Assurance du locataire : ce que vérifie le gestionnaire

Le locataire est tenu de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, par une attestation de l'assureur ou de son représentant (article 7, g, de la loi du 6 juillet 1989). L'obligation vaut pour le logement loué vide qui constitue la résidence principale du locataire, pour le logement meublé loué comme résidence principale et pour le bail mobilité, hors les cas que ces articles excluent (articles 2, 25-3 et 25-12). Selon Service Public, seule la garantie des risques locatifs est obligatoire : les dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux.

Si l'attestation manque, le bailleur a deux voies : résilier le bail, de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux si le bail en prévoit la clause, et sinon, selon Service Public, en le demandant au juge ; ou souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire, un mois après une mise en demeure restée sans effet, qui vaut renoncement à la mise en œuvre de cette clause. Pour le gestionnaire, l'assurance du locataire se joue donc à trois moments : la remise des clés, la demande annuelle et le jour où l'attestation manque. Qu'une agence tienne ces gestes elle-même ou qu'elle choisisse d'externaliser sa gestion locative, ils découlent du même article de loi.

Ce que l'assurance du locataire doit couvrir

Selon Service Public, seule la garantie des risques locatifs est obligatoire pour le locataire d'un bail d'habitation, bail mobilité compris : elle concerne les dommages causés au logement loué par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. Cette garantie ne couvre pas les dommages causés aux voisins si le sinistre s'étend au-delà du logement loué : c'est l'objet de la garantie recours des voisins et des tiers. Elle ne couvre pas non plus les biens personnels du locataire, que garantit une assurance complémentaire, couramment nommée multirisques habitation. Ces deux garanties sont facultatives.

Ce socle est le minimum que l'attestation doit établir. Il ne faut pas le confondre avec la garantie loyers impayés du bailleur, un contrat que le bailleur souscrit pour lui-même et qui ne dispense pas le locataire de s'assurer.

Les baux où la loi impose l'assurance du locataire

L'article 7 appartient au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989, et d'autres titres le rendent applicable : le champ de l'obligation suit donc le type de location.

Pour le meublé de tourisme, Service Public signale des règles différentes. Dans les trois premiers cas du tableau, l'obligation se prouve de la même façon.

L'attestation : à la remise des clés, puis chaque année sur demande

La justification de l'assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant (article 7, g). Elle est due lors de la remise des clés, puis chaque année, à la demande du bailleur : la loi rattache la justification annuelle à cette demande, sans en fixer la date. À chaque étape, Service Public désigne d'ailleurs « le propriétaire (ou l'agence immobilière) » comme celui qui réclame l'attestation.

La remise des clés peut être postérieure à la signature du bail : les contrats types précisent que l'état des lieux d'entrée est établi lors de la remise des clés, dont la date peut être ultérieure à celle de conclusion du contrat. C'est à ce moment que la première attestation est due.

Sans attestation : résilier le bail ou assurer pour le compte du locataire

Lorsque le locataire ne transmet pas d'attestation d'assurance risques locatifs, Service Public présente au bailleur deux possibilités : résilier le bail, ou prendre une assurance « risques locatifs » pour le compte du locataire. Le choix engage la suite, car la mise en demeure qui annonce l'assurance pour compte vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit pour défaut d'assurance (article 7, g).

Demander la résiliation du bail

Le bail peut prévoir une clause de résiliation de plein droit pour défaut d'assurance. Elle ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, et ce commandement reproduit, à peine de nullité, l'alinéa de l'article 7 qui fixe cette règle. Dans les contrats types applicables aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026, cette clause est l'un des motifs de résiliation de plein droit que le bail prévoit « le cas échéant » : elle n'y figure que si elle a été retenue, ce que le gestionnaire vérifie en relisant le bail, et ce que détaille notre article sur le nouveau modèle de bail.

Avec cette clause, Service Public indique que le commandement est délivré par un commissaire de justice et qu'un mois après sa délivrance, sans attestation, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion. Sans cette clause, le bailleur fait délivrer par un commissaire de justice une assignation devant ce juge, pour demander la résiliation du bail et l'expulsion ; il peut envoyer auparavant une mise en demeure, sans y être obligé.

Souscrire l'assurance pour le compte du locataire

À défaut de remise de l'attestation et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. La mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire cette assurance ; Service Public la décrit comme un courrier recommandé avec avis de réception. L'assurance est limitée à la couverture de la responsabilité locative (article 7, g).

Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'État, est récupérable par douzième à chaque paiement du loyer ; il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance. Le décret n° 2016-383 du 30 mars 2016 permet de majorer la prime dans la limite de 10 % de son montant, et Service Public en donne un exemple : pour une prime annuelle de 200 € majorée de 10 %, le locataire doit 220 €, soit 18,33 € à chaque paiement mensuel du loyer.

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement. Lorsque le locataire remet une attestation d'assurance, ou s'il quitte le logement avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour son compte dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur ; la prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai reste récupérable auprès du locataire.

Colocation et sous-location

En colocation, les parties au contrat de bail peuvent convenir dans le bail de la souscription par le bailleur d'une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires, dans les conditions prévues au g de l'article 7 ; les colocataires peuvent provoquer la résiliation de cette assurance dans les conditions fixées au même article (article 8-1, IV, que l'article 25-3 rend applicable au logement meublé et l'article 25-12 au bail mobilité, hors les cas que les articles 2, 25-3, 25-12 et 40 excluent). Les contrats types du logement nu et du logement meublé y consacrent une rubrique, à renseigner oui ou non, avec le montant total annuel récupérable au titre de cette assurance ; ils ne s'appliquent pas aux colocations formalisées par plusieurs contrats, ni aux autres cas que leur champ exclut, ce qui distingue ici un contrat unique de plusieurs contrats.

En cas de sous-location, une analyse juridique de l'ANIL publiée en 2000 retient que le locataire en titre reste tenu de souscrire une assurance contre les risques locatifs, et que le sous-locataire est également tenu de souscrire une assurance personnelle des risques locatifs ; notamment en cas d'incendie, d'explosion ou de dégâts des eaux, le propriétaire peut se retourner contre l'un, contre l'autre, ou solidairement contre les deux.

Et l'assurance du bailleur en copropriété

Selon l'ANIL, le bailleur n'a pas l'obligation de souscrire une assurance habitation, mais il doit veiller à ce que le locataire en dispose. En copropriété, chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant (loi du 10 juillet 1965, article 9-1). L'ANIL rattache cette couverture de responsabilité civile, obligatoire en copropriété, à l'assurance propriétaire non occupant. Pour un lot de copropriété loué sous l'un des trois baux où la loi impose l'assurance du locataire, deux assurances sont donc dues : celle du locataire, qui en remet l'attestation, et la responsabilité civile du copropriétaire bailleur.

Sources

Textes et pages relus le 6 novembre 2026.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, articles 2, 7, 8-1, 25-3, 25-12 et 40, lus dans les données ouvertes LEGI (DILA).
• Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, annexes 1 et 2 dans leur version applicable depuis le 1er octobre 2026, lues dans les mêmes données.
• Décret n° 2016-383 du 30 mars 2016 fixant le montant maximal de la majoration de la prime annuelle d'assurance pour compte du locataire, article 1er, lu dans les mêmes données.
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, article 9-1, lu dans les mêmes données.
• Obligation du locataire : assurance habitation couvrant les risques locatifs, Service Public, fiche vérifiée le 16 avril 2025.
• L'assurance habitation est-elle obligatoire ?, ANIL, à jour au 1er janvier 2026.
• Qui du locataire ou du sous-locataire doit s'assurer contre les risques locatifs ?, ANIL, analyse juridique n° 00/39 (2000).