Donner congé au locataire : ce que le gestionnaire vérifie

En règle générale, le bailleur ne donne congé à son locataire que pour la date d'échéance du bail, et pour l'un des trois motifs que la loi du 6 juillet 1989 énumère : sa décision de reprendre le logement, pour l'habiter ou y loger un proche, sa décision de le vendre, ou un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant le terme du bail pour un logement loué vide, trois mois pour un logement loué meublé comme résidence principale. Faute de congé donné dans ces formes et délais, le bail vide parvenu à son terme est reconduit tacitement ou renouvelé, et le bail meublé reconduit tacitement pour un an, sauf le bail d'un étudiant réduit à neuf mois.

Pour le gestionnaire qui reçoit la demande du propriétaire, le congé se prépare sur trois points avant toute lettre : la date d'échéance du bail, ce que le motif impose d'écrire et de joindre, et la situation du locataire, que la loi protège dans certains cas. Ces règles valent pour le bail de résidence principale régi par la loi du 6 juillet 1989, son article 15 pour la location vide et son article 25-8 pour la location meublée, hors les cas qu'elle exclut (articles 2, 25-3 et 40), dont les logements des organismes d'habitations à loyer modéré et ceux qui font l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation. Le bail mobilité, non renouvelable et non reconductible (article 25-14), suit ses propres règles, et, selon Service Public, le bail d'un logement conventionné Anah aussi.

Trois motifs, une date : l'échéance du bail

En règle générale, le congé du bailleur vaut pour le terme du contrat : la durée du bail fixe donc le calendrier. En location vide, le contrat est conclu pour trois ans au moins lorsque le bailleur est une personne physique, une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ou, lorsque le logement est en indivision, un membre de l'indivision (bailleurs de l'article 13), et pour six ans au moins lorsque c'est une personne morale ; reconduit tacitement, il l'est pour trois ou six ans (article 10). En location meublée, le bail dure au moins un an et se reconduit tacitement pour un an ; consenti à un étudiant, il peut être réduit à neuf mois, et dans ce cas la reconduction tacite ne s'applique pas (article 25-7).

Un bail court suit son propre calendrier. En location vide, quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, l'article 11 permet un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an, qui mentionne les raisons et l'événement invoqués, faculté que l'article 13 ouvre aussi à la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, au profit de l'un de ses associés, et, lorsque le logement est en indivision, à tout membre de l'indivision ; par dérogation aux délais de l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement, et si l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat est réputé être de trois ans.

Les deux régimes partagent les trois motifs, la forme du congé et la sanction du congé frauduleux pour reprendre ou vendre ; ils diffèrent sur plusieurs points :

Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. La notice d'information jointe au congé donne la méthode de calcul : un délai exprimé en mois expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l'acte, et à défaut le dernier jour du mois. Pour un bail vide qui arrive à terme le 30 juin, le congé doit être notifié au plus tard le 31 décembre de l'année précédente ; pour un terme au 31 août, au plus tard le 28 février, ou le 29 les années bissextiles. Les jours fériés et les week-ends sont inclus. Donné bien avant le délai, le congé reste valable et prend effet à la date à laquelle il aurait dû être donné ; reçu en retard, il n'est pas valable (Service Public).

Le risque tient surtout à la lettre recommandée. Selon Service Public, si le courrier n'a pas été remis au locataire absent et a été renvoyé au propriétaire, le délai ne peut pas commencer à courir, et il en est de même si le locataire ne va pas chercher le courrier laissé à sa disposition au bureau de poste ; elle conseille d'envoyer la lettre à l'avance pour se laisser le temps de recourir à un commissaire de justice. Par commissaire de justice, le délai court du jour où il dépose ou remet la lettre de congé au locataire, et son intervention est facturée au propriétaire. Le préavis que le locataire doit, lui, respecter quand il part est l'objet de notre article sur le congé du locataire et son préavis.

Le congé pour reprendre : qui peut habiter le logement

Le congé pour reprise indique, à peine de nullité, le motif allégué, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise et la nature du lien qui existe entre le bailleur et lui. Ce bénéficiaire ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire (articles 15 et 25-8). Le bailleur justifie en outre du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, en location vide comme en meublé ; la notice d'information, en location vide, et Service Public, dans les deux régimes, demandent que le congé porte une indication qui le justifie.

