Bail en zone tendue : ce que le gestionnaire vérifie

Pour le préavis du locataire et l'encadrement de l'évolution des loyers, une commune est en zone tendue lorsqu'elle figure au premier tableau de la liste annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, celui que retiennent Service Public pour le préavis et le décret n° 2017-1198 pour l'évolution des loyers. Pour un logement loué comme résidence principale sous la loi du 6 juillet 1989 dans une telle commune, le classement change plusieurs règles de gestion : le préavis du locataire qui quitte un logement loué vide passe de trois mois à un mois, s'il en précise le motif et le justifie au moment de l'envoi de sa lettre de congé ; à la relocation et au renouvellement, le loyer ne peut augmenter que dans les limites du décret n° 2017-1198, hors les cas que la loi et ce décret excluent ; et dans les communes où un arrêté préfectoral fixe des loyers de référence, le loyer de base lui-même est plafonné, sous réserve d'un complément de loyer. Deux autres règles visent la liste autrement : le plafond de la part des honoraires de location payée par le locataire propre à la zone tendue s'applique dans les communes de la liste, hors zone très tendue, et un logement non meublé inoccupé depuis au moins un an peut être soumis à la taxe annuelle sur les logements vacants dans les communes de ses deux tableaux.

Ces règles ne renvoient donc pas toutes à la même liste ; la liste a été modifiée en 2023 puis en 2025, et le décret qui la porte sera abrogé au 1er janvier 2027. Pour qui gère un portefeuille, la vérification se fait lot par lot : la commune, la nature du bail, sa date, puis la règle en cause.

Une liste fixée par décret, en deux tableaux

La loi du 6 juillet 1989 vise, à son article 17, les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, et précise qu'un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones. Cette liste est le premier tableau de l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, pris pour la taxe annuelle sur les logements vacants de l'article 232 du code général des impôts.

Depuis le 27 août 2023, date d'entrée en vigueur de la version issue du décret n° 2023-822 du 25 août 2023, cette annexe compte deux tableaux. Le premier liste les communes au titre du 1° du I de l'article 232, celles des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Le second liste les communes au titre du 2° du I, que Service Public décrit comme des communes qui présentent notamment une proportion élevée de logements affectés à l'habitation autres que ceux affectés à l'habitation principale. L'annexe a de nouveau été modifiée par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, dont la version est en vigueur depuis le 24 décembre 2025.

Ce décret vit ses derniers mois. Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026, en vigueur depuis le 30 août 2026, fixe la liste des communes de la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d'habitation, en deux tableaux qui reprennent les mêmes communes, et abroge le décret du 10 mai 2013 à compter du 1er janvier 2027. Or les décrets qui fixent l'encadrement de l'évolution des loyers et le plafond des honoraires du locataire désignent toujours, dans leur version en vigueur au 2 novembre 2026, la liste annexée au décret du 10 mai 2013, et Service Public rattache à ce même décret la liste du préavis réduit. Jusqu'au 31 décembre 2026, c'est donc la liste du décret de 2013 qui s'applique ; pour un bail conclu, renouvelé ou reconduit à partir du 1er janvier 2027, la liste applicable à chacune de ces règles est à relire à cette date.

Cette structure compte pour le gestionnaire, car chaque règle désigne sa propre liste : le préavis réduit, selon Service Public, et l'encadrement de l'évolution des loyers, selon le décret n° 2017-1198, renvoient au premier tableau, la taxe sur les logements vacants s'applique dans les communes des deux tableaux, et le plafond des honoraires propre à la zone tendue vise les communes de la liste annexée au décret, hors zone très tendue. Pour le préavis, le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 désigne les communes des zones de l'article 17 par la liste annexée au décret du 10 mai 2013, sans nommer de tableau ; Service Public renvoie au premier, et distingue la liste applicable selon la date à laquelle le bail a été signé, reconduit ou renouvelé. Service Public propose des simulateurs qui indiquent si une commune est concernée, notamment pour le délai de préavis, pour l'encadrement des loyers et pour la taxe sur les logements vacants.

