Bail mobilité : ce que le gestionnaire doit vérifier

Le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d'un logement meublé, conclu pour une durée minimale d'un mois et une durée maximale de dix mois, hors les résidences à vocation d'emploi, et non renouvelable ni reconductible (articles 25-12 et 25-14 de la loi du 6 juillet 1989). Il se conclut avec un locataire justifiant, à la date de la prise d'effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique prévu au II de l'article L. 120-1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle (article 25-12). Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé, et le loyer ne peut être révisé en cours de bail (articles 25-16 et 25-17).

Pour le gestionnaire, la forme du contrat décide du régime. Sans la mention selon laquelle le contrat est un bail mobilité régi par le titre Ier ter de la loi, ou sans sa durée, ou sans le motif qui justifie le bail mobilité, le contrat est régi par les règles du meublé loué à titre de résidence principale (article 25-13) : une durée d'au moins un an, qui peut être réduite à neuf mois lorsque la location est consentie à un étudiant (article 25-7), et un congé du bailleur donné pour l'échéance du bail, trois mois à l'avance et motivé (article 25-8). Une agence immobilière peut proposer des services de gestion locative sans détenir la carte G, à condition de s'adosser à un prestataire titulaire de cette carte professionnelle : c'est le principe de la nourrice en gestion locative.

Quel locataire, quel logement

Le motif s'apprécie à la date de prise d'effet du bail, qui peut différer de la date de signature, selon Service Public. Seules les sept situations de l'article 25-12 ouvrent le bail mobilité : Service Public écrit que « seules certaines personnes peuvent être le locataire ». Le locataire justifie sa situation par un document, comme un contrat d'apprentissage ou une convention de stage ou de formation, selon la même fiche.

Le dossier du candidat suit les règles communes. L'article 22-2 de la loi, applicable au bail mobilité, renvoie à un décret la liste des pièces justificatives que le bailleur peut exiger du candidat ou de sa caution, et interdit d'imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat ; un manquement est puni d'une amende administrative de 3 000 € au plus pour une personne physique et de 15 000 € au plus pour une personne morale.

Le logement, lui, est un meublé au sens de l'article 25-4 : un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, la liste des éléments de ce mobilier étant fixée par décret. Le titre qui régit le bail mobilité ne s'applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'État portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution (article 25-12).

D'un à dix mois, sans renouvellement

La durée se choisit entre un et dix mois, hors résidence à vocation d'emploi, et le contrat ne se renouvelle ni ne se reconduit. Elle peut être modifiée une fois par avenant, sans que la durée totale du contrat dépasse dix mois, hors résidence à vocation d'emploi (article 25-14). Si, au terme du contrat, les parties concluent un nouveau bail portant sur le même logement meublé, ce nouveau bail est soumis aux règles du meublé loué à titre de résidence principale (même article).

Un exemple : un bail mobilité de six mois signé pour un stage peut être porté à dix mois par un seul avenant. Pour que le stagiaire reste au-delà de ces dix mois, les parties doivent conclure un nouveau bail, soumis aux règles du meublé loué à titre de résidence principale.

La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 a ouvert une dérogation : lorsque le logement fait partie d'une résidence à vocation d'emploi définie à l'article L. 631-16-1 du code de la construction et de l'habitation, le bail mobilité peut être conclu pour une durée minimale d'une semaine et une durée maximale de dix-huit mois (article 25-14), une règle dont l'entrée en vigueur attend, selon Service Public, la publication d'un décret. Ce décret doit déterminer les conditions d'application de la résidence à vocation d'emploi (article L. 631-16-1).

Les mentions du bail, et ce qui arrive sans elles

Le contrat est établi par écrit et précise (article 25-13) :

• le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
• le nom du locataire ;
• la date de prise d'effet ;
• la durée du contrat de location conformément à l'article 25-14 ;
• la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ;
• la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;
• le montant du loyer et ses modalités de paiement ;
• le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité conformément à l'article 25-12 ;
• le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;
• la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ;
• une mention informant le locataire de l'interdiction pour le bailleur d'exiger le versement d'un dépôt de garantie.

Le contrat comporte en outre la mention selon laquelle il est un bail mobilité régi par le titre Ier ter de la loi. À défaut de cette mention, de la durée ou du motif, il est régi par les règles du meublé loué à titre de résidence principale. Le bailleur, lui, ne peut pas se prévaloir de la violation de cet article. Dans un immeuble en copropriété, le copropriétaire bailleur communique au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Les annexes suivent les articles que la loi rend applicables. Le dossier de diagnostic technique est annexé au contrat à sa signature (article 3-3). L'état des lieux est établi à la remise et à la restitution des clés (article 3-2), avec un inventaire et un état détaillé du mobilier qui ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux (article 25-5) ; le détail figure dans notre guide de l'état des lieux d'entrée et de sortie.

