Location meublée : ce que le projet de budget 2027 prévoit pour l'amortissement des LMNP

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l'Assemblée nationale le jeudi 1er octobre 2026 sous le n° 3210, plafonne à son article 7 l'amortissement que déduisent les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au régime réel : 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal, et 1,5 % dans la limite de 5 000 € pour un meublé de tourisme. Le projet ferme aussi le report sans limite des amortissements non déduits et laisse au stock existant jusqu'au 31 décembre 2036 pour s'imputer. Ce n'est encore qu'un projet : le Parlement l'examine et peut l'amender.

Ce que prévoit l'article 7 du projet de loi de finances

L'article 7 du projet, intitulé « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée », modifie l'article 39 C du code général des impôts. Aujourd'hui, un loueur en meublé non professionnel au régime réel déduit l'amortissement du bien loué, bâti et meubles, dans la seule limite du loyer diminué des autres charges, et reporte sans limite de temps la part qu'il n'a pas pu déduire. Le projet ajoute un plafond de taux et de montant, et ferme ce report.

Le plafond prévu par le projet ne viserait que l'activité exercée à titre non professionnel au sens de l'article 155 du code général des impôts. Un loueur en meublé professionnel, dont les recettes de location meublée de l'ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 € par an et excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du code général des impôts, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du code général des impôts, ne serait pas concerné. Dans le projet, l'exclusion de ces résidences et établissements, elle, ne porte que sur le plafond : les deux règles sur le report sont écrites pour toute location meublée non professionnelle.

Ce que le plafond donnerait sur un logement

Concrètement, le taux prévu par le projet s'appliquerait à la valeur amortissable du logement, hors terrain. Pour une valeur amortissable de 160 000 €, 2,5 % donneraient au plus 4 000 € d'amortissement déductible par an ; en meublé de tourisme, 1,5 % en donneraient 2 400 €. En location meublée hors tourisme, le plafond de 7 000 € prendrait le relais au-delà de 280 000 € de valeur amortissable.

Ce plafond en euros s'apprécierait par foyer fiscal, et non par logement. Un propriétaire qui loue en meublé trois logements de 160 000 € de valeur amortissable chacun l'atteindrait dès le deuxième : au-delà de 7 000 € par an, son amortissement ne serait pas déductible ; pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, il ne serait pas non plus reportable sur les exercices suivants.

À partir de quand le plafond s'appliquerait

L'article 7 du projet ne fixe pas de date propre au plafond. L'article 33 du même projet pose la règle générale. Sauf disposition contraire, les dispositions du projet placées sous l'intitulé « Mesures fiscales », dont l'article 7, entreraient en vigueur le 31 décembre 2026 lorsque l'imposition a pour fait générateur l'achèvement de l'année civile ou la clôture de l'exercice comptable. L'évaluation préalable de l'article 33 du projet précise qu'il préserve l'effet rétrospectif de la loi de finances, qui s'applique, en impôt sur le revenu, aux revenus de l'année précédente. Voté en l'état, le plafond jouerait donc dès les revenus de 2026, déclarés en 2027. Les deux règles du projet sur le report, elles, partiraient des exercices clos à compter du 1er janvier 2027.

Ces dates restent celles d'un projet. Déposé le 1er octobre 2026, le projet est examiné par l'Assemblée nationale puis par le Sénat, et l'article 7 peut en sortir modifié ou supprimé. Selon son évaluation préalable, la mesure rapporterait 260 millions d'euros d'impôt sur le revenu en 2027 et 330 millions d'euros à terme ; le chiffrage, que l'évaluation ne donne que comme un ordre de grandeur, part d'un appariement partiel entre les déclarations de revenus 2024 des loueurs en meublé non professionnels et leurs liasses 2024 définitives, soit un peu moins de 65 % des plus de 416 000 foyers fiscaux déclarant des revenus de location meublée non professionnelle, extrapolé ensuite à l'ensemble de ces foyers.

Deux réformes récentes que le projet prolonge

Le plafond du projet s'ajouterait à deux changements que l'évaluation préalable rappelle. Depuis la loi de finances pour 2025 (article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025), les amortissements déduits par un loueur en meublé non professionnel sont pris en compte, sous certaines conditions, dans le calcul de la plus-value immobilière, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025.

La loi de finances pour 2026 (article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a, de son côté, ouvert aux bailleurs de logements neufs ou anciens rénovés loués nus, imposés en revenus fonciers, une déduction au titre de l'amortissement : entre 3 % et 5,5 % du prix d'acquisition hors frais et hors foncier, dans la limite d'un plafond annuel qui peut atteindre 12 000 € par foyer fiscal, à condition notamment de louer à un loyer abordable. Le gouvernement présente le plafond du meublé prévu par le projet comme la condition de l'attractivité de cette déduction en location nue.

Ce que ça changerait pour un professionnel de la gestion locative

Le choix fiscal appartient au propriétaire et à son conseil ; un portefeuille géré se relit avec ce texte en tête. Cinq points à préparer.

