État des lieux

L'état des lieux (EDL) est un document contradictoire signé par le bailleur (ou son mandataire) et le locataire, qui constate l'état du logement et de ses équipements. Il est obligatoire pour toute location à usage de résidence principale, vide ou meublée, conformément à l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il est annexé au contrat de bail et fait partie intégrante des documents contractuels.

Les deux moments de l'état des lieux

À l'entrée, l'EDL est réalisé le jour de la remise des clés, avant que le locataire n'emménage. Il fige l'état de référence du logement.

À la sortie, il est établi lors de la restitution des clés, en comparaison point par point avec l'EDL d'entrée. Les différences constatées (hors usure normale) peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie.

Les deux EDL doivent être réalisés selon le même format et comporter les mêmes rubriques, pour permettre une comparaison claire.

Mentions obligatoires sur un EDL conforme

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe le contenu minimal de l'état des lieux :

• Type d'EDL (entrée ou sortie) et date d'établissement.
• Identité complète du bailleur et du locataire (ou de leurs mandataires).
• Adresse du logement.
• Pour l'entrée, nouvelle adresse du locataire (ancienne résidence) ; pour la sortie, nouvelle adresse du locataire ainsi que domicile ou siège social du bailleur.
• Relevés des compteurs individuels (eau chaude, eau froide, gaz, électricité).
• Nombre et destination des clés remises.
• Description précise de chaque pièce et de ses équipements : sols, murs, plafonds, menuiseries, sanitaires, chauffage, cuisine équipée, etc.
• Signatures des deux parties.

Il est fortement recommandé de joindre des photos datées à chaque EDL — elles font foi en cas de contentieux. Depuis 2016, leur valeur juridique est reconnue si elles sont contresignées ou intégrées au document.

Qui paie l'état des lieux

L'EDL amiable (réalisé directement entre bailleur et locataire) est gratuit.

Quand un professionnel (agent immobilier, administrateur de biens) établit l'EDL d'entrée, il peut facturer au locataire un montant plafonné à 3 € TTC par mètre carré de surface habitable, en plus d'un plafond global partagé avec les frais de rédaction du bail. Le bailleur paie au moins autant que le locataire. Ce plafond est fixé par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014.

L'EDL de sortie est toujours gratuit pour le locataire, même réalisé par un professionnel.

Si le locataire conteste un EDL ou refuse de signer, l'une des parties peut faire intervenir un commissaire de justice (ex-huissier) ; le coût, d'environ 130 à 150 €, est partagé par moitié entre bailleur et locataire.

Absence ou refus d'état des lieux

Si aucun EDL d'entrée n'est établi, l'article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état. Le bailleur qui voudrait facturer des dégradations à la sortie doit alors prouver l'état antérieur — preuve généralement impossible. Cette inversion de la charge de la preuve protège le locataire mais pénalise fortement le bailleur.

Si le locataire refuse de participer à l'EDL d'entrée ou de sortie, le bailleur doit le convoquer par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas d'absence persistante, il recourt à un commissaire de justice qui établit un procès-verbal de carence opposable à l'absent.

EDL numérique : tendance 2026

L'état des lieux dématérialisé (tablette, application mobile avec photos géolocalisées et signature électronique) s'est généralisé chez les professionnels. Il offre plusieurs avantages : archivage automatique, horodatage fiable, comparaison pixel par pixel entre entrée et sortie, partage instantané aux deux parties. Les prestataires spécialisés (ImmoPad, Check & Visit, Startloc) équipent désormais la majorité des agences.

La validité juridique d'un EDL numérique est identique à celle d'un EDL papier, à condition que la signature électronique soit conforme au règlement eIDAS (au minimum niveau "simple" ; idéalement "avancé" pour les contentieux importants).

Dégradations, usure normale, vétusté : comment distinguer

À la sortie, seules les dégradations imputables au locataire (utilisation anormale, défaut d'entretien, accidents) peuvent être facturées. Il faut les distinguer de :

• L'usure normale : jaunissement des peintures après 5 ans, traces d'usage sur les sols, petites rayures — à la charge du bailleur.
• La vétusté : dégradation liée au temps et à l'utilisation raisonnable — à la charge du bailleur.

Une grille de vétusté peut être annexée au bail (optionnel mais recommandé) pour chiffrer l'abattement applicable selon la durée de vie théorique de chaque équipement. Par exemple, une moquette a une durée de vie de 7 ans ; après 5 ans d'occupation, seuls 28 % de son remplacement peuvent être imputés au locataire.

Restitution du dépôt de garantie

L'EDL de sortie conditionne directement la restitution du dépôt de garantie :

• EDL conforme (aucune dégradation) : restitution sous 1 mois.
• EDL avec dégradations : restitution sous 2 mois, avec justificatifs chiffrés (devis, factures).

Un retard de restitution entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé au profit du locataire.

EDL et gestion locative déléguée

Les états des lieux d'entrée et de sortie sont les moments les plus sensibles de la vie locative : une erreur ou une omission se paie cher au moment du solde du dépôt de garantie. Confier la réalisation à un gestionnaire professionnel via une [nourrice de gestion locative](https://malocateam.fr/conseils/nourrice-gestion-locative/) sécurise juridiquement le propriétaire et réduit les litiges récurrents devant la commission départementale de conciliation.