Contrat de gestion locative

Le contrat de gestion locative — juridiquement un mandat au sens des articles 1984 et suivants du Code civil — est l'acte par lequel un propriétaire (le mandant) confie à un professionnel (le mandataire) la gestion courante d'un bien immobilier loué ou destiné à l'être. C'est la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui impose un écrit conforme à un modèle réglementé, sous peine de nullité.

Qui peut exercer la gestion locative

Seul un professionnel titulaire de la carte G "gestion immobilière" délivrée par la Chambre de commerce et d'industrie peut exercer à titre habituel. La carte G suppose :

• Un diplôme ou une expérience professionnelle suffisante (Bac+3 juridique/immobilier ou 10 ans d'expérience en agence).
• Une assurance RCP en cours de validité.
• Une garantie financière couvrant les fonds détenus pour le compte de tiers (minimum 110 000 €).
• Une immatriculation au RCS.

Une agence qui ne détient que la carte T (transaction) peut parfaitement être experte commerciale sans pouvoir exercer la gestion. Pour internaliser la gestion locative, une agence doit investir dans la carte G, les RCP et la garantie financière — charge lourde qui n'est rentable qu'à partir d'environ 100 lots en portefeuille. En deçà, la solution éprouvée est la mise en nourrice : un prestataire détient la carte G et exécute la gestion pour le compte de l'agence, qui reste l'interface commerciale du propriétaire.

Les mentions obligatoires du mandat

Le contrat-type fixé par le décret n° 72-678 modifié impose les mentions suivantes :

• Identité complète du propriétaire et du mandataire (carte G, numéro, caisse de garantie).
• Adresse et description du bien géré.
• Durée du mandat (par défaut 1 an, renouvelable par tacite reconduction).
• Étendue de la mission : location, relocation, encaissement, travaux, contentieux, fiscal.
• Honoraires : montant, assiette, modalités de prélèvement.
• Obligation de rendre compte (relevé périodique, au minimum annuel).
• Conditions de résiliation.
• Mention de l'exclusivité ou de la non-exclusivité.
• Numéro de registre des mandats auquel le contrat est inscrit (tenue obligatoire).

L'absence d'une mention essentielle peut entraîner la nullité du mandat : les loyers perçus doivent alors être restitués, et le professionnel n'a plus droit à ses honoraires.

Que fait concrètement un gestionnaire locatif

La mission standard couvre quatre volets.

Administratif et financier :

• Encaissement des loyers et reversement au propriétaire.
• Émission des quittances et appels de loyer.
• Révision annuelle selon l'IRL.
• Régularisation annuelle des charges locatives.
• Déclaration fiscale des revenus fonciers (aide à la déclaration 2044 ou 2044-SPE).

Juridique et réglementaire :

• Rédaction et signature du bail conforme à la loi ALUR.
• Gestion des diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, ERP).
• Suivi des plafonds d'encadrement des loyers dans les zones concernées (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Pays Basque, Grenoble-Alpes-Métropole, Marseille).
• Gestion des cautions et garanties.

Technique :

• États des lieux d'entrée et de sortie.
• Gestion des petits travaux et interventions d'urgence.
• Coordination avec les artisans, fournisseurs, syndic.

Contentieux :

• Relances amiables en cas d'impayés.
• Déclarations aux assurances (GLI, Visale).
• Procédure de recouvrement et, si nécessaire, expulsion.

Combien coûte la gestion locative en 2026

Les honoraires varient selon la zone, le type de bien et le contenu du mandat. Fourchettes constatées :

• Gestion courante seule : 5 à 8 % TTC des loyers encaissés (charges comprises).
• Gestion + assurance loyers impayés (GLI) intégrée : 7 à 10 % TTC.
• Honoraires de mise en location (non répétitifs) : 10 à 12 % du loyer annuel + état des lieux à 3 € TTC/m² maximum partagés entre bailleur et locataire.

Depuis la loi ALUR de 2014, les honoraires de relocation sont plafonnés pour la part locataire ; la part bailleur reste libre.

Durée, reconduction et résiliation

La durée initiale est généralement d'un an, avec tacite reconduction en l'absence de dénonciation dans les formes prévues au contrat. Depuis la loi Chatel appliquée à l'immobilier, le mandataire doit informer le mandant du terme et de son droit de non-reconduction au moins 3 mois avant l'échéance. À défaut, le mandant peut résilier à tout moment sans indemnité.

La résiliation anticipée pour motif légitime (défaillance du gestionnaire, manquements graves) peut être demandée sans préavis ; à défaut, un préavis contractuel (généralement 3 mois) s'applique.

Mandat exclusif ou non exclusif

Le mandat de gestion est par nature exclusif : confier le même bien à plusieurs gestionnaires simultanément génère des conflits sur l'encaissement des loyers et la responsabilité. L'exclusivité est généralement tacite même lorsqu'elle n'est pas expressément stipulée.

Cession du mandat

La cession du mandat à un tiers (par exemple en cas de rachat de portefeuille) nécessite l'accord exprès du mandant. À défaut, elle entraîne une résiliation de plein droit. Les cessions de cabinets de gestion s'accompagnent donc systématiquement d'un courrier d'information aux propriétaires, qui peuvent accepter la continuité ou récupérer leur mandat.

Registre des mandats

Chaque titulaire de carte G tient un registre des mandats, numéroté, relié et non modifiable, dans lequel sont inscrits chronologiquement tous les mandats reçus. Ce registre est contrôlé par la DGCCRF et la Chambre de commerce. L'absence de registre est une cause de retrait de la carte G.