Honoraires inclus ou hors honoraires : ce que dit l'annonce

Ce qu'une annonce de vente doit afficher dépend de qui paie les honoraires de l'agence. À la charge de l'acquéreur, elle donne le prix honoraires inclus et le prix hors honoraires, le premier en caractères plus grands, ainsi que la part toutes taxes comprises des honoraires, exprimée en pourcentage du prix hors honoraires. À la charge exclusive du vendeur, le seul prix mentionné est le prix de vente hors honoraires ; dans les deux cas, l'annonce précise qui paie les honoraires. Ces règles d'information viennent de l'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière et, pour le montant en pourcentage, de l'article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970, que citent les fiches de Service-Public.

Pour l'agence, ces mentions ne sont pas un détail de mise en page : un manquement à l'information sur les prix est passible d'une amende administrative qui peut aller jusqu'à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (article L. 131-5 du code de la consommation). Une annonce trompeuse expose en outre aux sanctions pénales des pratiques commerciales trompeuses (articles L. 132-2 et L. 132-3 du même code) : l'emprisonnement et l'amende de l'article L. 132-2 pour une personne physique, une amende plus lourde pour une société, ces peines étant alourdies lorsque l'infraction passe par un service en ligne ou un support numérique. Les annonces de location ont leurs propres mentions. Et quand l'acquéreur achète pour louer, la vente pose une autre question : qui gérera le bien. Une agence qui ne détient pas la carte G peut quand même proposer cette gestion, en passant par la mise en nourrice de la gestion locative.

Honoraires à la charge de l'acquéreur : deux prix et un pourcentage

Quand l'acquéreur paie les honoraires, l'annonce porte trois éléments de prix, que fixe l'article 3 de l'arrêté du 10 janvier 2017 :

• le prix de vente honoraires inclus, en caractères plus grands que le prix hors honoraires ;
• le prix de vente hors honoraires ;
• le montant toutes taxes comprises des honoraires à la charge de l'acquéreur, exprimé en pourcentage du prix hors honoraires et précédé de la mention « Honoraires : ».

Le même article demande d'indiquer à qui incombe le paiement des honoraires du professionnel, et le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur.

Le pourcentage se calcule donc sur le prix hors honoraires. Pour un bien affiché 200 000 € hors honoraires, avec 10 000 € TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur, l'annonce donne 210 000 € honoraires inclus, 200 000 € hors honoraires et des honoraires de 5 % (10 000 divisé par 200 000). Rapportés au prix honoraires inclus, les mêmes 10 000 € feraient environ 4,76 % : ce n'est pas le pourcentage que l'annonce doit afficher.

Honoraires à la charge du vendeur : un seul prix

Quand les honoraires sont à la charge exclusive du vendeur, seul le prix de vente hors honoraires doit être mentionné, et l'annonce indique qui paie les honoraires du professionnel. Une mention précisant le mode de répartition des honoraires, entre acquéreur et vendeur, doit aussi figurer sur l'annonce de vente, selon Service-Public Entreprendre.

Ces mentions de prix accompagnent chaque annonce ; les tarifs de l'agence, eux, s'affichent dans un barème.

Le barème : des prix maximums, toutes taxes comprises

En vente, les honoraires de l'agent immobilier ne sont pas encadrés : il les fixe librement et affiche les prix maximums de ses prestations, toutes taxes comprises. Il affiche le prix du bien et ses honoraires TTC de façon lisible et visible dans ces différents endroits :

• à l'entrée des établissements recevant de la clientèle ;
• sur la vitrine, s'il en existe une, parfaitement visible depuis l'extérieur, dans le même format et au même emplacement que les annonces ;
• sur chaque vitrine publicitaire située hors établissement destinée aux publicités de vente de l'agent immobilier ;
• sur le site internet du professionnel, les prix étant également donnés sur les autres sites ou faisant l'objet d'un renvoi vers ce site.

Le barème donne les tarifs TTC des prestations et leur mode de calcul, et les tarifs affichés doivent être appliqués. Lorsque les prix sont fixés proportionnellement à la valeur du bien vendu ou au montant du loyer, l'affichage indique les pourcentages prélevés et les tranches de prix correspondantes, ainsi que tous les éléments auxquels se rapportent ces pourcentages ; si les honoraires varient selon des tranches de prix, l'agent précise si les tranches se cumulent. Les fourchettes de prix sont interdites : les prix sont fixés pour chacune des prestations proposées, forfaitaires, proportionnels ou les deux. Pour chacune de ses prestations, l'agent indique à qui incombe le paiement des honoraires.

Un professionnel qui hésite peut demander en ligne l'avis de la DGCCRF sur son affichage ou son projet d'affichage ; la réponse arrive dans un délai de 2 mois à partir de la date de réception du dossier complet.

Ce que l'annonce de vente dit aussi du bien

Le prix n'est qu'une partie de l'annonce. Qu'elle soit publiée sur internet, dans la presse ou affichée dans l'agence, elle présente les caractéristiques principales du bien vendu : type de bien, prix de vente, situation géographique, superficie et composition, état du bien, diagnostic de performance énergétique (DPE) et informations sur les risques naturels et technologiques. Trois points demandent une attention particulière :

• quand le logement est classé F ou G, l'annonce comporte la mention « logement à consommation énergétique excessive » ;
• pour les risques, l'annonce comporte la mention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » ;
• pour un bien en copropriété, l'annonce indique que le bien vendu est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots de copropriété, le montant moyen annuel des charges payées par le vendeur et, s'il y en a une, la procédure en cours en raison des difficultés rencontrées par la copropriété.

