Syndic

Le syndic est l'organe exécutif obligatoire de toute copropriété, prévu par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Il est le mandataire du syndicat des copropriétaires, personne morale qui regroupe automatiquement tous les propriétaires de lots dans l'immeuble.

Le rôle du syndic

Le syndic remplit quatre missions principales, définies à l'article 18 de la loi de 1965 :

• Administrer l'immeuble : entretien courant, gros travaux votés, contrats de maintenance (chauffage, ascenseur, nettoyage), relations avec les fournisseurs.
• Gérer le budget et la trésorerie : tenue de la comptabilité séparée, appels de charges trimestriels, règlement des factures, recouvrement des impayés.
• Exécuter les décisions de l'assemblée générale : convocation, rédaction du procès-verbal, mise en œuvre des résolutions votées.
• Représenter le syndicat en justice et dans les actes de la vie civile.

Il tient à jour le registre des copropriétés (immatriculation ANAH obligatoire depuis la loi ALUR) et le carnet d'entretien de l'immeuble.

Les différents types de syndic

La loi reconnaît trois formes principales de syndic.

Le syndic professionnel est l'option la plus répandue (environ 90 % des copropriétés françaises). Il s'agit d'une société ou d'un professionnel titulaire d'une carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière » ou « syndic », délivrée par la CCI, avec garantie financière, assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP) et respect du contrat-type depuis le décret du 26 mars 2015.

Le syndic bénévole est un copropriétaire qui accepte de remplir cette fonction sans rémunération professionnelle. Il n'est pas soumis à la carte G, mais doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat et respecter la même comptabilité que les professionnels. Adapté aux petites copropriétés (typiquement moins de 15 lots).

Le syndic coopératif est une forme collégiale : le conseil syndical élit un président qui assure les fonctions de syndic. Le contrôle interne est renforcé, mais la responsabilité personnelle des élus est engagée.

Durée du mandat et désignation

Le mandat du syndic est voté par l'assemblée générale à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi de 1965) pour une durée maximale de trois ans, renouvelable par vote express. Pour un syndic lié au promoteur lors de la mise en copropriété initiale, la durée est limitée à un an.

La mise en concurrence préalable est obligatoire tous les trois ans : le conseil syndical doit solliciter plusieurs devis avant chaque renouvellement.

La rémunération du syndic

Elle se décompose en deux blocs depuis le contrat-type 2015 :

• Le forfait de gestion courante (AG annuelle incluse, tenue des comptes, convocations, exécution des décisions standard).
• Les prestations particulières facturées en supplément : AG supplémentaire, état daté lors d'une vente, suivi de contentieux, travaux exceptionnels.

Changement de syndic : la procédure

Pour changer de syndic, le conseil syndical doit mettre la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale, communiquer plusieurs contrats concurrents aux copropriétaires (au moins un devis sollicité), et faire voter la désignation du nouveau syndic à la majorité de l'article 25. L'ancien syndic remet au nouveau, dans les 15 jours qui suivent la cessation de ses fonctions, la situation de la trésorerie, les fonds immédiatement disponibles et les documents et archives du syndicat ; dans un mois, il lui adresse aussi les documents matérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ; dans deux mois, il verse le solde des fonds après apurement des comptes et communique l'état des comptes des copropriétaires.

En cas de défaillance (carence, empêchement, démission), le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur provisoire sur requête d'un copropriétaire ou du procureur.

Syndic et conseil syndical : quelle articulation

Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, contrôle la gestion du syndic sans s'y substituer : il examine les comptes, assiste aux visites d'entretien, donne un avis sur les devis de travaux. Le syndic reste seul responsable de l'exécution opérationnelle.

Quand l'intervention d'un syndic devient critique

Les copropriétés en difficulté (impayés massifs, travaux urgents non financés) peuvent être placées sous mandat ad hoc ou administration provisoire judiciaire. Le syndic en fonction doit signaler au juge toute situation où les impayés dépassent 25 % des sommes exigibles (15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots). Cette obligation issue de la loi ALUR protège le patrimoine immobilier global.