois règles de lecture. Il n'y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et ceux assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ; mais lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses (article 2, a, du décret). Sur ce fondement, la Cour de cassation a approuvé un tribunal d'avoir déclaré non récupérables les factures d'une société chargée de l'entretien des parties communes qui ne faisaient pas cette distinction (même arrêt du 30 octobre 2002). Le remplacement d'éléments d'équipement n'est assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci (article 2, e). Enfin, l'entretien courant et les menues réparations des installations individuelles de la rubrique III sont récupérables lorsqu'ils sont effectués par le bailleur au lieu et place du locataire (article 3).
Gardien, concierge, employé d'immeuble : la part récupérable
Les frais de gardien et de concierge ne passent pas au locataire en totalité. Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales (article 2, b, du décret), dans la proportion que fixe le décret selon le personnel et ses tâches :
| Personnel et tâches prévues au contrat de travail | Part récupérable | Décret de 1987 |
|---|---|---|
| Gardien ou concierge qui assure l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets | 75 % de la rémunération et des charges sociales et fiscales | Article 2, c |
| Gardien ou concierge qui n'assure que l'une ou l'autre de ces deux tâches | 40 % | Article 2, c |
| Employé d'immeuble qui assure l'entretien des parties communes ou l'élimination des rejets | Totalité | Article 2, d |
| Personnel d'encadrement technique chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l'employé d'immeuble, pour les services assurés en régie | 10 % de ces dépenses d'encadrement | Article 2, a |
Les taux de 75 % et de 40 % s'appliquent y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses du contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les tâches en cause, et un couple de gardiens ou de concierges qui assure les deux tâches dans le cadre d'un contrat de travail commun est assimilé à un personnel unique (article 2, c). Pour les gardiens, concierges et employés d'immeuble, ne sont pas retenus : le salaire en nature ; l'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise ; les indemnités et primes de départ à la retraite ; les indemnités de licenciement ; la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise ; la participation de l'employeur au comité d'entreprise ; la participation de l'employeur à l'effort de construction ; la cotisation à la médecine du travail (article 2, c et d).
Provisions ou forfait : ce que le bail permet
Ces dépenses arrivent au locataire de trois manières, selon le bail : par provisions, au réel ou par forfait. En location vide hors colocation, l'article 23 prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle ; sans provisions, elles se paient au réel, sur les justificatifs que fournit le bailleur (ANIL). La loi ouvre le forfait en colocation et en meublé, et l'impose en bail mobilité :
| Location | Mode de récupération des charges | Texte |
|---|---|---|
| Location vide, hors colocation | Provisions avec régularisation annuelle, ou paiement au réel sur justificatifs | Loi de 1989, article 23 |
| Colocation | Au choix des parties, comme prévu par le contrat : provisions dans les conditions de l'article 23, ou forfait | Article 8-1, V |
| Logement meublé loué comme résidence principale | Au choix des parties, tel que prévu par le contrat : provisions dans les conditions de l'article 23, ou forfait | Article 25-10 |
| Bail mobilité | Forfait | Article 25-18 |
Le forfait est versé simultanément au loyer, son montant et sa périodicité de versement sont définis dans le contrat, et il ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Son montant est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23. En colocation et en meublé, il peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal, c'est-à-dire selon les règles de la révision annuelle du loyer, et il ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté (articles 8-1, V, et 25-10). En bail mobilité, il ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du dernier décompte par nature de charges rapporté à la périodicité de versement du forfait (article 25-18).
Le calendrier de la régularisation
Avec des provisions, la régularisation revient chaque année et suit un ordre que la loi fixe en partie :
- Justifier les provisions. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel (article 23).
- Envoyer le décompte un mois avant. Un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'État (article 23).
- Tenir les pièces à disposition six mois. Durant six mois à compter de l'envoi du décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (article 23) : notamment les factures correspondant aux dépenses et les contrats de fourniture pour l'immeuble, mis à disposition par le bailleur ou, si l'immeuble est en copropriété, par le syndic (ANIL).
- Transmettre le récapitulatif sur demande. Depuis le 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale (article 23).
- Solder. Si les charges réelles sont inférieures aux provisions versées, le propriétaire rembourse la différence au locataire ; si elles sont supérieures, le locataire s'acquitte de la différence (ANIL, « Qui doit payer les charges de copropriété entre le propriétaire et le locataire ? »).
Pour le calcul, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux, correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur (article 23).
Le retard a enfin une conséquence propre : lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande (article 23).
Exemple
Des charges exigibles en 2025 dont la régularisation n'est pas faite au 31 décembre 2026 : si elle intervient en 2027, le locataire peut demander à payer le complément par douzième.
Preuve et prescription : ce que retient la Cour de cassation
Le décompte ne suffit pas à prouver les charges. Les charges ne sont pas considérées comme justifiées par le seul effet de la présentation du décompte par le bailleur : les documents attestant de la réalité des dépenses doivent avoir été mis à la disposition du locataire (Cass. 3e civ., 30 juin 2004, analysé par l'ANIL). Les charges locatives ne sont récupérables que si le bailleur apporte la preuve qu'il a adressé au locataire le décompte annuel et le mode de répartition, et le bailleur qui n'a pas adressé les régularisations annuelles pour les exercices précédents ni justifié les charges des années correspondantes doit restituer les provisions qu'il a reçues (Cass. 3e civ., 10 février 2015, n° 13-27209, analysé par l'ANIL). Garder la preuve de l'envoi du décompte fait donc partie du travail.
