Bail commercial : ce que la loi du 26 mai 2026 change pour le dépôt de garantie

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, complète l'article L. 145-40 du code de commerce par trois règles sur les sommes versées en garantie dans un bail commercial. Pour un bail conclu ou renouvelé à compter de sa promulgation, les sommes payées à titre de garantie par le preneur d'un local destiné à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre. Quand un local loué à bail commercial change de propriétaire à compter du 26 août 2026, date que retient Service Public, l'obligation de restituer les sommes versées en garantie passe au nouveau bailleur. En fin de bail, les sommes versées en garantie sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, aux conditions que fixe le texte. Ces deux dernières règles ont chacune un champ d'application que la loi fixe : pour qui gère des baux commerciaux pour le compte de bailleurs, le bail à signer, le local vendu et le preneur qui part ne se traitent pas de la même façon.

Trois règles et leur champ d'application

L'article 62 de la loi ajoute trois alinéas à l'article L. 145-40, et son paragraphe II fixe pour chacun les baux ou les opérations qu'il vise. Le point de départ commun est la promulgation de la loi, le 26 mai 2026.

Le délai de trois mois qui suit la promulgation du 26 mai 2026 a expiré le 26 août 2026. Une mutation intervenue depuis, ou une remise des clés intervenue depuis dans un bail qui était en cours le 26 mai 2026, entre donc dans le champ que le paragraphe II fixe pour les deux dernières règles. Le plafond, lui, s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation. La loi fixe ce point de départ à sa promulgation, le 26 mai 2026 ; les articles L. 145-15, L. 145-32-1 et L. 145-40 du code de commerce, dans leur rédaction issue de son article 62, sont en vigueur depuis le 28 mai 2026, et la fiche de Service Public consacrée au dépôt de garantie du bail commercial retient cette seconde date pour les baux conclus ou renouvelés.

Quels baux commerciaux le plafond vise

Le plafond ne vise pas tous les baux commerciaux. Il porte sur le bail d'un local mentionné à l'article L. 145-32-1, que la même loi crée : un local destiné à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Un local qui n'entre pas dans cette définition reste hors du plafond, même loué sous le statut des baux commerciaux. Service Public précise que, lorsque le bail commercial porte sur des bureaux ou des entrepôts, les nouvelles règles sur le plafonnement du dépôt de garantie et sur l'absence de versement d'intérêts ne s'appliquent pas.

Le plafond ne se limite pas au dépôt versé en argent : la même limite vaut pour « la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d'assurer la bonne exécution du contrat de bail ». Et il ne joue que pour les baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi : un bail en cours à cette date n'est pas visé tant qu'il n'est pas renouvelé.

Le plafond d'un logement est d'un autre ordre. Pour le bail d'habitation d'une résidence principale, Service Public indique un dépôt de garantie d'un mois de loyer hors charges au plus pour un logement vide, et de deux mois au plus pour un logement meublé, dans les cas où il peut être exigé. Notre fiche sur le dépôt de garantie d'un logement en rappelle d'autres règles.

Quand le local change de propriétaire

Avant la loi, l'article L. 145-40 ne traitait que des intérêts dus sur les loyers payés d'avance. Il prévoit désormais qu'en cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l'obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur.

La mutation a deux autres effets. Le cas échéant, elle entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa de l'article L. 145-40, celui du plafond. Elle oblige aussi le cédant à restituer au preneur les documents afférents et à procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.

Le texte transmet l'obligation de restituer ; il ne règle pas, entre le cédant et le nouveau bailleur, le sort des sommes que le preneur a déjà versées. La règle vaut pour les mutations intervenant à l'expiration d'un délai de trois mois après la promulgation de la loi.

Restituer dans les trois mois qui suivent la remise des clés

En fin de bail, les sommes payées à titre de garantie sont restituées au preneur « dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au bailleur ou à son mandataire ». Le délai court donc aussi quand les clés sont remises au mandataire du bailleur.

La restitution se fait déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Quand le bailleur a reçu des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa de l'article L. 145-40, il dispose d'un délai de six mois pour les restituer au preneur : il effectue les mainlevées et lui restitue tous les documents afférents à ces garanties.

Pour les baux en cours d'exécution le 26 mai 2026, la règle joue lorsque la remise des clés intervient à l'expiration d'un délai de trois mois après cette date. Pour cette règle, le paragraphe II de l'article 62 ne prévoit rien de particulier pour les baux conclus après la promulgation ; Service Public l'applique aux baux signés ou renouvelés à compter du 28 mai 2026.

