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Nouveau modèle de bail d'habitation : ce que les professionnels doivent mettre à jour
Baux conclus ou renouvelés dès le 1er octobre 2026 : clause résolutoire intégrée au modèle, téléphone facultatif, servitude de résidence principale.
Pour un logement loué vide ou meublé comme résidence principale, et pour un bail mobilité, l'acte de cautionnement qu'une personne physique signe depuis le 1er janvier 2022 doit faire apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; la caution doit en outre apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil, par laquelle elle s'engage dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres, et le bailleur lui remet un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement (article 22-1), hors les cas que la loi exclut.
Un cautionnement conclu avant le 1er janvier 2022 demeure soumis à la loi ancienne, y compris pour ses effets légaux et pour les dispositions d'ordre public, sauf les articles 2302 à 2304 du code civil, applicables depuis cette date aux cautionnements constitués antérieurement (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, article 37) : dans un portefeuille de baux, la forme de chaque acte se contrôle selon sa date de signature. Pour le gestionnaire, la caution se vérifie donc à trois moments : avant de la demander, à la signature de l'acte, puis pendant toute la durée de l'engagement.
Avant de la demander : le bailleur peut-il exiger une caution ?
La loi encadre le droit d'exiger une caution selon la garantie que le bailleur a déjà souscrite et selon sa personne (article 22-1) :
| Le bailleur | La caution qu'il peut demander |
|---|---|
| Personne physique, ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus | Une caution, s'il n'a souscrit aucune assurance ni autre garantie des obligations locatives du locataire |
| Tout bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire | Aucune, à peine de nullité, sauf si le logement est loué à un étudiant ou un apprenti |
| Personne morale autre qu'une telle société civile | Seulement une caution apportée par un des organismes dont la liste est fixée par décret, ou une caution pour un logement loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur |
La règle de l'assurance s'applique quelle que soit la personne du bailleur, et elle ne s'applique pas au dépôt de garantie. Les organismes dont la caution peut être demandée par une personne morale sont fixés par le décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009 : les fonds de solidarité pour le logement et les fonds locaux, les organismes collecteurs agréés de la participation des employeurs à l'effort de construction, les associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie, et tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement.
Lorsqu'il exige un cautionnement, le bailleur ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain (article 22-1). Selon l'ANIL, la garantie Visale d'Action Logement est un contrat de cautionnement exclusif de toute autre garantie, notamment caution ou assurance. Une fois le principe acquis, reste à constituer le dossier de la caution.
Les pièces que le bailleur peut demander à la caution
La liste des pièces justificatives pouvant être exigées de la caution par le bailleur, préalablement à l'établissement du contrat de location, est définie par décret (article 22-2) : c'est l'annexe 2 du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023.
| Ce que la pièce justifie | Pièces admises par l'annexe 2 du décret du 5 novembre 2015 |
|---|---|
| L'identité d'une caution personne physique | Une pièce en cours de validité, comportant la photographie du titulaire : carte nationale d'identité française ou étrangère, passeport français ou étranger, ou permis de conduire français ou étranger |
| L'existence d'une caution personne morale | Les deux justificatifs : l'extrait K bis original de moins de trois mois de la société, ou les statuts, ou toute autre pièce justifiant de l'existence légale de la personne, faisant apparaître le nom du responsable et l'adresse de l'organisme ainsi que la preuve qu'une déclaration a été effectuée auprès d'une administration, une juridiction ou un organisme professionnel ; et le justificatif d'identité du représentant de la personne morale figurant sur l'extrait K bis ou les statuts |
| Le domicile | Une seule pièce : dernière quittance de loyer ; facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de trois mois ; attestation d'assurance logement de moins de trois mois ; ou dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale |
| L'activité professionnelle | Une ou plusieurs pièces : contrat de travail ou de stage ou, à défaut, attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et le cas échéant la durée de la période d'essai ; extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale ; fiche d'immatriculation au Registre national des entreprises de moins de trois mois pour une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat ; copie du certificat d'identification de l'INSEE pour un travailleur indépendant ; copie de la carte professionnelle pour une profession libérale ; toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels |
| Les ressources | Une ou plusieurs pièces : dernier avis d'imposition ou de non-imposition (pour des revenus non imposés en France, le dernier avis de l'impôt qui en tient lieu dans l'autre État ou territoire, ou un document en tenant lieu établi par son administration fiscale) ; titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière ; trois derniers bulletins de salaires ; deux derniers bilans ou, à défaut, attestation de ressources pour l'exercice en cours délivrée par un comptable pour les professions non salariées ; justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur ; justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers |
Les pièces produites peuvent être des copies des documents originaux ; elles sont rédigées ou traduites en langue française et les montants inscrits convertis en euros, et les documents originaux doivent pouvoir être présentés à la demande du bailleur (article 1er du décret). En préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut pas non plus imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat à la location. Les manquements à l'article 22-2 sont punis d'une amende administrative, prononcée par le préfet, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale. Le dossier accepté, l'acte lui-même se rédige.
