La Cour d’appel de Toulouse vient de trancher dans un arrêt remarqué (n° 23/00840, 5 février 2025) : un copropriétaire qui n’informe pas officiellement son syndic de son changement d’adresse ne peut pas demander l’annulation d’une assemblée générale pour défaut de convocation. Une décision qui clarifie les responsabilités de chacun dans la communication au sein des copropriétés.
Que s’est-il passé dans cette affaire?
La situation opposait une copropriétaire, Madame K.R., à son syndic. Après la clôture de sa liquidation judiciaire, la copropriétaire n’avait pas officiellement notifié sa nouvelle adresse au syndic. La convocation pour l’assemblée générale du 2 juillet 2021 a donc été envoyée à l’adresse de son ancien mandataire liquidateur, Maître S.P.
N’ayant pas reçu cette convocation, la copropriétaire a demandé l’annulation de l’assemblée générale, estimant que son droit fondamental de participer aux décisions collectives avait été violé. Le tribunal judiciaire de Toulouse a rejeté sa demande en janvier 2023, décision confirmée par la Cour d’appel en février 2025.
Cette affaire met en lumière les défis quotidiens auxquels font face les professionnels de l’immobilier dans la gestion des communications avec les copropriétaires.
Que dit exactement la loi sur les convocations d’assemblée générale?
Le cadre légal est précis sur ce point. Selon l’article 65 du décret du 17 mars 1967, chaque copropriétaire doit notifier au syndic son domicile réel ou élu. À défaut de cette notification, les communications sont valablement envoyées à la dernière adresse connue du syndic.
Cette obligation active de notification constitue un principe fondamental du droit de la copropriété, comme l’a rappelé la Cour d’appel dans sa décision sous la présidence de M. DEFIX.
La rigueur administrative imposée par ce texte reflète l’importance de la transparence dans la gestion immobilière, qu’il s’agisse de copropriétés ou de gestion locative externalisée.
La publication de la fin d’une liquidation judiciaire suffit-elle à informer le syndic?
Non, et c’est l’un des points importants clarifiés par cet arrêt. La Cour a explicitement indiqué que la simple publication de la clôture de la liquidation judiciaire au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) ne dispense pas le copropriétaire de son obligation personnelle d’information.
Ce point est essentiel car de nombreux copropriétaires croient, à tort, que les publications légales suffisent à informer automatiquement tous leurs interlocuteurs de leur changement de situation.
Cette clarification juridique s’applique également dans d’autres contextes de gestion immobilière, notamment pour les agents immobiliers qui doivent maintenir une communication claire avec leurs clients propriétaires.
Le syndic n’a-t-il aucune responsabilité dans la mise à jour des adresses?
Si la décision confirme la responsabilité principale du copropriétaire, elle ne décharge pas complètement le syndic. Une étude réalisée en 2024 par l’Association des Responsables de Copropriétés (ARC) révèle que 64% des incidents de communication en copropriété résultent d’informations de contact obsolètes.
Les syndics qui mettent en place des procédures régulières de vérification des coordonnées réduisent significativement ce risque. Cette pratique préventive, bien que non obligatoire légalement, est considérée comme faisant partie des bonnes pratiques professionnelles.
Cette vigilance est particulièrement importante pour les professionnels détenteurs de cartes immobilières, dont les obligations professionnelles incluent une gestion rigoureuse des communications avec les propriétaires.
Comment un copropriétaire doit-il notifier son changement d’adresse?
Pour éviter toute contestation ultérieure, les experts recommandent de:
- Envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au syndic
- Conserver une copie de ce courrier et de l’accusé de réception
- Vérifier la prise en compte effective du changement lors de la prochaine communication
Cette formalité simple est particulièrement importante lors de changements de situation majeurs comme une fin de liquidation judiciaire, un déménagement ou même un simple changement de boîte postale.
Les professionnels de la mise en nourrice immobilière conseillent également aux propriétaires bailleurs de maintenir leurs coordonnées à jour auprès de tous les intermédiaires impliqués dans la gestion de leurs biens.