• Repérer les lots concernés. Dans le projet, pour une activité de location meublée qui n'est pas exercée à titre professionnel, le texte distingue trois cas : le local d'habitation meublé ou destiné à être loué meublé, loué directement ou indirectement, hors meublé de tourisme, plafonné à 2,5 % ; le meublé de tourisme au sens du code du tourisme, plafonné à 1,5 % ; les biens situés dans l'un des lieux suivants, hors plafond : 1° une résidence mentionnée aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation destinée à l'accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans ; 2° un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles, une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément prévu à l'article L. 7232-1 du code du travail ou l'autorisation prévue au I de l'article L. 313-1 du code de l'action sociale et des familles pour son service d'aide et d'accompagnement à domicile relevant des 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du même code ou l'ensemble des logements affectés à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, prévu aux articles L. 444-1 à L. 444-9 dudit code, géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale ; 3° un établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné à l'avant-dernier alinéa du I de l'article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement pour des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie et dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien. Une résidence étudiante ou une résidence seniors qui ne remplit pas ces conditions serait soumise au plafond. Un logement loué nu ne serait pas concerné.
• Raisonner par foyer fiscal, pas par lot. Le plafond en euros du projet vaudrait par an et par foyer fiscal : il se compterait sur l'ensemble des biens qu'il vise détenus par les personnes du foyer, époux compris, gérés ou non par la même agence, et non lot par lot.
• Repérer les stocks d'amortissements reportés. Un propriétaire qui loue en meublé depuis longtemps peut avoir accumulé des amortissements non déduits. Le projet lui laisse jusqu'au 31 décembre 2036 pour les imputer, sur la moitié au plus du résultat de chaque exercice ; à terme, ce qui n'a pas été imputé serait perdu.
• Anticiper l'arbitrage entre meublé et location nue. Si le plafond était voté, certains propriétaires compareraient le meublé plafonné et la location nue avec la déduction ouverte en 2026. Passer de l'un à l'autre n'est pas un changement d'étiquette : la durée du bail, le dépôt de garantie, l'inventaire du mobilier et les règles de congé diffèrent. Les contrats types de bail nu et meublé viennent d'ailleurs d'être modifiés.
• Ne rien décider sur le seul projet. L'article 7 du projet peut changer d'ici le vote de la loi de finances. Une remise en location, un changement de type de bail ou une vente se décident sur le texte voté, avec le conseil fiscal du propriétaire.

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Questions fréquentes

Le plafond d'amortissement des LMNP est-il déjà en vigueur ?

Non. Il figure à l'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, que le Parlement examine et peut modifier. Voté en l'état, il jouerait dès les revenus de 2026, déclarés en 2027, selon la règle générale d'entrée en vigueur posée par l'article 33 du même projet.

Quel plafond pour un meublé de tourisme ?

Le projet fixe le taux à 1,5 % par an pour un meublé de tourisme au sens du code du tourisme, sans pouvoir dépasser 5 000 € par an et par foyer fiscal, contre 2,5 % et 7 000 € pour les autres logements loués meublés par un loueur non professionnel, hors biens situés dans les lieux que le texte exclut du plafond.

Les résidences étudiantes et les résidences seniors sont-elles concernées ?

Selon l'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, le plafond ne s'appliquerait pas à l'amortissement des biens situés dans l'un des lieux suivants : 1° une résidence mentionnée aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation destinée à l'accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans ; 2° un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles, une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément prévu à l'article L. 7232-1 du code du travail ou l'autorisation prévue au I de l'article L. 313-1 du code de l'action sociale et des familles pour son service d'aide et d'accompagnement à domicile relevant des 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du même code ou l'ensemble des logements affectés à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, prévu aux articles L. 444-1 à L. 444-9 dudit code, géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale ; 3° un établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné à l'avant-dernier alinéa du I de l'article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement pour des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie et dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien. Une résidence étudiante ou une résidence seniors qui ne remplit pas ces conditions serait soumise au plafond. Les règles nouvelles sur le report des amortissements concerneraient, elles, tous ces biens, comme toute location meublée non professionnelle.

Que deviennent les amortissements déjà reportés ?

Ceux des exercices clos avant le 1er janvier 2027 resteraient déductibles jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque exercice. Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, un amortissement qui n'a pas pu être déduit ne se reporterait plus.

Les loueurs en meublé professionnels sont-ils visés ?

Non. Le projet ne vise que l'activité de location meublée exercée à titre non professionnel au sens de l'article 155 du code général des impôts.

Sources

Textes relus le 6 octobre 2026.

• Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, déposé à l'Assemblée nationale le jeudi 1er octobre 2026, articles 7 et 33.
• Évaluations préalables des articles du projet de loi de finances pour 2027, Assemblée nationale, articles 7 et 33.
• Impôt sur le revenu : plus-value immobilière, Service Public (Direction de l'information légale et administrative), vérifié le 15 avril 2026.
• Code général des impôts, articles 39 C et 155, et code du tourisme, article L. 324-1-1, cités par le projet.