Rédiger un mandat de gestion locative conforme à la loi Hoguet

Le mandat de gestion locative est le contrat écrit par lequel un propriétaire donne à un professionnel le pouvoir de gérer son bien loué pour son compte et en son nom. La loi Hoguet du 2 janvier 1970 le réserve, sous les exceptions que prévoient la loi et son décret, au titulaire d'une carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière », la carte G (articles 1er à 3 de la loi, article 1er du décret). Avec son décret d'application du 20 juillet 1972, elle en fixe le contenu : le mandat précise l'étendue des pouvoirs du gestionnaire et l'autorise expressément à recevoir les loyers et les autres sommes, il fixe les modalités de la reddition de comptes, qui doit intervenir au moins tous les ans, ainsi que les conditions de détermination de la rémunération et la partie qui en a la charge, et il limite ses effets dans le temps, faute de quoi il est nul.

Le reste vient du code civil, qui pose les règles générales du mandat (articles 1984 à 2010) : le gestionnaire ne peut rien faire au-delà de ce que porte son mandat, il rend compte de sa gestion et répond de ses fautes, et le propriétaire peut révoquer le mandat quand bon lui semble. Lorsque le propriétaire n'agit pas dans le cadre de ses activités professionnelles, le mandat mentionne en outre, de manière lisible et visible, les modalités de non-reconduction fixées par le code de la consommation.

Qui peut recevoir un mandat de gestion locative

La gestion immobilière fait partie des opérations que la loi Hoguet réglemente lorsqu'elles portent sur les biens d'autrui et qu'une personne s'y livre ou y prête son concours de manière habituelle, même à titre accessoire (article 1er, 6°). Ces activités ne peuvent être exercées que par les titulaires d'une carte professionnelle qui précise les opérations qu'ils peuvent accomplir (article 3), hors les cas que la loi et son décret excluent (articles 2, 8 et 8-1 de la loi ; article 95 du décret). Pour la gestion, c'est la mention « Gestion immobilière » (article 1er du décret) : les conditions de la carte G et ses démarches d'obtention font l'objet d'un guide à part.

Parmi ces conditions, la garantie financière pèse d'un poids particulier en gestion. Elle permet le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés. La loi en dispense la personne qui déclare son intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, mais pas pour la gestion immobilière ni pour le syndic de copropriété (article 3, 2°) : pour la gestion, la carte ne se délivre qu'avec une garantie financière, en plus de l'assurance de responsabilité civile professionnelle et des autres conditions de l'article 3.

Le mandat de gestion n'est pas non plus le mandat de location. La location d'immeubles pour autrui relève de la carte « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », la carte T (article 1er, 1°, de la loi et article 1er du décret), sauf lorsqu'elle constitue l'accessoire d'un mandat de gestion : elle relève alors de la gestion immobilière (article 1-1 de la loi). Le gestionnaire peut donc chercher le locataire du bien qu'il gère sans détenir la carte T, et une agence titulaire de la seule carte T peut, de son côté, chercher des locataires : la location relève de sa carte.

Ce que le mandat de gestion doit contenir

Cette distinction posée, le contenu du mandat de gestion se lit d'abord dans la loi Hoguet et son décret. La loi exige un écrit pour les conventions conclues avec un professionnel sur les opérations des 1° à 6° de son article 1er, gestion comprise (article 6), et le décret le répète pour la gestion : à moins de représenter la personne morale qu'il administre, comme un syndicat de copropriétaires, une société ou une association, le gestionnaire doit détenir un mandat écrit (article 64). Le tableau rassemble les mentions que la loi et le décret imposent au mandat de gestion, et la reproduction que le code de la consommation y exige, lorsque le propriétaire est un consommateur ou un non-professionnel, pour un mandat à durée déterminée assorti d'une clause de reconduction tacite. D'autres règles s'y ajoutent selon son contenu, son mandant et la façon dont il est conclu, notamment pour une clause d'exclusivité, une clause pénale ou une clause d'honoraires (article 6 de la loi ; articles 78 et 78-1 du décret), pour une opération de transaction confiée au gestionnaire (article 69 du décret) ou une réservation de location saisonnière (article 68 du décret), et lorsque le propriétaire est un consommateur, à qui le code de la consommation applique ses propres règles : un mandat conclu à distance ou hors établissement, au sens de ce code, peut ainsi relever de ses articles L. 221-1 et suivants, comme l'ANIL le relève, à propos d'un arrêt du 1er juillet 2015, pour les mandats immobiliers conclus au domicile du mandant.

