Bail meublé : les équipements que le gestionnaire vérifie

Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante (article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989). Pour un meublé loué comme résidence principale du locataire ou en bail mobilité, hors les logements que la loi soustrait à ces régimes, détaillés plus bas, le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, en vigueur depuis le 1er septembre 2015, fixe la liste des éléments que ce mobilier comporte au minimum, en onze rubriques que le tableau ci-dessous reprend, et ajoute que chaque pièce d'un logement meublé est équipée d'éléments de mobilier conformes à sa destination.

Pour l'agence qui loue ou gère des meublés, la liste se contrôle deux fois : en rédigeant le bail, puis à la remise des clés, quand un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis et joints au contrat de location (article 25-5). Un manque n'est pas anodin : selon Service Public, le juge peut décider de requalifier le bail du logement meublé en « bail de logement vide », en cas de non-respect de cette liste de meubles et d'objets. Une agence immobilière peut proposer des services de gestion locative sans détenir la carte G, à condition de s'adosser à un prestataire titulaire de cette carte professionnelle, qui porte alors le mandat de gestion : c'est le principe de la gestion locative en nourrice.

Les onze rubriques du décret du 31 juillet 2015

L'article 2 du décret dresse la liste du mobilier que comporte, au minimum, un logement meublé, en onze rubriques : une literie avec couette ou couverture, un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur ou un réfrigérateur doté d'un compartiment à - 6 °C ou moins, la vaisselle nécessaire à la prise des repas, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et un matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. Le tableau reprend chaque rubrique telle que le texte l'écrit.

Le texte pose un minimum, et la loi définit le meublé par un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante (article 25-4). Service Public en donne trois lectures concrètes : des volets ou des rideaux dans les chambres, de la vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas, et un matériel d'entretien adapté au logement, un aspirateur s'il y a de la moquette, un balai et une serpillière pour du carrelage. Le congélateur, lui, peut manquer si le réfrigérateur est doté d'un compartiment qui permet de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C (5°).

Un exemple : un deux-pièces mis en location meublée pour la résidence principale d'un salarié, équipé de tout ce que la liste exige sauf des plaques de cuisson, et dont le réfrigérateur n'a pas de compartiment de congélation. Il lui manque la rubrique 3°, et la rubrique 5° ne sera remplie qu'avec un congélateur, ou un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C. En l'état, le logement ne répond pas à la liste du décret, et le bail s'exposerait, en cas de litige, à la requalification que décrit Service Public. Encore faut-il que le bail soit l'un de ceux que la loi soumet à cette définition du meublé.

Les baux concernés, et ceux qui y échappent

Le titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989, celui du meublé, s'applique aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2 (article 25-3). La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation (article 2). Le bail mobilité, contrat de courte durée réservé aux locataires qui justifient, à la date de la prise d'effet du bail, de l'une des situations que l'article 25-12 énumère, est lui aussi un contrat de location d'un logement meublé au sens de l'article 25-4, et les articles 25-4 et 25-5 lui sont applicables (article 25-12) : Service Public range expressément le bail mobilité parmi les baux dont le logement doit comporter ce mobilier.

Le titre du meublé ne s'applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'État portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution, ni aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers (article 25-3) ; celui du bail mobilité ne s'applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l'objet d'une telle convention (article 25-12). L'article 40 écarte en outre les articles 25-3 à 25-11 pour des logements du parc social qu'il énumère. Le meublé de tourisme, loué à un locataire qui n'en fait pas sa résidence principale, relève d'un autre contrat et d'autres règles, que Service Public présente à part.

Les baux en cours au 7 août 2015

Le décret est entré en vigueur le 1er septembre 2015 (article 3). Pour les baux de logements meublés loués comme résidence principale du locataire, en cours à la date de publication de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, cette loi a posé la règle de passage : jusqu'à leur renouvellement ou leur reconduction tacite, ils demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, sous les exceptions que le texte énumère ; à compter de la date d'effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, ils sont régis par l'ensemble des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction, à l'exception de l'article 3, du premier alinéa de l'article 22, de l'article 25-6 et du I de l'article 25-9 dans sa rédaction d'alors, qui ne s'appliquent qu'aux nouveaux baux et aux baux faisant l'objet d'un renouvellement (article 82, II). Le bail meublé étant conclu pour une durée d'au moins un an et reconduit tacitement pour un an faute de congé, hors le bail d'un étudiant réduit à neuf mois, qui ne se reconduit pas (article 25-7), un bail en cours à cette date passe sous la loi en vigueur, définition du meublé comprise, à sa première reconduction ou à son renouvellement, sous les exceptions de l'article 82. Reste à prouver, bail par bail, ce que le logement contient.

L'inventaire et l'état détaillé du mobilier

Ce que le logement contient se constate par écrit. Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés ; établis contradictoirement et amiablement, ils sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location (article 25-5). Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux (même article), et l'article 3-2 de la loi, celui de l'état des lieux, est applicable aux logements meublés (article 25-3) comme au bail mobilité (article 25-12).