En location vide, l'article 13 ouvre la reprise à deux autres cas : la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, au profit de l'un de ses associés, et, lorsque le logement est en indivision, tout membre de l'indivision, sous réserve, selon la notice d'information, de l'accord requis des co-indivisaires. Le logement repris doit être occupé par le bénéficiaire à titre de résidence principale (notice d'information). Selon Service Public, le congé pour reprise est frauduleux, par exemple, lorsque le logement n'est pas occupé par la personne désignée dans le congé, reste inoccupé ou est utilisé comme résidence secondaire.

Un logement acheté occupé suit une règle de plus en location vide : lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné pour ce terme ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition (article 15), qui est, selon Service Public, le jour de la signature de l'acte authentique.

Le congé pour vendre : une offre faite au locataire

En location vide, le congé fondé sur la décision de vendre le logement indique, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée, et vaut offre de vente au profit du locataire, valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. La notification reproduit, à peine de nullité, les cinq premiers alinéas du II de l'article 15, qui fixent les conditions de cette offre. La notice d'information ajoute que le congé reprend la désignation des locaux loués figurant au bail et décrit avec exactitude les locaux et leurs dépendances éventuelles, sans obligation d'en indiquer la superficie, et que le prix doit être ferme.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente ; s'il notifie dans sa réponse son intention de recourir à un prêt, son acceptation est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration de ce délai ; si la vente n'a pas été réalisée à son terme, l'acceptation est nulle de plein droit et le locataire déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Le locataire qui n'a pas accepté l'offre est déchu de plein droit de tout titre d'occupation à l'expiration du préavis. Si le propriétaire décide ensuite de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifie au locataire ces conditions et ce prix, à peine de nullité de la vente ; cette notification vaut offre de vente, valable un mois à compter de sa réception.

Ces dispositions ne s'appliquent pas aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation. Pour un logement acheté occupé, le congé pour vendre attend : lorsque le terme du bail en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, il ne peut être donné que pour le terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement ; plus de trois ans après, pour le terme du bail en cours. Une vente par lots de plus de cinq logements dans le même immeuble, par un bailleur relevant de certains secteurs locatifs, obéit en outre à l'article 11-1.

En location meublée, le congé pour vendre n'ouvre au locataire aucune priorité d'achat : il n'a pas de droit de préemption (Service Public, ANIL). Le propriétaire peut aussi vendre le logement occupé sans donner congé (Service Public) ; en location vide, le locataire reste dans le logement et son bail se poursuit dans les mêmes conditions avec le nouveau bailleur (ANIL).

Le motif légitime et sérieux : au bailleur d'en apporter la preuve

Le troisième motif n'a pas de définition précise dans la loi, qui cite notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Service Public et l'ANIL donnent pour exemples des retards répétés de paiement du loyer, des troubles du voisinage, un défaut d'entretien du logement, l'absence d'attestation d'assurance habitation, ou, du côté du propriétaire, de gros travaux de réhabilitation du logement. Si le locataire conteste le congé devant le juge, le propriétaire devra apporter la preuve du bien-fondé du congé délivré (Service Public). En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (articles 15 et 25-8).

Un motif tiré de travaux a ses limites. Par un arrêt du 4 juin 2026 publié au Bulletin (n° 24-16.993), la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l'indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. Notre article sur les arrêts du 4 juin 2026 sur le logement indécent détaille l'affaire.

Quand le congé ne peut pas aboutir : locataire protégé, immeuble en procédure

En location vide, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités soit offert au locataire dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, à l'égard de trois locataires (article 15, III et IV) :

• Le locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, fixé par arrêté du ministre chargé du logement ;
• Le locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant cette condition de ressources, lorsque le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur à ce plafond ;
• Le bénéficiaire de l'allocation journalière de présence parentale (article L. 544-1 du code de la sécurité sociale) dont les ressources annuelles sont inférieures à ce plafond.

Un locataire de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures à ce plafond ne peut donc recevoir congé, en location vide comme en meublé, que si un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui est offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, sauf lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au même plafond. Cette exception vaut aussi pour le locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans, pas pour le bénéficiaire de l'allocation journalière de présence parentale. L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat, le montant de leurs ressources à la date de notification du congé. En location meublée, l'article 25-8 reprend les deux premiers cas et cette exception, pas le troisième. Le plafond varie selon la composition du foyer et la zone : Service Public en donne le tableau. Pour un congé donné pour un motif légitime et sérieux en location vide, Service Public présente cette protection dans le cas d'un motif qui tient au propriétaire, comme la réalisation de travaux d'ampleur.

L'état de l'immeuble peut aussi bloquer le congé. En location vide, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis. Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant la procédure, faute de notification d'un des arrêtés prévus à son issue ou de son abandon (article 15).

La lettre de congé : forme, destinataires, pièces jointes

Le congé est notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement (articles 15 et 25-8). Un simple courriel ne suffit pas, même si son destinataire l'accepte par retour de courriel ; une lettre recommandée électronique est valable, à la condition que son destinataire, s'il est un particulier, ait préalablement accepté ce mode d'envoi (Service Public).

Le congé est adressé à tous les signataires du bail. Selon la notice d'information, les époux sont, de droit, cotitulaires du bail, même si un seul l'a signé : informé du mariage, le bailleur délivre congé à chacun des deux. Les partenaires d'un pacte civil de solidarité sont cotitulaires si leurs deux noms figurent dans le bail ou s'ils en font la demande conjointement, et le congé est alors délivré aux deux. Si le bailleur n'a pas été informé du mariage ou du Pacs, le congé délivré est opposable au conjoint ou au partenaire (article 9-1, cité par la notice). Le bailleur n'est pas tenu de notifier le congé au concubin du locataire qui n'est pas signataire du bail.

En location vide, la notice d'information précise que, délivré par l'intermédiaire d'un mandataire, par exemple une agence immobilière, un administrateur de biens ou un notaire, plutôt que directement par le bailleur, le congé doit mentionner le nom ou la dénomination sociale du bailleur, et que, lorsque le bailleur est une personne morale, le signataire du congé doit être dûment habilité. En location vide, le congé pour reprendre ou pour vendre est accompagné d'une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire (article 15), dont l'arrêté du 13 décembre 2017 fixe le contenu.

Service Public cite notamment, parmi les motifs de contestation d'un congé en location vide : une information obligatoire absente, un congé qui n'a pas été délivré par le propriétaire ou son représentant, une lettre qui n'a pas été adressée à l'ensemble des locataires ou qui a été envoyée par lettre simple, un préavis inférieur à six mois, un congé délivré à un locataire protégé, une vente à des conditions ou à un prix plus avantageux dont le locataire n'a pas été informé, un congé frauduleux. Le fait de délivrer un congé justifié frauduleusement par la décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale, proportionné à la gravité des faits constatés, et le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice (articles 15 et 25-8).

Avant d'envoyer : le mandat donne-t-il ce pouvoir ?

Le gestionnaire qui délivre le congé agit au nom du propriétaire, dans les limites de son mandat. Le décret du 20 juillet 1972 exige du titulaire de la carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière », à moins qu'il ne représente la personne morale qu'il administre, un mandat écrit qui précise l'étendue de ses pouvoirs (article 64). Pour un congé pour vente délivré par un agent immobilier titulaire d'un mandat « de mettre en vente et de vendre » un immeuble loué, la Cour de cassation a jugé le 12 juillet 2006 que l'agent avait outrepassé les limites de sa mission, en l'absence de mention expresse du mandat l'autorisant à délivrer un congé au locataire (ANIL). L'article 72 du même décret, qui vise le titulaire de la carte « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », veut que le mandat qui comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée en fasse expressément mention.

Les irrégularités de forme du mandat ne permettent pas, en revanche, au locataire d'obtenir l'annulation de son congé : depuis un arrêt de la chambre mixte de la Cour de cassation du 24 février 2017 (n° 15-20411), leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative, et le locataire, tiers au mandat, n'a pas qualité pour s'en prévaloir (ANIL). Notre article sur le contenu du mandat de gestion locative détaille ce que le mandat doit contenir.

