Mandat de recherche : ce que la loi Hoguet impose

Le mandat de recherche est le contrat par lequel un futur acquéreur, ou un futur locataire, charge un professionnel de trouver le bien ; ce guide traite de la recherche en vue d'un achat, le mandat d'acheter du décret. La recherche d'immeubles fait partie des opérations portant sur les biens d'autrui que vise l'article 1er de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 : exercée de manière habituelle, même à titre accessoire, elle est réservée au titulaire d'une carte professionnelle (article 3) et aux personnes qu'il habilite à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte (article 4), hors les cas que la loi Hoguet et son décret du 20 juillet 1972 prévoient. Le titulaire de la carte portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut négocier ou s'engager sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties (article 72 du décret).

Pour l'agence, l'essentiel tient en ceci : un mandat écrit avant toute négociation, limité dans le temps, et des honoraires dus en principe une fois l'achat conclu et constaté dans un seul acte écrit, hors les clauses que la loi encadre. Quand l'acquéreur achète pour louer, la vente pose une autre question : qui gérera le bien. Une agence qui ne détient pas la carte G peut quand même proposer cette gestion, en passant par la mise en nourrice de la gestion locative.

Qui peut recevoir un mandat de recherche

Le mandat se signe au nom du titulaire de la carte professionnelle. La carte précise les opérations que son titulaire peut accomplir (article 3 de la loi) : pour un achat, c'est la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », que décrit le guide sur la carte T, la carte G et la carte S.

Un collaborateur, salarié ou agent commercial, peut négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte du titulaire de la carte s'il est habilité par lui. Il justifie d'une compétence professionnelle, de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d'État (article 4 de la loi) ; il justifie de sa qualité et de ses pouvoirs par une attestation visée par le président de la chambre de commerce et d'industrie compétente, puis délivrée par le titulaire de la carte (article 9 du décret). S'il n'est pas salarié, il ne peut ni recevoir ou détenir, directement ou indirectement, des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l'occasion des activités de l'article 1er, ni donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, à l'exception des mandats conclus au profit du titulaire de la carte, ni assurer la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau (article 4). Ses nom et qualité sont mentionnés dans le mandat lorsqu'il intervient dans sa conclusion (article 9 du décret) ; s'il n'est pas salarié, la loi étend nommément au mandat de recherche l'obligation de mentionner qu'il exerce sous le statut d'agent commercial (article 6-2). C'est le cadre du métier de mandataire immobilier : le mandat qu'il fait signer est conclu au profit du titulaire de la carte.

Ce que le mandat de recherche doit préciser

Ce mandat, écrit et préalable à toute négociation, porte des mentions que fixent la loi et le décret. Le tableau reprend les principales ; les règles propres au mandant particulier et à l'exclusivité suivent.

Deux règles s'ajoutent quand le mandant n'agit pas dans le cadre de ses activités professionnelles : les modalités de non-reconduction du contrat que prévoit le code de la consommation figurent de manière lisible et visible dans le mandat, et un mandat assorti d'une clause d'exclusivité reproduit en caractères très apparents la règle de dénonciation du deuxième alinéa de l'article 78 du décret, hors les mandats que ce même article exclut (article 7 de la loi).

Chaque mandat s'inscrit par ordre chronologique au registre des mandats, coté à l'avance sans discontinuité et relié, ou tenu sous forme électronique dans les conditions du code civil ; mandats et registre se conservent dix ans (article 72 du décret). La tenue de ce registre est détaillée dans le guide du registre des mandats de l'agence.

La clause d'exclusivité et sa sortie après trois mois

Une clause appelle des règles à part : l'exclusivité. Une clause d'exclusivité, une clause pénale, ou une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, ne s'applique que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Elle est mentionnée en caractères très apparents et ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser (article 78 du décret). Le mandat de recherche ajoute sa propre limite : dans le mandat d'acheter ou de prendre à bail un bien non identifié, le décret interdit toute clause fixant à l'avance le montant des dommages-intérêts ou du dédit éventuellement dû par la partie qui ne remplirait pas ses engagements (article 76).