Le contenu de l'acte, selon sa date de signature
Le cautionnement doit être exprès, et il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté (article 2294 du code civil). Ce que l'acte doit porter dépend de la date à laquelle la caution l'a signé :
| Acte signé | Formalités de l'article 22-1, prescrites à peine de nullité du cautionnement |
|---|---|
| Depuis le 1er janvier 2022 | La personne physique qui se porte caution signe l'acte faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 ; elle appose la mention prévue par l'article 2297 du code civil ; le bailleur lui remet un exemplaire du contrat de location. |
| Du 25 novembre 2018 au 31 décembre 2021 | La personne physique qui se porte caution signe l'acte faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 ; le bailleur lui remet un exemplaire du contrat de location. |
| Du 1er septembre 1994 au 24 novembre 2018 | La personne qui se porte caution (la personne physique, depuis le 29 janvier 2017) fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa sur la résiliation du cautionnement ; le bailleur lui remet un exemplaire du contrat de location. |
Depuis 1994, l'alinéa à reproduire est le même, celui selon lequel la résiliation d'un cautionnement sans indication de durée ou à durée indéterminée prend effet au terme du contrat de location au cours duquel le bailleur reçoit la notification : « Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. » Service-Public propose un modèle d'acte de caution solidaire ou simple d'un locataire, valable pour l'acte de cautionnement rédigé à partir du 1er janvier 2022.
La mention de l'article 2297 : le plafond et les bénéfices
Ce que dit la mention
La caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres (article 2297 du code civil).
L'exigence est prescrite à peine de nullité de l'engagement de la caution. Le montant se fixe à la signature : il borne, principal et accessoires compris, ce que le bailleur pourra réclamer à la caution personne physique. La même mention règle la question des bénéfices : si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions ; à défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices (article 2297). Devant un acte de caution solidaire, le gestionnaire vérifie donc que la mention elle-même porte cette reconnaissance.
Le cautionnement est simple ou solidaire (article 2290). Le bénéfice de discussion permet à la caution d'obliger le créancier à poursuivre d'abord le débiteur principal ; ne peuvent s'en prévaloir ni la caution tenue solidairement avec le débiteur, ni celle qui a renoncé à ce bénéfice, non plus que la caution judiciaire (article 2305). Lorsque plusieurs personnes se sont portées cautions de la même dette, elles sont chacune tenues pour le tout, mais celle qui est poursuivie peut opposer au créancier le bénéfice de division, sauf si les cautions sont solidaires entre elles ou ont renoncé à ce bénéfice (article 2306). Ces articles du code civil, dans leur rédaction issue de l'ordonnance du 15 septembre 2021, valent pour les cautionnements conclus depuis le 1er janvier 2022.
En colocation : l'acte désigne le colocataire
L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution (article 8-1, VI). En bail mobilité, ce VI ne s'applique pas, et toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite (articles 25-12 et 25-13).
