Défaillances d'agences immobilières 2024 : bilan d'une crise historique

Information : cet article dresse le bilan de l'année 2024 à partir des sources citées dans le texte. Pour votre situation, consultez un professionnel qualifié.

Combien d'agences immobilières ont connu une défaillance en 2024 ?

En 2024, 1 232 agences immobilières ont connu une défaillance en France. Ce chiffre, publié par BPCE L'Observatoire, représente une hausse de +225 % par rapport à 2019 (année de référence pré-COVID). Cette progression spectaculaire illustre l'ampleur de la crise traversée par le secteur de l'intermédiation immobilière.

Selon la même étude, les défaillances de l'immobilier, promotion et agences confondues, atteignent en 2024 leur plus haut niveau depuis au moins 2009. BPCE L'Observatoire relève pour les agences « une forte corrélation aux transactions dans l'ancien » : leurs défaillances suivent la chute des ventes.

Les causes structurelles de la crise immobilière

L'effondrement du marché transactionnel

Le volume de transactions immobilières constitue le premier déterminant de la santé économique des agences. Sur les douze mois à fin septembre 2024, les notaires de France comptent 780 000 ventes de logements anciens, soit une baisse de près de 17 % en un an (935 000 un an plus tôt), selon leur bilan immobilier 2024.

Le marché était au sommet en août 2021, avec 1,2 million de transactions sur douze mois. Les notaires envisageaient un volume d'environ 750 000 transactions pour l'ensemble de l'année 2024.

Source : Notaires de France, bilan immobilier 2024 (décembre 2024)

Le choc des taux d'intérêt

La politique monétaire de la Banque centrale européenne a profondément modifié les conditions d'accès au crédit immobilier. Le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations) a atteint son pic en janvier 2024, avant de refluer :

• Janvier 2024 : 4,17 % (pic)
• Octobre 2024 : 3,51 %
• Novembre 2024 : 3,38 %
• Décembre 2024 : 3,30 %

Source : Banque de France, Crédits aux particuliers, édition de décembre 2024, mise en ligne le 6 février 2025

La BCE a procédé à 4 baisses de ses taux directeurs en 2024 (juin, septembre, octobre, décembre), selon l'historique de ses taux. Ces ajustements ont permis une détente des conditions de financement en fin d'année, mais leur effet sur le volume de transactions reste décalé dans le temps.

La production mensuelle de crédits à l'habitat (hors renégociations, données corrigées des variations saisonnières) illustre cette dynamique. Selon l'édition de décembre 2024 de la Banque de France, après un point bas de 6,8 milliards d'euros en février 2024, elle s'est établie à 10,2 milliards en octobre, puis a atteint 11,6 milliards en décembre 2024, son plus haut de l'année (donnée provisoire).

La correction des prix immobiliers

L'ajustement des prix constitue le troisième facteur de déstabilisation du marché. Selon l'INSEE (indices Notaires-INSEE), les prix des logements anciens ont reculé de 3,9 % sur un an au troisième trimestre 2024.

Paris a connu une correction plus marquée : les prix des appartements anciens y ont baissé de 5,5 % sur un an au troisième trimestre 2024, selon la même publication.

La crise du logement neuf : un effondrement historique

Les chiffres de la promotion immobilière

Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), l'année 2024 se caractérise par :

• 50 589 logements neufs mis en vente, soit 30,6 % de moins qu'en 2023
• Un délai d'écoulement de l'offre commerciale de 18 mois au quatrième trimestre, au rythme des ventes au détail des douze derniers mois
• Des ventes totales en recul de 5,8 % sur l'année, sous les 100 000 logements

La FPI a titré son bilan annuel « 2024 : l'année du désastre ».