L'autorisation expresse d'encaisser fait l'objet de la section suivante ; l'inscription au registre, celui de notre guide pour tenir le registre des mandats.

Encaisser les loyers pour le compte du propriétaire

Le titulaire de la carte G peut recevoir des sommes représentant des loyers, charges, indemnités d'occupation, prestations, cautionnements, avances sur travaux et, plus généralement, tous biens, sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l'administration des biens d'autrui (article 64 du décret). Il ne les reçoit pourtant qu'en vertu d'un mandat écrit qui l'y autorise expressément, hors le cas où il représente la personne morale qu'il administre. Celui qui reçoit ou détient ces fonds respecte les conditions fixées par décret, notamment les formalités de tenue des registres et de délivrance de reçus, ainsi que les autres obligations découlant du mandat (article 5 de la loi).

Le décret encadre aussi les sommes que le gestionnaire reçoit à la mise en location (article 67) :

• les loyers payés d'avance entre ses mains, sous quelque forme et pour quelque cause que ce soit, à l'occasion d'un louage de choses, ne peuvent excéder le loyer de la période de location lorsqu'elle n'excède pas trois mois ; pour une location de plus de trois mois, ils ne peuvent dépasser trois mois de loyer pour les locaux d'habitation, les locaux à usage professionnel et les locaux à usage professionnel et d'habitation, et six mois de loyer pour les locaux à usage commercial, industriel ou artisanal ;
• il ne peut accepter un versement correspondant à un cautionnement ou à un loyer payé d'avance plus de trois mois avant l'entrée dans les lieux ou la remise des clés ;
• les versements ou remises afférents à une location nouvelle sont portés à la connaissance du propriétaire ou du bailleur par lettre recommandée ou par un écrit remis contre récépissé, au plus tard dans les huit jours de la remise des fonds.

Ces limites visent le mandataire ; les règles propres au bail, comme celles du dépôt de garantie, s'appliquent en plus.

Rendre compte au propriétaire

Ces sommes encaissées, le gestionnaire en doit le compte. Le mandat précise les conditions de la reddition de comptes, qui doit intervenir au moins tous les ans (article 66 du décret). Le code civil pose la règle de fond : tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand bien même ce qu'il a reçu n'était pas dû au mandant (article 1993).

Ces comptes sont aussi des pièces de contrôle. Le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale, ou de la chambre départementale d'Île-de-France (en Corse, le président de l'établissement public du commerce et de l'industrie de Corse, article 95-3 du décret), et les garants peuvent, à tout moment, se faire communiquer les documents qu'ils estiment nécessaires à la vérification de la suffisance de la garantie financière, et notamment se faire produire par le titulaire d'une carte G le livre de caisse, les livres de banques, le registre des mandats, les conventions, les relevés des comptes bancaires et les copies des documents constatant les redditions de comptes ; ces documents sont conservés au moins dix ans (article 86 du décret).

Ce que le mandat permet au gestionnaire, et ce qu'il lui interdit

Le gestionnaire agit dans les limites de son mandat, et le code civil en fixe la mesure. Le mandat conçu en termes généraux n'embrasse que les actes d'administration : pour aliéner, hypothéquer ou accomplir un autre acte de propriété, le mandat doit être exprès (article 1988). Le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat (article 1989).

Ce que le propriétaire attend doit donc être écrit dans le mandat. Des propriétaires avaient confié à un agent immobilier un mandat général de gestion, sans mention particulière ni instruction précise de louer leur appartement à usage exclusif d'habitation afin de bénéficier des avantages de la loi Périssol. Le preneur, bien qu'il ait signé un bail d'habitation, y avait installé son cabinet médical dès la prise des lieux. En l'absence d'instruction précise, la Cour de cassation a jugé que les propriétaires ne pouvaient pas reprocher à leur agent de ne pas avoir loué le bien à usage exclusif d'habitation (première chambre civile, 12 juillet 2012, n° 11-24804).

À l'inverse, le gestionnaire répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de l'inexécution de son mandat (article 1991) et des fautes qu'il commet dans sa gestion, plus rigoureusement que s'il était bénévole : la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire (article 1992). Dans une affaire où un mandataire chargé de la gestion d'un bien l'avait mis en location alors qu'il avait connaissance de la présence de plomb sur divers revêtements dégradés, la chambre criminelle de la Cour de cassation a retenu que l'obligation de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants, incombe tant au bailleur qu'à son mandataire, dès lors que ce dernier est contractuellement en charge de la gestion de l'immeuble (6 décembre 2016, n° 15-84036).

Durée, reconduction et fin du mandat

Un mandat de gestion sans limite de durée est nul : la loi frappe de nullité les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations qu'elle réglemente qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps (article 7). Cette nullité est relative. Saisie par un locataire qui invoquait les irrégularités du mandat liant son bailleur à un agent immobilier pour faire annuler un congé pour vente, la chambre mixte de la Cour de cassation a jugé le 24 février 2017 (n° 15-20411) que la méconnaissance de ces règles formelles (article 7 de la loi, article 72 du décret) est sanctionnée par une nullité relative : elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, et le locataire, tiers au mandat, n'a pas qualité pour s'en prévaloir.

Lorsque le propriétaire n'agit pas dans le cadre de ses activités professionnelles, la loi impose de mentionner de manière lisible et visible dans le mandat les modalités de non-reconduction définies aux deux premiers alinéas de l'article L. 136-1 du code de la consommation (article 7, 1°). Cet article a été abrogé au 1er juillet 2016 par l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 ; ses deux premiers alinéas, ceux que vise la loi Hoguet, figurent depuis à l'article L. 215-1, hors la sanction du remboursement tardif, passée à l'article L. 241-3. Ces modalités sont celles que l'article L. 215-1 impose au prestataire de services dont le contrat, conclu pour une durée déterminée, comporte une clause de reconduction tacite :

• le professionnel informe le consommateur par écrit, par lettre nominative ou courrier électronique dédiés, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat ; cette information, délivrée dans des termes clairs et compréhensibles, mentionne, dans un encadré apparent, la date limite de non-reconduction ;
• lorsque cette information ne lui a pas été adressée dans ces conditions, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction ;
• dans ce cas, les avances effectuées après la dernière date de reconduction ou, s'agissant des contrats à durée indéterminée, après la date de transformation du contrat initial à durée déterminée, sont remboursées dans un délai de trente jours à compter de la date de résiliation, déduction faite des sommes correspondant, jusqu'à celle-ci, à l'exécution du contrat ; à défaut de remboursement dans ces conditions, les sommes dues sont productives d'intérêts au taux légal (articles L. 215-1, troisième alinéa, et L. 241-3).

Le code de la consommation applique ces règles aux contrats conclus avec un non-professionnel comme avec un consommateur (article L. 215-3), et exige que ses articles L. 215-1 à L. 215-3 et L. 241-3 soient intégralement reproduits dans les contrats de prestation de services auxquels ils s'appliquent (article L. 215-4).

Quant à la fin du mandat, le code civil en donne les causes : la révocation du mandataire, sa renonciation au mandat, ou la mort, la tutelle des majeurs ou la déconfiture du mandant ou du mandataire (article 2003). Le propriétaire peut révoquer sa procuration quand bon lui semble (article 2004) ; notifiée au seul gestionnaire, la révocation ne peut être opposée aux tiers qui ont traité dans l'ignorance de cette révocation, sauf le recours du propriétaire contre le gestionnaire (article 2005). Le gestionnaire peut renoncer au mandat en notifiant sa renonciation ; si elle préjudicie au propriétaire, il doit l'en indemniser, à moins qu'il ne se trouve dans l'impossibilité de continuer le mandat sans en éprouver lui-même un préjudice considérable (article 2007).