L'acte signé sous forme électronique
Lorsqu'un écrit est exigé pour la validité d'un contrat, il peut être établi et conservé sous forme électronique dans les conditions prévues aux articles 1366 et 1367 du code civil (article 1174) : la personne dont il émane doit pouvoir être dûment identifiée, l'écrit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité, et la signature électronique consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache. Signé, l'acte engage la caution ; reste à lui donner, pendant le bail, ce que la loi lui doit.
Pendant le bail : ce qui est dû à la caution
Plusieurs obligations d'information conditionnent les intérêts et pénalités que le bailleur peut réclamer à la caution :
| Ce qui est dû à la caution | Quand | Faute de quoi |
|---|---|---|
| La signification du commandement de payer, lorsque les obligations d'un bail vide ou meublé de résidence principale sont garanties par un cautionnement (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) | Dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire | La caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard |
| L'information de toute caution personne physique sur la défaillance du débiteur principal, par le créancier professionnel (article 2303 du code civil) | Dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois de l'exigibilité de ce paiement | Déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus entre la date de cet incident et celle à laquelle elle en a été informée |
| Le montant du principal de la dette, des intérêts et autres accessoires restant dus au 31 décembre de l'année précédente, que le créancier professionnel fait connaître à toute caution personne physique, à ses frais (article 2302) | Avant le 31 mars de chaque année | Déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus depuis la date de la précédente information et jusqu'à celle de la communication de la nouvelle information |
| Le rappel, par le créancier professionnel à la caution personne physique, du terme de son engagement ou, si le cautionnement est à durée indéterminée, de sa faculté de résiliation à tout moment et des conditions dans lesquelles celle-ci peut être exercée (article 2302) | À ses frais ; le deuxième alinéa ne lui fixe pas de date propre | La même sanction que l'information annuelle |
Dans les rapports entre le créancier et la caution, les paiements effectués par le débiteur pendant ces périodes sont imputés prioritairement sur le principal de la dette (articles 2302 et 2303). Ces deux articles s'appliquent depuis le 1er janvier 2022, y compris aux cautionnements constitués antérieurement (ordonnance du 15 septembre 2021, article 37). Le code civil met ces informations à la charge du créancier professionnel, envers la caution personne physique : la qualité du bailleur se note donc au dossier, avec la date de chaque information envoyée.
Notre article sur le nouveau modèle de bail d'habitation détaille le délai que le commandement de payer laisse au locataire, selon la date du bail. Pour un cautionnement conclu depuis le 1er janvier 2022, les mesures accordées au locataire défaillant ne profitent pas, en principe, à la caution : elle ne peut se prévaloir des mesures légales ou judiciaires dont bénéficie le débiteur en conséquence de sa défaillance, sauf disposition spéciale contraire (article 2298). Service-Public précise que, même si le locataire a déposé un dossier de surendettement, la caution reste obligée de payer pour les impayés déjà faits. Reste à savoir jusqu'à quand elle est tenue.
La fin de l'engagement de la caution
Lorsque le cautionnement ne comporte aucune indication de durée ou que sa durée est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement ; la résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation (article 22-1). Quand une durée précise est indiquée dans l'acte, la caution ne peut pas résilier son engagement et reste obligée de payer les dettes locatives faites jusqu'à la date initialement prévue, selon Service-Public. La date de réception d'une résiliation est donc la donnée à consigner : c'est elle qui désigne le contrat au terme duquel l'engagement cesse.
Lorsqu'un cautionnement de dettes futures prend fin, la caution reste tenue des dettes nées antérieurement, sauf clause contraire (article 2316 du code civil). Au décès de la caution, ses héritiers ne sont tenus que des dettes nées avant le décès, toute clause contraire étant réputée non écrite (article 2317). Ces deux règles valent pour un cautionnement conclu depuis le 1er janvier 2022.