Pour le gestionnaire, l'inventaire de la remise des clés est la pièce qui dit ce que le locataire a reçu : le relire contre les onze rubriques du décret avant la signature évite de découvrir un manque au moment d'un différend. À la restitution, le second inventaire se dresse dans les mêmes formes, avec l'état des lieux de sortie. En cas de désaccord sur un logement meublé, la commission départementale de conciliation est compétente pour l'examen des litiges relatifs aux logements meublés et résultant de l'application des dispositions relatives aux loyers, aux congés, à l'état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l'article 6 (article 25-11) ; elle n'est pas compétente pour l'examen des litiges résultant de l'application des dispositions du titre du bail mobilité (article 25-12). Quand le différend porte sur la nature même du bail, c'est le juge qui tranche.

Un élément manque : la requalification en bail vide

Service Public définit le logement vide comme un logement utilisé comme résidence principale par le locataire, et dépourvu d'au moins un des meubles ou objets caractérisant un logement meublé. En cas de litige sur le type de bail, le locataire ou le propriétaire, ou l'agence immobilière, doit saisir par assignation le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement ; le juge peut décider de requalifier le bail du logement meublé en « bail de logement vide », en cas de non-respect de la liste. La loi trace la frontière : son titre Ier, celui du logement vide, s'applique aux locations qui constituent la résidence principale du preneur, et il ne s'applique pas aux logements meublés, régis par le titre Ier bis (article 2).

Requalifié, le contrat suit les règles du bail de logement vide, et plusieurs clauses écrites pour un meublé changent de valeur :

Service Public écrit que le juge « peut » requalifier : la décision lui revient, sur le litige dont il est saisi. Les deux régimes du congé sont comparés en détail dans notre guide du congé donné par le bailleur. Un risque qui s'écarte à l'entrée, à condition que le mobilier suive le bail pendant toute sa durée.

Pendant le bail : l'entretien des équipements

Une fois le bail signé, la loi répartit l'entretien entre les deux parties. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat (article 6, a et c). Le locataire, lui, prend à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7, d). Ces deux articles sont applicables aux logements meublés (article 25-3) comme au bail mobilité (article 25-12).

Ajouter un équipement en cours de bail a sa règle propre. Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter ou d'acquisition d'équipements par le bailleur en sus de l'équipement initial, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer une majoration de loyer consécutive à ces opérations (article 25-9). Cette règle appartient au titre du meublé, dont les dispositions ne sont pas applicables au bail mobilité, sauf disposition contraire (article 25-12). Reste la vérification d'ensemble, à faire avant chaque signature.

Avant de signer un bail meublé : les points de contrôle

Ces points se vérifient sur chaque lot meublé, puis à chaque nouveau locataire, et le bail lui-même respecte le contrat type de la location meublée (article 25-7). Une agence de transaction, qu'elle ait ou non la carte G, peut externaliser la gestion locative de ses clients auprès d'un prestataire titulaire de la carte G.

Questions fréquentes

Quels meubles sont obligatoires dans une location meublée ?

Pour un logement meublé loué comme résidence principale du locataire ou en bail mobilité, hors les cas que la loi exclut, l'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe le minimum, en onze rubriques : literie comprenant couette ou couverture ; dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ; plaques de cuisson ; four ou four à micro-ondes ; réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ; vaisselle nécessaire à la prise des repas ; ustensiles de cuisine ; table et sièges ; étagères de rangement ; luminaires ; matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Un lave-linge ou une télévision sont-ils obligatoires ?

Ni l'un ni l'autre ne figure dans la liste de l'article 2 du décret n° 2015-981, qui fixe un minimum. Le logement doit aussi être équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante (article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989).

Que risque un bail meublé si un élément manque ?

Selon Service Public, en cas de litige sur le type de bail, le juge des contentieux de la protection, saisi par assignation, peut décider de requalifier le bail du logement meublé en « bail de logement vide », en cas de non-respect de la liste. Le contrat suit alors les règles du logement vide, dont une durée d'au moins trois ans pour un bailleur personne physique ou un bailleur défini à l'article 13, six ans pour un bailleur personne morale (article 10), sauf les exceptions des articles 11 et 40, et un dépôt de garantie d'un mois de loyer en principal au plus (article 22).

L'inventaire du mobilier peut-il être facturé au locataire ?

L'inventaire et l'état détaillé du mobilier ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux (article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989).

Le bail mobilité est-il concerné par la liste ?

Oui. Le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d'un logement meublé au sens de l'article 25-4, conclu avec un locataire qui justifie, à la date de la prise d'effet du bail, de l'une des situations que l'article 25-12 énumère, et les articles 25-4 et 25-5 lui sont applicables (article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989).

Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 2, 3-2, 6, 7, 10, 11, 13, 15, 22, 25-3 à 25-12 et 40), lue dans les données ouvertes LEGI de la DILA ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé (articles 1er à 3) ; loi n° 2015-990 du 6 août 2015 (article 82) ; fiches Service Public « Bail d'habitation : qu'est-ce qu'un logement meublé ? », « Bail d'habitation : quelles différences entre logement vide et logement meublé ? » et « Quelles sont les règles de location que le propriétaire d'un logement meublé doit respecter ? ». Textes consolidés sur Légifrance (loi du 6 juillet 1989), Légifrance (décret du 31 juillet 2015) et Légifrance (loi du 6 août 2015).