Révision du loyer

La révision du loyer est l'augmentation annuelle que le bailleur peut appliquer en cours de bail pour tenir compte de l'évolution générale des prix. Elle est strictement encadrée par l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par l'Indice de référence des loyers (IRL) calculé et publié par l'INSEE. À ne pas confondre avec la réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué (procédure différente, encadrée par l'article 17-2).

Deux conditions pour pouvoir réviser

Première condition : une clause d'indexation dans le bail. En l'absence de mention expresse, le loyer est intangible pendant toute la durée du contrat. Le modèle de bail-type ALUR prévoit une telle clause par défaut, mais certains baux anciens en sont dépourvus.

Deuxième condition : un bien autorisé à être révisé. Le logement ne doit pas être soumis à une restriction d'augmentation au titre des dispositifs de blocage ou d'encadrement des loyers. Depuis le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 (pérennisé par la loi de finances 2024), les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus voir leur loyer révisé, ni à la relocation ni en cours de bail, tant que leur performance énergétique n'est pas améliorée. Cette interdiction a été étendue en 2025 pour couvrir progressivement les classes E.

La formule de calcul exacte

La formule est fixée par la loi :

Nouveau loyer = Loyer en cours × (IRL nouveau / IRL de référence)

L'IRL de référence est celui stipulé dans le bail à la signature (généralement le dernier IRL publié à cette date), ou celui retenu lors de la dernière révision. L'IRL nouveau est celui du même trimestre un an plus tard que l'IRL de référence.

Exemple chiffré

Loyer HC au bail : 800 €/mois. IRL de référence (T3 2024) : 143,46. Date de révision : 1er octobre 2025. IRL T3 2025 : 145,77 (publié par l'INSEE en octobre 2025).

Nouveau loyer = 800 × (145,77 / 143,46) = 812,88 €/mois, soit une augmentation d'environ +1,61 % pour l'année (équivalent de l'évolution annuelle de l'IRL).

Le bouclier loyer : plafonnement en vigueur

Pour contenir les hausses durant l'inflation, la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 avait plafonné l'évolution de l'IRL à +3,5 % en métropole (et moins en outre-mer). Ce bouclier loyer a été prolongé jusqu'au premier trimestre 2024, puis la hausse a été libérée à partir du T2 2024. Depuis, l'évolution réelle de l'IRL reste modérée (autour de +1 à +2 % en 2025-2026) grâce au reflux de l'inflation.

Quand et comment demander la révision

La révision n'est pas automatique : le bailleur doit la demander, généralement par courrier (simple ou recommandé — non formalisé par la loi) au locataire, en précisant :

• La date d'effet de la révision (date anniversaire prévue au bail, à défaut date de signature).
• L'IRL de référence et l'IRL nouveau utilisés.
• Le calcul détaillé.
• Le nouveau loyer mensuel.

Le bailleur dispose d'un délai d'un an à compter de la date de révision prévue pour demander l'augmentation. Au-delà, il perd son droit : la révision est réputée renoncée pour l'année concernée. Elle n'est jamais rétroactive au-delà de cette année glissante.

Révision et encadrement des loyers

Dans les zones tendues appliquant l'encadrement (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Pays Basque, Grenoble-Alpes-Métropole, Marseille, Montreuil, Saint-Ouen, Est Ensemble), la révision du loyer reste possible selon la formule IRL, mais ne peut pas conduire à dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Si le loyer de base était déjà au maximum autorisé, la révision est neutralisée.

Toute révision qui porterait le loyer au-delà du plafond est frappée de nullité pour la fraction excessive.

Loyer manifestement sous-évalué : procédure distincte

Quand un bailleur souhaite réajuster un loyer qui est significativement inférieur au marché, l'article 17-2 de la loi de 1989 autorise une réévaluation lors du renouvellement du bail — pas en cours de bail. Cette procédure est encadrée :

• Notification au locataire 6 mois avant l'échéance du bail.
• Justification chiffrée par au moins 3 références de loyers de logements comparables du voisinage (6 en région parisienne).
• En cas de désaccord, saisine de la commission départementale de conciliation puis du tribunal judiciaire.
• Hausse étalée sur 6 ans (ou sur la durée du nouveau bail si elle est supérieure à 6 ans).

Cette réévaluation est interdite en zone soumise à encadrement des loyers.

Où trouver l'IRL à jour

L'IRL est publié chaque trimestre par l'INSEE (série n° 001515333), généralement à la mi-octobre pour le T3, à la mi-janvier pour le T4, etc. Les valeurs de référence récentes :

• T4 2024 : 144,12 (+1,7 %).
• T1 2025 : 144,47 (+1,4 %).
• T2 2025 : 145,17 (+1,0 %).
• T3 2025 : 145,77 (+0,87 %).

(Les données T4 2025 sont publiées mi-janvier 2026.)

L'INSEE met à disposition un simulateur officiel de révision sur son site.

Erreurs fréquentes à éviter

• Utiliser un IRL autre que celui prévu au bail → augmentation nulle.
• Oublier de demander la révision dans l'année → perte du droit pour la période.
• Appliquer la révision sur un bien classé F ou G → augmentation interdite.
• Réviser un loyer déjà plafonné par l'encadrement → excédent nul.
• Confondre révision annuelle (IRL) et réévaluation de loyer sous-évalué (procédure sur références).

Externaliser la révision annuelle

Pour un bailleur gérant un portefeuille, l'oubli d'une révision est le poste de perte de revenus n°1 : un loyer non révisé pendant 2 ans représente plusieurs centaines d'euros perdus définitivement. C'est l'une des raisons pour lesquelles de nombreux propriétaires confient la gestion courante à un professionnel — directement, ou via une mise en gestion déléguée par leur agence qui se charge du suivi automatisé des dates anniversaires et des calculs IRL.