Le temps joue ensuite des deux côtés. Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit (article 7-1 de la loi, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014), hors l'action en révision du loyer par le bailleur, prescrite un an après la date convenue au bail pour réviser ce loyer (même article). Pour l'action du locataire en remboursement de charges indues, ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule lui permet de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision (Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-11.707, analysé par l'ANIL). La Cour avait retenu la même solution pour un logement HLM le 9 novembre 2017, en confirmant que l'obligation de régularisation annuelle n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription (n° 16-22445) : un bailleur ne peut plus agir de manière dilatoire pour se prévaloir ensuite d'une prescription, conclut l'ANIL.
Régulariser tard expose aussi à une autre sanction. Dans un arrêt du 21 mars 2012 (n° 11-14174), un bailleur avait, après de nombreuses années d'inaction, demandé au locataire le versement d'une somme représentant le triple du montant des charges provisionnées : la demande était juridiquement recevable et exacte dans son calcul, mais déloyale et brutale, et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat ; le bailleur a été condamné au versement de dommages et intérêts (analyse de l'ANIL).
Quand le locataire part d'un immeuble collectif
La régularisation rattrape aussi la sortie du locataire, par le dépôt de garantie. Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (article 22 de la loi). La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble ; les parties peuvent toutefois amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes (même article).
À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ; cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile (article 22).
Avant d'envoyer le décompte : les points à contrôler
Ces règles se ramènent, au moment de préparer chaque décompte, à quelques vérifications :
- chaque poste figure dans l'annexe du décret du 26 août 1987, dans l'article 23 de la loi (certaines dépenses d'un contrat d'entretien des ascenseurs) ou dans un accord collectif local applicable portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable ;
- le contrat d'entreprise, et ses factures, distinguent les dépenses récupérables et les autres dépenses ;
- les frais de gardien, de concierge ou d'employé d'immeuble sont retenus dans la proportion du décret, sans les éléments qu'il exclut ;
- le décompte est par nature de charges et, dans un immeuble collectif, accompagné du mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, de la note d'information sur le chauffage et l'eau chaude sanitaire collectifs ;
- la preuve de son envoi est conservée, et les pièces restent consultables six mois ;
- les provisions de l'exercice suivant sont justifiées par les résultats de cette régularisation et, en copropriété ou pour un bailleur personne morale, par le budget prévisionnel.
Le gestionnaire fait ce travail au nom du bailleur, dans le cadre de son mandat de gestion locative.
Externaliser votre gestion locative, avec ou sans carte G
Sans carte G, vos mandats sont portés par notre carte G, et vous les récupérez à tout moment, sans frais. Avec la carte G, vos mandats restent les vôtres, et tous les échanges se font sous votre nom.
Voir comment ça marcheQuestions fréquentes
La taxe foncière est-elle une charge récupérable ?
Non. La rubrique « Impositions et redevances » de l'annexe du décret du 26 août 1987 ne mentionne que le droit de bail, la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage, et seules les charges mentionnées dans l'annexe peuvent être facturées au locataire (ANIL), hors celles que l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 rend lui-même récupérables (certaines dépenses d'un contrat d'entretien des ascenseurs) et les dépenses qu'un accord collectif local portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable peut y ajouter.
Que risque le bailleur qui ne régularise pas les charges ?
Le bailleur qui n'a pas adressé les régularisations annuelles pour les exercices précédents ni justifié les charges des années correspondantes doit restituer les provisions qu'il a reçues (Cass. 3e civ., 10 février 2015, analysé par l'ANIL). Une régularisation faite après le terme de l'année civile suivant l'année d'exigibilité des charges se paie par douzième si le locataire le demande (article 23 de la loi du 6 juillet 1989), et la prescription de l'action du locataire en remboursement de charges indues ne court qu'à compter de la régularisation (Cass. 3e civ., 6 mai 2021).
Combien de temps les justificatifs restent-ils à la disposition du locataire ?
Six mois à compter de l'envoi du décompte par nature de charges, durant lesquels les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
Un forfait de charges peut-il être régularisé ?
Non. Le forfait, que la loi permet en colocation et en meublé loué comme résidence principale, et qu'elle impose en bail mobilité, ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure ; en colocation et en meublé, il peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal (articles 8-1, V, 25-10 et 25-18 de la loi du 6 juillet 1989).
Sources
Textes relus le 27 octobre 2026.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, articles 7-1, 8-1, 22, 23, 25-10 et 25-18, lus dans les données ouvertes LEGI (DILA).
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, articles 2 et 3 et annexe, lus dans les données ouvertes LEGI (DILA).
- Charges (location vide) et Qui doit payer les charges de copropriété entre le propriétaire et le locataire ?, ANIL.
- Analyses de jurisprudence de l'ANIL : Cass. 3e civ., 30 octobre 2002 ; Cass. 3e civ., 30 juin 2004 ; Cass. 3e civ., 21 mars 2012, n° 11-14174 ; Cass. 3e civ., 10 février 2015, n° 13-27209 ; Cass. 3e civ., 9 novembre 2017, n° 16-22445 ; Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-11.707.