Onze ans de flottement, une décision historique du Conseil d’État le 25 février 2025 et un décret qui doit paraître dans les prochains mois : le sujet de la formation des collaborateurs immobiliers n’a jamais été aussi brûlant. Si vous dirigez une agence, si vous êtes vous-même collaborateur habilité à négocier, s’entremettre ou vous engager pour le compte d’un titulaire de carte, ou si vous envisagez d’entrer dans le métier, c’est maintenant qu’il faut sécuriser vos habilitations et anticiper le futur cadre légal. Dans cet article, nous reprenons l’intégralité des informations déjà publiées (FNAIM, Conseil d’État, presse spécialisée) et nous les mettons en perspective pour vous offrir la ressource la plus exhaustive disponible à ce jour sur la requête « formation collaborateurs immobiliers ».
Fin du vide juridique : ce que change la décision du Conseil d’État du 25 février 2025
Le Conseil d’État a intimé l’ordre au Premier ministre de publier, sous six mois, le décret d’application de l’article 4 de la loi ALUR fixant les compétences professionnelles initiales des collaborateurs d’agents immobiliers.
En 2014, la loi ALUR avait prévu que toute personne habilitée par un agent immobilier justifie d’une compétence professionnelle ; mais faute de décret, cette obligation était inapplicable. Saisie en 2023, la FNAIM a obtenu gain de cause : le 25 février 2025 (décision n° 492640), la plus haute juridiction administrative a jugé que l’attente de plus de dix ans excédait le « délai raisonnable » et a enjoint le gouvernement d’agir. Loïc Cantin, président de la FNAIM, parle d’« avancée majeure pour la qualité de service rendue aux clients ». Concrètement, nous entrons dans une période transitoire : six mois pour clarifier le contenu, la durée et les modalités de la formation initiale.
Quelle est la formation obligatoire pour un agent immobilier et pour ses collaborateurs ?
Aujourd’hui, le titulaire de la carte professionnelle doit suivre 42 heures de formation continue tous les trois ans (décret du 28 août 2015). Pour un collaborateur, le futur décret devrait imposer, au choix, 42 heures de formation initiale (28 heures en présentiel + 14 heures en distanciel) ou 18 mois d’expérience professionnelle dans un poste similaire.
La distinction est essentielle. La formation continue de 42 heures sur trois ans, dont deux heures obligatoires dédiées à la déontologie, s’applique depuis 2016 à tous les professionnels titulaires de la carte (transaction, gestion, syndic) et à leurs collaborateurs déjà habilités. La nouveauté à venir porte sur l’accès au métier : toute personne demandant l’habilitation après l’entrée en vigueur du décret devra prouver, avant même de commencer, l’une des deux conditions proposées par la FNAIM (expérience ou formation de 42 heures). Les collaborateurs déjà détenteurs d’une attestation avant la date d’application seront réputés satisfaire l’exigence initiale.
Formation initiale des collaborateurs : ce que prévoit le projet de décret
Un socle de 42 heures ou 18 mois d’expérience, reconnaissance automatique des habilitations existantes, et un contrôle futur par la Commission de contrôle prévue par la loi ELAN (toujours en attente de constitution).
La FNAIM plaide pour un format en deux blocs : 28 heures en présentiel pour les fondamentaux (cadre juridique, éthique, prospection et techniques de négociation) et 14 heures en distanciel pour consolider les acquis. Sera également admise une expérience de terrain d’au moins 18 mois dans une fonction comparable (transaction, location, gestion, syndic). Enfin, la loi du 23 novembre 2018 a déjà sécurisé la situation des collaborateurs habilités avant la parution du décret : ils seront automatiquement considérés comme « compétents ».
Tableau récapitulatif
| Public concerné | Obligation de formation initiale | Obligation de formation continue (tous les 3 ans) | Particularités |
|---|---|---|---|
| Titulaire de la carte professionnelle (transaction, gestion, syndic) | Non concerné par le futur décret ALUR | 42 h dont 2 h de déontologie | Déjà en vigueur depuis 2016 |
| Collaborateur habilité AVANT l’entrée en vigueur du décret | Dispense (compétence réputée acquise) | 42 h dont 2 h de déontologie | Sécurisé par loi ELAN |
| Nouveau collaborateur demandant une habilitation APRÈS le décret | 18 mois d’expérience OU 42 h (28 présentiel/14 distanciel) | 42 h dont 2 h de déontologie | Contrôle futur par Commission de contrôle |
Obligation de formation sur la déontologie : rappel des deux heures incontournables
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2017, tous les professionnels de l’immobilier (carte, salariés habilités, agents commerciaux) doivent consacrer au minimum deux heures de leur cycle triennal à la déontologie, sous peine de refus de renouvellement de la carte ou de l’attestation.
