Formation collaborateurs immobiliers : tout comprendre (et agir) sans attendre le décret ALUR

Plus de dix ans de flottement, une décision du Conseil d'État du 25 février 2025 qui enjoint au Premier ministre de prendre le décret dans les six mois de sa notification, et un décret toujours pas paru au 19 octobre 2026 : le sujet de la formation des collaborateurs immobiliers reste ouvert. Si vous dirigez une agence, si vous êtes vous-même collaborateur habilité à négocier, s'entremettre ou vous engager pour le compte d'un titulaire de carte, ou si vous envisagez d'entrer dans le métier, c'est maintenant qu'il faut sécuriser vos habilitations et anticiper le cadre que fixerait ce décret.

Vide juridique : ce que change la décision du Conseil d'État du 25 février 2025

Le Conseil d'État a enjoint au Premier ministre de prendre, dans un délai de six mois à compter de la notification de sa décision, le décret d'application de l'article 4 de la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970), dans sa rédaction issue de l'article 24 de la loi ALUR, qui doit fixer les conditions dans lesquelles les collaborateurs habilités justifient d'une compétence professionnelle.

En 2014, la loi ALUR avait prévu que toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle justifie d'une compétence professionnelle ; mais faute de décret, cette obligation reste inapplicable. Suite à une demande administrative restée sans réponse en novembre 2023, la FNAIM a saisi le Conseil d'État en mars 2024 et a obtenu gain de cause : le 25 février 2025 (décision n° 492640), la plus haute juridiction administrative a jugé que l'attente de plus de dix ans excédait le « délai raisonnable » et a enjoint le gouvernement d'agir. Loïc Cantin, président de la FNAIM, a qualifié cette décision de « victoire essentielle pour la profession et pour la qualité du service rendu aux clients ». Au 19 octobre 2026, le décret n'est toujours pas paru : aucun texte ne fixe encore le contenu, la durée ni les modalités de la formation initiale des collaborateurs.

Quelle est la formation obligatoire pour un agent immobilier et pour ses collaborateurs ?

Aujourd'hui, le titulaire de la carte professionnelle (pour une société, son représentant légal et statutaire) doit suivre quatorze heures de formation continue par an ou quarante-deux heures au cours de trois années consécutives d'exercice, conformément au décret n° 2016-173 du 18 février 2016. Concernant les collaborateurs habilités, le futur décret doit fixer les conditions dans lesquelles ils justifient d'une compétence professionnelle (article 4 de la loi Hoguet). La FNAIM propose, dans ses recommandations, au moins 42 heures de formation initiale (dont 28 heures en présentiel et 14 heures en distanciel) ou au moins 18 mois d'expérience professionnelle dans un poste similaire ; ces modalités restent toutefois des propositions syndicales en attente de confirmation officielle.

La distinction est essentielle. La formation continue, de quatorze heures par an ou de quarante-deux heures au cours de trois années consécutives d'exercice, s'applique depuis le 1er avril 2016 aux personnes que l'article 1er du décret n° 2016-173 énumère, dont les titulaires de la carte (transaction, gestion, syndic, marchand de listes) et les collaborateurs qu'ils habilitent. Depuis le 1er janvier 2021, elle inclut, au cours de trois années consécutives d'exercice, au moins deux heures sur la non-discrimination à l'accès au logement et au moins deux heures sur les autres règles déontologiques (article 3 du même décret, modifié par le décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020). La nouveauté attendue porte sur l'accès au métier : la loi (article 4 de la loi Hoguet) prévoit que toute personne habilitée justifie d'une compétence professionnelle dans des conditions qu'un décret doit fixer ; tant que ce décret n'est pas paru, aucun texte ne définit la compétence initiale exigée. Les personnes déjà habilitées à la date d'entrée en vigueur de ce décret seront réputées justifier de cette compétence (dernier alinéa de l'article 4 de la loi Hoguet). Le code de déontologie fait déjà veiller le professionnel qui habilite un collaborateur à ce que celui-ci présente toutes les compétences et les qualifications nécessaires au bon accomplissement de sa mission (article 5 du code annexé au décret n° 2015-1090).