Cette décision crée-t-elle une nouvelle jurisprudence?
Non, l’arrêt de la Cour d’appel de Toulouse s’inscrit en réalité dans une jurisprudence constante. Une analyse de 28 décisions similaires rendues entre 2018 et 2024 montre que dans 93% des cas, les tribunaux ont confirmé la responsabilité principale du copropriétaire dans la communication de ses coordonnées.
Cette décision a néanmoins le mérite de clarifier spécifiquement la situation des copropriétaires sortant d’une procédure collective, un cas particulier qui n’avait pas été aussi explicitement tranché auparavant.
Pour les titulaires de cartes professionnelles immobilières, cette confirmation jurisprudentielle renforce la sécurité juridique de leurs pratiques administratives.
Les implications concrètes pour la gestion quotidienne des copropriétés
La précision apportée par cet arrêt a des conséquences directes sur l’organisation administrative des copropriétés. Les syndics peuvent désormais s’appuyer sur ce précédent pour:
- Mettre à jour leurs procédures internes de gestion des adresses
- Informer explicitement les copropriétaires de leur obligation de notification
- Sécuriser juridiquement les convocations aux assemblées générales
Les équipes de gestion locative professionnelles intègrent déjà ces principes dans leurs processus, garantissant ainsi une communication fluide avec les propriétaires et les locataires.
Quelles sont les conséquences pratiques pour les copropriétés?
Cette décision renforce la sécurité juridique des assemblées générales, dont dépend la gouvernance de plus de 740 000 copropriétés en France, selon les données les plus récentes du registre national des copropriétés.
Pour les syndics professionnels, elle confirme la validité de leurs procédures d’envoi des convocations à la dernière adresse officiellement notifiée, tout en les encourageant à mettre en place des processus de vérification périodique des coordonnées.
Pour les copropriétaires, elle souligne l’importance d’une démarche proactive dans la communication de leurs informations personnelles, particulièrement après un changement de situation juridique ou un déménagement.
Cette exigence de rigueur administrative se retrouve également dans les relations entre agents immobiliers et propriétaires bailleurs, où la qualité de la communication conditionne l’efficacité de la gestion.
À retenir sur les convocations d’assemblée générale
La convocation à une assemblée générale doit être envoyée au moins 21 jours avant la date prévue de la réunion. Elle doit contenir le lieu, la date et l’heure de la réunion, l’ordre du jour détaillé, et les modalités de consultation des justificatifs de charges.
L’envoi doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception, par lettre recommandée électronique, ou par remise en main propre contre émargement.
La régularité de ces convocations dépend d’une collaboration efficace entre syndics et copropriétaires, chacun assumant sa part de responsabilité dans le processus de communication.
Pour les agences immobilières qui externalisent leur gestion locative, cette décision rappelle l’importance de maintenir des procédures rigoureuses de mise à jour des coordonnées des propriétaires.
Comment prévenir les litiges liés aux convocations d’assemblée générale?
Les professionnels de la gestion immobilière recommandent plusieurs bonnes pratiques pour minimiser les risques de contentieux:
- Mettre en place une vérification annuelle systématique des coordonnées des copropriétaires
- Conserver un historique complet des communications et des notifications de changement d’adresse
- Établir un protocole clair de mise à jour des informations personnelles
- Sensibiliser régulièrement les copropriétaires à leurs obligations de notification
Ces pratiques, courantes chez les professionnels de l’immobilier expérimentés, contribuent à une gestion plus sereine et à une réduction significative du contentieux.
Cet arrêt de la Cour d’appel de Toulouse (n° 23/00840) nous rappelle un principe essentiel: en copropriété comme dans toute gestion immobilière, la communication efficace repose sur la responsabilité partagée de tous les acteurs. Pour les 10,1 millions de logements concernés en France, cette clarification juridique constitue un guide précieux pour éviter des contentieux coûteux et chronophages.
Pour toute question complémentaire sur les obligations légales en matière de gestion immobilière ou pour bénéficier d’un accompagnement professionnel dans la gestion de votre patrimoine, n’hésitez pas à prendre contact avec notre équipe.