Le décret du 28 août 2015, complété par l’arrêté du 21 février 2020, précise que ces deux heures peuvent être intégrées dans n’importe quel module de formation, à condition que le programme couvre le Code de déontologie (obligations d’information, impartialité, lutte contre le blanchiment, etc.). Un organisme certifié Qualiopi ou un établissement de l’enseignement supérieur peut délivrer cette formation. L’obligation s’applique également aux agents commerciaux, souvent oubliés par les agences.
Quelle formation est la meilleure pour l’immobilier ?
La « meilleure » formation est celle qui colle à votre projet : transaction, gestion locative, syndic, commerce ou immobilier d’entreprise. Au niveau universitaire, les spécialisations les plus demandées sont le marketing, la finance, la comptabilité, la psychologie appliquée et le commerce.
Les parcours se sont diversifiés : BTS PI, licence professionnelle Métiers de l’immobilier, master droit immobilier, mais aussi écoles de commerce avec majeure « Real Estate ». Dans le cadre du futur décret, la courte formation de 42 heures proposée par la FNAIM vise la professionnalisation rapide : droit de la transaction, urbanisme, fiscalité, estimation, techniques de vente, numérique. Pour les profils plus académiques, les universités renforcent leur offre : master Gestion de patrimoine, MSc Real Estate Finance ou encore MBA Management immobilier. L’important reste la cohérence entre le contenu suivi et l’activité exercée ; les organismes contrôleurs (CCI, DGCCRF, future Commission de contrôle) y seront attentifs.
Salaire moyen d’un agent immobilier : que vise-t-on après la formation ?
Un débutant perçoit en général entre 1 500 € et 2 000 € brut mensuels, auxquels s’ajoutent des commissions représentant 4 % à 11 % du montant des ventes. Les revenus varient selon le statut (salarié, agent commercial) et la conjoncture.
Le salaire fixe est souvent complété par un pourcentage sur les honoraires d’agence, ce qui peut porter la rémunération annuelle d’un bon négociateur au-delà de 40 000 € bruts. Pour un gestionnaire locatif ou un syndic, la part variable est moindre mais le revenu est plus stable. Là encore, la formation joue un rôle clé : maîtriser les aspects juridiques et fiscaux d’une vente complexe, ou savoir optimiser la rentabilité d’un portefeuille de gestion, accroît la valeur perçue par l’employeur et dynamise la rémunération.
Devenir collaborateur ou agent immobilier sans diplôme : est-ce encore possible ?
Oui, à condition de travailler trois ans (salarié) ou dix ans (non-salarié) auprès d’un titulaire de carte et de faire valider cette expérience (VAE) auprès de la CCI. Pour les collaborateurs, l’expérience de 18 mois exigée par le prochain décret est une voie d’accès sans diplôme.
Le législateur maintient une porte d’entrée professionnelle : la Validation des acquis de l’expérience (VAE). Un salarié peut demander la carte T après trois ans d’activité en agence ; un agent commercial, après dix ans. La parution du décret ALUR renforcera néanmoins la dimension formation : même sans diplôme, il faudra prouver un minimum de 18 mois d’expérience ou suivre 42 heures de cours structurés. Les réseaux mandataires devront accompagner leurs nouveaux entrants, sous peine de les voir refoulés par la CCI.
Ce que les agences doivent faire dès maintenant
Vérifiez les habilitations existantes, anticipez les coûts de formation et préparez un plan de montée en compétences avant la publication du décret.
L’avocate Caroline Dubuis-Taleyrach l’a rappelé : exercer sans habilitation est interdit, mais cela arrive, par exemple en cas de rachat de cabinet, de période d’essai prolongée ou de retard administratif. Or, le décret va créer une ligne de partage : tous les collaborateurs sans attestation le jour J devront remplir l’exigence de compétence initiale, donc financer (ou faire financer) 42 heures de formation. À 25 € l’heure en moyenne, la facture peut dépasser 1 000 € par personne. Le bon réflexe consiste à :
• dresser l’inventaire des habilitations de votre équipe via la CCI ; • régulariser les situations irrégulières avant la parution du décret ; • sélectionner des organismes Qualiopi capables de délivrer un programme de 42 heures conforme ; • budgéter la formation continue triennale pour tous (42 heures) afin d’éviter les refus de renouvellement de carte ou d’attestation.
Même si la Commission de contrôle prévue par la loi ELAN n’est pas encore en place, la DGCCRF et les CCI disposent déjà d’un pouvoir de sanction : amendes administratives, suspension de carte, restitution d’honoraires perçus irrégulièrement.
Conclusion — Passer à l’action avant que le décret ne tombe
Nous voici à l’orée d’un changement attendu depuis 2014. Le vide juridique est sur le point d’être comblé, et l’effet sera immédiat : seules les agences ayant anticipé le nouveau cadre conserveront leur agilité commerciale. Profitez des quelques mois qui restent pour vérifier vos habilitations, programmer les 42 heures de formation initiale pour vos recrues et consolider le plan triennal de 42 heures pour l’ensemble de l’équipe. Ainsi, vous transformerez une contrainte réglementaire en avantage concurrentiel durable.
