Préavis du locataire : contrôler le congé et calculer sa fin

Dans un logement loué vide comme résidence principale, le locataire peut résilier son bail à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (article 12), hors les cas que la loi exclut : le délai de préavis applicable à son congé est de trois mois ; il est d'un mois dans les cas que la loi énumère, à condition que le locataire précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé, faute de quoi le préavis de trois mois s'applique (article 15). Dans un logement meublé loué comme résidence principale, le préavis du locataire est d'un mois (article 25-8), comme en bail mobilité (article 25-15). Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pour le gestionnaire qui reçoit le congé au nom du bailleur, ces règles fixent la date à laquelle le congé prend effet, les loyers que le locataire doit encore et le calendrier de la relocation. Le premier contrôle porte sur la manière dont le congé a été donné.

Comment le congé doit être donné

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement (article 15). Le locataire l'adresse au propriétaire ou à l'agence immobilière (Service-Public). Selon Service-Public, un préavis donné par un simple courriel n'est pas valide, même s'il est accepté par retour de courriel ; une lettre recommandée électronique l'est, à la condition que, si son destinataire est un particulier, il ait préalablement accepté ce mode d'envoi.

Lorsque deux personnes en couple ont signé le bail, le congé d'un seul ne met pas fin au bail de l'autre, qui peut rester dans le logement ; ce que doit encore celui qui part dépend, selon Service-Public, de la situation du couple (mariage, Pacs ou concubinage) et, entre concubins, d'une clause de solidarité dans le bail. Une fois la forme vérifiée, reste à savoir quel délai court.

Trois mois, ou un mois si le motif est écrit et justifié

Lorsqu'il émane du locataire d'un logement vide, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Il est toutefois d'un mois, selon l'article 15 :

• sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
• en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
• pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
• pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
• pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
• pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier de ces délais réduits précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé ; à défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois (article 15). Le contrôle se fait donc sur la lettre elle-même : le motif y est-il écrit, le justificatif est-il joint ? Pour un logement situé hors zone tendue, Service-Public précise la lecture de plusieurs cas : la perte d'emploi doit précéder l'envoi du congé et en être proche ; une simple fatigue physique ou psychique, même médicalement constatée, laisse le préavis à trois mois ; un locataire dont les ressources sont égales au montant du RSA ou de l'AAH, sans qu'il les perçoive, relève aussi du préavis de trois mois ; la démission, le départ à la retraite et la fin de droits de l'assurance chômage laissent le préavis à trois mois ; pour un salarié ou un fonctionnaire, la date de la mutation doit être proche de la date d'envoi du congé (plusieurs mois ne doivent pas s'être écoulés), et l'indépendant ou la profession libérale qui change de lieu de travail relève du préavis de trois mois. La fiche de Service-Public détaille les autres cas.

Les zones tendues

Les territoires du premier cas sont les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant ; un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones (article 17). Service-Public renvoie au premier tableau de l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, distingue la liste applicable selon la date à laquelle le bail a été signé, reconduit ou renouvelé, et propose un simulateur du délai de préavis. Pour un logement situé en zone tendue, il précise que le préavis est d'un mois à la condition d'indiquer dans la lettre de congé l'adresse du logement loué et le fait de bénéficier du délai réduit à un mois ; sinon, il est de trois mois.

Logement meublé et bail mobilité : un mois

Dans un logement meublé loué comme résidence principale, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois (article 25-8) ; selon Service-Public, il n'a ni motif à indiquer ni justificatif à fournir. En bail mobilité, le locataire peut aussi résilier le contrat à tout moment, avec un délai de préavis d'un mois (article 25-15). Pour le bail vide comme pour le meublé et le bail mobilité, le délai court du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte ou de la remise en main propre.

Le point de départ et la date de fin du préavis

Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre (article 15). Pour une lettre recommandée, Service-Public précise qu'il s'agit du jour où son destinataire en prend possession : si la lettre, non remise au destinataire absent, est renvoyée à l'expéditeur, le congé n'est pas valable, et si elle parvient ou est remise en retard, la fin du préavis est repoussée d'autant. La date de réception, ou de signification pour un acte de commissaire de justice, est donc la donnée à consigner dans le dossier du locataire.

Cette date de fin commande aussi ce que le locataire doit payer jusqu'à son départ.

Les loyers et charges dus pendant le préavis

Pendant le délai de préavis, le locataire qui a lui-même notifié le congé est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur (article 15 ; pour le meublé, article 25-8, et pour le bail mobilité, article 25-15). Lorsque le préavis prend fin en cours de mois, Service-Public indique que le loyer et les charges du dernier mois sont dus en proportion du nombre de jours où le locataire a disposé du logement : un préavis qui prend fin le 5 d'un mois de 30 jours rend dus les 5/30e du montant mensuel.

Le locataire ne peut pas déduire de ses derniers loyers le montant du dépôt de garantie qu'il a versé (Service-Public). Lorsque les charges sont payées par provisions, le calcul définitif de ce qu'il doit pour sa dernière année de location ne peut être fait qu'après la régularisation annuelle des charges (Service-Public). En colocation, le départ d'un colocataire pose une question de plus : jusqu'à quand reste-t-il tenu ?

En colocation : jusqu'où le colocataire sortant reste tenu

La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail ; à défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé (article 8-1, VI). L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution. Le gestionnaire date donc l'effet du congé et l'entrée du nouveau colocataire au bail : lorsque le bail prévoit la solidarité des colocataires, ce sont ces deux dates qui fixent jusqu'où le colocataire sortant et sa caution restent tenus solidairement.

En bail mobilité, toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite (article 25-13). Au terme du préavis, quelle que soit la formule, vient la sortie du logement.

À l'expiration du préavis : la sortie et le dépôt de garantie

À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués (article 15). Viennent alors l'état des lieux de sortie et la restitution des clés, dont la date ouvre le délai de restitution du dépôt de garantie : un mois au plus à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, deux mois au plus à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire dans les autres cas, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées (article 22).

Lors de la remise des clés, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire l'adresse de son nouveau domicile. À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, sauf lorsque le défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile (article 22). Dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver une provision dans les conditions de l'article 22, que détaille notre article sur la régularisation des charges locatives. En bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur (article 25-17).

À réception d'un congé : les points à contrôler

Ces règles se ramènent, à chaque congé reçu, à quelques vérifications :

• le congé est arrivé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte d'un commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement, ou par lettre recommandée électronique dans les conditions rappelées plus haut, et la date de réception, ou de signification, est consignée ;
• le bail est un bail vide, un bail meublé de résidence principale ou un bail mobilité, ce qui fixe le délai de droit commun ;
• pour un logement vide, un préavis d'un mois s'appuie sur un motif écrit dans la lettre et justifié au moment de son envoi ; sinon, il est de trois mois ;
• la date de fin est calculée à partir de ce jour, et le dernier mois au prorata des jours ;
• en colocation, la date d'effet du congé et l'entrée d'un nouveau colocataire au bail sont notées, avec la caution concernée ;
• l'adresse du nouveau domicile est demandée à la remise des clés, pour la restitution du dépôt de garantie.

Le gestionnaire fait ce travail au nom du bailleur, dans le cadre de son mandat de gestion locative.

Questions fréquentes

Un congé envoyé par courriel est-il valable ?

Non. Selon Service-Public, un préavis donné par un simple courriel n'est pas valide, même s'il est accepté par retour de courriel. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) ; une lettre recommandée électronique est valable, à la condition que, si son destinataire est un particulier, il ait préalablement accepté ce mode d'envoi (Service-Public).

Le locataire peut-il revenir sur son congé ?

Selon Service-Public, après avoir donné congé, le locataire ne peut plus changer d'avis ; pour revenir sur sa décision, il doit obtenir l'accord du bailleur ou de l'agence immobilière.

Le locataire peut-il payer son dernier mois avec le dépôt de garantie ?

Non. Le locataire ne peut pas déduire de ses derniers loyers le montant du dépôt de garantie qu'il a versé (Service-Public) ; il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).

Quel préavis lorsque c'est le bailleur qui donne congé ?

Dans un logement loué vide comme résidence principale, le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur, et ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Dans un logement meublé loué comme résidence principale, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement par les mêmes motifs (article 25-8). Ce congé vise le terme du contrat : si le bailleur d'un logement vide ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai de l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé (article 10). Le congé du bailleur obéit en outre aux conditions et aux exceptions que posent ces articles.

Sources

Textes relus le 28 octobre 2026.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, articles 8-1, 10, 12, 15, 17, 22, 25-8, 25-13, 25-15 et 25-17, lus dans les données ouvertes LEGI (DILA).
• Préavis et formalités du congé donné par le locataire (bail d'habitation), Service-Public, fiche vérifiée le 16 avril 2026.