Mandat de vente : ce que l'agence doit y écrire

Le mandat de vente est le contrat par lequel le propriétaire charge un professionnel de trouver un acquéreur pour son bien et, si le mandat le prévoit expressément, de s'engager en son nom. La vente d'immeubles fait partie des opérations portant sur les biens d'autrui que vise l'article 1er de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 : exercée de manière habituelle, même à titre accessoire, elle est réservée au titulaire d'une carte professionnelle (article 3) et aux personnes qu'il habilite à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte (article 4), hors les cas que la loi Hoguet et son décret du 20 juillet 1972 prévoient. Le titulaire de la carte portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'une vente sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties (article 72 du décret).

Pour l'agence, l'essentiel tient en quatre points : un mandat écrit avant toute négociation ; une limitation de ses effets dans le temps, faute de quoi il est nul ; un numéro d'inscription au registre des mandats, reporté sur l'exemplaire qui reste au vendeur ; des honoraires dus, en principe, une fois la vente conclue et constatée dans un seul acte écrit, hors les clauses que la loi encadre. Quand le bien vendu est loué, ou que l'acquéreur achète pour louer, se pose aussi la question de sa gestion : une agence qui ne détient pas la carte G peut quand même la proposer, en passant par la gestion locative sans carte G.

Mandat simple, semi-exclusif ou exclusif

Service-Public distingue trois mandats de vente, selon la liberté qu'ils laissent au vendeur :

• le mandat simple : le vendeur peut confier la vente à une ou plusieurs agences et garde la possibilité de vendre lui-même son bien ; seul l'agent par l'entremise duquel la vente a été conclue touche une commission ;
• le mandat semi-exclusif : signé avec une seule agence, il interdit au vendeur de faire appel à une autre agence mais lui laisse la possibilité de trouver lui-même un acheteur ; selon le mandat, il le laisse libre de vendre de particulier à particulier sans honoraires, ou prévoit qu'il redirige l'acheteur trouvé vers l'agence, avec des honoraires réduits ;
• le mandat exclusif : signé avec une seule agence, seule à pouvoir vendre le bien.

Ces noms décrivent la liberté du vendeur ; les règles du décret, elles, s'attachent aux clauses que le mandat contient. Une clause d'exclusivité, une clause pénale ou une clause qui rend des honoraires dus même si la vente se conclut sans l'agence obéit aux règles que détaille la suite. Le mandat de recherche, côté acquéreur, relève du même décret, avec des règles propres au mandat d'acheter.

Ce que le mandat de vente doit préciser

Écrit et préalable à toute négociation, le mandat porte des mentions que fixent la loi Hoguet et son décret. Le tableau reprend les principales ; les règles propres au vendeur particulier et à l'exclusivité suivent.

Ce dernier point est le cadre du métier de mandataire immobilier : le mandat qu'il fait signer est conclu au profit du titulaire de la carte, et la loi étend nommément au mandat de vente l'obligation de mentionner son statut d'agent commercial (article 6-2). L'article 6 de la loi rend en outre applicable au mandat l'article 1375 du code civil, et Service-Public en tire deux exemplaires originaux, un pour le vendeur et un pour l'agence.

Chaque mandat s'inscrit par ordre chronologique au registre des mandats, coté à l'avance sans discontinuité et relié, ou tenu sous forme électronique dans les conditions du code civil ; mandats et registre se conservent dix ans (article 72 du décret). Le guide sur la tenue du registre des mandats en détaille les règles.

Vendeur particulier : reconduction et rétractation

Quand le vendeur n'agit pas dans le cadre de ses activités professionnelles, la loi Hoguet ajoute deux règles : les modalités de non-reconduction du contrat que prévoit le code de la consommation figurent de manière lisible et visible dans le mandat, et un mandat de vente assorti d'une clause d'exclusivité reproduit en caractères très apparents la règle de dénonciation du deuxième alinéa de l'article 78 du décret, hors les mandats que ce même article exclut (article 7 de la loi). Le code de la consommation porte, lui, les règles de la reconduction tacite et de la rétractation.

La reconduction tacite, d'abord, que Service-Public décrit pour le mandat simple et le mandat semi-exclusif. L'article L215-1 du code de la consommation la règle ainsi : pour un contrat de prestation de services conclu pour une durée déterminée avec une clause de reconduction tacite, le professionnel informe le consommateur par écrit, par lettre nominative ou courrier électronique dédiés, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat. Cette information, délivrée dans des termes clairs et compréhensibles, mentionne, dans un encadré apparent, la date limite de non-reconduction. Lorsqu'elle ne lui a pas été adressée ainsi, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction.

