Loyer impayé : préparer et suivre le commandement de payer

Le commandement de payer est l'acte qui met en œuvre la clause résolutoire du bail en cas d'impayé : le bailleur charge un commissaire de justice, anciennement huissier de justice, de le faire parvenir au locataire, puis, s'il y en a une, à sa caution. Pour un logement loué vide ou meublé comme résidence principale, hors les cas que la loi exclut, sous un bail conclu depuis le 29 juillet 2023, la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ; pour un bail plus ancien, le délai dépend de sa date, de sa reconduction ou de son renouvellement depuis, et de sa clause. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 exige six mentions dans le commandement, à peine de nullité, et un décret du 12 février 2026 y ajoute une information sur le traitement des données du locataire.

Pour le gestionnaire qui suit l'impayé pour le compte du propriétaire, l'essentiel se prépare avant de saisir le commissaire de justice : le délai qui s'applique au bail, le décompte de la dette, la caution, s'il y en a une, à qui l'acte doit être signifié dans les quinze jours de sa signification au locataire, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) quand la loi la fait intervenir. Ces règles valent pour le bail d'habitation régi par la loi du 6 juillet 1989, hors les cas qu'elle exclut (articles 2, 25-3, 25-12 et 40 de la loi).

Avant le commandement : réclamer, puis faire jouer la garantie

Le commandement n'est pas le premier geste. Service Public décrit d'abord la réclamation du paiement : une lettre simple qui rappelle au locataire son obligation de payer le loyer et les charges, puis, si elle reste sans effet, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Un conciliateur de justice, gratuit, ou un médiateur civil, payant, peut aider à trouver un accord, par exemple un étalement du paiement ; selon Service Public, cette démarche est obligatoire pour pouvoir ensuite demander au juge la résiliation du bail lorsque la dette est inférieure ou égale à 5 000 €.

Dès le premier impayé de loyer, le paiement peut aussi être réclamé au garant choisi à la signature du bail : la caution du locataire, la garantie Visale, dont l'impayé se déclare dans les 30 jours selon Service Public, ou l'assurance garantie des loyers impayés. Lorsque le locataire bénéficie d'une aide au logement (APL, ALF ou ALS) versée au bailleur, celui-ci signale sa défaillance à l'organisme payeur, la Caf ou la MSA (article L. 824-1 du code de la construction et de l'habitation) : jusqu'au 31 décembre 2026, dans un délai de deux mois après la constitution de l'impayé, c'est-à-dire une dette au moins égale à deux fois le montant mensuel net du loyer et des charges, aide déduite, sauf si la somme due a été réglée en totalité entre-temps (articles R. 824-1 et R. 824-4). Deux décrets du 12 février 2026 (n° 2026-83 et n° 2026-84) modifient les règles de gestion de ces impayés ; leurs dispositions sur ce point s'appliquent à compter du 1er janvier 2027. Quand la dette reste due, le commandement de payer ouvre la voie qui peut mener à la résiliation du bail.

Six semaines, ou le délai de la clause : la date du bail décide

Depuis le 29 juillet 2023, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, exige que tout contrat de bail d'habitation contienne une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, et cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le texte d'avant cette loi fixait ce délai à deux mois. Selon l'ANIL, le délai ouvert par le commandement permet au locataire de régulariser sa dette et interdit au bailleur de saisir le juge. Dans un portefeuille, trois cas se présentent :

Pour le deuxième cas, la Cour de cassation a estimé que l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023 ne modifie pas les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de son entrée en vigueur : ces baux demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Un bail de trois ans en location nue, ou d'un an en meublé, conclu avant le 29 juillet 2023 et encore en cours a atteint un terme depuis cette date : il relève du troisième cas. Le délai se lit donc sur le bail, sa date, ses renouvellements et sa clause, avant de demander l'acte ; pour la rédaction de la clause elle-même, voir notre article sur le nouveau modèle de bail d'habitation.

