Trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars : ce qui continue dans un dossier d'impayé

Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus, un locataire ne peut pas être expulsé de son logement, sauf s'il existe une solution de relogement correspondant à ses besoins et hors les cas que la loi exclut. La trêve hivernale reporte l'expulsion ; elle n'arrête ni la dette ni la procédure. Pendant ces cinq mois, un propriétaire peut saisir le juge, y compris en référé, et une expulsion ordonnée en plein hiver ne peut pas être exécutée avant la fin de la trêve, sauf solution de relogement ou cas que la loi exclut. Pour qui gère des logements, c'est un calendrier à tenir dossier par dossier, pas une pause.

Ce que la trêve suspend, et ce qu'elle laisse courir

La règle tient à l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution. Service Public la résume ainsi : la trêve s'applique du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, et pendant cette période l'expulsion du locataire de son logement ne peut pas avoir lieu, elle est reportée. Ce qui précède l'expulsion locative elle-même continue.

La dette, elle, ne s'arrête pas le 1er novembre. Tant que le bail court, les loyers restent dus. Une fois le bail résilié, l'occupant doit une indemnité d'occupation, qui remplace le loyer et les charges et dont le montant est fixé par le juge qui décide de résilier le bail, jusqu'à ce qu'il quitte définitivement le logement et en rende les clés.

Reste ce qui est interdit en toute saison. Seul un commissaire de justice, anciennement huissier de justice, peut procéder à l'expulsion d'un locataire. Avant son intervention, le propriétaire ne doit ni entrer dans le logement, ni faire changer la serrure, ni toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile ; celui qui expulse lui-même son locataire risque jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du code pénal).

Les cas où la trêve ne protège pas l'occupant

La trêve protège le locataire dans son logement. Service Public liste quatre situations où l'expulsion peut avoir lieu en plein hiver :

• Un relogement existe. La trêve ne s'applique pas lorsqu'il existe une solution de relogement correspondant aux besoins du locataire : le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants.
• Le logement est occupé par un squatteur. Une personne entrée illégalement dans un logement, résidence principale ou secondaire, peut en être expulsée quelle que soit la période de l'année. Le propriétaire porte plainte et demande l'évacuation du squatteur.
• Violences dans le couple ou sur un enfant. Dans une ordonnance de protection, le juge aux affaires familiales peut décider que la personne violente doit être expulsée du domicile conjugal ; l'expulsion peut avoir lieu pendant la trêve.
• Divorce. Lors de l'audience d'orientation et sur mesures provisoires, le juge aux affaires familiales peut attribuer la jouissance du logement à l'un des époux et ordonner l'expulsion de l'autre ; s'il attribue le logement sans ordonner l'expulsion, l'époux qui le conserve saisit le juge des contentieux de la protection. Dans les deux cas, l'expulsion peut avoir lieu pendant la trêve.

Un locataire qui ne paie plus n'entre pas dans le cas du squatteur. Entré dans les lieux par un bail, il ne devient pas squatteur parce qu'il cesse de payer ou se maintient après la résiliation de son bail : c'est la règle du locataire, trêve comprise, qui s'applique à lui. La liste de Service Public n'est pas la seule : l'ANIL cite aussi d'autres cas, dont le logement étudiant occupé sans satisfaire les conditions d'octroi. Dans les départements d'outre-mer, une trêve cyclonique peut aussi s'appliquer ; ses dates varient selon le département et se demandent à la préfecture.

Un dossier d'impayé qui traverse l'hiver

Hors de ces exceptions, seule la dernière étape de la procédure attend la fin de la trêve. Service Public décrit le chemin d'un impayé, du côté du propriétaire. Il commence par la réclamation du paiement au locataire. Quand le bail contient une clause résolutoire, ce que tout bail de résidence principale signé depuis le 29 juillet 2023 doit prévoir, la procédure se poursuit ainsi :

1. Le commandement de payer, qu'un commissaire de justice fait parvenir au locataire, puis à sa caution, et qu'il signale, dans les cas que fixe la loi, à la Ccapex, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le délai qu'il laisse au locataire dépend de la date du bail : notre article sur le délai de la clause résolutoire selon la date du bail détaille les trois cas.
2. L'assignation devant le juge des contentieux de la protection, signifiée au représentant de l'État dans le département ; l'audience a lieu au moins 6 semaines après que le locataire l'a reçue.
3. Le jugement. Si le locataire a repris intégralement le paiement du loyer courant avant l'audience et peut rembourser sa dette, le juge peut lui accorder un échéancier de remboursement de 3 ans au plus et suspendre les effets de la clause résolutoire ; sinon, il peut constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion.
4. Le commandement de quitter les lieux, dont le commissaire de justice informe le représentant de l'État. Le locataire a généralement 2 mois pour partir, sauf si le juge a réduit ou supprimé ce délai, notamment pour un locataire de mauvaise volonté ; il peut demander au juge de l'exécution un délai supplémentaire, d'un mois à un an.
5. L'expulsion par le commissaire de justice, qui peut demander au préfet le concours de la police ou de la gendarmerie si le locataire refuse de partir.

