État des lieux

L'état des lieux est établi, lors de la remise et de la restitution des clés, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties ; il est joint au contrat de location (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). L'article s'applique à la location vide ou meublée de la résidence principale du locataire et au bail mobilité, hors les cas que les articles 2, 25-3 et 25-12 de la loi excluent.

Les deux moments de l'état des lieux

À l'entrée, il est établi lors de la remise des clés. Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de le compléter dans un délai de dix jours à compter de son établissement et, pendant le premier mois de la période de chauffe, de le compléter par l'état des éléments de chauffage (article 3-2).

À la sortie, il est établi lors de la restitution des clés. Les différences constatées par rapport à l'état des lieux d'entrée qui sont dues à la vétusté ne peuvent pas entraîner de retenue sur le dépôt de garantie (Service-Public).

Pour permettre la comparaison de l'état du logement à l'entrée et à la sortie, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, article 3).

Mentions obligatoires

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (article 2) fixe le contenu minimal de l'état des lieux.

À l'entrée et à la sortie :

• le type d'état des lieux (d'entrée ou de sortie) et sa date d'établissement ;
• la localisation du logement ;
• le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
• le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour le réaliser ;
• le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;
• le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
• pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement, qui peut être complétée d'observations ou de réserves et illustrée d'images ;
• la signature des parties ou des personnes mandatées pour le réaliser.

À la sortie, en plus :

• l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ;
• la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
• éventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'état des lieux d'entrée.

Il est établi sur support papier ou sous forme électronique, et remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature (article 3 du décret).

Qui paie l'état des lieux

L'état des lieux fait ensemble par le locataire et le bailleur n'engendre aucun frais (Service-Public).

Quand un professionnel mandaté réalise l'état des lieux d'entrée, ses honoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire : la part du locataire ne peut excéder celle du bailleur et demeure inférieure ou égale à un plafond par mètre carré de surface habitable (article 5 de la loi n° 89-462), distinct du plafond des honoraires de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail (décret n° 2014-890 du 1er août 2014, article 2). Ces plafonds sont révisables chaque année au 1er janvier selon la variation de l'indice de référence des loyers (article 3 du décret) : celui de l'état des lieux est de 3,03 € TTC par mètre carré de surface habitable pour les baux signés depuis le 1er janvier 2026, après la hausse de 0,87 % de l'arrêté du 17 juillet 2025 (Service-Public).

Le locataire ne doit pas payer de frais pour l'état des lieux de sortie fait en présence du locataire et de l'agent immobilier ; toute clause du bail qui les lui impose est abusive (Service-Public).

Si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement, il est établi par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret ; le commissaire de justice en avise les parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (article 3-2).

Absence d'état des lieux

S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel, sauf la preuve contraire (article 1731 du code civil). Cette présomption ne peut être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux ou à sa remise à l'autre partie (article 3-2 de la loi n° 89-462).

Vétusté et grille de vétusté

La vétusté est l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. Les parties peuvent convenir, dès la signature du bail, de l'application d'une grille de vétusté choisie parmi celles qui ont fait l'objet d'un accord collectif de location ou d'un accord collectif local ; cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives (décret n° 2016-382, article 4).

Restitution du dépôt de garantie

• État des lieux de sortie conforme à l'état des lieux d'entrée : restitution dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés.
• Dans les autres cas : dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés.

Dans les deux cas, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont il pourrait être tenu à la place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble ; le solde est restitué dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes, à moins que les parties ne conviennent amiablement de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

À défaut de restitution dans les délais, le dépôt de garantie restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, sauf lorsque le retard résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile (article 22 de la loi n° 89-462).