Le préavis du locataire : un mois en location vide

Lorsqu'il émane du locataire, le congé d'un logement loué vide obéit à un préavis de trois mois. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 le réduit à un mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17, c'est-à-dire dans les communes de ces zones, comme dans d'autres cas que le même article énumère. Le délai réduit n'est pas automatique : le locataire précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé ; à défaut, le préavis est de trois mois. Pour la zone tendue, Service Public précise que la lettre doit indiquer l'adresse du logement loué et le fait de bénéficier d'un délai réduit à un mois.

En location meublée, la zone ne change rien au préavis : le locataire d'un logement meublé loué comme résidence principale peut mettre fin au bail à tout moment avec un préavis d'un mois, sans motif à indiquer ni justificatif à fournir, selon Service Public. Les autres cas de préavis réduit sont présentés dans notre guide du congé du locataire et de son préavis.

Relocation et renouvellement : le loyer encadré par décret

Dans ces mêmes zones, l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'un décret en Conseil d'État fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. C'est le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 : il s'applique dans les communes qui figurent au 1° de l'annexe du décret du 10 mai 2013, aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2026 au 31 juillet 2027.

À la relocation, le décret vise les logements vacants, c'est-à-dire les logements inoccupés proposés à la location, et en exclut deux cas : les logements qui font l'objet d'une première location et les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Pour les autres, le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat, ce dernier loyer peut être révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers, avec le dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat.

Le décret admet trois dérogations à la relocation :

• des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, réalisés depuis la conclusion du contrat initial avec le précédent locataire ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer : la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;
• un dernier loyer manifestement sous-évalué : la hausse ne peut excéder la moitié de la différence entre un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites que fixe le décret ;
• des travaux d'amélioration réalisés depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer : le loyer peut alors être librement réévalué.

Pour ces calculs, à la relocation comme au renouvellement, le décret exclut du montant des travaux le coût de ceux qui ont donné ou donnent lieu à une contribution pour le partage des économies de charge ou à une majoration du loyer prévue au II de l'article 17-1 de la loi, et compte les travaux sur les parties communes en fonction des millièmes correspondant au logement.

Au renouvellement, hors logement de classe F ou G, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse ne peut excéder la plus élevée de deux limites : la moitié de la différence entre un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement, révisé dans les limites de la loi, ou une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat initial ou, lorsque le bail a déjà été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Dans une commune où un arrêté préfectoral fixe des loyers de référence, l'article 9 du décret écarte ces deux limites lorsque la réévaluation relève du VI de l'article 140 de la loi ÉLAN, qui pose ses propres conditions. La révision annuelle du loyer en cours de bail est distincte de ces hausses : possible quand le bail la prévoit, et interdite pour un logement de classe F ou G dans les cas que précise le paragraphe suivant, elle est présentée dans notre guide de la révision annuelle du loyer.

Le décret ne s'applique pas aux logements de la classe F ou de la classe G du diagnostic de performance énergétique. Pour eux, la loi du 6 juillet 1989 pose elle-même les limites, en zone tendue comme ailleurs : lorsqu'un tel logement fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ; le loyer ne peut pas être révisé ; il ne peut pas être réévalué au renouvellement. Service Public applique l'interdiction de réviser, en métropole, aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022, et, en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, depuis le 1er juillet 2024.

Dans certaines communes, un loyer plafonné

Dans la plupart des communes de zone tendue, c'est l'évolution du loyer qui est encadrée. Dans certaines, le niveau du loyer l'est aussi : un arrêté préfectoral y fixe un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, et le loyer de base d'un bail soumis au dispositif ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature, sous réserve d'un complément de loyer dans les conditions que pose la loi. La hausse que permet le décret n° 2017-1198 à la relocation n'y peut pas non plus porter le loyer au-delà du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature. Selon Service Public, il s'agit de Paris, des territoires d'Est Ensemble et de Plaine Commune, de Bordeaux, d'une partie du territoire de Grenoble-Alpes Métropole, de Lille, Hellemmes et Lomme, de Lyon et Villeurbanne, de Montpellier et du territoire de la communauté d'agglomération Pays Basque.

