Comment réviser un loyer en 2026 : processus, IRL et règles d'augmentation

L'augmentation annuelle des loyers constitue un enjeu majeur pour les propriétaires et les locataires. Cet article détaille les règles et procédures à respecter, conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment son article 17-1 qui encadre la révision du loyerRévision du loyerLa révision du loyer est l'augmentation annuelle appliquée en cours de bail, strictement encadrée par l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE. Elle suppose une clause d'indexation expresse dans le bail.En savoir plus →.

Qu'est-ce que l'augmentation annuelle des loyers ?

Le loyer peut faire l'objet d'une augmentation chaque année à la date anniversaire du contrat de location, à condition que le bailBail d'habitationContrat écrit de location qui définit les droits et obligations du propriétaire et du locataire pour un logement résidence principale.En savoir plus → prévoie une clause de révision. Cette clause figure généralement dans le contrat et mentionne un indice de référence à utiliser pour la première révision.

Cette révision obéit à l'IRLIRLIndice de Référence des Loyers, publié trimestriellement par l'INSEE pour calculer la révision des loyers.En savoir plus →, indice de référence pour les baux d'habitation publié chaque trimestre par l'INSEE.

Depuis le 24 août 2022, en application de la loi Climat et Résilience n° 2021-1104, tout logement situé en métropole et classé F ou G au DPEDPEDiagnostic de Performance Énergétique qui évalue la consommation d'énergie d'un logement, noté de A à G.En savoir plus → ne peut plus faire l'objet d'une révision de loyer. Cette mesure vise à lutter contre les passoires thermiques.

La révision du loyer est-elle obligatoire ?

La révision du loyer n'a aucun caractère obligatoire. Toutefois, un propriétaire qui ne procède pas à la révision ne peut pas revenir sur les années antérieures : la révision n'est pas rétroactive pour les baux d'habitation. Les augmentations non appliquées sont définitivement perdues.

Comment calculer la révision annuelle du loyer ?

La révision du loyer intervient chaque année à la date anniversaire du contrat. La formule de calcul officielle est la suivante :

Nouveau loyer = montant actuel du loyer mensuel × IRL du trimestre de référence de l'année en cours / IRL du même trimestre de l'année précédente.

Exemple concret : Marguerite loue un logement depuis le 1er décembre 2021, avec un loyer hors charges de 600 €. La révision annuelle est prévue chaque 1er décembre, avec l'IRL du 3ᵉ trimestre comme référence. Pour la révision au 1er décembre 2022 :

Le calcul s'effectue ainsi :

Nouveau loyer de Marguerite = 600 × 136,27 / 131,67 = 620,96 €

Le nouveau loyer s'établit donc à 620,96 € (le résultat du calcul doit être arrondi à la 2ᵉ décimale la plus proche).

Quel est le maximum d'augmentation d'un loyer ?

L'augmentation du loyer ne peut pas excéder le pourcentage de variation de l'IRL publié par l'INSEE.

Le « bouclier loyer » (dispositif terminé)

Pour protéger le pouvoir d'achat des locataires face à l'inflation, un dispositif de plafonnement de l'IRL a été mis en place par la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, puis prolongé par la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023.

Plafonnements appliqués (historique 2022-2024) :

Source : Service-public.fr - Plafonnement IRL

Interdiction de révision pour les passoires thermiques

Depuis le 24 août 2022, la loi interdit la révision de loyer en cours de bail pour les logements classés F ou G au DPE. Cette mesure concerne :

• Les baux conclus à partir de cette date en métropole
• Les baux en cours, avec application progressive
• Les territoires d'Outre-mer depuis le 1er juillet 2024 (article 159 de la loi Climat)

Pour les situations particulières, notamment concernant la Corse et les territoires d'Outre-mer, l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) de votre région peut vous fournir des informations personnalisées.

Le locataire peut-il contester la révision ?

Un locataire peut contester la révision de loyer uniquement si le pourcentage d'augmentation dépasse la variation de l'IRL publié par l'INSEE.

Démarche en cas de désaccord :

La première étape consiste à envoyer une lettre de réclamation en recommandé avec accusé de réception au propriétaire. Cette démarche ouvre la voie à un règlement amiable du différend.

