Contrat de gestion locative

Le contrat de gestion locative - juridiquement un mandat - est l'acte par lequel un propriétaire (le mandant) confie à un professionnel (le mandataire) la gestion courante d'un bien immobilier loué ou destiné à l'être. C'est la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d'application qui imposent un mandat écrit, sous peine de nullité.

Qui peut exercer la gestion locative

Seul un professionnel titulaire de la carte G "gestion immobilière" délivrée par la Chambre de commerce et d'industrie peut exercer à titre habituel, hors les cas que la loi n° 70-9 et le décret n° 72-678 excluent. La carte G suppose :

• Un diplôme ou une expérience professionnelle suffisante (un diplôme comme le BTS professions immobilières ou une licence en droit, en économie ou en commerce, ou une expérience salariée sous la responsabilité d'un titulaire de la carte : trois ans avec le baccalauréat, dix ans sans, quatre ans pour un cadre).
• Une assurance RCP en cours de validité.
• Une garantie financière couvrant les fonds détenus pour le compte de tiers (30 000 € au moins pendant les deux premières années d'activité, puis 110 000 €).
• Une immatriculation au RCS.

Une agence qui ne détient que la carte T (transaction) peut parfaitement être experte commerciale sans pouvoir exercer la gestion. Pour internaliser la gestion locative, une agence doit investir dans la carte G, les RCP et la garantie financière.

Les mentions obligatoires du mandat

La loi Hoguet et le décret n° 72-678 imposent au mandat de gestion :

• Durée du mandat : une limitation de ses effets dans le temps.
• Étendue de la mission : location, relocation, encaissement, travaux, contentieux, fiscal.
• Honoraires : montant, assiette, modalités de prélèvement.
• Obligation de rendre compte (relevé périodique, au minimum annuel).
• Numéro de registre des mandats auquel le contrat est inscrit (tenue obligatoire).

L'absence d'une mention essentielle peut entraîner la nullité du mandat : le professionnel n'a alors plus droit à ses honoraires.

Que fait concrètement un gestionnaire locatif

La mission standard couvre quatre volets.

Administratif et financier :

• Encaissement des loyers et reversement au propriétaire.
• Émission des quittances et appels de loyer.
• Révision annuelle selon l'IRL.
• Déclaration fiscale des revenus fonciers (aide à la déclaration 2044 ou 2044-SPE).

Juridique et réglementaire :

• Rédaction et signature du bail.
• Gestion du dossier de diagnostic technique (diagnostics obligatoires selon le logement).
• Suivi des plafonds d'encadrement des loyers dans les territoires concernés (Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, Pays basque, Grenoble-Alpes Métropole).
• Gestion des cautions et garanties.

Technique :

• États des lieux d'entrée et de sortie.
• Gestion des petits travaux et interventions d'urgence.
• Coordination avec les artisans, fournisseurs, syndic.

Contentieux :

• Relances amiables en cas d'impayés.
• Déclarations aux assurances (GLI, Visale).

Les honoraires

Les honoraires de relocation sont plafonnés pour la part locataire ; la part bailleur reste libre.

Registre des mandats

Chaque titulaire de carte G tient un registre des mandats, coté sans discontinuité et relié (ou tenu sous forme électronique), dans lequel sont inscrits chronologiquement tous les mandats reçus.