Révision du loyer

La révision du loyer est l'augmentation annuelle que le bailleur peut appliquer en cours de bail pour tenir compte de l'évolution générale des prix. Elle est strictement encadrée par l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par l'Indice de référence des loyers (IRL) calculé et publié par l'INSEE. À ne pas confondre avec la réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué (procédure différente, encadrée par l'article 17-2).

Deux conditions pour pouvoir réviser

Première condition : une clause d'indexation dans le bail. En l'absence de mention expresse, le loyer est intangible pendant toute la durée du contrat. Le modèle de bail-type ALUR prévoit une telle clause par défaut, mais certains baux anciens en sont dépourvus.

Deuxième condition : un bien autorisé à être révisé. Le logement ne doit pas être soumis à une restriction d'augmentation au titre des dispositifs de blocage ou d'encadrement des loyers. Depuis le 24 août 2022 (le 1er juillet 2024 en outre-mer), la loi interdit la révision en cours de bail des logements classés F ou G au DPE : la mesure vise les baux conclus depuis cette date et s'applique progressivement aux baux en cours.

La formule de calcul exacte

La formule est fixée par la loi :

Nouveau loyer = Loyer en cours × (IRL nouveau / IRL de référence)

L'IRL de référence est celui stipulé dans le bail à la signature (généralement le dernier IRL publié à cette date), ou celui retenu lors de la dernière révision. L'IRL nouveau est celui du même trimestre un an plus tard que l'IRL de référence.

Exemple chiffré

Loyer HC au bail : 800 €/mois. IRL de référence (T3 2024) : 144,51. Date de révision : 1er octobre 2025. IRL T3 2025 : 145,77 (publié au Journal officiel le 17/10/2025).

Nouveau loyer = 800 × (145,77 / 144,51) = 806,98 €/mois, soit une augmentation de +0,87 % pour l'année (l'évolution annuelle de l'IRL du T3).

Le bouclier loyer, aujourd'hui levé

Pour contenir les hausses durant l'inflation, la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 avait plafonné l'évolution de l'IRL à +3,5 % en métropole (et moins en outre-mer). Ce bouclier loyer a été prolongé jusqu'au premier trimestre 2024, puis la hausse a été libérée à partir du T2 2024. Depuis, l'évolution annuelle de l'IRL est restée comprise entre +0,78 % et +1,40 % sur les trimestres publiés de 2025 et 2026 (INSEE).

Quand et comment demander la révision

La révision n'est pas automatique : le bailleur doit la demander, généralement par courrier (simple ou recommandé - non formalisé par la loi) au locataire, en précisant :

• La date d'effet de la révision (date anniversaire prévue au bail, à défaut date de signature).
• L'IRL de référence et l'IRL nouveau utilisés.
• Le calcul détaillé.
• Le nouveau loyer mensuel.

Le bailleur dispose d'un délai d'un an à compter de la date de révision prévue pour demander l'augmentation. Au-delà, il perd son droit : la révision est réputée renoncée pour l'année concernée. Elle n'est pas rétroactive : le nouveau loyer s'applique à compter de la demande.

Révision et encadrement des loyers

Dans les territoires qui appliquent l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, Pays basque, Grenoble-Alpes Métropole ; expérimentation prévue jusqu'au 25 novembre 2026), la révision du loyer reste possible selon la formule IRL, mais ne peut pas conduire à dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Si le loyer de base était déjà au maximum autorisé, la révision est neutralisée.

Toute révision qui porterait le loyer au-delà du plafond est frappée de nullité pour la fraction excessive.

Loyer manifestement sous-évalué : procédure distincte

Quand un bailleur souhaite réajuster un loyer qui est significativement inférieur au marché, l'article 17-2 de la loi de 1989 autorise une réévaluation lors du renouvellement du bail - pas en cours de bail. Cette procédure est encadrée :

• Proposition au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail.
• Justification chiffrée par au moins 3 références de loyers de logements comparables du voisinage (6 dans les communes d'une agglomération de plus d'un million d'habitants).
• En cas de désaccord, saisine de la commission départementale de conciliation puis du tribunal judiciaire.
• Hausse étalée sur la durée du nouveau bail (par tiers pour un bail de 3 ans, par sixième pour un bail de 6 ans) ; au-delà de 10 %, par sixième annuel quelle que soit la durée du bail.

En zone tendue, la hausse est limitée à la moitié de l'écart avec les loyers du voisinage ; dans les territoires d'encadrement du niveau des loyers, le loyer proposé doit rester inférieur au loyer de référence minoré. Elle est impossible pour un logement classé F ou G, depuis le 24 août 2022 (1er juillet 2024 en outre-mer).

Où trouver l'IRL à jour

L'IRL est publié chaque trimestre par l'INSEE (série n° 001515333), généralement vers le milieu du mois qui suit la fin du trimestre, puis au Journal officiel. Valeurs relevées sur la série de l'INSEE le 30/09/2026 :

• T2 2026 : 148,37 (+1,15 % sur un an), publié au Journal officiel le 12/07/2026.
• T1 2026 : 146,60 (+0,78 %), publié le 16/04/2026.
• T4 2025 : 145,78 (+0,79 %), publié le 16/01/2026.
• T3 2025 : 145,77 (+0,87 %), publié le 17/10/2025.

L'ANIL propose un outil de calcul du loyer révisé.

Erreurs fréquentes à éviter

• Utiliser un IRL autre que celui prévu au bail → augmentation nulle.
• Oublier de demander la révision dans l'année → perte du droit pour la période.
• Appliquer la révision sur un bien classé F ou G → augmentation interdite.
• Réviser un loyer déjà plafonné par l'encadrement → excédent nul.
• Confondre révision annuelle (IRL) et réévaluation de loyer sous-évalué (procédure sur références).