Si les négociations n'aboutissent pas, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation du lieu du logement. Cette commission, gratuite, dispose de 2 mois pour rendre son avis. En cas d'échec de la conciliation, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire peut être saisi.

Comment réviser un loyer qui n'a jamais été révisé ?

Un loyer qui n'a jamais été révisé ne rattrape pas les années passées. La révision annuelle peut être faite durant l'année qui suit la date de révision prévue au bail ; elle ne s'applique pas rétroactivement, mais seulement à partir de la date de la demande, et lorsque le délai d'un an est écoulé, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire. Le calcul porte donc toujours sur l'évolution de l'IRL sur un an, appliquée au loyer actuel :

Nouveau loyer = montant actuel du loyer mensuel × IRL du trimestre de référence de l'année en cours / IRL du même trimestre de l'année précédente.

Exemple : un bail de 600 € par mois, révisable chaque 20 juillet sur l'IRL du 2ᵉ trimestre, jamais révisé depuis sa signature en 2022. Au 20 juillet 2026, le propriétaire peut demander 600 € × 148,37 (IRL du 2ᵉ trimestre 2026) / 146,68 (IRL du 2ᵉ trimestre 2025) = 606,91 €. L'IRL de la signature n'entre pas dans le calcul, et les révisions de 2023, 2024 et 2025, non demandées dans l'année, sont perdues.

Les cas particuliers : majoration pour travaux d'amélioration

Lorsque le propriétaire réalise à ses frais des travaux d'amélioration conséquents (installation de fenêtres à double vitrage, nouveau système de chauffage plus économe, mise en place d'une cuisine équipée dans un logement qui n'en disposait pas...), le loyer peut faire l'objet d'une majoration spécifique.

Cette majoration suppose un accord entre le propriétaire et le locataire, formalisé de l'une des manières suivantes :

• Une clause prévue dans le contrat de location initial
• Un avenant au contrat de location en cours de bail

L'augmentation annuelle du loyer dans ce cadre ne peut pas dépasser 15 % du coût total TTC des travaux réalisés (décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017). La majoration prend effet après l'achèvement des travaux.

Conditions de montant des travaux :

Source : Service-public.fr - Augmentation de loyer pour travaux

En l'absence d'accord, les travaux d'amélioration pourront justifier une majoration du loyer uniquement lors du renouvellement du bail ou de la relocation du logement.

Valeurs IRL récentes (T2 2026 publié le 10 juillet 2026)

Pour faciliter vos calculs de révision, voici les dernières valeurs de l'IRL publiées par l'INSEE. La hausse maximale d'une révision est la variation annuelle de l'IRL du trimestre de référence prévu au bail : +1,15 % pour un bail indexé sur le T2 2026, +0,78 % sur le T1 2026, +0,79 % sur le T4 2025.

Le simulateur officiel de l'ANIL permet de calculer rapidement le montant de votre révision de loyer. À titre d'illustration, un loyer de 800 € avec un IRL de référence au T4 2024 (144,64) et une révision calée sur le T4 2025 (145,78) donne : 800 × 145,78 / 144,64 = 806,31 €, soit une hausse de 6,31 € par mois.

La modération de l'indice en 2026 ne doit pas faire oublier les règles qui gouvernent l'application effective de la révision — clause expresse au bail, délai d'un an, interdiction de rétroactivité, gel pour les passoires thermiques F et G. Sur un portefeuille de plusieurs lots, ce suivi trimestriel devient vite chronophage ; c'est précisément l'un des chantiers que notre service de nourrice de gestion locative prend en charge pour les agences partenaires.

La réglementation relative à la révision des loyers évolue régulièrement (IRL trimestriel, loi Climat, lois de finances annuelles). Pour votre situation spécifique, vérifiez auprès de l'ADIL ou de la DDT compétente. Les agences immobilières qui gèrent un portefeuille croissant de mandats peuvent confier ce suivi à notre service de nourrice de gestion locative : l'équipe MaLocaTeam pilote les révisions annuelles, les quittances et les obligations déclaratives pour le compte de l'agence.

Sources officielles