Au décès du propriétaire, le gestionnaire est tenu d'achever la chose commencée s'il y a péril en la demeure (article 1991), et ce qu'il a fait en ignorant le décès est valide (article 2008). Ce que devient ensuite la gestion du bien hérité est détaillé dans notre guide sur la gestion locative d'un bien en indivision.

Avec ou sans carte G : qui signe le mandat

Tout ce qui précède suppose la carte G. Une agence qui ne l'a pas ne peut donc pas être titulaire d'un mandat de gestion. Elle peut pourtant proposer la gestion locative à ses clients : si elle externalise, le mandat est signé au nom du prestataire qui détient la carte, c'est la mise en nourrice. Une agence qui a la carte G reste titulaire de ses mandats et confie seulement le travail : c'est la marque blanche. Le fonctionnement de la première et son cadre juridique sont détaillés dans notre guide pour faire de la gestion locative sans carte G.

Questions fréquentes

Mandat de gestion et mandat de location, quelle différence ?

Le mandat de gestion confie au titulaire de la carte G l'administration du bien loué, et l'encaissement des loyers lorsqu'il l'y autorise expressément (article 64 du décret). Le mandat de location charge un professionnel de trouver le locataire et relève de la carte T, sauf lorsque la location est l'accessoire d'un mandat de gestion : elle relève alors de la gestion immobilière (article 1-1 de la loi).

Un mandat de gestion peut-il être conclu sans durée ?

Non. Une convention relative aux opérations de la loi Hoguet qui ne comporte pas une limitation de ses effets dans le temps est nulle (article 7 de la loi).

À quelle fréquence le gestionnaire rend-il ses comptes ?

Au moins tous les ans. Le mandat précise les conditions de la reddition de comptes, qui doit intervenir au moins tous les ans (article 66 du décret).

Le mandat de gestion permet-il de vendre le bien ?

Non, s'il est conçu en termes généraux : il n'embrasse alors que les actes d'administration, et vendre exige un mandat exprès (article 1988 du code civil). La vente est en outre une opération de transaction, qui relève de la carte T ; le titulaire de la seule carte G n'y reçoit le prix qu'à titre occasionnel et sous les conditions de l'article 69 du décret.

Sources

Textes relus le 25 octobre 2026.

• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, articles 1er, 1-1, 2, 3, 5, 6, 7, 8 et 8-1, lus dans les données ouvertes LEGI (DILA).
• Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, articles 1er, 9, 64 à 69, 72, 78, 78-1, 86, 92, 95 et 95-3, lus dans les données ouvertes LEGI (DILA).
• Code civil, articles 1984 et suivants (du mandat), articles 1375, 1984, 1988, 1989, 1991 à 1993, 2003 à 2005, 2007 et 2008, lus dans les données ouvertes LEGI (DILA).
• Code de la consommation, article L. 215-1, et articles L. 215-3, L. 215-4, L. 221-1 et L. 241-3, lus dans les données ouvertes LEGI (DILA), avec la concordance de l'ancien article L. 136-1.
• Bailleur, comment gérer votre location ?, ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement), page « Gestion de la location ».
• Mandat général de gestion de l'agent immobilier, ANIL, analyse de l'arrêt de la première chambre civile du 12 juillet 2012 (n° 11-24804).
• Habitat indigne / responsabilité du mandataire chargé de la gestion du bien, ANIL, analyse de l'arrêt de la chambre criminelle du 6 décembre 2016 (n° 15-84036).
• Mandat de vente soumis à la réglementation sur le démarchage à domicile : non-exécution possible du mandat pendant le délai de rétractation, ANIL, analyse de l'arrêt de la première chambre civile du 1er juillet 2015 (n° 14-15753).
• Non-respect du formalisme du mandat de l'agent immobilier : protection du seul mandant, ANIL, analyse de l'arrêt de chambre mixte du 24 février 2017 (n° 15-20411).