Défaillances d'agences immobilières 2024 : bilan d'une crise historique

Information : cet article dresse le bilan de l'année 2024 à partir des données publiées entre octobre 2024 et février 2025 par BPCE L'Observatoire, Altares, l'INSEE, la Banque de France, les notaires de France, la FPI, le SDES, le CAE, EY et LocService. Chaque chiffre a été relu à sa source le 1er octobre 2026. Pour votre situation, consultez un professionnel qualifié.

Combien d'agences immobilières ont fait faillite en 2024 ?

En 2024, 1 232 agences immobilières ont fait l'objet d'une procédure de défaillance en France. Ce chiffre, publié par BPCE L'Observatoire, représente une hausse de +225 % par rapport à 2019 (année de référence pré-COVID). Cette progression spectaculaire illustre l'ampleur de la crise traversée par le secteur de l'intermédiation immobilière.

Selon la même étude, les défaillances de l'immobilier, promotion et agences confondues, atteignent en 2024 leur plus haut niveau depuis au moins 2009. BPCE L'Observatoire relève pour les agences « une forte corrélation aux transactions dans l'ancien » : leurs défaillances suivent la chute des ventes.

Les causes structurelles de la crise immobilière

L'effondrement du marché transactionnel

Le volume de transactions immobilières constitue le premier déterminant de la santé économique des agences. Sur les douze mois à fin septembre 2024, les notaires de France comptent 780 000 ventes de logements anciens, soit une baisse de près de 17 % en un an (935 000 un an plus tôt), selon leur bilan immobilier 2024.

Le marché était au sommet en août 2021, avec 1,2 million de transactions sur douze mois. Les notaires envisageaient un volume d'environ 750 000 transactions pour l'ensemble de l'année 2024.

Source : Notaires de France, bilan immobilier 2024 (décembre 2024)

Le choc des taux d'intérêt

La politique monétaire de la Banque centrale européenne a profondément modifié les conditions d'accès au crédit immobilier. Le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations) a atteint son pic en janvier 2024, avant de refluer :

• Janvier 2024 : 4,17 % (pic)
• Octobre 2024 : 3,51 %
• Novembre 2024 : 3,38 %
• Décembre 2024 : 3,30 %

Source : Banque de France, Crédits aux particuliers, publications d'octobre, de novembre et de décembre 2024

La BCE a procédé à 4 baisses de ses taux directeurs en 2024 (juin, septembre, octobre, décembre), selon l'historique de ses taux. Ces ajustements ont permis une détente des conditions de financement en fin d'année, mais leur effet sur le volume de transactions reste décalé dans le temps.

La production mensuelle de crédits à l'habitat (hors renégociations) illustre cette dynamique. Après un point bas de 6,8 milliards d'euros en février 2024, elle est repassée au-dessus de 10 milliards d'euros en octobre (10,4 milliards), puis a atteint 11,6 milliards en décembre 2024, son plus haut de l'année.

La correction des prix immobiliers

L'ajustement des prix constitue le troisième facteur de déstabilisation du marché. Selon l'INSEE (indices Notaires-INSEE), les prix des logements anciens ont reculé de 3,9 % sur un an au troisième trimestre 2024.

Paris a connu une correction plus marquée : les prix des appartements anciens y ont baissé de 5,5 % sur un an au troisième trimestre 2024, selon la même publication.

Cette baisse des prix, si elle favorise théoriquement l'accessibilité, génère un attentisme des acheteurs et des vendeurs. Les premiers anticipent des baisses supplémentaires ; les seconds refusent de concrétiser des moins-values sur leurs actifs.

La crise du logement neuf : un effondrement historique

Les chiffres de la promotion immobilière

Le segment de la promotion immobilière traverse une crise d'une intensité inédite. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), l'année 2024 se caractérise par :

• 50 589 logements neufs mis en vente, soit 30,6 % de moins qu'en 2023
• Un délai d'écoulement de l'offre de 18 mois au quatrième trimestre, au rythme des ventes des douze derniers mois
• Des ventes totales en recul de 5,8 % sur l'année, sous les 100 000 logements

La FPI a titré son bilan annuel « 2024 : l'année du désastre ».