Ce que le gestionnaire réunit avant d'envoyer le congé

Le congé se joue sur des pièces que le gestionnaire détient ou demande au propriétaire. Avant d'envoyer la lettre, il vérifie :

• La date d'effet du bail, sa durée, ses reconductions ou renouvellements : ils donnent le terme, et la date limite de réception du congé, six mois avant en location vide, trois mois en meublé.
• Pour un logement acheté occupé, en location vide, la date d'acquisition : elle peut reporter le congé pour vendre ou l'effet du congé pour reprendre.
• Le motif et ce qu'il impose : pour une reprise, les nom et adresse du bénéficiaire, son lien avec le bailleur et ce qui justifie le caractère réel et sérieux de la décision ; pour une vente, en location vide, le prix, les conditions, la désignation et la description exacte des locaux loués, et la reproduction des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 (en meublé, le motif) ; pour un motif légitime et sérieux, les faits et leurs preuves.
• La situation du locataire et celle du bailleur : leurs âges à la date d'échéance, leurs ressources à la date de notification, une personne de plus de soixante-cinq ans à la charge du locataire, et, en location vide, l'allocation journalière de présence parentale.
• Les destinataires : chaque signataire du bail, et le conjoint ou le partenaire de Pacs cotitulaire.
• Le mode d'envoi qui fera parvenir le congé à temps, et, en location vide, la notice d'information à joindre au congé pour reprendre ou pour vendre.
• Le mandat : le pouvoir de délivrer le congé au nom du propriétaire.

Questions fréquentes

Quel délai de préavis le bailleur doit-il respecter ?

Le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant le terme du bail pour un logement loué vide (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), trois mois pour un logement loué meublé comme résidence principale (article 25-8). Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Reçu en retard, le congé n'est pas valable (Service Public).

Le bailleur peut-il donner congé en cours de bail ?

En règle générale, non : le congé du bailleur vaut pour la date d'échéance du bail, et un congé donné bien avant le délai reste valable mais prend effet à la date à laquelle il aurait dû être donné (Service Public). En cours de bail, la résiliation passe par d'autres voies, comme la clause résolutoire en cas d'impayé : voir notre article sur le commandement de payer un loyer impayé.

Que paie le locataire qui a reçu congé pendant le préavis ?

Le loyer et les charges du temps où il occupe réellement les lieux : pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur (articles 15 et 25-8). S'il reste jusqu'au terme du préavis, il paie donc jusqu'à ce terme. À l'expiration du préavis, il est déchu de tout titre d'occupation, hors les cas que la loi prévoit, notamment, en location vide, l'offre de vente acceptée, le contrat de location étant alors prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente, et le congé pour reprise d'un logement acheté occupé dont le terme intervient moins de deux ans après l'acquisition, qui ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

Un congé envoyé par courriel est-il valable ?

Non, selon Service Public : un congé donné par un simple courriel n'est pas valide, même s'il est accepté par retour de courriel. Une lettre recommandée électronique l'est, à la condition que son destinataire, s'il est un particulier, ait préalablement accepté ce mode d'envoi.

Peut-on vendre un logement loué sans donner congé au locataire ?

Oui. Le propriétaire peut vendre le logement occupé sans donner congé (Service Public). En location vide, le locataire reste dans le logement et son bail se poursuit dans les mêmes conditions avec le nouveau bailleur (ANIL). Le congé pour vendre sert à vendre le logement libre de toute location.

Sources

Textes relus le 31 octobre 2026.

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, articles 2, 10, 11, 11-1, 13, 15, 24, 25-3, 25-7, 25-8, 25-14 et 40, lus dans les données ouvertes LEGI (DILA).
• Arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, et son annexe, lus dans les mêmes données.
• Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur), Service Public, fiche vérifiée le 1er juin 2026.
• Fin du bail (location vide), ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement).
• Agent immobilier, mandat de vente : effets de l'absence de mention expresse autorisant le mandataire à donner un congé pour vente, ANIL, sur l'arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, du 12 juillet 2006.
• Non-respect du formalisme du mandat de l'agent immobilier : protection du seul mandant, ANIL, sur l'arrêt de la Cour de cassation, chambre mixte, du 24 février 2017, n° 15-20411.
• Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, articles 64 et 72, lus dans les données ouvertes LEGI (DILA).
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juin 2026, pourvoi n° 24-16.993, publié au Bulletin, lu dans les données ouvertes CASS (DILA).