DPE location 2026 : obligations, décence des logements F et G, travaux et sanctions

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est plus décent en métropole (article 6 de la loi du 6 juillet 1989) : il ne peut plus y être loué comme résidence principale ou en bail mobilité, que le bail soit signé, renouvelé ou tacitement reconduit. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, cette échéance est le 1er janvier 2028. En métropole, les logements classés F suivront en 2028, les logements classés E en 2034. Le calcul du DPE change en parallèle : le facteur de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026 et passera à 1,7 le 1er janvier 2027, ce qui peut faire gagner une classe à un logement chauffé à l'électricité sans travaux. Ce guide fait le point sur ce que ces règles imposent à un portefeuille de logements en gestion : classes autorisées, gel des loyers, validité du DPE, annonces, sanctions et aides aux travaux.

DPE location : ce qui change en 2026 et au 1er janvier 2027

Le calendrier de la décence énergétique vient de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 : depuis le 1er janvier 2025, en métropole, un logement classé G ne respecte plus le critère de performance énergétique de la décence. Deux arrêtés modifient en outre le calcul du DPE, et donc la classe de certains logements sans travaux :

• Depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire est de 1,9 au lieu de 2,3 (arrêté du 13 août 2025). Un DPE antérieur reste valable et peut être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, par une attestation de nouvelle étiquette téléchargée sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME.
• Au 1er janvier 2027, ce facteur passe à 1,7 (arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel du 26 août 2026). Selon l'exemple du ministère, un logement tout électrique qui consomme 100 kWh/m² d'énergie finale passe de 190 à 170 kWh/m² d'énergie primaire. Son étiquette énergie peut gagner une classe, rarement deux pour les petits logements, et aucune ne se dégrade. L'étiquette climat, elle, ne bouge pas, et la classe retenue reste la moins bonne des deux : le gain n'est pas systématique.
• Les DPE déjà réalisés restent valables. À partir du 1er janvier 2027, une nouvelle attestation pourra être téléchargée gratuitement sur l'Observatoire avec le numéro du DPE : elle remplace l'étiquette et garde la date de fin de validité du diagnostic d'origine. Une attestation déjà obtenue au titre du passage à 1,9 reste valable jusqu'à cette même date.
• Le contenu du DPE s'enrichit à la même date (arrêté du 11 juin 2026) : une évaluation de la durée de vie restante du système de chauffage, et une mention « A0 » sur l'étiquette des logements considérés comme à émissions nulles.

Selon le ministère chargé du logement, le passage à 1,7 fait sortir environ 300 000 logements, principalement chauffés à l'électricité, du statut de passoire énergétique (classe F ou G), sur les 3,2 millions que comptait le parc de résidences principales au 1er janvier 2025. Au même 1er janvier 2027, l'interdiction du gaz dans les logements neufs s'applique aux permis de construire et déclarations préalables déposés à partir de cette date.

Pour un portefeuille en gestion, quatre règles s'appliquent dès aujourd'hui :

• En métropole, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué comme résidence principale ou en bail mobilité, que le bail soit signé, renouvelé ou tacitement reconduit ; en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, à compter du 1er janvier 2028.
• Le loyer d'un logement classé F ou G est gelé : ni révision annuelle ni hausse au renouvellement pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 (après le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte). Lors d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat ne peut pas non plus excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
• Le DPE remis au locataire doit dater de moins de 10 ans à la signature ou au renouvellement du bail.
• Toute annonce de location affiche les classes énergie et climat, le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie et, pour un logement classé F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

Les travaux qui font gagner au moins deux classes à un logement classé E, F ou G restent aidés par MaPrimeRénov' Rénovation d'ampleur, ouverte aux propriétaires bailleurs (détail des aides plus bas).

Quelle est la classe énergétique minimale pour louer en 2026 ?

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être loué comme résidence principale ou en bail mobilité en métropole, que le bail soit signé, renouvelé ou tacitement reconduit. La classe F reste autorisée pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit jusqu'au 31 décembre 2027, et la classe E jusqu'au 31 décembre 2033. À partir du 1er janvier 2034, seuls les logements classés A, B, C et D pourront encore être loués avec un bail d'habitation (résidence principale ou bail mobilité) en métropole. En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, le critère ne s'applique qu'à partir de 2028.

Le tableau ci-dessous résume le calendrier prévu en métropole par la loi Climat et RésilienceLoi Climat et RésilienceLoi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets. En immobilier, elle fixe par classe du DPE le niveau de performance énergétique minimal d'un logement décent et restreint les hausses de loyer des logements classés F ou G.En savoir plus → :

La classe retenue est la moins bonne des deux étiquettes du DPE : l'étiquette énergie, calculée en énergie primaire, et l'étiquette climat, qui mesure les émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes sont adaptés pour les logements de 40 m² ou moins. Le seuil de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an ne valait que pour les baux signés, renouvelés ou reconduits en 2023 et 2024 : depuis 2025, c'est la classe qui compte.

Un projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement modifierait ces règles. Dans le texte adopté le 23 septembre 2026 par la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale (n° 3188-A0), après le vote du Sénat du 8 juillet, un logement serait considéré comme décent au titre de la performance énergétique notamment lorsque :

• le propriétaire a réalisé tous les travaux d'amélioration possibles, le reste s'étant révélé impossible pour des contraintes techniques attestées par un homme de l'art, ou ayant été refusé par une décision administrative ;
• il a réalisé tous les travaux possibles, le reste ayant été refusé par une assemblée générale de copropriétaires datant de moins de dix-huit mois malgré ses diligences, et pour trois ans au plus après le premier refus ;
• le syndicat des copropriétaires a conclu, avant le 1er janvier 2030, un contrat de travaux qui permet d'atteindre le niveau exigé, pour cinq ans au plus ;
• le propriétaire a conclu un tel contrat avant le 1er janvier 2030 et versé un acompte d'au moins 30 % du montant des travaux, pour trois ans au plus après ce versement.

Dans un immeuble qui dispose d'un DPE collectif, la décence s'apprécierait sur celui-ci, et le locataire qui fait obstacle aux travaux ne pourrait plus invoquer l'indécence énergétique. Pour un bail en cours à l'une des échéances du calendrier, le logement deviendrait non décent à son renouvellement ou à sa reconduction tacite, et au plus tard trois ans après cette échéance. Tant que le texte n'est pas promulgué, le calendrier ci-dessus s'applique tel quel.

Quelles sanctions en cas de non-respect des règles DPE ?

Louer un logement qui n'atteint pas le niveau exigé, ou publier une annonce incomplète, expose le bailleur à plusieurs risques :

• Mise en conformité exigée par le locataire : après une mise en demeure par lettre recommandée restée sans effet pendant deux mois, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection. Une conciliation, devant la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, peut être tentée avant, sans être obligatoire.
• Réduction ou suspension du loyer : le juge peut fixer les travaux à réaliser et leur délai, réduire le loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à leur réalisation. Il ne peut pas ordonner des travaux qui feraient courir un risque de pathologie du bâti, attesté par un architecte, ou qui ont essuyé un refus d'autorisation d'urbanisme ou de protection du patrimoine.
• Amende pour annonce non conforme : jusqu'à 3 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale.
• DPE erroné : le diagnostiqueur engage sa responsabilité, sauf si le bailleur lui a volontairement communiqué de fausses informations ; le locataire peut demander au tribunal des dommages et intérêts ou l'annulation du bail.

Le critère s'apprécie à la date du bail. Un logement classé G loué sous un bail signé en 2024 cesse donc d'être décent à sa première reconduction tacite après le 1er janvier 2025, et le locataire peut alors en exiger la mise en conformité. Pour un portefeuille en gestion, la date à suivre lot par lot est l'échéance de chaque bail, pas seulement la prochaine relocation.

Comment faire réaliser un DPE et combien ça coûte en 2026 ?

Le DPE est commandé par le bailleur à un diagnostiqueur certifié, assuré et indépendant. Son prix n'est pas réglementé : il varie d'un professionnel à l'autre. Le diagnostiqueur transmet le DPE à l'ADEME, qui lui attribue un numéro d'identification inscrit sur le rapport : sans ce numéro, le DPE n'est pas valable.

Les points de contrôle utiles avant une mise en location :

• Vérifier la certification du diagnostiqueur sur l'annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés : faire appel à un diagnostiqueur non certifié expose le bailleur à une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive).
• Contrôler que le rapport porte le numéro attribué par l'ADEME : 13 caractères, soit 4 chiffres, 1 lettre, 7 chiffres et 1 lettre.
• Fournir au diagnostiqueur le dernier rapport de contrôle ou d'entretien de la chaudière, que le DPE doit mentionner.
• Pour un logement chauffé à l'électricité proche d'un seuil, consulter l'Observatoire avant de commander un nouveau diagnostic : une attestation de nouvelle étiquette peut suffire.

La méthode de calcul est la méthode 3CL-DPE 2021. Depuis le 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes sont adaptés pour les logements de 40 m² ou moins, et depuis le 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l'électricité est de 1,9. Dans les deux cas, un DPE existant ne se refait pas : une attestation remplaçant son étiquette se télécharge sur l'Observatoire. Il en ira de même au passage à 1,7, le 1er janvier 2027.

Quelles sont les obligations d'affichage dans une annonce de location ?

Toute annonce de location, sur internet, en agence ou dans la presse écrite, doit indiquer :

• La classe énergie du logement (de A à G) : en couleur et lisible sur internet et en agence, en majuscules précédées des mots « classe énergie » dans la presse écrite.
• La classe climat (émissions de gaz à effet de serre), selon les mêmes règles.
• Le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, précédé de cette mention, avec l'année de référence des prix de l'énergie retenus.
• Pour un logement classé F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

Une annonce incomplète expose le bailleur à une amende de 3 000 € au plus (15 000 € pour une personne morale), et une information fausse permet au locataire de demander des dommages et intérêts ou l'annulation du bail. Une attestation de nouvelle étiquette peut servir pour une mise en location : elle remplace l'étiquette du DPE, et c'est sa classe que l'annonce reprend.

Comment sortir un logement de la classe G ou F ?

Faire gagner deux classes à un logement passe en général par un ensemble de travaux plutôt que par une intervention isolée. Six postes sont étudiés par l'audit énergétique et retenus par MaPrimeRénov' : isolation des murs, des planchers bas et de la toiture, menuiseries extérieures, ventilation, production de chauffage et d'eau chaude sanitaire. Pour un logement chauffé à l'électricité, la première vérification reste l'attestation de nouvelle étiquette : un gain de classe peut s'obtenir sans travaux.

Les aides mobilisables par un propriétaire bailleur, au 1er octobre 2026 :

• MaPrimeRénov' Rénovation d'ampleur (hors Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte et La Réunion) : logement classé E, F ou G et construit depuis au moins 15 ans, travaux faisant gagner au moins deux classes, audit énergétique avant et après travaux (ou attestation de l'ADEME), accompagnement obligatoire par Mon Accompagnateur Rénov'. Le bailleur s'engage à louer le logement en résidence principale pendant au moins six ans. Selon ses revenus, l'aide couvre de 10 % à 80 % du montant hors taxes des travaux, dans la limite de 30 000 € HT de dépenses pour un gain de deux classes et de 40 000 € HT pour trois classes ou plus. Depuis le 1er septembre 2026, elle n'est plus accordée dans une maison individuelle qui conserve un chauffage au gaz.
• Certificats d'économies d'énergie (CEE) : primes proposées par les fournisseurs d'énergie.
• Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : jusqu'à 50 000 € pour une rénovation globale, remboursables en 20 ans au plus, et jusqu'à 30 000 € pour des travaux ponctuels, sur 15 ans au plus ; il peut financer le reste à charge de travaux aidés par MaPrimeRénov'.
• Déficit foncier doublé : la limite de 10 700 € du déficit imputable sur le revenu global est rehaussée, sans pouvoir excéder 21 400 € par an, à concurrence du montant des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027, dans des conditions définies par décret, pour des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ayant fait l'objet d'un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 (loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022, article 12), puis pour celles payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47).
• Loc'Avantages : réduction d'impôt de 15 % à 65 % des loyers bruts, selon le niveau de loyer et le recours à l'intermédiation locative, pour un logement conventionné avec l'Anah (demande enregistrée au plus tard le 31 décembre 2027) qui justifie d'un niveau minimal de performance énergétique.
• TVA à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique d'un logement achevé depuis au moins 2 ans.

Pour le gestionnaire, l'enjeu est le calendrier : un logement classé F doit avoir gagné au moins une classe avant le premier bail signé, renouvelé ou reconduit en 2028, et une rénovation d'ampleur suppose un audit et un accompagnement obligatoire. Si le propriétaire envisage plutôt de vendre une maison ou un immeuble dont il est l'unique propriétaire, l'audit énergétique devient obligatoire.

Quelle est la durée de validité d'un DPE ?

La durée de validité du DPE dépend de sa date de réalisation :

• DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 : valable 10 ans.
• DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : plus valable depuis le 1er janvier 2025.
• DPE réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : plus valable depuis le 1er janvier 2023.
• Une attestation de nouvelle étiquette ne prolonge rien : elle expire à la date de fin de validité du DPE dont elle est issue.

Seuls les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont donc encore valables. Le bailleur remet au locataire un DPE de moins de 10 ans à la signature ou au renouvellement du bail, intégré au dossier de diagnostic technique.

Audit énergétique : une obligation complémentaire au DPE en cas de vente

Depuis le 1er avril 2023, la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble dont le vendeur est l'unique propriétaire impose de remettre à l'acquéreur un audit énergétique, en plus du DPE, dès la promesse de vente ou, à défaut, à la signature de l'acte. L'obligation vise aujourd'hui les bâtiments classés E, F ou G et s'étendra aux bâtiments classés D le 1er janvier 2034 (en outre-mer : F ou G, et E à partir du 1er janvier 2028).

L'audit, plus complet qu'un DPE, comprend :

• L'estimation de la performance énergétique avant travaux, selon la méthode du DPE.
• Au moins deux propositions de travaux : un parcours par étapes, dont la première fait gagner au moins deux classes et dont la dernière atteint la classe B, et un parcours en une seule étape.
• Le coût estimé des travaux, les économies attendues et les principales aides mobilisables.
• Si des contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou un coût disproportionné empêchent d'atteindre la classe B, un parcours aménagé visant au moins la classe C, D ou E pour un bâtiment classé E, F ou G.

L'audit ne remplace pas le DPE et ne s'impose pas pour une mise en location. Il est valable 5 ans, son coût n'est pas réglementé, et il sert aussi de base à une demande de MaPrimeRénov' Rénovation d'ampleur. À partir du 1er janvier 2027, un audit en cours de validité pourra lui aussi recevoir une attestation de nouvelles classes sur l'Observatoire de l'ADEME.

DPE location : ce que suit un professionnel de la gestion locative

Pour un professionnel qui gère des logements loués, le DPE se suit lot par lot et bail par bail :

• Relever, pour chaque lot, la classe, le numéro et la date de fin de validité du DPE, ainsi que l'échéance du bail : c'est elle qui fait jouer le critère de décence à la reconduction.
• Bloquer toute révision ou hausse de loyer sur un logement classé F ou G.
• Repérer les logements classés F avant 2028, et classés E avant 2034, pour proposer à temps au propriétaire un audit et des travaux.
• Dès le 1er janvier 2027, télécharger l'attestation de nouvelle étiquette des logements chauffés à l'électricité proches d'un seuil : un gain de classe peut sortir un lot du gel des loyers ou de l'échéance de 2028 sans travaux.
• Contrôler chaque annonce (classes, dépenses estimées, mention des classes F et G) et remettre le DPE au locataire avec le dossier de diagnostic technique.

Ce suivi s'ajoute à la gestion courante. La gestion locative est notre seul métier depuis 2018, et vous pouvez l'externaliser avec ou sans carte G : sans carte G, par la mise en nourrice de la gestion locative ; avec la carte G, en marque blanche, sous votre identité. Vous choisissez le périmètre : tout, ou seulement ce dont vous avez besoin.

Sources officielles

Textes et fiches relus le 1er octobre 2026.

• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (loi Climat et Résilience)
• Arrêté du 19 août 2026 modifiant le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité relatif au diagnostic de performance énergétique, Journal officiel du 26 août 2026
• Arrêté du 13 août 2025 modifiant le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité relatif au diagnostic de performance énergétique, Journal officiel du 26 août 2025
• Arrêté du 11 juin 2026 portant diverses dispositions d'adaptation au droit de l'Union européenne sur le diagnostic de performance énergétique, Journal officiel du 13 août 2026
• FAQ DPE - Modification du facteur de conversion en énergie primaire de l'électricité, portail du ministère chargé du logement, mise à jour du 26 août 2026
• Service-Public.fr : Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Service-Public.fr : Logement à louer décent
• Service-Public.fr : Augmentation et révision du loyer en cours de bail d'habitation
• Service-Public.fr : MaPrimeRénov' (MPR)
• Service-Public.fr : Audit énergétique en cas de vente d'un bien immobilier dit « passoire thermique »
• ANIL, Habitat Actualité n° 211, septembre 2026 : arrêtés sur le DPE et projet de loi sur la décence énergétique
• Observatoire DPE-Audit de l'ADEME
• Texte de la commission sur le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, n° 3188-A0, Assemblée nationale, 23 septembre 2026, relu le 3 octobre 2026.