L'article 62 rend aussi de droit, sous conditions, le paiement mensuel du loyer

L'article 62 crée l'article L. 145-32-1, celui auquel renvoie le plafond. Le paiement mensuel du loyer y devient de droit lorsque le preneur à bail d'un local destiné à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l'absence d'arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n'ont pas fait l'objet d'une contestation préalable. La demande prend effet à compter de l'échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail, et la règle s'applique aux baux en cours d'exécution à la date de la promulgation.

Une clause du bail ne peut pas y faire échec : la loi ajoute l'article L. 145-32-1 à la liste de l'article L. 145-15, qui répute non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions qu'il cite. L'article L. 145-40 figurait déjà dans cette liste.

Ce que le gestionnaire vérifie dans son portefeuille

Pour un professionnel qui gère des baux commerciaux pour le compte de bailleurs, chaque règle se vérifie à un moment différent de la vie du bail.

• À la signature et au renouvellement. Pour le bail d'un local que vise l'article L. 145-32-1, conclu ou renouvelé à compter de la promulgation de la loi, les sommes demandées à titre de garantie ne dépassent pas le montant des loyers dus au titre d'un trimestre, pas plus que la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d'assurer la bonne exécution du contrat de bail.
• Quand le preneur d'un local que vise l'article L. 145-32-1 demande le paiement mensuel. Sauf arriérés de loyer et de charges qui n'ont pas fait l'objet d'une contestation préalable, le paiement mensuel est de droit, à compter de l'échéance suivante prévue par le bail.
• Quand le local change de propriétaire. Pour un changement de propriétaire à compter du 26 août 2026, date que retient Service Public, l'obligation de restituer les sommes versées en garantie passe au nouveau bailleur ; le cas échéant, les garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa de l'article L. 145-40 deviennent caduques de droit, et le cédant restitue au preneur les documents afférents et procède aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.
• À la remise des clés. La date de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, fait courir le délai raisonnable de trois mois au plus ; pour un bail en cours le 26 mai 2026, la règle joue lorsque cette remise intervient à l'expiration d'un délai de trois mois après cette date. Les sommes sont restituées déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées, et les garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa de l'article L. 145-40 se restituent dans un délai de six mois.

Questions fréquentes

Quel est le plafond du dépôt de garantie d'un bail commercial ?

Pour un bail conclu ou renouvelé à compter de la promulgation de la loi du 26 mai 2026 et portant sur un local destiné à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, les sommes payées à titre de garantie ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre. Il en va de même de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d'assurer la bonne exécution du contrat de bail. Les autres baux commerciaux ne sont pas visés par ce plafond.

Dans quel délai restituer le dépôt de garantie d'un bail commercial ?

Dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Les garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa de l'article L. 145-40 se restituent dans un délai de six mois. Pour un bail en cours le 26 mai 2026, la règle joue lorsque la remise des clés intervient à l'expiration d'un délai de trois mois après cette date.

Qui restitue le dépôt de garantie quand le local commercial est vendu ?

Pour un changement de propriétaire des locaux loués à compter du 26 août 2026, date que retient Service Public, le nouveau bailleur. En cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l'obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie lui est transmise. La règle vaut pour les mutations intervenant à l'expiration d'un délai de trois mois après la promulgation de la loi du 26 mai 2026. Pour une vente antérieure, Service Public indique que c'est le bailleur d'origine qui restitue le dépôt de garantie.

Le preneur d'un local commercial peut-il payer son loyer chaque mois ?

Oui, s'il en fait la demande et que le bail porte sur un local destiné à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, sous réserve de l'absence d'arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n'ont pas fait l'objet d'une contestation préalable. La demande prend effet à compter de l'échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail.

Sources

Textes relus le 8 octobre 2026.

• Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, Journal officiel du 27 mai 2026, article 62, lue dans les données ouvertes de la Direction de l'information légale et administrative (DILA).
• Code de commerce, articles L. 145-15, L. 145-32-1 et L. 145-40, dans leur rédaction en vigueur depuis le 28 mai 2026, lus dans la base LEGI de la DILA.
• Faut-il verser un dépôt de garantie dans un bail commercial ?, Entreprendre Service Public (Direction de l'information légale et administrative), vérifié le 28 mai 2026.
• Dépôt de garantie dans un bail d'habitation, Service Public (Direction de l'information légale et administrative), vérifié le 9 juin 2026.