En colocation, la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail ; à défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé (article 8-1, VI). Le calcul de cette date est détaillé dans notre article sur le congé du locataire et son préavis.
Les points à contrôler, dossier par dossier
Ces règles se ramènent à quelques vérifications :
- avant de demander une caution : le bailleur n'a souscrit ni assurance ni autre garantie des obligations locatives du locataire, sauf location à un étudiant ou un apprenti ; s'il est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, la caution vient d'un organisme de la liste du décret de 2009 ou le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur ;
- les pièces demandées à la caution figurent à l'annexe 2 du décret du 5 novembre 2015 ;
- pour un acte signé depuis le 1er janvier 2022 par une personne physique : le loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au bail, la reproduction de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1, la mention de l'article 2297 apposée par la caution elle-même avec un montant en toutes lettres et en chiffres, la reconnaissance des bénéfices dont elle est privée, et l'exemplaire du bail remis à la caution ;
- pour un acte plus ancien, la forme exigée à sa date de signature ;
- en colocation, l'acte identifie le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution ;
- en cas d'impayé : le commandement de payer signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire et, pour un créancier professionnel, l'information de la caution personne physique dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois ;
- chaque année avant le 31 mars, pour un créancier professionnel : l'information de la caution personne physique sur la dette restant due au 31 décembre ;
- pour un créancier professionnel encore : le rappel à la caution personne physique du terme de son engagement ou, à durée indéterminée, de sa faculté de résiliation à tout moment et des conditions dans lesquelles celle-ci peut être exercée (article 2302, deuxième alinéa), auquel ce deuxième alinéa ne fixe pas de date propre ;
- à réception de la résiliation d'un cautionnement sans indication de durée ou à durée indéterminée : sa date, qui désigne le contrat de location au terme duquel elle prend effet.
Le gestionnaire fait ce travail au nom du bailleur, dans le cadre de son mandat de gestion locative.
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Voir comment ça marcheQuestions fréquentes
Une caution peut-elle s'engager sans plafond ?
Pas une personne physique qui se porte caution d'un bail depuis le 1er janvier 2022 : la mention qu'elle appose elle-même fixe la limite de son engagement en un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres, à peine de nullité (article 2297 du code civil, auquel renvoie l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Un bailleur assuré contre les loyers impayés peut-il demander une caution ?
Non, sauf si le logement est loué à un étudiant ou un apprenti : le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, et cette règle ne s'applique pas au dépôt de garantie. Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut en outre être demandé que s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État, ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
La caution peut-elle mettre fin à son engagement en cours de bail ?
Si l'acte ne comporte aucune indication de durée ou stipule une durée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement, mais la résiliation ne prend effet qu'au terme du contrat de location, initial, reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Si l'acte indique une durée précise, Service-Public précise que la caution ne peut pas résilier son engagement et reste obligée de payer les dettes locatives faites jusqu'à la date initialement prévue.
Que perd le bailleur si le commandement de payer n'est pas signifié à la caution ?
Lorsque les obligations d'un bail vide ou meublé de résidence principale sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire ; à défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
Le bailleur peut-il refuser une caution qui ne réside pas en métropole ?
Pas pour ce motif. Lorsqu'il exige un cautionnement, le bailleur ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Sources
Textes relus le 29 octobre 2026.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, articles 2, 8-1, 22-1 (et ses versions successives depuis 1994), 22-2, 24, 25-3, 25-12 et 25-13, lus dans les données ouvertes LEGI (DILA).
- Code civil, articles 2288 à 2320, et articles 1174, 1366 et 1367, lus dans les mêmes données.
- Ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, articles 35 et 37.
- Décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009 pris pour l'application de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
- Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.
- Caution du locataire ou du colocataire dans un logement privé, Service-Public, fiche vérifiée le 10 avril 2025.
- Acte de caution solidaire (ou simple) d'un locataire, modèle de Service-Public, vérifié le 16 juin 2022.
- Caution et garanties, ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement).