Garantie loyers impayés : ce que vérifie le gestionnaire

La garantie loyers impayés (GLI), aussi appelée assurance « loyers impayés », est un contrat d'assurance que le bailleur souscrit pour sécuriser le paiement des loyers. Selon l'ANIL, elle permet le remboursement des pertes pécuniaires consécutives au non-paiement des loyers et charges, des indemnités d'occupation mises à la charge du locataire et des frais de contentieux et de recouvrement, l'étendue et la nature des garanties variant selon les contrats et les sociétés d'assurance. Pour un logement loué comme résidence principale, vide ou meublé, comme en bail mobilité, dans le champ que fixe la loi (articles 2, 25-3 et 25-12), un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire ne peut pas lui demander en plus un cautionnement, « à peine de nullité », sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti ; un bailleur personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus reste de plus soumis aux limites que le même article fixe à la caution (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Le bailleur peut s'adresser directement à l'assureur de son choix, ou passer par le professionnel auquel il a confié la gestion de la location ; dans ce second cas, indique l'ANIL, la prime d'assurance sera en général réduite. Pour le gestionnaire, la GLI pèse sur trois moments de la location : les garanties qu'il peut demander au candidat, le dossier qu'il réunit avant la signature du bail, et la suite donnée au premier impayé.

Ce que couvre la GLI, et ce que fixe chaque contrat

Au-delà des loyers, des charges, des indemnités d'occupation et des frais de contentieux et de recouvrement, un contrat peut aussi garantir, selon l'ANIL, le risque de non-paiement des réparations locatives, les dégradations, les frais de déménagement et la vacance de location. Ce que le bailleur percevra réellement dépend ensuite des conditions d'indemnisation, dont l'ANIL donne les formes les plus courantes :

Ces conditions étant variables selon les contrats et les sociétés d'assurance, l'ANIL juge impératif d'obtenir les conditions générales et particulières du contrat avant de le signer. C'est dans ce document, et non dans le nom de la garantie, que le gestionnaire lit ce qu'un impayé coûtera au bailleur.

GLI ou caution : ce que permet l'article 22-1

La règle tient dans le premier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22. » Le non-cumul ne vise donc pas le dépôt de garantie, qui reste soumis à ses propres règles (articles 22, 25-6 et 25-13 de la loi).

L'article 22-1 s'applique aux locations que régit la loi : le logement loué vide qui constitue la résidence principale du locataire (article 2), le logement meublé loué comme résidence principale (article 25-3) et le bail mobilité (article 25-12), chacun dans le champ que fixe son article.

Un bailleur personne morale, autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, est soumis à une seconde limite : il ne peut demander un cautionnement que s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret, ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur (article 22-1). L'article 1 du décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009 en fixe la liste :

• « les fonds de solidarité pour le logement prévus à l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée et les fonds locaux prévus à l'article 7 de la même loi » ;
• « les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction prévue à l'article L. 313-1 du code de la construction et de l'habitation agréés » ;
• « les associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie en application des dispositions de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée » ;
• « tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement ».

La garantie Visale n'ouvre pas de troisième voie. Service gratuit de sécurisation des loyers proposé par Action Logement, elle est, selon l'ANIL, « un contrat de cautionnement exclusif de toute autre garantie (notamment caution ou assurance) », et le bail qu'elle garantit « ne doit pas être couvert par d'autres garanties ». Sur un même bail, le gestionnaire choisit donc entre la GLI du bailleur et Visale. Quand une caution est permise, sa rédaction est détaillée dans notre guide sur l'acte de cautionnement du locataire.

Le dossier du candidat : un locataire solvable au jour de la souscription

Ce choix fait, reste le dossier. Pour être valable, un contrat d'assurance doit porter sur un risque non encore réalisé : appliqué à la GLI, dont le risque est le non-paiement des loyers, cela signifie, selon l'ANIL, que le locataire doit être solvable au moment de la souscription. Pour le vérifier, l'assureur peut demander, par le biais du bailleur, des renseignements sur les revenus du locataire, par exemple les trois derniers bulletins de salaire, le dernier ou l'avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition, le contrat de travail ou une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonction et, le cas échéant, la durée de la période d'essai.

Avant la signature du bail, ces documents se demandent par le propriétaire ou par son représentant, un agent immobilier par exemple (ANIL), et la loi encadre ce qui peut être exigé. La liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution est définie par décret (article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, qui ne s'applique pas aux demandes d'attribution de logements sociaux). Le bailleur ne peut pas non plus imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat. Un manquement est puni d'une amende administrative, prononcée par le préfet, d'au plus 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Au premier impayé : le contrat, puis la procédure

Quand l'impayé survient, le contrat reprend la main. L'indemnisation peut débuter dès le premier défaut de paiement, mais il est souvent prévu une franchise équivalente à un ou deux mois de loyers impayés (ANIL) : ce que le bailleur percevra, et à partir de quand, se lit dans les conditions de son contrat. Côté procédure, le propriétaire, ou l'agence immobilière, peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû (Service Public) ; la loi fait courir ce délai du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer (article 7-1). La suite de la procédure est détaillée dans notre guide pour préparer et suivre le commandement de payer.

Sources

Textes et pages relus le 5 novembre 2026.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, articles 2, 7-1, 22, 22-1, 22-2, 25-3, 25-6, 25-12 et 25-13, lus dans les données ouvertes LEGI (DILA).
• Décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009 pris pour l'application de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, article 1, lu dans les mêmes données.
• Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution, lu dans les mêmes données.
• Caution et garanties, ANIL.
• Caution du locataire ou du colocataire dans un logement privé, Service Public, fiche vérifiée le 10 avril 2025.