Le propriétaire qui ne respecte pas ce plafond peut devoir payer une amende allant jusqu'à 5 000 €, ou 15 000 € s'il s'agit d'une personne morale. Le dispositif relève d'une expérimentation de la loi ÉLAN dont Service Public situe le terme, selon les territoires, au 23 ou au 24 novembre 2026. Une proposition de loi dont l'article 1er porte sur ce dispositif, modifiée par le Sénat le 21 octobre 2026, doit être discutée en séance publique à l'Assemblée nationale le 18 novembre 2026. Le contenu de ce texte et son examen au Sénat sont présentés dans notre article sur l'avenir de l'encadrement des loyers.

Les honoraires de location : le plafond de la zone

La zone tendue joue aussi sur ce que l'agence peut facturer au locataire. Pour la mise en location d'un logement d'habitation, les frais de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail sont partagés entre le propriétaire et le locataire : la part du locataire ne peut dépasser ni la moitié des frais facturés par l'agence, ni un montant maximum calculé à partir d'un prix par mètre carré de surface habitable. Ce prix dépend de la zone, que le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 définit ainsi :

• zone très tendue : les communes comprises dans la zone A bis définie à l'article R. 304-1 du code de la construction et de l'habitation ;
• zone tendue : les communes dont la liste est annexée au décret du 10 mai 2013, à l'exclusion des communes de la zone très tendue ;
• zone non tendue : le reste du territoire.

Selon Service Public, le prix maximum, toutes taxes comprises, par mètre carré de surface habitable est le suivant :

• plafond en zone très tendue : 12,10 € ;
• plafond en zone tendue : 10,09 € ;
• plafond en zone non tendue : 8,07 €.

Pour l'état des lieux d'entrée, la part du locataire obéit à la même règle de la moitié, avec un maximum de 3,03 € TTC par mètre carré dans toutes les zones. Ces plafonds sont révisables chaque année au 1er janvier, par arrêté du ministre chargé du logement, en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers publié. Tous les autres frais facturés par l'agence pour la mise en location, comme la rédaction et la diffusion de l'annonce, sont à payer entièrement par le propriétaire.

Un logement qui reste vide : la taxe sur les logements vacants

La vacance a un coût propre en zone tendue. Selon Service Public, le propriétaire ou l'usufruitier d'un logement non meublé, inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition, paie la taxe annuelle sur les logements vacants s'il est situé dans une commune des deux tableaux. La taxe est calculée sur la valeur locative cadastrale du logement, au taux de 17 % la première année d'imposition et de 34 % les années suivantes. Service Public liste les cas où elle n'est pas due :

• un logement qui n'est pas à usage d'habitation ;
• un logement vacant indépendamment de la volonté du propriétaire, par exemple mis en location ou en vente au prix du marché sans trouver preneur ou acquéreur ;
• un logement occupé plus de 90 jours de suite au cours d'une année ;
• un logement qui nécessite des travaux importants pour être habitable, dont le montant doit en pratique dépasser 25 % de sa valeur ;
• une résidence secondaire meublée soumise à la taxe d'habitation.

Le propriétaire doit pouvoir justifier sa situation, par exemple par les preuves de la mise en location. La loi de finances pour 2026 a prévu de fusionner cette taxe et la taxe d'habitation sur les logements vacants en une taxe unique, la taxe sur la vacance des locaux d'habitation, émise à compter des impositions établies pour 2027 ; selon Service Public, les règles ci-dessus restent valables pour l'imposition de l'année 2026. Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 fixe la liste des communes où s'applique cette nouvelle taxe. Pour un lot qui tarde à se relouer, garder la trace des annonces et de leur prix est donc utile au propriétaire.

Ce que le gestionnaire vérifie, lot par lot

Toutes ces règles partent de la même question, la commune du logement, mais aucune ne se contente de cette réponse. Avant une relocation, un renouvellement ou la réception d'un congé, la vérification tient en quelques points.

Cette vérification se répète à chaque mouvement du portefeuille : un préavis compté trop court ou trop long décale la fin du bail, et un litige sur le loyer d'une relocation ou d'un renouvellement soumis au décret passe d'abord par la commission départementale de conciliation, dont la saisine est un préalable obligatoire à celle du juge.

Questions fréquentes

Comment savoir si une commune est en zone tendue ?

Pour l'encadrement de l'évolution des loyers, la liste des communes est le premier tableau de l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, modifiée en dernier lieu par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 ; pour le préavis du locataire, le décret n° 2015-650 vise la liste annexée sans nommer de tableau, et Service Public renvoie au premier ; pour le plafond des honoraires du locataire propre à la zone tendue, le décret n° 2014-890 vise la liste annexée, sans nommer de tableau, hors zone très tendue. Le décret n° 2013-392 est abrogé à compter du 1er janvier 2027 par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026, dont l'annexe reprend les mêmes communes pour la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d'habitation. Service Public propose des simulateurs qui indiquent si une commune est concernée selon la règle en cause, notamment pour le délai de préavis du locataire, l'encadrement des loyers et la taxe sur les logements vacants.

Le préavis d'un mois s'applique-t-il à un logement meublé ?

En location meublée, le préavis du locataire est d'un mois dans toutes les communes, zone tendue ou non, et le locataire n'a ni motif à indiquer ni justificatif à fournir, selon Service Public. La zone tendue ne réduit le préavis qu'en location vide, de trois mois à un mois, à la condition que le locataire précise le motif et le justifie dans sa lettre de congé.

En zone tendue, le loyer est-il toujours plafonné ?

Non. Dans la plupart des communes de zone tendue, c'est l'évolution du loyer qui est encadrée, à la relocation et au renouvellement, par le décret n° 2017-1198, hors les cas que la loi et ce décret excluent. Le niveau du loyer n'est plafonné que dans les communes où un arrêté préfectoral fixe des loyers de référence, dans le cadre d'une expérimentation dont Service Public situe le terme au 23 ou au 24 novembre 2026, selon les territoires.

Le loyer d'un logement remis en location après plus de dix-huit mois de vacance est-il encadré ?

Le décret n° 2017-1198 exclut de ses règles de relocation les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois, comme les logements qui font l'objet d'une première location. Pour un logement remis en location après plus de dix-huit mois, deux limites demeurent : pour un logement de classe F ou G, le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, selon la loi du 6 juillet 1989 ; et dans une commune où un arrêté fixe des loyers de référence, le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature.

Sources

Textes et fiches relus le 2 novembre 2026.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, articles 15, 17, 17-1, 17-2 et 18, lus dans les données ouvertes LEGI (DILA).
• Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts, et son annexe dans sa version issue du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, lus dans les mêmes données.
• Décret n° 2026-831 du 25 août 2026 relatif au champ d'application de la taxe sur la vacance des locaux d'habitation prévue par l'article 1406 bis du code général des impôts, lu dans les mêmes données.
• Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d'encadrement du niveau de certains loyers, article 1er, lu dans les mêmes données.
• Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, lu dans les mêmes données.
• Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires, lu dans les mêmes données.
• En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ?, Service Public, fiche vérifiée le 1er novembre 2026.
• Préavis et formalités du congé donné par le locataire (bail d'habitation), Service Public, fiche vérifiée le 16 avril 2026.
• Frais d'agence immobilière à la location d'un logement d'habitation, Service Public, fiche vérifiée le 12 janvier 2026.
• Taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), Service Public, fiche vérifiée le 11 juin 2025.
• Dossier législatif du Sénat et dossier législatif de l'Assemblée nationale de la proposition de loi pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs, relus le 2 novembre 2026.
• Simulateurs de Service Public : délai de préavis du locataire, communes où l'encadrement des loyers s'applique, communes où la taxe sur les logements vacants s'applique.