L'effondrement de la construction

Les données du Service des données et études statistiques (SDES) du ministère de la Transition écologique confirment cette tendance :

• 263 100 logements mis en chantier en 2024 selon l'estimation du SDES, soit 11,1 % de moins qu'en 2023 et 33 % de moins qu'au cours des douze mois précédant la crise sanitaire
• 330 400 logements autorisés à la construction en 2024, soit 12,3 % de moins que sur les douze mois précédents

Selon BPCE L'Observatoire, la promotion immobilière a compté 690 défaillances en 2024 (153, 155, 74 puis 308 par trimestre), dont 308 projets au quatrième trimestre, un record sur un seul trimestre.

Profil des agences en difficulté

Les très petites structures en première ligne

Pour le bâtiment et l'immobilier, BPCE L'Observatoire décrit en 2024 « une nette aggravation depuis un an, un rattrapage des défaillances de toutes petites entreprises (moins de 3 salariés) ». Tous secteurs confondus, Altares fait le même constat au quatrième trimestre 2024 : les trois quarts des défaillances concernent des entités de moins de 3 salariés.

Une agence sans salarié, ou avec un ou deux collaborateurs, supporte seule ses charges fixes quand les ventes reculent.

Les disparités géographiques

Les chiffres régionaux publiés par Altares portent sur l'ensemble des entreprises, pas sur les seules agences. Ils situent l'Île-de-France à un niveau record en 2024 :

Source : Altares, bilan 2024 des défaillances (21 janvier 2025)

À l'inverse, la Corse retombe à 417 procédures sur l'année, un niveau tout proche de celui de 2017 (419).

L'impact sur les réseaux de franchise

Les grands réseaux de franchise n'échappent pas à la crise : une agence franchisée reste une entreprise indépendante, exposée comme les autres au recul des transactions.

Pour un réseau, chaque défaillance d'une agence franchisée, comme chaque entrepreneur qui quitte le secteur sans renouveler son contrat, se traduit par un point de vente en moins.

Le poids des PGE : une bombe à retardement

L'héritage COVID

Les Prêts Garantis par l'État (PGE), déployés massivement pendant la crise sanitaire, constituent désormais un facteur de fragilité pour de nombreuses structures. Selon Bpifrance, cité par Altares en janvier 2025, 38,4 milliards d'euros de PGE restaient à rembourser en décembre 2024 sur les 145 milliards accordés, dont 37 milliards portés par des TPE et PME.

Une étude du Conseil d'analyse économique (CAE) publiée en octobre 2024 estime que 7,5 % des entreprises ayant souscrit un PGE seraient en difficulté pour le rembourser. Les comportements de remboursement varient peu d'un secteur à l'autre ; l'immobilier figure toutefois parmi les secteurs dont le stock de PGE à amortir est un peu plus important.

La trésorerie sous tension

La structure financière des agences immobilières les rend particulièrement vulnérables aux à-coups de l'activité. Le modèle économique, fondé sur des honoraires perçus à la transaction, supporte mal les périodes de contraction du marché alors que les charges fixes (loyers, salaires, logiciels métier) demeurent stables.

Les perspectives 2025 : vers une stabilisation ?

Les signaux du marché de l'ancien

Fin 2024, les notaires de France estimaient que les signaux économiques « semblaient positifs pour 2025 pour endiguer la chute voire percevoir une reprise », tout en prévenant que les incertitudes « pourraient mettre à mal ce redémarrage ». Leurs indicateurs :

• Une baisse des prix sur un an qui s'atténue : 1,2 % en France métropolitaine projeté à fin janvier 2025, après 3,9 % au troisième trimestre 2024
• L'arrêt, sur les neuf premiers mois de 2024, de la baisse du pouvoir d'achat immobilier commencée en 2021
• Une surface finançable de 55 m² pour un appartement ancien (1 m² de plus en un an) et de 92 m² pour une maison ancienne (3 m² de plus), avec une mensualité égale au tiers du revenu disponible moyen sur 20 ans, sans apport

Les défaillances attendues

Les prévisions de défaillances d'entreprises pour 2025 restent préoccupantes à l'échelle nationale :

• 68 000 défaillances tous secteurs confondus selon BPCE L'Observatoire, un plus haut historique
• 64 500 défaillances selon l'étude publiée par EY en février 2025 (estimation alternative)
• Environ 240 000 emplois menacés par les défaillances en 2025, selon BPCE L'Observatoire

Le bâtiment et l'immobilier ont compté 17 538 défaillances en 2024, soit 36 % de plus qu'en 2019 : BPCE L'Observatoire les décrit désormais en « sur-défaut ».

