Assurance RCP immobilier

L'assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP) est une condition obligatoire de délivrance et de maintien de la carte professionnelle d'agent immobilier, imposée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et précisée par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Sans attestation RCP en cours de validité, la CCI ne délivre ni ne renouvelle aucune carte T, G ou S.

Qui doit souscrire une RCP immobilière

L'obligation concerne tout professionnel exerçant une activité d'entremise ou de gestion sur les biens d'autrui :

• Carte T (transactions sur immeubles et fonds de commerce) : agents immobiliers, mandataires en fonds de commerce.
• Carte G (gestion immobilière) : administrateurs de biens, gestionnaires locatifs.
• Carte S (syndic de copropriété) - depuis sa spécialisation par la loi ALUR.
• Agents commerciaux immobiliers rattachés à un titulaire de carte : ils souscrivent leur propre RCP (celle du titulaire s'étend à ses salariés).

Une agence sans carte G qui confie sa gestion locative en mise en nourrice n'a pas à porter elle-même la carte G ni la RCP gestion : c'est le prestataire nourrice qui les détient, au bénéfice des mandats confiés.

Les garanties minimales exigées

Le contrat ne peut pas fixer une limite de garantie inférieure à 75 000 € par année et par assuré, ni laisser à la charge de l'assuré une franchise supérieure à 10 % des indemnités dues (arrêté du 1er septembre 1972, article 2). Ce minimum vaut pour le titulaire de la carte comme pour l'agent commercial habilité.

La police d'assurance doit couvrir, au minimum, les conséquences pécuniaires de la responsabilité encourue dans l'exercice de l'activité professionnelle du fait des dommages incorporels causés à autrui par suite d'erreurs, omissions ou négligences commises par l'assuré, ses collaborateurs ou préposés, ou par suite de perte ou de destruction des pièces ou de documents à eux confiés :

• Erreurs de conseil (orientation juridique ou fiscale erronée).
• Défauts de diligence dans la rédaction d'un mandat ou d'un compromis.
• Pertes ou destructions de pièces et documents confiés (les fonds reçus relèvent de la garantie financière).

RCP obligatoire vs garantie financière : à ne pas confondre

La RCP couvre les conséquences pécuniaires d'une faute professionnelle. Elle ne doit pas être confondue avec la garantie financière, qui couvre les fonds détenus pour le compte de tiers (loyers encaissés, dépôts de garantie, fonds de travaux de copropriété) en cas de défaillance du professionnel. La garantie financière est elle aussi obligatoire : toujours pour la gestion et le syndic, et pour la transaction quand le professionnel détient des fonds. Son montant minimal est de 30 000 € pendant les deux premières années d'activité, puis 110 000 €, pour chaque activité exercée.

Ce que la RCP ne couvre pas

Certains sinistres sont systématiquement exclus :

• Fautes intentionnelles ou dolosives (détournement de fonds, fraude).
• Amendes administratives ou pénales infligées au professionnel.
• Dommages volontairement causés à un client.
• Dommages causés aux collaborateurs et préposés de l'assuré dans l'exercice de leurs fonctions.

La RCP d'un agent commercial ne prend effet qu'à la délivrance de son habilitation, et cesse de plein droit à son retrait (arrêté du 1er septembre 1972, annexe III).