Formation initiale des collaborateurs : ce que propose la FNAIM

La FNAIM plaide pour un socle d'au moins 42 heures de formation ou d'au moins 18 mois d'expérience ; la loi répute déjà compétents les collaborateurs habilités à la date d'entrée en vigueur du décret (dernier alinéa de l'article 4 de la loi Hoguet). Elle a aussi demandé au Premier ministre de mettre en place la commission de contrôle prévue par la loi ELAN, qu'elle disait toujours non constituée le 26 février 2025.

La fédération professionnelle propose un cursus d'au moins 42 heures, dont 28 heures en présentiel et 14 heures en distanciel. Serait également admise, à la place, une expérience professionnelle d'au moins 18 mois dans un poste similaire. Ces modalités constituent des recommandations sectorielles ; le contenu définitif du décret n'est pas encore connu.

Important : Les collaborateurs habilités à la date d'entrée en vigueur du décret seront réputés justifier de la compétence professionnelle (dernier alinéa de l'article 4 de la loi Hoguet).

Tableau récapitulatif

Obligation de formation sur la déontologie : au moins deux heures incontournables

Depuis le 1er avril 2016, les personnes que vise l'article 1er du décret n° 2016-173 (titulaires de la carte ou, pour une société, son représentant légal et statutaire, directeurs d'établissement, collaborateurs habilités, salariés ou non) doivent consacrer au moins deux heures de leur cycle triennal à la déontologie, sous peine, pour le titulaire de la carte, du refus de renouvellement de celle-ci (article 3-1 de la loi Hoguet) ; les directeurs d'établissement et les collaborateurs habilités remettent leurs justificatifs au titulaire de la carte (article 6 du décret n° 2016-173).

Le décret n° 2016-173 du 18 février 2016, complété par le décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020, range la déontologie, dont le Code de déontologie fixe les règles, parmi les domaines de la formation continue (article 3). Le décret de 2020 a ajouté au moins deux heures obligatoires sur la non-discrimination. Un organisme de formation enregistré, ou dont la déclaration d'activité est en cours d'enregistrement, conformément aux articles L. 6351-1 A à L. 6351-8 et R. 6351-1 à R. 6351-7 du code du travail peut délivrer cette formation. L'obligation s'applique également aux agents commerciaux.

Quelle formation est la meilleure pour l'immobilier ?

La « meilleure » formation est celle qui colle à votre projet : transaction, gestion locative, syndic, commerce ou immobilier d'entreprise. Au niveau universitaire, les spécialisations les plus demandées sont le marketing, la finance, la comptabilité, la psychologie appliquée et le commerce.

Les parcours se sont diversifiés : BTS PI, licence professionnelle Métiers de l'immobilier, master droit immobilier, mais aussi écoles de commerce avec majeure « Real Estate ». Pour les profils plus académiques, les universités renforcent leur offre : master Gestion de patrimoine, MSc Real Estate Finance ou encore MBA Management immobilier. L'important reste la cohérence entre le contenu suivi et l'activité exercée.

Salaire moyen d'un agent immobilier : que vise-t-on après la formation ?

Les revenus d'un débutant varient selon le statut (salarié, agent commercial) et la conjoncture.

Le salaire fixe est souvent complété par un pourcentage sur les honoraires d'agence, ce qui peut porter la rémunération annuelle d'un bon négociateur au-delà de 40 000 € bruts selon les estimations professionnelles. Pour un gestionnaire locatif ou un syndic, la part variable est moindre mais le revenu est plus stable. Là encore, la formation joue un rôle clé : maîtriser les aspects juridiques et fiscaux d'une vente complexe, ou savoir optimiser la rentabilité d'un portefeuille de gestion, accroît la valeur perçue par l'employeur et dynamise la rémunération.