L'effondrement de la construction

Les données du Service des données et études statistiques (SDES) du ministère de la Transition écologique confirment cette tendance :

• 263 100 logements mis en chantier en 2024 selon l'estimation du SDES, soit 11,1 % de moins qu'en 2023 et 33 % de moins qu'au cours des douze mois précédant la crise sanitaire
• 330 400 logements autorisés à la construction en 2024, soit 12,3 % de moins que sur les douze mois précédents

Selon BPCE L'Observatoire, la promotion immobilière a compté 690 défaillances en 2024 (153, 155, 74 puis 308 par trimestre), dont 308 projets au quatrième trimestre, un record sur un seul trimestre.

Profil des agences en difficulté

Les très petites structures en première ligne

Pour le bâtiment et l'immobilier, BPCE L'Observatoire décrit en 2024 « une nette aggravation depuis un an, un rattrapage des défaillances de toutes petites entreprises (< 3 salariés en 2024) ». Tous secteurs confondus, Altares fait le même constat au quatrième trimestre 2024 : les trois quarts des défaillances concernent des entités de moins de 3 salariés.

Une agence sans salarié, ou avec un ou deux collaborateurs, supporte seule ses charges fixes quand les ventes reculent.

Les disparités géographiques

Les chiffres régionaux publiés par Altares portent sur l'ensemble des entreprises, pas sur les seules agences. Ils situent l'Île-de-France à un niveau record en 2024 :

Source : Altares, bilan 2024 des défaillances (21 janvier 2025)

À l'inverse, la Corse voit ses défaillances reculer de 16 % au quatrième trimestre 2024 par rapport au quatrième trimestre 2023 ; sur l'année, 417 procédures y ont été ouvertes, un niveau tout proche de celui de 2017 (419).

Ce que compte une défaillance

Pour Altares, la défaillance d'entreprise « correspond à l'ouverture d'une procédure de sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire directe auprès d'un Tribunal de Commerce ou Judiciaire » : les sauvegardes et les redressements judiciaires y comptent comme les liquidations judiciaires directes.

Le poids des PGE

L'héritage COVID

En janvier 2025, Altares écrivait que les Prêts Garantis par l'État (PGE), déployés massivement pendant la crise sanitaire, « demeurent un point d'attention ». Selon Bpifrance, cité par Altares en janvier 2025, 38,4 milliards d'euros de PGE restaient à rembourser en décembre 2024 sur les 145 milliards accordés, dont 37 milliards portés par des TPE et PME.

Une étude du Conseil d'analyse économique (CAE) publiée en octobre 2024, menée sur un échantillon d'environ 70 000 très petites entreprises et 25 000 petites et moyennes entreprises qui détiennent un compte bancaire au CIC (Crédit Mutuel Alliance Fédérale), estime que 7,5 % de celles qui ont contracté un PGE jusqu'en juin 2022 seraient en difficulté pour le rembourser, en retenant le ratio médian de capacité d'autofinancement rapportée au chiffre d'affaires ; si une grande partie des entreprises qui ont encore un PGE à rembourser se trouvait dans le premier quartile de ce ratio, cette part pourrait plus que doubler, à 18 %. Les comportements de remboursement varient peu d'un secteur à l'autre ; l'immobilier figure toutefois parmi les secteurs dont le stock de PGE à amortir est un peu plus important.

La trésorerie sous tension

La structure financière des agences immobilières les rend particulièrement vulnérables aux à-coups de l'activité. Le modèle économique, fondé sur des honoraires perçus à la transaction, supporte mal les périodes de contraction du marché alors que les charges fixes (loyers, salaires, logiciels métier) demeurent stables.

Les perspectives 2025 : vers une stabilisation ?