Les six mentions du commandement, à peine de nullité

Une fois le délai établi, reste le contenu de l'acte. L'article 24 fixe les six mentions que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1. La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2. Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3. Le décompte de la dette ;
4. L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5. La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6. La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Trois de ces mentions reposent sur le dossier que tient le gestionnaire : le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette et l'adresse du fonds de solidarité pour le logement (FSL) du département. Mieux vaut les avoir réunies avant de saisir le commissaire de justice. Service Public le dit au locataire : sans les informations que la loi exige, le commandement n'a pas de valeur.

Depuis le 14 février 2026, lendemain de sa publication au Journal officiel, le décret n° 2026-83 du 12 février 2026 (article 22) ajoute une information : le commandement de payer informe le locataire du traitement qui sera fait des informations le concernant par le système d'information prévu à l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 ainsi que par la Ccapex durant la procédure aux fins de recouvrement de sa dette locative, de résiliation de son bail locatif et, le cas échéant, jusqu'à son expulsion, précise qu'il ne peut s'opposer à ce traitement, et comprend une mention lui permettant d'exercer son droit d'accès, de rectification et de limitation auprès du préfet du département du domicile du locataire ou de l'occupant. Cette information ne figure pas parmi les six mentions que l'article 24 exige à peine de nullité.

À qui l'acte parvient : le locataire, la caution, la Ccapex

Le commandement est délivré au locataire ; selon le dossier, la loi fait aussi intervenir la caution et la Ccapex.

La caution, dans les quinze jours

Lorsque les obligations résultant du bail sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Ce que doit contenir l'acte de cautionnement d'un bail, et ce qu'il couvre, se vérifie avant d'en avoir besoin.

La Ccapex, selon la personne du bailleur

Lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le commissaire de justice signale le commandement à la Ccapex si le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis deux mois, ou si sa dette de loyer ou de charges locatives est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives. Le signalement s'effectue par voie électronique ; le commissaire de justice y précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants, au vu des informations en sa connaissance. Le préfet saisit ensuite un organisme chargé de réaliser un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés.

Un bailleur personne morale autre qu'une telle société civile suit une autre règle : il ne peut faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Ccapex, sous peine d'irrecevabilité de la demande. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée, dans les conditions réglementaires, aux organismes payeurs des aides au logement. Pour un lot détenu par une telle personne morale, la saisine de la Ccapex se prépare donc tôt : l'assignation attend deux mois après elle.

Après le délai : l'assignation, puis l'audience

Si le locataire a remboursé toute sa dette à l'issue du délai, il peut rester dans le logement. Sinon, et faute d'accord sur un étalement du remboursement, le bailleur peut l'assigner devant le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement, y compris en référé, en lui demandant de condamner le locataire à payer sa dette et les frais de justice, de constater que le bail est résilié, d'ordonner l'expulsion et de fixer le montant d'une indemnité d'occupation (Service Public).

L'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par le commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Un organisme réalise alors un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience. La saisine préalable de la Ccapex par un bailleur personne morale autre qu'une telle société civile et cette notification au préfet valent aussi pour les assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur, et pour les demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'État dans le département incombant alors au bailleur (article 24, IV).

À l'audience, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et sous la même condition de reprise du loyer courant, il peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais : la suspension prend fin dès le premier impayé, ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge ; s'il s'en libère, la clause est réputée ne pas avoir joué. Une procédure de surendettement ouverte au bénéfice du locataire peut faire jouer des règles particulières, aux conditions de l'article 24, VI et VIII. Ce qui se joue à cette audience est détaillé dans notre article sur la nouvelle notice d'information du bail.

Un bail sans clause résolutoire suit une autre voie. Service Public décrit alors une saisine directe du juge, qui détermine si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et son expulsion. Dans tous les cas, la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, reporte l'expulsion d'un locataire sans solution de relogement correspondant à ses besoins, hors les cas que la loi exclut ; elle n'empêche pas d'engager la procédure, puisque le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection pendant cette période, y compris en référé. Notre article sur ce qui continue pendant la trêve suit un dossier d'impayé jusqu'à l'expulsion.

Ce que le gestionnaire réunit avant de saisir le commissaire de justice

La procédure se joue en partie sur des pièces que le gestionnaire détient déjà. Avant la demande d'acte, il vérifie :

• La date du bail, ses renouvellements ou reconductions et sa clause résolutoire : ils fixent le délai qui s'applique.
• Le montant mensuel du loyer et des charges, et le décompte de la dette.
• L'adresse du fonds de solidarité pour le logement du département.
• La caution, s'il y en a une : le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours de sa signification au locataire.
• La personne du bailleur : une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus n'assigne aux fins de constat de la résiliation que deux mois après la saisine de la Ccapex.
• L'aide au logement du locataire : si elle est versée au bailleur, l'impayé se signale à la Caf ou à la MSA dans les deux mois de sa constitution, sauf si la somme due a été réglée en totalité entre-temps (règles en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026).

Relances, contentieux et relation avec la CAF et la MSA font partie des services inclus dans notre gestion locative.

Questions fréquentes

Quel délai le commandement de payer laisse-t-il au locataire ?

Pour un bail de résidence principale soumis à la loi du 6 juillet 1989, hors les cas qu'elle exclut, six semaines s'il a été conclu depuis le 29 juillet 2023 : la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, et le commandement mentionne ce délai, à peine de nullité (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Un bail conclu avant cette date, ni renouvelé ni tacitement reconduit depuis, garde le délai de sa clause, deux mois au moins sous la loi alors en vigueur (Cour de cassation, avis du 13 juin 2024). Pour un bail ancien renouvelé ou tacitement reconduit depuis, l'avis du 13 juin 2024 n'a pas répondu, la question ayant été jugée irrecevable ; l'ANIL retient six semaines.

Un commandement de payer peut-il être envoyé par lettre recommandée ?

Non. Pour mettre en œuvre la clause résolutoire, le bailleur charge un commissaire de justice, anciennement huissier de justice, de faire parvenir le commandement au locataire, puis, s'il y en a une, à sa caution (Service Public). La lettre recommandée avec accusé de réception sert à la mise en demeure qui peut le précéder.

Le commandement de payer est-il signalé à la Ccapex ?

Lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le commissaire de justice le signale à la Ccapex si l'impayé de loyer ou de charges dure sans interruption depuis deux mois, ou si la dette équivaut à deux fois le loyer mensuel hors charges. Un bailleur personne morale autre qu'une telle société civile ne peut assigner aux fins de constat de la résiliation du bail que deux mois après la saisine de la Ccapex (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

Le locataire peut-il obtenir des délais après un commandement de payer ?

Oui. Le commandement doit mentionner qu'il peut saisir, à tout moment, la juridiction compétente pour demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. À l'audience, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, si le locataire est en situation de régler sa dette locative et a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, et, saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, suspendre pendant ces délais les effets de la clause résolutoire (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

Sources

Textes relus le 30 octobre 2026.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, articles 2, 24, 25-3, 25-12 et 40, lus dans les données ouvertes LEGI (DILA).
• Code de la construction et de l'habitation, article L. 824-1, et articles R. 824-1 et R. 824-4 dans leur version en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026, lus dans les mêmes données.
• Loyers impayés et expulsion du locataire, Service Public, fiche vérifiée le 6 août 2026.
• Quand s'applique la trêve hivernale ?, Service Public, fiche vérifiée le 1er décembre 2025.
• Procédure devant le tribunal des contentieux de la protection : les étapes avant une expulsion, ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement).
• Avis du 13 juin 2024, demande n° 24-70.002, Cour de cassation, troisième chambre civile.
• Décret n° 2026-83 du 12 février 2026 relatif aux commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, articles 22 et 27, et décret n° 2026-84 du 12 février 2026 relatif aux impayés de dépense de logement pour les bénéficiaires des aides personnelles au logement, article 5, lus dans les données ouvertes JORF (DILA).