Surface habitable : la mesurer et l'inscrire au bail

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres (article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation). Le même article écarte du calcul la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ainsi que les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Pour le gestionnaire, ce chiffre engage le bail. La loi du 6 juillet 1989 impose de l'y écrire, que le logement soit loué vide ou meublé à titre de résidence principale (articles 3 et 25-3) ou loué par un bail mobilité (article 25-13), hors les cas que la loi exclut. En location vide à titre de résidence principale, hors les logements que la loi exclut, une surface inférieure de plus d'un vingtième à celle du bail ouvre au locataire, à sa demande, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté (article 3-1). La même surface sert de base au plafond des honoraires que l'agence peut imputer au locataire et à l'annonce de location qu'elle publie, et la même définition au critère de décence de la pièce principale. Une agence immobilière peut proposer des services de gestion locative sans détenir la carte G, à condition de s'adosser à un prestataire titulaire de cette carte professionnelle : c'est le principe de la gestion locative sans carte G.

Ce qui entre dans le calcul

La définition part de la surface de plancher construite et en retire d'abord ce que le bâti occupe : murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Elle écarte ensuite des surfaces entières, comme les balcons, les loggias, les vérandas ou les caves, et, partout ailleurs, les parties de locaux de moins de 1,80 mètre de hauteur.

Le volume habitable, lui, correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond (même article). L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ne le cite pas parmi les mentions du bail ; il compte pour la décence, comme on le verra plus bas.

Le contrat type de la location vide (annexe 1 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, dans sa version applicable depuis le 1er octobre 2026) réserve, dans la consistance du logement, une ligne à la surface habitable en mètres carrés, et une autre, le cas échéant, aux autres parties du logement, avec pour exemples « grenier, comble aménagé ou non, terrasse, balcon, loggia, jardin ».

Une mention que le bail doit porter

Pour un logement loué vide à titre de résidence principale sous la loi du 6 juillet 1989, hors les cas que ses articles 2 et 40 excluent, le bail précise « la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation » (article 3, 4°). L'article 25-3 rend cet article applicable aux logements meublés loués à titre de résidence principale, et l'article 25-13 impose la même mention, dans les mêmes termes, au bail mobilité.

Si le bail d'un logement loué vide ou meublé à titre de résidence principale ne porte pas la surface habitable, hors les cas que la loi exclut, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. À défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois, ou en cas de refus, il peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer (article 3, dernier alinéa). Le même article permet à chaque partie d'exiger de l'autre, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme, et prévoit que le bailleur ne peut pas se prévaloir de sa violation.

Une surface surestimée : la diminution du loyer

Lorsque la surface habitable est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat, soit un écart de plus de 5 %, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté (article 3-1). À défaut d'accord entre les parties, ou de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande, le juge peut être saisi dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande. La diminution acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail ; si la demande intervient plus de six mois après la prise d'effet du bail, elle prend effet à la date de la demande.

Ce recours vaut pour la location vide à titre de résidence principale, hors les cas que la loi exclut. L'article 3-1 ne figure ni parmi les articles que l'article 25-3 rend applicables aux logements meublés, ni parmi ceux que l'article 25-12 rend applicables au bail mobilité, et la notice d'information annexée aux baux conclus ou renouvelés depuis le 18 octobre 2026 le présente pour « une location nue ». L'article 40 de la loi l'écarte notamment pour les logements des organismes d'habitations à loyer modéré qui ne font pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation, pour les logements régis par une telle convention, pour les logements des résidences universitaires définies à l'article L. 631-12 du même code et pour les logements dont le loyer est fixé en application du chapitre III de la loi du 1er septembre 1948.

Un exemple, en location vide : le bail indique 50 m² pour un loyer de 900 €. Le vingtième de 50 m² est de 2,5 m². Mesuré à 48 m², le logement n'ouvre aucune diminution : l'écart de 2 m² ne dépasse pas ce seuil. Mesuré à 46 m², l'écart de 4 m² représente 8 % de la surface du bail : la diminution proportionnelle est de 900 × 4 / 50 = 72 €, soit un loyer de 828 €. Pour le gestionnaire, la surface se vérifie donc avant la signature, et se reprend après des travaux qui déplacent ou ajoutent des cloisons.

Le même chiffre sert ailleurs

Une fois mesurée, la surface habitable revient dans plusieurs règles de la location :

• les honoraires : la part toutes taxes comprises imputée au locataire pour la visite, la constitution de son dossier et la rédaction du bail, comme pour l'état des lieux, ne peut excéder celle imputée au bailleur et reste inférieure ou égale à un plafond par mètre carré de surface habitable (article 5 de la loi) ; pour la visite, le dossier et le bail, ce plafond varie selon la zone (décret n° 2014-890 du 1er août 2014), comme le détaille l'article sur le plafond des honoraires en zone tendue ;
• l'annonce : toute publicité d'un professionnel qui met en relation bailleurs et locataires, relative à la location non saisonnière d'un bien déterminé, indique la surface du bien loué exprimée en mètres carrés de surface habitable, « au sens de l'article R.* 111-2 du code de la construction et de l'habitation » (arrêté du 10 janvier 2017, articles 1er et 4) ; dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2021, l'article R. 111-2 ne définit plus la surface habitable, dont la définition figure désormais à l'article R. 156-1. Les autres mentions sont détaillées dans le guide sur ce que dit l'annonce de location ;
• la décence : le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes, l'une et l'autre déterminés selon l'article R. 156-1 (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 4) ; le seuil vise une pièce principale, non la surface totale du logement ;
• l'encadrement des loyers : dans les territoires où un arrêté préfectoral fixe des loyers de référence, ces références sont exprimées par un prix au mètre carré de surface habitable, selon la notice d'information des baux conclus ou renouvelés depuis le 18 octobre 2026 ;
• la sous-location : lorsque le bailleur a donné son accord écrit, le loyer au mètre carré de surface habitable appliqué au sous-locataire ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire principal, selon la même notice.

Une même mesure alimente ainsi le bail, l'annonce et le calcul des honoraires : une erreur de mesure se retrouve dans chacun.

Surface habitable et superficie Carrez

À la vente d'un lot de copropriété, c'est une autre mesure qui s'applique : toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot, définie par le décret en Conseil d'État prévu à l'article 47 de la loi du 10 juillet 1965 (article 46). Cette mention ne s'impose pas pour les caves, garages, emplacements de stationnement ni pour les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par ce décret.

Les deux régimes partagent le seuil d'un vingtième, pas le reste. À la vente, si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, et l'action doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. Au bail, la diminution porte sur le loyer et suit les délais de l'article 3-1. La surface habitable renvoie au code de la construction et de l'habitation, la superficie privative au décret de la loi de 1965 : chacune se mesure selon son propre texte.

Ces vérifications reviennent à chaque mise en location. Une agence de transaction, qu'elle ait ou non la carte G, peut confier la gestion locative de ses clients à un prestataire titulaire de la carte G.

Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 2, 3, 3-1, 5, 25-3, 25-12, 25-13 et 40) ; code de la construction et de l'habitation (article R. 156-1 et article R. 111-2) ; décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (article 4) ; décret n° 2014-890 du 1er août 2014 ; décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location (annexe 1) ; arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière (articles 1er et 4) ; arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location, modifié par l'arrêté du 9 octobre 2026 ; loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (article 46). Textes consolidés sur Légifrance.