Sans clause résolutoire, il n'y a pas de commandement de payer : le propriétaire saisit le juge, qui apprécie si la faute du locataire justifie la résiliation du bail ; la suite est la même. Un dossier de surendettement déposé par le locataire fait jouer des règles particulières.

La trêve n'empêche ni la procédure de se poursuivre, ni le juge de prononcer l'expulsion. Seule la dernière étape est reportée : si le délai pour quitter les lieux expire entre le 1er novembre 2026 et le 31 mars 2027, l'expulsion d'un locataire sans solution de relogement ne peut pas intervenir avant le 1er avril 2027, hors les cas que la loi exclut. À l'inverse, un dossier mis en attente pendant l'hiver décale chacune des étapes qui le séparent de l'expulsion.

Ce que le gestionnaire vérifie avant le 1er novembre

Pour un professionnel qui gère des logements pour le compte de leurs propriétaires, la trêve se prépare en octobre, sur chaque dossier d'impayé du portefeuille.

• Situer chaque dossier dans la procédure. L'étape atteinte au 1er novembre dit ce qui peut encore avancer pendant l'hiver : tout, sauf l'expulsion elle-même.
• Ne pas suspendre le suivi. Les relances au locataire, l'appel à la caution, à la garantie Visale ou à l'assurance garantie des loyers impayés, et le signalement à la Caf ou à la MSA ne dépendent pas de la saison.
• Préparer le 1er janvier 2027. Deux décrets du 12 février 2026 modifient les règles de gestion des impayés de loyer des personnes qui perçoivent une aide personnelle au logement (APL, ALF ou ALS) : leurs dispositions sur l'aide au logement en cas d'impayé entrent en vigueur le 1er janvier 2027, en pleine trêve.
• Dire au propriétaire ce qu'il peut attendre. Sans solution de relogement du locataire, et hors les cas que la loi exclut, une expulsion ordonnée en novembre ne s'exécute pas avant le 1er avril 2027. Si le préfet refuse ensuite le concours de la force publique, ou ne répond pas dans un délai de 2 mois, le propriétaire peut demander à être indemnisé ; quand le refus intervient pendant la trêve, l'indemnisation ne porte que sur la période qui la suit.

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Questions fréquentes

Quelles sont les dates de la trêve hivernale 2026-2027 ?

Elle court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus. Pendant cette période, un locataire ne peut pas être expulsé de son logement, sauf s'il existe une solution de relogement correspondant à ses besoins et hors les cas que la loi exclut.

Le locataire peut-il cesser de payer son loyer pendant la trêve hivernale ?

Non. La trêve reporte l'expulsion ; elle ne suspend pas les obligations du locataire. Les loyers restent dus et, en cas d'impayé, la dette continue de courir.

Peut-on engager une procédure d'expulsion pendant la trêve hivernale ?

Oui. Un propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection pendant la trêve, y compris en référé. Si le juge ordonne l'expulsion, elle ne peut pas être exécutée avant la fin de la trêve, sauf solution de relogement ou cas que la loi exclut, ni avant l'expiration du délai laissé au locataire pour quitter les lieux.

Un locataire qui ne paie plus son loyer est-il un squatteur ?

Non. Un locataire entré dans les lieux par un bail ne devient pas squatteur parce qu'il ne paie plus ou se maintient après la résiliation du bail, et la trêve s'applique à lui. Elle ne protège pas, en revanche, une personne entrée illégalement dans le logement.

Sources

Textes relus le 7 octobre 2026.

• Quand s'applique la trêve hivernale ?, Service Public (Direction de l'information légale et administrative), vérifié le 1er décembre 2025, qui renvoie aux articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d'exécution.
• Loyers impayés et expulsion du locataire, Service Public (Direction de l'information légale et administrative), vérifié le 6 août 2026, qui renvoie notamment à l'article 226-4-2 du code pénal.
• Trêve hivernale : 7 idées reçues sur ce qui change le 1er novembre, MySweetImmo, 6 octobre 2026, qui relaie le vrai ou faux de la Chambre nationale des commissaires de justice.
• Avis d'expulsion : expulsion de son logement, que faire ?, ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement).