Fonctionnement général
Le loyer peut être augmenté chaque année à la date anniversaire du contrat de location si celui-ci le prévoit par une clause de révision, indiquée dans le contrat de location. Souvent, un indice de référence apparait sur le bail de location. Il s’agit d’un indice à prendre en compte pour la première révision de loyer.
Cette révision est règlementée par l’indice de référence des loyers (IRL) qui est l’indice de référence pour les baux d’habitation et qui est publié trimestriellement par l’INSEE.
Attention, notez que s’il n’y a pas de clause de révision dans le contrat de location alors celui-ci ne peut pas être majoré.
Depuis le 24/08/2022 en application de la Loi de lutte contre le dérèglement climatique, si un logement situé en métropole présente un diagnostic de performance énergétique avec une note F ou G, la révision du loyer est interdite.
Est-il obligatoire de réviser un loyer ?
Réviser un loyer n’est pas obligatoire.
Cependant un propriétaire qui ne fait pas la révision de son loyer ne pourra pas, s’il le décide, revenir sur les loyers antérieurs qu’il aurait pu augmenter car la rétroaction n’est pas possible pour la révision de loyer.
Comment calculer la révision annuelle du loyer ?
La révision du loyer se fait chaque année à la date anniversaire du contrat de location. Par exemple si un locataire entre le 01er février 2023 dans un logement, le propriétaire pourra réviser le loyer le 01er février 2024.
La méthode de calcul pour réviser un loyer est la suivante :
(Montant du loyer hors charge en cours X Nouvelle indice) / Indice du même trimestre de l’année précédente
Par exemple : Marguerite loue un logement depuis le 01er décembre 2021 et son loyer hors charges s’élève à 600€. La date de révision de son loyer est prévue chaque année le 01er Décembre avec en référence l’indice IRL du 03ème trimestre 2021 (valeur : 131.67)
Pour la révision de son loyer au 01er décembre 2022, nous allons prendre en compte l’indice du 03ème trimestre 2022 (valeur : 136.27)
Le loyer de Marguerite sera donc révisé ainsi :
( 600€ x 136.27 / 131.67 ) = 600 x 3,49% = 621€
Quel est le maximum d’augmentation d’un loyer ?
L’augmentation du loyer ne peut pas dépasser le pourcentage correspondant à l’indice de référence des loyers.
Depuis octobre 2022 la Loi sur pouvoir d’achat (promulguée le 16/08/2022) est venu plafonner cette augmentation, afin de protéger les locataires contre des augmentations trop importantes :
En métropole à 3,5%
En Corse de 2 à 3,5%
En Outre-Mer à 2,5%
Et ce jusqu’à Juillet 2023
Le locataire peut-il contester la révision ?
Un locataire peut contester la révision de loyer si et seulement si le pourcentage de révision du loyer est supérieure à la variation de l’indice de références des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
Démarche pour contester en cas de désaccord :
Si vous souhaitez contester la révision de loyer, envoyez tout d’abord une lettre de réclamation en recommandé avec accusé de reception à votre propriétaire. Cela vous permettra d’entamer une résolution “à l’amiable” avec votre propriétaire.
Si vous n’êtes pas satisfait du résultat des négociations saisissez alors la commission départementale de conciliation du lieu ou est situé votre logement, qui prendra en charge la gestion du conflit.
Comment réviser un loyer qui n’a jamais été révisé ?
Afin de réviser un loyer qui n’a jamais été révisé, suivez la même démarche que pour un loyer que si votre loyer avait déjà été révisé annuellement :
(Loyer hors charges actuel x L’IRL du trimestre de référence actuel) / l’IR du trimestre de référence prévu dans le bail ou publié par l’INSEE à la date de signature du bail
Les cas particuliers
Dans certains cas si le propriétaire effectue à ses frais des travaux conséquents en amélioration (c’est à dire ajoutant une plus-value au logement : mise en place de fenêtre double vitrage, nouveau système de chauffage faisant baisser le coût des dépenses d’énergie, mise en place d’une cuisine équipée pour un logement ou il n’y en avait pas avant… ) le loyer peut être révisé.
Le propriétaire et le locataire doivent absolument s’accorder sur la majoration du loyer :
- Soit par une clause prévue dans le contrat de location
- Soit par un avenant au contrat de location en cours du bail
L’augmentation annuelle du loyer dans ce cas-là ne peut pas dépasser 15% du coût total TTC des travaux réalisés. La majoration sera effective après l’achèvement des travaux.
Si le propriétaire et le locataire n’arrivent pas à trouver un accord, les travaux d’amélioration réalisés pourront permettre une majoration du loyer lors du renouvellement du bail ou de la relocation du logement.
FAQ sur la révision de loyer
1. Est-il obligatoire de réviser un loyer ?
Réviser un loyer n’est pas obligatoire, mais si le propriétaire décide de ne pas réviser le loyer, il ne pourra pas revenir sur les loyers antérieurs qu’il aurait pu augmenter.
2. Comment calculer la révision annuelle du loyer ?
La révision du loyer se fait chaque année à la date anniversaire du contrat de location en utilisant la formule : (montant du loyer hors charges en cours x nouvel indice) / indice du même trimestre de l’année précédente.
3. Quel est le maximum d’augmentation d’un loyer ?
L’augmentation du loyer ne peut pas dépasser le pourcentage correspondant à l’indice de référence des loyers (IRL). Depuis octobre 2022, la Loi sur le pouvoir d’achat a plafonné l’augmentation à 3,5% en métropole, de 2% à 3,5% en Corse et 2,5% en Outre-Mer jusqu’à juillet 2023.
4. Le locataire peut-il contester la révision ?
Le locataire peut contester la révision si le pourcentage de révision est supérieur à la variation de l’IRL publié par l’INSEE. Il peut envoyer une lettre de réclamation en recommandé avec accusé de réception au propriétaire et saisir la commission départementale de conciliation si nécessaire.
5. Comment réviser un loyer qui n’a jamais été révisé ?
Pour réviser un loyer qui n’a jamais été révisé, utilisez la même méthode que pour la révision annuelle. La formule à utiliser est : (loyer hors charges actuel x IRL du trimestre de référence actuel) / IRL du trimestre de référence prévu dans le bail ou publié par l’INSEE à la date de signature du bail.
