Caution solidaire

La caution solidaire est la forme la plus utilisée de garantie locative personnelle. Elle repose sur un contrat de cautionnement signé entre le bailleur et un tiers (parent du locataire, associé, tiers de confiance), régi par les articles 2288 et suivants du Code civil tels que réécrits par l'ordonnance du 15 septembre 2021 (entrée en vigueur au 1er janvier 2022) et par l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Caution simple vs caution solidaire : la différence

Deux régimes coexistent :

• Caution simple : le bailleur doit d'abord poursuivre le locataire défaillant avant de pouvoir se retourner contre la caution. Cette faculté, appelée bénéfice de discussion, ralentit fortement le recouvrement.
• Caution solidaire : le bailleur peut demander le paiement directement à la caution dès le premier impayé, sans avoir à justifier d'un échec du recouvrement contre le locataire. C'est la forme quasi systématique en immobilier locatif.

En colocation, la caution peut en outre renoncer au bénéfice de division : le bailleur peut alors réclamer la totalité de la dette à une seule caution, à charge pour elle de se retourner ensuite contre les autres.

Les mentions obligatoires de l'acte de caution en 2026

Depuis la réforme du Code civil entrée en vigueur le 1er janvier 2022, l'ancienne mention manuscrite imposée par l'article 22-1 de la loi de 1989 a été supprimée et remplacée par un régime simplifié :

• L'acte de caution doit être établi par écrit (papier ou électronique).
• Il doit comporter, de la main de la caution ou saisi par elle en cas d'acte électronique, une mention indiquant expressément qu'elle s'engage à payer les sommes dues par le locataire en cas de défaillance, à hauteur d'un montant expressément stipulé couvrant le principal et les accessoires.
• La caution doit disposer de toutes les informations essentielles : montant du loyer, modalités de révision, durée du bail, identification du locataire et du bailleur.

L'ancienne mention manuscrite formaliste (reproduction littérale de l'article 22-1) n'est plus exigée à peine de nullité depuis 2022. Toutefois, la plupart des professionnels continuent d'utiliser une mention explicite pour éviter tout contentieux sur le consentement éclairé.

Durée de l'engagement

Trois formules existent :

1. Durée déterminée (3, 6 ou 9 ans typiquement) : la caution couvre uniquement la période stipulée, qu'importent les renouvellements de bail. À son terme, elle est automatiquement libérée.
2. Durée du bail initial : courante en colocation étudiante ; la caution se libère au premier renouvellement tacite du bail.
3. Indéterminée : la caution peut résilier à tout moment par lettre recommandée ; la résiliation prend effet à la date d'expiration du bail en cours ou de sa reconduction.

Une caution indéterminée mal encadrée peut engager le garant sur plusieurs décennies — d'où l'importance de relire l'acte avant signature. Depuis 2022, le bailleur doit informer la caution, au plus tard le 31 mars de chaque année, de l'évolution de la dette garantie (article 2302 du Code civil). Le non-respect entraîne la déchéance des intérêts et pénalités accumulés depuis l'information précédente.

Ce que la caution garantit

L'engagement couvre par principe :

• Les loyers impayés (hors et charges comprises).
• Les charges locatives non réglées.
• Les réparations locatives non effectuées en sortie d'EDL.
• Les dégradations imputables au locataire.
• Les frais de procédure engagés par le bailleur pour recouvrer les sommes (article 700 du CPC, frais d'huissier).

Le plafond d'engagement doit être expressément chiffré dans l'acte (exemple : 3 ans de loyers CC). À défaut, il vaut à concurrence de la durée initiale du bail.

Cumul caution + assurance loyers impayés : autorisé ou interdit ?

La loi Elan de 2018 (article 22-1) interdit au bailleur personne physique de cumuler une caution avec une garantie Visale. Le cumul caution + GLI (garantie loyers impayés souscrite par le bailleur) est quant à lui également interdit par l'article 22-1, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

En revanche, un bailleur personne morale (SCI soumise à l'IS, société) peut cumuler caution et GLI sans restriction. Cette différence de régime incite certains investisseurs à préférer la détention en SCI pour sécuriser leurs garanties.

Qui peut se porter caution

Tout particulier majeur en capacité de contracter peut se porter caution, dès lors que ses revenus et son patrimoine sont en rapport avec le montant garanti. Un bailleur prudent demande :

• 3 derniers bulletins de salaire et avis d'imposition.
• Justificatif de domicile.
• Copie de la carte d'identité.

Une caution manifestement disproportionnée à l'endettement de la caution au jour de la signature peut être réduite par le juge (article 2300 nouveau du Code civil), voire neutralisée. Cette règle, renforcée en 2022, limite les engagements excessifs souscrits par des parents modestes pour des enfants étudiants.

Une personne morale (entreprise, association) peut également se porter caution, pourvu que cela entre dans son objet social.

Quand mobiliser la caution

Le bailleur (ou son gestionnaire) doit :

1. Adresser au locataire un commandement de payer par LRAR.
2. Informer la caution dès le premier impayé, au plus tard 15 jours après la mise en demeure du locataire (article 2303 du Code civil).
3. En cas de persistance, solliciter directement le paiement à la caution.

Un défaut d'information dans les délais exonère la caution des intérêts et pénalités courus pendant la période d'inaction du bailleur — sanction qui responsabilise fortement le bailleur et son mandataire.

Alternatives à la caution solidaire

Lorsque le locataire ne trouve pas de garant personnel, plusieurs dispositifs existent :

• Garantie Visale (Action Logement) : gratuite, couvre jusqu'à 36 mois d'impayés pour les 18-30 ans et les salariés en situation précaire.
• GLI (Garantie Loyers Impayés) : assurance souscrite par le bailleur, avec critères de solvabilité du locataire.
• Cautionnement bancaire : consigne d'un capital auprès d'une banque (rare en résidence principale).

Pour un bailleur, le choix entre caution personnelle et GLI dépend de la typologie du locataire, du loyer et du niveau de risque accepté.