La Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) vient de franchir une étape décisive dans son opposition aux Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural (SAFER) en saisissant officiellement la Commission européenne. Cette action juridique d’envergure se matérialise par deux plaintes distinctes : l’une contre les SAFER pour abus de position dominante, l’autre contre l’État français pour aides d’État présumées illégales.
Un contentieux sur le périmètre d’action des SAFER
Au cœur de cette confrontation se trouve la question du rôle des SAFER dans l’écosystème immobilier français. Initialement créées pour préserver le foncier agricole et faciliter l’installation d’agriculteurs, ces structures ont progressivement élargi leur champ d’intervention vers des segments particulièrement lucratifs du marché immobilier : propriétés bâties, espaces naturels et biens résidentiels en zone rurale.
« Les SAFER ne se limitent plus à la protection du foncier agricole. Elles jouent désormais un rôle d’intermédiaire immobilier privilégié, disposant de moyens inaccessibles aux professionnels du secteur privé. Cette situation n’est ni équitable, ni acceptable, » déclare Loïc Cantin, président de la FNAIM.
Un monopole informationnel contesté
La FNAIM dénonce particulièrement l’avantage décisif dont bénéficient les SAFER grâce à leur accès exclusif et anticipé aux transactions foncières rurales. En effet, chaque projet de vente doit obligatoirement leur être notifié, sous peine de nullité de la transaction et d’amendes pouvant atteindre 2% du prix du bien.
Cette obligation légale leur confère un monopole d’information permettant de constituer une base de données exhaustive du marché rural et de contacter les vendeurs avant même que les agences immobilières ou les notaires n’en soient informés. Ce mécanisme exclut de facto les acteurs privés avant qu’ils ne puissent proposer leurs services.
Des chiffres révélateurs de l’ampleur du phénomène
L’analyse des données régionales illustre l’importance du phénomène. En Bretagne, pour la seule année 2022, le marché des maisons rurales traitées par la SAFER représentait 13 291 transactions, soit près de 40% de leur activité, pour une valeur totale de 2,95 milliards d’euros. En Auvergne-Rhône-Alpes, 13 760 transactions (32% du total géré par la SAFER régionale) concernaient des biens à usage résidentiel.
Ces statistiques contrastent singulièrement avec les déclarations d’Emmanuel Hyest, président de la Fédération nationale des SAFER, qui affirme que les transactions de maisons de campagne ne représentent que « 500 opérations par an sur tout le territoire » et seulement « 0,4% du marché des maisons de campagne. »
Un cadre réglementaire et fiscal inéquitable
La FNAIM souligne également les avantages fiscaux significatifs dont bénéficient les SAFER, notamment concernant les droits d’enregistrement. Ces exonérations leur permettent de pratiquer des frais d’intermédiation nettement inférieurs à ceux des agences immobilières, creusant davantage le déséquilibre concurrentiel.
« Cette situation est particulièrement injuste puisque les SAFER ne sont pas assujetties aux mêmes obligations que les professionnels de l’immobilier en matière de transparence et de responsabilité, alors qu’elles sont devenues le premier marchand de biens de France, » souligne le président de la FNAIM.
Des conséquences concrètes pour les particuliers
D’après la FNAIM, les interventions des SAFER sur le marché immobilier rural génèrent plusieurs effets préjudiciables :
- Un déficit de transparence avec des transactions parfois annulées sans justification claire en raison du droit de préemption exercé par les SAFER
- Une restriction de l’offre immobilière, les SAFER s’appropriant la vente de biens bâtis non agricoles, limitant l’accès au marché et contribuant à la hausse des prix
- L’imposition de clauses restrictives, certains acquéreurs devant s’engager à repasser par la SAFER s’ils revendent dans les 10 ans
Réaction de la Fédération nationale des SAFER
Face à ces accusations, Emmanuel Hyest se dit « très surpris » et conteste vivement: « Je suis étonné de l’inculture de la FNAIM qui nous cantonne à un rôle exclusivement agricole, alors que les pouvoirs publics n’ont cessé d’élargir nos missions depuis plus de 40 ans, » explique-t-il.
Il précise également: « Nous ne faisons que récupérer les informations transmises par les notaires. Concernant les maisons de campagne qui ne sont pas des sièges d’exploitations agricoles, nous réalisons moins de 500 opérations par an sur tout le territoire. »
Le président de la FNSafer rappelle par ailleurs que « toutes les opérations des SAFER sont sous la double tutelle du ministère de l’économie et du ministère de l’agriculture : jamais nous ne vendons un bien sans l’accord des deux. »
Une proposition de loi contestée
Cette offensive juridique intervient alors qu’une proposition de loi visant à « Lutter contre la disparition des terres agricoles et renforcer la régulation des prix du foncier agricole » sera examinée à l’Assemblée nationale le 11 mars. Portée par les députés Peio Dufau (Socialiste) et Julien Dive (Droite Républicaine), ce texte entend renforcer les moyens d’action et de régulation des SAFER.
La FNAIM s’inquiète de cette initiative législative qu’elle juge « à contre-courant des besoins et enjeux réels du terrain » et susceptible de « renforcer la distorsion de concurrence au profit des SAFER » sans résoudre les défis liés au foncier agricole.
Les revendications de la FNAIM
La Fédération Nationale de l’Immobilier demande instamment:
- Un retour strict des SAFER à leur mission première: la régulation du foncier agricole, sans interférence sur le marché immobilier rural
- La fin des aides publiques jugées injustifiées
- L’application de règles de concurrence équitables pour tous les acteurs du marché
« Il est impératif de mettre un terme à ces pratiques anticoncurrentielles et de rétablir un marché immobilier rural plus transparent et équilibré, » conclut Loïc Cantin.
La balle est désormais dans le camp de la Commission européenne qui devra statuer sur ce contentieux majeur pour l’avenir du marché immobilier rural français.