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat qui contient une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, qui en avise l'autre quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, sauf pour trois mandats que le décret écarte. Ces trois mandats sont donnés en vue de la vente d'immeuble par lots, de la souscription ou de la première cession d'actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété, et de la location par fractions de locaux à usage commercial d'un même ensemble commercial ; le mandat précise alors les cas et conditions dans lesquels il peut être dénoncé avant sa complète exécution lorsque l'opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé (article 78).

De plus, un mandat exclusif précise les actions que le professionnel s'engage à réaliser pour exécuter la prestation, et les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité que les parties déterminent (article 6 de la loi). Une recherche exclusive se pilote donc avec un calendrier de comptes rendus que l'acquéreur peut vérifier.

Les honoraires : qui les paie et à quel moment

Reste le moment où le professionnel est payé, que la loi et son décret fixent l'un après l'autre : le jour où ses honoraires deviennent dus, puis celui où il les perçoit. En principe, aucun bien, effet, valeur ou somme d'argent représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque n'est dû au professionnel, ni ne peut être exigé ou accepté par lui, avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties (article 6 de la loi). Si cet engagement contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération n'est pas regardée comme conclue s'il y a dédit, tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition n'est pas réalisée (article 74 du décret).

Le professionnel ne peut demander ni recevoir d'autre rémunération que celle dont le mandat précise les conditions de détermination. Le mandat dit si elle est à la charge exclusive de l'une des parties ou si elle est partagée, et dans ce cas les conditions du partage ; le montant et la ou les parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties. Le professionnel ne peut être rémunéré, à l'occasion de cette opération, par une autre personne que celle que le mandat et l'engagement des parties désignent ; il perçoit sa rémunération sans délai une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire (article 73 du décret).

Deux exceptions déplacent le principe de l'article 6 de la loi. La première tient aux clauses de l'article 78 que la loi permet d'appliquer dans les conditions du décret, sous la limite de l'article 76 pour un bien non identifié : la somme versée en application de l'une d'elles ne peut dépasser les honoraires stipulés au mandat pour l'opération (article 6 de la loi, article 78 du décret). La seconde vaut quand le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles : tout ou partie des sommes à sa charge peut être exigé avant la conclusion de l'opération, par une clause qui porte sur les frais exposés et les honoraires des diligences préalables, en décrit les modalités de calcul et de paiement et figure en caractères très apparents (article 6 de la loi, article 78-1 du décret).

La recherche d'un logement à louer entre aussi dans l'article 1er de la loi Hoguet ; la location d'un logement au sens des articles 2 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 obéit en outre à son article 5, qui met la rémunération des personnes mandatées pour l'entremise ou la négociation d'une mise en location à la charge exclusive du bailleur, hors les honoraires de visite, de constitution du dossier, de rédaction du bail et d'état des lieux, partagés entre bailleur et preneur, la part du preneur ne pouvant excéder celle du bailleur ni les plafonds par mètre carré de surface habitable que fixe la voie réglementaire.

Quand la recherche aboutit, et après la vente

Le mandat d'acheter accompli, le professionnel en informe son mandant dans le délai stipulé et, en tout cas, dans les huit jours de l'opération, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement ; il lui remet de la même manière une copie de la quittance ou du reçu délivré (article 77 du décret).

Pour un acquéreur qui achète afin de louer, la vente ouvre un autre mandat. La gestion immobilière est une opération distincte de l'article 1er (6°) : la confier à un professionnel passe par un mandat de gestion locative, porté par le titulaire d'une carte qui la mentionne. Une agence de transaction qui ne veut pas porter cette charge peut externaliser la gestion locative de ses clients, avec ou sans carte G.

Sources : loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (articles 1er, 3, 4, 6, 6-2 et 7) ; décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 (articles 9, 72 à 74 et 76 à 78-1) ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 5).