La rétractation, ensuite. Un contrat conclu à distance, à la suite d'un démarchage téléphonique ou hors établissement ouvre au consommateur, sauf exceptions que le code prévoit, un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation, sans avoir à motiver sa décision ni à supporter d'autres coûts que ceux que prévoient les articles L221-23 à L221-25 ; pour un contrat de prestation de services, ce délai court à compter du jour de sa conclusion (article L221-18). Est notamment hors établissement le mandat signé chez le vendeur en présence physique simultanée des parties, ou à l'agence immédiatement après que le vendeur a été sollicité personnellement et individuellement dans un autre lieu où les parties étaient physiquement et simultanément présentes (article L221-1). Si le vendeur souhaite que l'exécution commence avant la fin du délai et si le contrat le soumet à une obligation de payer, l'agence recueille sa demande expresse, sur papier ou sur support durable pour un contrat conclu hors établissement, et lui demande de reconnaître qu'une fois le contrat entièrement exécuté, il ne disposera plus du droit de rétractation (article L221-25).

Clause d'exclusivité, clause pénale : en caractères très apparents

Une clause d'exclusivité, une clause pénale, ou une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, ne s'applique que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Elle est mentionnée en caractères très apparents et ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser (article 78 du décret).

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat qui contient une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, qui en avise l'autre quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, sauf pour trois mandats que le décret écarte. Ces trois mandats sont donnés en vue de la vente d'immeuble par lots, de la souscription ou de la première cession d'actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété, et de la location par fractions de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant d'un même ensemble commercial ; le mandat précise alors les cas et conditions dans lesquels il peut être dénoncé avant sa complète exécution lorsque l'opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé (article 78).

Un mandat assorti d'une clause d'exclusivité précise de plus les actions que l'agence s'engage à réaliser pour exécuter la prestation, et les modalités selon lesquelles elle rend compte au vendeur des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité que les parties déterminent (article 6 de la loi). Un tel mandat se pilote donc avec une liste d'actions écrite et un calendrier de comptes rendus que le vendeur peut vérifier.

Les honoraires : quand ils sont dus, quand ils sont perçus

Reste le moment où l'agence est payée, que la loi et son décret fixent l'un après l'autre. En principe, aucun bien, effet, valeur ou somme d'argent représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque n'est dû à l'agence, ni ne peut être exigé ou accepté par elle, avant que la vente ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties (article 6 de la loi).

L'agence ne peut demander ni recevoir d'autre rémunération que celle dont le mandat précise les conditions de détermination. Le mandat dit si elle est à la charge exclusive de l'une des parties ou si elle est partagée ; le montant et la ou les parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties, et l'agence ne peut être rémunérée, à l'occasion de cette vente, par une autre personne que celle que le mandat et l'engagement désignent. Elle perçoit sa rémunération sans délai une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire (article 73 du décret). Une rémunération forfaitaire peut être modifiée lorsque le prix retenu par l'engagement des parties diffère du prix figurant dans le mandat (article 75). Ce que l'annonce et la vitrine affichent de ces honoraires est détaillé dans le guide sur le prix honoraires inclus et hors honoraires.

Deux exceptions déplacent le principe de l'article 6 de la loi. La première tient aux clauses de l'article 78, que la loi permet d'appliquer dans les conditions du décret : la somme versée en application de l'une d'elles ne peut dépasser les honoraires stipulés au mandat pour l'opération. La seconde vaut quand le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles : tout ou partie des sommes à sa charge peut être exigé avant la conclusion de l'opération, par une clause qui porte sur les frais exposés et les honoraires des diligences préalables, en décrit les modalités de calcul et de paiement et figure en caractères très apparents (article 6 de la loi, article 78-1 du décret).

Une fois la vente conclue

Le mandat de vendre accompli, l'agence en informe le vendeur dans le délai stipulé et, en tout cas, dans les huit jours de l'opération, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement ; elle lui remet de la même manière une copie de la quittance ou du reçu délivré (article 77 du décret).

Pour l'acquéreur qui achète afin de louer, la gestion pose une autre question. La gestion immobilière est une opération distincte de l'article 1er (6°) : la confier à un professionnel passe par le mandat de gestion locative et ses mentions, porté, hors les cas que la loi Hoguet et son décret prévoient, par le titulaire d'une carte qui la mentionne. Une agence de transaction, qu'elle ait ou non la carte G, peut confier la gestion locative de ses clients à un prestataire titulaire de la carte G.

Sources : loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (articles 1er, 3, 4, 6, 6-2 et 7) ; décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 (articles 9, 72, 73 et 75 à 78-1) ; code de la consommation (articles L215-1, L221-1, L221-18 et L221-25) ; Service-Public, Quel mandat de vente peut-on confier à un agent immobilier ? et Vente immobilière : quelles sont les obligations de l'agent immobilier envers ses clients ?