Les honoraires de l'agence obéissent à l'article 5, applicable au bail mobilité. Les honoraires de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail sont partagés entre le bailleur et le preneur, la part du preneur ne pouvant excéder celle du bailleur et demeurant inférieure ou égale à un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par voie réglementaire ; ils sont dus à la signature du bail. Lorsque le bail est conclu avec le concours d'une personne mandatée et rémunérée à cette fin, il reproduit, à peine de nullité, les trois premiers alinéas du I de l'article 5 et les montants des plafonds. Les plafonds par zone sont détaillés dans notre article sur la gestion locative en zone tendue.

Loyer, charges, garanties : ce qui change

Le loyer est librement fixé et ne peut être révisé en cours de bail (article 25-16), mais cette liberté connaît des limites. Lorsqu'un logement de la classe F ou de la classe G fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire (article 17). Dans les zones tendues, un décret fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants (article 18) : le propriétaire ne peut pas librement augmenter le loyer lors du changement de locataire, selon Service Public, sauf les exceptions que ce décret prévoit. Dans les communes où les loyers sont encadrés par des loyers de référence, le loyer est plafonné, selon la même fiche ; l'état de cet encadrement est détaillé dans notre actualité sur l'encadrement des loyers.

Les charges suivent une seule forme : un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat, et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Son montant est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23, et ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du dernier décompte par nature de charges rapporté à la périodicité de versement du forfait (article 25-18).

Côté garanties, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé (article 25-17). Le bailleur peut demander une caution, et le locataire peut notamment recourir à la garantie Visale, s'il en remplit les conditions, y compris s'il est étudiant, selon Service Public. L'article 22-1 s'applique, avec ses deux limites à la demande d'une caution. Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Un bailleur personne morale, autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peut le demander que s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État, ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur. Toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite (article 25-13).

Le tableau ci-dessous met côte à côte le bail mobilité et le bail du meublé loué à titre de résidence principale, sur les points où ils diffèrent, et sur le préavis du locataire, qui est le même.

La fin du bail : un mois de préavis pour le locataire

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d'un mois. Le congé est notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, et le délai court à compter de la réception, de la signification ou de la remise (article 25-15). Le locataire doit le loyer et les charges de toute la période couverte par le préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur ; à l'expiration du préavis, il est déchu de tout titre d'occupation du logement loué (même article). Le calcul des dates suit celui que détaille notre guide du congé du locataire.

À l'échéance, le propriétaire n'a pas besoin de donner congé pour mettre fin au bail mobilité, selon Service Public. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur notifie au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire (article 25-13), et le bail se poursuit aux mêmes conditions, selon Service Public.

Deux règles de procédure s'ajoutent. La commission départementale de conciliation n'est pas compétente pour l'examen des litiges résultant de l'application des dispositions du titre qui régit le bail mobilité (article 25-12). Les actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit (article 7-1).

La sous-location, enfin, reste soumise à l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer, et le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal (article 8).

Avant de signer : les points de contrôle

Ces contrôles se répètent à chaque entrée, parce que le bail mobilité ne se reconduit pas. Une agence de transaction, qu'elle ait ou non la carte G, peut externaliser la gestion locative de ses clients auprès d'un prestataire titulaire de la carte G.

Questions fréquentes

Un étudiant peut-il signer un bail mobilité ?

Oui, s'il justifie, à la date de prise d'effet du bail, être en études supérieures, l'une des sept situations de l'article 25-12. Le meublé loué à titre de résidence principale offre une autre voie : un bail de neuf mois consenti à un étudiant, sans reconduction tacite (article 25-7).

Peut-on prolonger un bail mobilité ?

Une fois, par avenant, sans que la durée totale du contrat dépasse dix mois, hors résidence à vocation d'emploi (article 25-14). Au-delà, un nouveau bail portant sur le même logement meublé suit les règles du meublé loué à titre de résidence principale.

Le propriétaire peut-il demander une caution ?

Oui, selon Service Public, et le locataire peut notamment recourir à la garantie Visale, s'il en remplit les conditions. L'article 22-1 met deux limites à cette demande : le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti ; et un bailleur personne morale, autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peut le demander que dans les cas que prévoit cet article.

Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 3-2, 3-3, 5, 7-1, 8, 17, 18, 22-1, 22-2, 25-4 à 25-10, 25-12 à 25-18), lue dans les données ouvertes LEGI de la DILA ; code de la construction et de l'habitation (article L. 631-16-1) ; fiche Service Public « Quelles sont les règles d'un bail mobilité ? ». Textes consolidés sur Légifrance.