Le DPE s'affiche dans les annonces des bâtiments clos et couverts dotés d'une installation de chauffage ou d'eau chaude ; les bâtiments à construire ne sont pas concernés si l'annonce est faite avant la fin des travaux.

En location : les honoraires du locataire, en clair

La mise en location suit la même logique de transparence, avec d'autres chiffres. Toute annonce de l'agence pour la location ou la sous-location non saisonnière d'un bien déterminé doit indiquer, selon l'article 4 du même arrêté :

• le loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer et des charges récupérables, suivi de la mention « par mois » et, s'il y a lieu, de la mention « charges comprises » ;
• le cas échéant, le montant des charges récupérables inscrit dans le contrat de location, et dans tous les cas leurs modalités de règlement ;
• dans les territoires où s'applique l'encadrement des loyers, le loyer de référence majoré, le loyer de base et, le cas échéant, le complément de loyer, chacun précédé du libellé que fixe l'arrêté, en caractères plus petits que le loyer mensuel, l'ensemble précédé de la mention « Zone soumise à encadrement des loyers » ;
• le montant du dépôt de garantie éventuellement exigé ;
• le caractère meublé de la location, si c'est le cas ;
• le montant total toutes taxes comprises des honoraires mis à la charge du locataire, avec la mention « honoraires charge locataire » ;
• le cas échéant, le montant toutes taxes comprises des honoraires à la charge du locataire dus pour la réalisation de l'état des lieux ;
• la commune et, le cas échéant, l'arrondissement où se situe le bien ;
• la surface du bien loué, en mètres carrés de surface habitable.

Le barème de la location s'affiche de son côté, de façon claire et lisible : le prix maximum TTC de chaque prestation, à l'entrée des locaux de l'agence, depuis l'extérieur sur sa vitrine, sur chaque vitrine publicitaire située hors de l'agence, sur les sites d'annonces en ligne et dans les foires ou salons, avec, pour chaque prestation, la partie qui doit la payer. Lorsque le prix maximum dépend du montant du loyer, l'affichage mentionne les informations permettant de le calculer, comme les tranches de prix.

Ce que paie le locataire est lui-même borné. Pour la location d'un logement au sens des articles 2 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des honoraires de visite, de constitution du dossier, de rédaction du bail et d'état des lieux, partagés entre bailleur et preneur : la part du preneur ne peut excéder celle du bailleur et demeure inférieure ou égale à un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par voie réglementaire, l'état des lieux ayant son propre plafond (article 5 de la loi). Selon Service-Public, le locataire ne paie en revanche aucun frais pour l'état des lieux de sortie amiable et contradictoire. Le guide de l'état des lieux d'entrée et de sortie en donne le détail pour cette prestation.

Le bon de visite ne remplace pas le mandat

Un affichage conforme ne suffit pas à fonder la commission. Pour y avoir droit, l'agent immobilier doit être titulaire d'une carte professionnelle, avoir un mandat écrit signé avant de mettre en relation le vendeur et l'acquéreur, et avoir rempli sa mission (annonce, visite, réunion). Si le vendeur a signé des mandats simples auprès de plusieurs agences immobilières, seul l'agent par l'entremise duquel l'opération a été conclue touche une commission ; les honoraires sont versés après la signature du contrat définitif devant le notaire.

Le bon de visite, que l'agent fait signer au candidat acquéreur pour apporter la preuve qu'il lui a fait visiter le bien, n'a pas la valeur d'un mandat et ne donne pas lieu à des honoraires. Le mandat de vente, lui, mentionne notamment les honoraires et qui en aura la charge, ainsi que son numéro d'enregistrement dans le registre des mandats de l'agence.

Avant de publier : cinq vérifications

Ces règles se contrôlent au moment de rédiger l'annonce, en cinq questions :

• qui paie les honoraires, et l'annonce le dit-elle ?
• à la charge de l'acquéreur : le prix honoraires inclus est-il en caractères plus grands que le prix hors honoraires, avec le pourcentage TTC calculé sur le prix hors honoraires ?
• à la charge exclusive du vendeur : l'annonce s'en tient-elle au prix hors honoraires ?
• en location : les mentions de l'article 4 y figurent-elles, dont le loyer mensuel, les honoraires du locataire et, le cas échéant, ceux de l'état des lieux ?
• le tarif appliqué est-il celui du barème affiché, sans fourchette ?

Une fois le bien loué, la gestion commence, et elle se délègue : une agence de transaction qui ne veut pas porter cette charge peut externaliser la gestion locative de ses clients, avec ou sans carte G.

Sources : Service-Public, obligations de l'agent immobilier dans une vente immobilière, mentions de l'annonce d'une vente immobilière et frais d'agence à la location d'un logement d'habitation ; Service-Public Entreprendre, devenir agent immobilier ; arrêté du 10 janvier 2017 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 5) ; code de la consommation, articles L. 131-5, L. 132-2 et L. 132-3.