Les signaux du marché de l'ancien

Fin 2024, les notaires de France estimaient que les signaux économiques « semblaient positifs pour 2025 pour endiguer la chute voire percevoir une reprise », tout en prévenant que les incertitudes « pourraient mettre à mal ce redémarrage ». Leurs indicateurs :

• Une baisse des prix sur un an qui s'atténue : 1,2 % en France métropolitaine projeté à fin janvier 2025, après 3,9 % au troisième trimestre 2024
• L'arrêt, sur les neuf premiers mois de 2024, de la baisse du pouvoir d'achat immobilier commencée en 2021
• Une surface finançable de 55 m² pour un appartement ancien (1 m² de plus en un an) et de 92 m² pour une maison ancienne (3 m² de plus), avec une mensualité égale au tiers du revenu disponible moyen sur 20 ans, sans apport

Les défaillances attendues

Les prévisions de défaillances d'entreprises pour 2025 restent préoccupantes à l'échelle nationale :

• 68 000 défaillances tous secteurs confondus selon BPCE L'Observatoire, un plus haut historique
• 64 500 défaillances selon l'étude publiée par EY en février 2025 (estimation alternative)
• Environ 240 000 emplois menacés par les défaillances en 2025, selon BPCE L'Observatoire

Le bâtiment et l'immobilier ont compté 17 538 défaillances en 2024, soit 36 % de plus qu'en 2019 : en janvier 2025, BPCE L'Observatoire les décrivait en « sur-défaut ».

Le marché locatif : une opportunité stratégique

La pression locative s'intensifie

Selon l'observatoire de LocService publié en janvier 2025, établi sur plus de 150 000 offres et demandes de location enregistrées sur sa plateforme au cours des douze derniers mois, le score de tension locative (rapport entre le nombre de candidats locataires et le nombre d'offres de location) y est passé de 3,35 en 2023 à 4,8 en 2024.

Sur la même plateforme, le loyer au mètre carré des logements loués, charges comprises, est en hausse de 3,3 % en 2024 par rapport à 2023.

La gestion locative comme relais de croissance

Face à l'effondrement des transactions, développer une activité de gestion locative présente plusieurs avantages :

• Revenus récurrents
• Valorisation du fonds de commerce : un portefeuille de gestion se valorise à la revente de l'agence

La détention d'une Carte GCarte GCarte professionnelle obligatoire pour exercer l'activité de gestion immobilière et locative (administration de biens).En savoir plus → constitue un prérequis réglementaire pour exercer cette activité. Deux façons de travailler ensemble : sans carte G, la mise en nourrice ; avec carte G, la marque blanche. Dans les deux cas, vous ouvrez une activité de gestion sans recrutement ni investissement de départ. Sans carte G, vous ne payez rien : vous percevez une rétrocession, sans intervention opérationnelle. Avec la carte G, vous ne payez que pour les lots confiés.

Le contexte européen : une crise généralisée

L'Allemagne parmi les économies exposées

Selon l'étude publiée par EY en février 2025, l'Allemagne fait partie, avec les États-Unis et l'Italie, des grandes économies où les défaillances d'entreprises devraient encore augmenter en 2025.

Une tendance mondiale

Selon la même étude, les défaillances d'entreprises ont augmenté en 2024 de 17 % en France et de 9 % à l'échelle mondiale, et la hausse s'est poursuivie dans 80 % des pays.

Cette synchronisation des difficultés témoigne de chocs communs, que la même étude résume ainsi pour la France et l'Europe : la crise en Ukraine, l'envolée des taux d'intérêt et la crise énergétique.

Synthèse : les enseignements de 2024

L'année 2024 restera comme un point d'inflexion pour le secteur de l'intermédiation immobilière française. Les 1 232 défaillances d'agences traduisent l'incapacité de nombreuses structures à absorber un choc multifactoriel : effondrement des volumes (780 000 ventes sur douze mois à fin septembre 2024, contre 1,2 million au sommet d'août 2021), taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations) au plus haut en janvier 2024 (4,17 %), correction des prix (3,9 % sur un an au troisième trimestre 2024) et poids des engagements de la période Covid.

Le bâtiment et l'immobilier ont enregistré 17 538 défaillances en 2024, confirmant l'ampleur systémique de cette crise.

Note : les informations de cet article décrivent l'année 2024 et les prévisions publiées entre décembre 2024 et février 2025. Les dispositifs économiques et les statistiques évoluent régulièrement. Il est recommandé de vérifier les conditions actuelles auprès des organismes compétents avant toute décision.

Sources utilisées