Le marché locatif : une opportunité stratégique

La pression locative s'intensifie

Tandis que le marché de la transaction s'effondre, le secteur locatif connaît une tension croissante. Selon l'observatoire de LocService publié en janvier 2025, le score de tension locative (rapport entre candidats locataires et offres de location) est passé de 3,35 en 2023 à 4,8 en 2024.

Cette pression s'accompagne d'une hausse du loyer moyen au mètre carré, charges comprises, de 3,3 % en 2024 par rapport à 2023, selon la même source.

La gestion locative comme relais de croissance

Face à l'effondrement des transactions, de nombreuses agences immobilières cherchent à développer leur activité de gestion locative. Cette diversification présente plusieurs avantages :

• Revenus récurrents indépendants du cycle transactionnel
• Valorisation du fonds de commerce : un portefeuille de gestion se valorise à la revente de l'agence
• Fidélisation client sur le long terme

La détention d'une Carte GCarte GCarte professionnelle obligatoire pour exercer l'activité de gestion immobilière et locative (administration de biens).En savoir plus → constitue un prérequis réglementaire pour exercer cette activité. Pour les agences ne disposant pas de cette autorisation ou souhaitant externaliser la gestion opérationnelle, des solutions de nourrice de gestion locative permettent de proposer ce service sans investissement lourd.

Le contexte européen : une crise généralisée

L'Allemagne parmi les économies exposées

Selon l'étude publiée par EY en février 2025, l'Allemagne fait partie, avec les États-Unis et l'Italie, des grandes économies où les défaillances d'entreprises devraient encore augmenter en 2025.

Une tendance mondiale

Selon la même étude, les défaillances d'entreprises ont augmenté en 2024 de 17 % en France et de 9 % à l'échelle mondiale, et la hausse s'est poursuivie dans 80 % des pays.

Cette synchronisation des difficultés témoigne de chocs communs, que la même étude résume ainsi pour la France et l'Europe : la crise en Ukraine, l'envolée des taux d'intérêt et la crise énergétique.

Synthèse : les enseignements de 2024

L'année 2024 restera comme un point d'inflexion pour le secteur de l'intermédiation immobilière française. Les 1 232 défaillances d'agences traduisent l'incapacité de nombreuses structures à absorber un choc multifactoriel : effondrement des volumes (780 000 ventes sur douze mois, contre 1,2 million au sommet d'août 2021), taux de crédit au plus haut en janvier 2024 (4,17 %), correction des prix (3,9 % sur un an) et poids des engagements de la période Covid.

Les perspectives 2025, si elles laissent entrevoir une stabilisation, ne présagent pas d'un retour aux niveaux d'activité antérieurs. Les agences qui traverseront cette crise seront celles qui auront su diversifier leurs sources de revenus, notamment vers la gestion locative, et optimiser leur structure de coûts.

Le bâtiment et l'immobilier, transaction, promotion et construction, ont enregistré 17 538 défaillances en 2024, confirmant l'ampleur systémique de cette crise.

Note : les informations de cet article décrivent l'année 2024 et les prévisions publiées début 2025 ; chaque chiffre a été relu à sa source le 1er octobre 2026 (BPCE L'Observatoire, Altares, INSEE, Banque de France, BCE, notaires de France, FPI, SDES, CAE, Bpifrance, EY, LocService). Les dispositifs économiques et les statistiques évoluent régulièrement. Il est recommandé de vérifier les conditions actuelles auprès des organismes compétents avant toute décision.

Sources utilisées