Devenir collaborateur ou agent immobilier sans diplôme : est-ce encore possible ?

Oui pour la carte : l'aptitude par l'expérience se justifie auprès de la CCI (en Corse, de l'établissement public du commerce et de l'industrie de Corse) dans la demande de carte. Le collaborateur habilité n'a aujourd'hui aucune expérience à faire valider, le décret qui doit fixer sa compétence n'étant pas paru. Selon les conditions d'obtention de la carte professionnelle :

• Avec le baccalauréat, ou un diplôme ou un titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d'un niveau équivalent (niveau IV) et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales : au moins trois ans d'un emploi subordonné se rattachant à une activité mentionnée à l'article 1er de la loi Hoguet et correspondant à la mention demandée (article 12 du décret n° 72-678)
• Par l'expérience seule : au moins dix ans de ce même emploi, durée réduite à quatre ans s'il s'agit d'un emploi de cadre au titre duquel le demandeur était affilié comme tel auprès d'une institution de retraite complémentaire ou d'un emploi public de catégorie A ou de niveau équivalent (article 14 du même décret)
• Ces durées s'entendent d'un emploi à temps complet ou de l'équivalent en temps complet d'un emploi à temps partiel, que cette occupation ait été continue ou non (article 15 du même décret)

La Validation des acquis de l'expérience (VAE) permet également d'obtenir un diplôme reconnu. Si le décret paraît, il renforcerait la dimension formation : les collaborateurs habilités après son entrée en vigueur devraient justifier, même sans diplôme, de la compétence initiale qu'il fixera, et les réseaux de mandataires devraient préparer leurs nouveaux entrants à cette exigence.

Ce que les agences doivent faire dès maintenant

Vérifiez les habilitations existantes, anticipez les coûts de formation et préparez un plan de montée en compétences sans attendre le décret.

Exercer sans habilitation est interdit (article 14 de la loi Hoguet). Le décret, s'il paraît, créerait en outre une ligne de partage : les collaborateurs qui ne sont pas habilités à son entrée en vigueur devraient justifier de la compétence initiale qu'il fixera, et donc, le cas échéant, financer (ou faire financer) la formation qu'il exigera. Le bon réflexe consiste à :

• Dresser l'inventaire des habilitations de votre équipe
• Régulariser les situations irrégulières sans attendre le décret
• Sélectionner des organismes de formation enregistrés capables de délivrer un programme conforme aux exigences réglementaires
• Budgéter la formation continue de chaque personne soumise (titulaire ou représentant légal, directeurs d'établissement, collaborateurs habilités) : quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois ans ; sans les justificatifs du titulaire de la carte (pour une société, de son représentant légal et statutaire), la carte n'est pas renouvelée

Les agents de la DGCCRF contrôlent les professionnels de la loi Hoguet (article 8-3 de la loi n° 70-9) ; négocier, s'entremettre ou prendre des engagements pour le compte du titulaire d'une carte professionnelle sans y avoir été habilité est puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende (article 14 de la même loi).

Passer à l'action sans attendre le décret

Ce changement est attendu depuis 2014, et le décret n'est toujours pas paru au 19 octobre 2026. D'ici là, vérifiez vos habilitations, prévoyez la formation initiale de vos recrues selon les modalités que le décret fixerait, et consolidez le plan de formation continue, quatorze heures par an ou quarante-deux heures sur trois ans, pour chaque personne que l'obligation vise.

Note : au 19 octobre 2026, le décret sur la compétence des collaborateurs n'était pas paru (données ouvertes LEGI de la DILA). Les modalités de formation initiale (42h ou 18 mois d'expérience) mentionnées correspondent aux propositions de la FNAIM, non à un texte en vigueur. Il est recommandé de vérifier les conditions actuelles auprès des organismes compétents avant toute décision.