IFI

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) a été créé par la loi de finances pour 2018 et codifié aux articles 964 à 983 du Code général des impôts. Il remplace l'ISF en concentrant la taxation sur les seuls actifs immobiliers, les placements financiers (actions, obligations, assurance-vie) étant désormais exonérés. Le barème et les principaux paramètres n'ont pas été modifiés par la loi de finances pour 2026, ce qui maintient une stabilité fiscale attendue par les patrimoines concernés.

Qui est redevable de l'IFI en 2026

Sont redevables les foyers fiscaux (un couple marié ou pacsé compte pour un seul foyer) dont la valeur nette du patrimoine immobilier au 1er janvier 2026 dépasse 1 300 000 €. Dès que ce seuil est franchi, l'IFI est calculé à partir de 800 000 € selon un barème progressif.

Les non-résidents sont également soumis à l'IFI, mais uniquement sur leurs biens immobiliers situés en France (et sur les parts de sociétés à prépondérance immobilière correspondantes). Les conventions fiscales internationales s'appliquent pour éviter la double imposition.

Les jeunes expatriés arrivant en France bénéficient d'une exonération temporaire de 5 ans sur leur patrimoine immobilier situé à l'étranger.

Le barème IFI 2026

Le barème progressif, inchangé depuis 2018, s'applique par tranches de la valeur nette taxable :

• Jusqu'à 800 000 € : 0 %
• De 800 000 € à 1 300 000 € : 0,50 %
• De 1 300 000 € à 2 570 000 € : 0,70 %
• De 2 570 000 € à 5 000 000 € : 1,00 %
• De 5 000 000 € à 10 000 000 € : 1,25 %
• Au-delà de 10 000 000 € : 1,50 %

Une décote est appliquée pour les patrimoines entre 1 300 000 € et 1 400 000 € afin d'éviter l'effet de seuil brutal : 17 500 € − 1,25 % × valeur nette taxable.

Exemple de calcul

Patrimoine net taxable : 2 000 000 €.

• Tranche 800 k€ - 1,3 M€ : 500 000 × 0,50 % = 2 500 €.
• Tranche 1,3 M€ - 2 M€ : 700 000 × 0,70 % = 4 900 €.
• IFI brut = 7 400 €.

Les biens imposables à l'IFI

Le champ couvre tout bien ou droit immobilier détenu directement ou à travers une société :

• Immeubles bâtis et non bâtis, détenus à titre de résidence principale, secondaire, investissement locatif, résidence de tourisme.
• Parts de SCI (civile immobilière), SCPI, OPCI (à hauteur de la fraction immobilière).
• Parts de sociétés à prépondérance immobilière (SA, SAS, SARL détenant principalement de l'immobilier hors exploitation).
• Droits démembrés (usufruit, nue-propriété) : l'usufruitier est imposé sur la valeur en pleine propriété, sauf démembrement légal sur succession qui répartit l'imposition.

Les biens affectés à l'activité professionnelle du contribuable (bureaux, entrepôts, local d'exploitation) sont exonérés d'IFI, sous conditions strictes : activité principale, fonction de direction, seuil de détention minimal.

L'abattement de 30 % sur la résidence principale

La résidence principale bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale. Une maison estimée 1 500 000 € est donc déclarée à 1 050 000 €.

Conditions :

• Il doit s'agir de la résidence principale au 1er janvier.
• Un seul bien par foyer (sauf cas de séparation récente).
• L'abattement est réservé à la détention directe : une résidence principale détenue via une SCI n'y a pas droit, sauf exception très limitée.

Les dettes déductibles

Le patrimoine retenu est net, après déduction des dettes afférentes aux biens imposables :

• Emprunts immobiliers (capital restant dû au 1er janvier).
• Travaux engagés et non encore payés.
• Taxe foncière (au prorata de l'année).
• Impôts grevant les biens (droits de succession, contribution sur les revenus locatifs).

Depuis la loi de finances 2024, les dettes non directement liées à l'actif immobilier sont exclues (ex : crédit à la consommation). Les prêts in fine font l'objet d'un amortissement fictif linéaire depuis 2019 pour éviter les montages d'optimisation.

Pour les patrimoines nets supérieurs à 5 M€ composés à plus de 60 % de biens immobiliers, une limitation des dettes déductibles s'applique : au-delà de 60 % de la valeur brute, les dettes ne sont admises qu'à hauteur de 50 %.

Le plafonnement IFI + impôt sur le revenu

La somme IFI + impôt sur le revenu + prélèvements sociaux ne peut excéder 75 % des revenus nets de l'année précédente. Au-delà, l'excédent est restitué sous forme de réduction d'IFI l'année suivante.

Ce plafonnement est particulièrement favorable aux retraités à gros patrimoine mais à faibles revenus, ou aux contribuables dont les revenus ont chuté exceptionnellement.

Les réductions d'IFI

Deux mécanismes permettent de réduire l'IFI dû :

• Dons à des organismes d'intérêt général : réduction d'IFI égale à 75 % du don, dans la limite de 50 000 € de réduction annuelle (soit un don maximal de 66 667 €).
• Investissements dans des FIP / FCPI / FCPR éligibles : supprimés pour l'IFI en 2018 (ils restent éligibles à la réduction d'IR).

Calendrier déclaratif 2026

L'IFI est déclaré en même temps que l'impôt sur le revenu, au printemps 2026 pour la situation au 1er janvier 2026. Le formulaire est la déclaration n° 2042-IFI annexée à la déclaration principale. Le paiement intervient à l'automne 2026.

Erreurs et contentieux fréquents

• Sous-évaluation des biens immobiliers : les valeurs déclarées doivent correspondre à la valeur vénale (prix de marché). L'administration dispose d'outils (PATRIM, DVF) pour recouper et peut redresser avec majoration de 10 à 40 %.
• Oubli d'inclure les parts de SCPI ou d'OPCI détenues via assurance-vie.
• Mauvais traitement de l'usufruit et de la nue-propriété.
• Prise en compte indue de dettes non admises.

La prescription fiscale pour l'IFI est de 6 ans (au lieu de 3 ans pour l'IR) en cas d'omission ou d'insuffisance de déclaration.

Stratégies de réduction patrimoniales

Les leviers les plus utilisés sont :

• Donation temporaire d'usufruit à un enfant majeur : le nu-propriétaire (parent) sort la pleine valeur du bien de son assiette IFI pendant la durée du démembrement.
• Démembrement permanent au profit d'un enfant lors d'une acquisition.
• Investissement en nue-propriété sur le marché secondaire (la valeur nue-propriété n'est pas taxable).
• Affectation professionnelle d'un bien d'exploitation, sous réserve de remplir les conditions d'exonération.
• Dons aux organismes éligibles pour une réduction à 75 %.

Chacune de ces stratégies doit être évaluée au regard de ses conséquences successorales, fiscales et familiales - un conseil patrimonial spécialisé est recommandé pour les patrimoines significatifs.