Logement indécent : ce que jugent les deux arrêts de la Cour de cassation du 4 juin 2026

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu le 4 juin 2026 deux arrêts publiés au Bulletin sur le logement indécent. Le premier, n° 24-16.993, juge que ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l'indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. Le second, n° 24-11.437, juge que le locataire est recevable à poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation de délivrance d'un logement décent tant que le manquement perdure, et à obtenir réparation sur une période de trois ans précédant sa demande en justice. Pour qui gère des logements loués pour le compte de bailleurs, la conséquence tient en deux lignes : un congé pour motif légitime et sérieux ne peut pas reposer sur des travaux destinés à remédier à une indécence que le bailleur connaissait à la signature, et l'obligation de délivrer un logement décent reste exigible pendant toute la durée du bail.

Le congé pour des travaux de mise en décence, censuré

L'affaire n° 24-16.993 part d'un studio donné à bail le 25 novembre 2016 par une société civile immobilière. Par un jugement du 7 janvier 2019, devenu définitif, le local loué, dont la pièce principale n'avait qu'une surface de 8,84 m², a été jugé indécent, et il a été jugé qu'il ne pouvait être destiné à l'habitation. Le 23 mai 2019, la bailleresse a signifié au locataire un congé du bailleur pour motif légitime et sérieux, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à effet du 24 novembre 2019. Ce congé reposait sur un projet de travaux et sur l'existence d'impayés de loyers.

La cour d'appel de Paris, par un arrêt du 23 novembre 2023, avait validé ce congé et ordonné l'expulsion du locataire. Elle retenait que la délivrance d'un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l'échéance du contrat ne s'apparente pas à une résiliation judiciaire du bail, et que la réalité du motif tenant aux travaux de mise en conformité aux normes de décence, ainsi que le caractère réel et sérieux de la décision de reprise, étaient établis, la bailleresse justifiant notamment avoir mandaté un entrepreneur pour supprimer la cloison entre la salle de bain et la chambre, afin de rétablir une surface de 11 m².

La Cour de cassation casse partiellement cet arrêt, au visa de l'article 1719, 1°, du code civil et des articles 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle rappelle que le bailleur est obligé de délivrer au preneur, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, et que lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. Elle rappelle aussi que, selon l'article 20-1, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Elle en déduit que ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l'indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail.

La cassation atteint aussi l'indemnité d'occupation. Elle entraîne la cassation des condamnations du locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 250 € à compter du 25 novembre 2019, et d'une somme totale de 11 300 € au titre des indemnités d'occupation arrêtées au mois d'août 2023, qui se rattachaient à la validation du congé. Restent seules les condamnations du locataire à payer 3 000 € au titre de l'arriéré de loyer et de charges de novembre 2018 à novembre 2019 inclus, et 300 € au titre de la résistance abusive. L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Paris autrement composée. Le champ de la règle posée par la Cour, lui, est étroit.

Ce que l'arrêt tranche, et ce qu'il laisse de côté

La solution vise un cas précis : une indécence que le bailleur connaissait lors de la conclusion du bail, et un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur les travaux destinés à y remédier. L'article 15, tel que l'arrêt le rappelle, prévoit deux autres justifications au congé donné par le bailleur, sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Le congé jugé ici, délivré au visa de l'article 15, était donné pour motif légitime et sérieux, et l'arrêt ne statue ni sur le congé pour reprise ni sur le congé pour vente.

L'arrêt cite l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans une rédaction qui compte un critère de performance énergétique minimale parmi les caractéristiques du logement décent. L'indécence jugée ici tenait à la surface de la pièce principale, et l'arrêt ne statue pas sur ce critère ; sa solution est formulée sans distinguer le critère d'indécence en cause. Sa solution ne vise pas, en revanche, une indécence que le bailleur ignorait lors de la conclusion du bail, ou apparue après : elle est limitée à celle qu'il connaissait lors de la conclusion.

Une obligation continue, une réparation limitée à trois ans

Le même jour, la même chambre a tranché une autre question que pose un logement indécent : pendant combien de temps le locataire peut agir. L'affaire n° 24-11.437 porte sur un local à usage d'habitation meublé, dont la locataire était entrée dans les lieux le 1er octobre 2005. Le 10 août 2015, elle a assigné le bailleur pour obtenir la réalisation de travaux, la suspension du paiement des loyers et la réparation du préjudice de jouissance subi depuis le 21 septembre 2013. Par conclusions déposées le 15 novembre 2018, elle a demandé l'indemnisation de son préjudice de jouissance depuis son entrée dans les lieux. La cour d'appel de Paris, par un arrêt du 13 avril 2023, a limité son indemnisation à une certaine somme, et la locataire soutenait devant la Cour de cassation qu'un préjudice continu devait être réparé pour toute sa durée.

La Cour rejette le pourvoi. Elle s'appuie sur le premier alinéa de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel « toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ». Elle juge que l'obligation de délivrance d'un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail. Il en résulte deux règles distinctes pour le locataire :

• il est recevable à poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation de délivrance d'un logement décent tant que le manquement perdure ;
• il est recevable à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l'inexécution par le bailleur de cette obligation sur une période de trois ans précédant sa demande en justice.

Une indécence ancienne n'éteint donc pas la demande d'exécution : elle reste recevable tant que le manquement perdure. La réparation, elle, est bornée aux trois ans qui précèdent la demande en justice.

Ce que le gestionnaire vérifie dans son portefeuille

Les deux arrêts se lisent ensemble pour un logement géré dont le bailleur connaissait l'indécence à la signature : les travaux destinés à y remédier ne sont pas un motif légitime et sérieux de congé, et la demande d'exécution du locataire reste recevable tant que le manquement perdure.

• Avant de proposer au bailleur un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur des travaux, vérifier si ces travaux sont destinés à remédier à une indécence que le bailleur connaissait lors de la conclusion du bail : l'arrêt n° 24-16.993 juge que ce n'est pas un motif légitime et sérieux, et sa cassation a emporté les condamnations à des indemnités d'occupation qui se rattachaient à la validation du congé.
• Pour un logement indécent, l'arrêt n° 24-16.993 rappelle la voie de l'article 20-1, la mise en conformité en cours de bail : le locataire peut la demander au propriétaire sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, et le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. L'arrêt ne rappelle pas tout l'article 20-1, qui se relit en entier avant d'engager des travaux, en particulier de performance énergétique.
• Le juge transmet au représentant de l'État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.
• Une indécence connue reste un risque ouvert tant qu'elle dure : selon l'arrêt n° 24-11.437, la demande d'exécution du locataire reste recevable tant que le manquement perdure, et la réparation porte sur les trois ans qui précèdent sa demande en justice.

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Questions fréquentes

Un bailleur peut-il donner congé pour faire des travaux de mise en décence ?

Pas lorsque ces travaux sont destinés à remédier à l'indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail : la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge, le 4 juin 2026, que ce n'est pas un motif légitime et sérieux de congé (pourvoi n° 24-16.993). L'arrêt ne statue pas sur une indécence que le bailleur ignorait à la signature, ou apparue après.

Pendant combien de temps un locataire peut-il agir pour un logement indécent ?

Il est recevable à poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation de délivrance d'un logement décent tant que le manquement perdure, cette obligation étant continue et exigible pendant toute la durée du bail. La réparation des conséquences dommageables porte, elle, sur une période de trois ans précédant sa demande en justice (troisième chambre civile, 4 juin 2026, pourvoi n° 24-11.437).

L'arrêt du 4 juin 2026 sur le congé porte-t-il sur la performance énergétique ?

Il ne statue pas sur ce critère : l'indécence jugée dans l'affaire n° 24-16.993 tenait à la surface de la pièce principale, 8,84 m². Sa solution est formulée pour l'indécence que le bailleur connaissait lors de la conclusion du bail, sans distinguer le critère en cause. L'arrêt cite l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans une rédaction qui compte un critère de performance énergétique minimale parmi les caractéristiques du logement décent.

Sources

Décisions relues le 9 octobre 2026.

• Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juin 2026, pourvoi n° 24-16.993, publié au Bulletin (ECLI:FR:CCASS:2026:C300338), lu dans les données ouvertes de la Direction de l'information légale et administrative (DILA).
• Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juin 2026, pourvoi n° 24-11.437, publié au Bulletin (ECLI:FR:CCASS:2026:C300339), lu dans les mêmes données.