Sous-location : ce que le gestionnaire doit vérifier

Sous-louer, c'est donner en location tout ou partie du logement dont on est locataire : le locataire reste locataire de son bailleur et devient le bailleur de son sous-locataire, selon Service Public. Pour un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, logement vide ou meublé loué à titre de résidence principale ou bail mobilité, et hors les logements que la loi soustrait à cette règle, détaillés plus bas, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer (article 8), à une exception près pour la sous-location : la cohabitation intergénérationnelle solidaire (article L. 631-17 du code de la construction et de l'habitation). Hors cohabitation intergénérationnelle solidaire, le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal (article 8). Dans le cadre de la cohabitation intergénérationnelle solidaire, le locataire de soixante ans et plus qui sous-loue une partie de son logement à une personne de moins de trente ans en informe préalablement le bailleur, qui ne peut pas s'y opposer (article L. 631-17).

Pour le gestionnaire, la question arrive de deux façons : une demande du locataire, à traiter avec le bailleur, ou l'annonce d'une location de courte durée repérée sur un lot géré. Dans les deux cas, le régime du bail, l'accord écrit et le prix au mètre carré décident. Une agence immobilière peut proposer des services de gestion locative sans détenir la carte G, à condition de s'adosser à un prestataire titulaire de cette carte professionnelle : c'est le principe de la nourrice en gestion locative.

Quels baux, quelle règle

L'article 8 appartient au titre Ier de la loi, qui s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation constituant la résidence principale du preneur (article 2). Il vaut aussi pour les logements meublés loués à titre de résidence principale (article 25-3) et pour le bail mobilité (article 25-12). La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation (article 2). Pour le meublé, Service Public rattache l'article 8 aux baux signés depuis le 27 mars 2014.

La loi soustrait pourtant plusieurs logements à l'article 8, et le gestionnaire vérifie d'abord que le lot n'en fait pas partie. Le titre Ier, hors quelques articles parmi lesquels l'article 8 ne figure pas, et le titre consacré au meublé ne s'appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers (articles 2 et 25-3) ; le titre Ier ne s'applique pas non plus aux logements faisant l'objet du dispositif d'occupation temporaire de locaux mentionné à l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (article 2). L'article 8 n'est pas applicable, en outre (article 40) :

• aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation ;
• aux logements dont le loyer est fixé en application des dispositions du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ;
• aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation ;
• aux logements des résidences universitaires définies à l'article L. 631-12 du même code.

Le titre du meublé et celui du bail mobilité ne s'appliquent pas, de leur côté, aux logements-foyers ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'État portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution (articles 25-3 et 25-12). Pour un logement soumis à la loi du 1er septembre 1948, la sous-location suit des règles propres, selon Service Public, qui renvoie aux articles 78 et 39 de cette loi ; dans le parc social, d'autres règles encore s'appliquent, selon la même fiche.

La sous-location ne se confond pas non plus avec la colocation. La colocation est la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat (article 8-1) : chaque colocataire tient ses droits du bailleur, alors que le sous-locataire tient les siens du locataire. Les deux formes de colocation sont détaillées dans notre guide du bail unique ou des baux séparés. Le bail ne peut pas, en revanche, interdire au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui : une telle clause est réputée non écrite (article 4, n).

L'accord écrit porte sur le principe et sur le prix

Une fois le régime du bail établi, la demande du locataire se traite sur deux points. L'accord du bailleur porte sur le fait de sous-louer et sur le montant du loyer demandé pour la sous-location, selon Service Public, qui conseille au locataire d'envoyer sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception et propose un modèle de lettre. Quand le bailleur a confié la gestion du lot, la demande peut arriver chez le gestionnaire : l'accord reste celui du bailleur (article 8), et le gestionnaire le recueille par écrit et le conserve au dossier du lot.

Le prix se contrôle au mètre carré de surface habitable : hors cohabitation intergénérationnelle solidaire, le prix du loyer au mètre carré des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal (article 8). Exemple : un locataire qui paie un loyer mensuel de 900 € pour 45 m² de surface habitable paie 20 € par mètre carré ; s'il sous-loue des locaux de 12 m² de surface habitable, le loyer de la sous-location ne peut pas dépasser 20 € par mètre carré, soit 240 € par mois. Le calcul suppose une surface juste : sa mesure est détaillée dans notre guide de la surface habitable au bail.

Le locataire transmet ensuite au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours (article 8). La durée de la sous-location ne peut pas dépasser celle du bail du locataire, selon Service Public. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation, et les autres dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au contrat de sous-location (article 8). Le sous-locataire n'a donc, face au bailleur, aucun titre qui survive au bail principal.

Une location de courte durée sur une plateforme

Selon Service Public, le locataire d'un logement du secteur privé qui souhaite mettre en location sa résidence principale comme meublé de tourisme doit au préalable obtenir l'accord écrit du propriétaire, et la fiche lui propose le même modèle de demande que pour une sous-location. Un meublé de tourisme suppose, selon la même fiche, que le client ait l'usage exclusif du logement, y réside pour une courte durée et ne totalise pas plus de 90 jours consécutifs de location par année civile.

Le code du tourisme, dans sa version en vigueur depuis le 20 mai 2026, impose à toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national, et prévoit que toute offre de location d'un meublé de tourisme contienne le numéro de déclaration (articles L. 324-1-1 et L. 324-2). Selon Service Public (actualité du 27 juillet 2026), la mise en service de ce téléservice est prévue au quatrième trimestre 2026, et l'enregistrement est, d'ici là, obligatoire uniquement dans certaines communes de zones dites « tendues ». Le même article L. 324-1-1 interdit à toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme déclaré comme sa résidence principale de le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, et la commune peut, sur délibération motivée, abaisser ce nombre, dans la limite de quatre-vingt-dix jours.

Pour le gestionnaire qui repère l'annonce d'un lot géré, deux vérifications se font donc sur pièces : l'accord écrit du bailleur au dossier du lot et, là où l'enregistrement est obligatoire, le numéro affiché dans l'annonce.

La cohabitation intergénérationnelle solidaire : le bailleur informé

Le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire est un contrat par lequel une personne de soixante ans et plus, propriétaire ou locataire, s'engage à louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans moyennant une contrepartie financière modeste. Par dérogation à l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la personne de soixante ans et plus est locataire de son logement, elle informe préalablement le bailleur de son intention de sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans dans ce cadre, sans que le bailleur puisse s'y opposer (article L. 631-17 du code de la construction et de l'habitation).

La durée du contrat et la contrepartie financière sont librement convenues entre les parties, le délai de préavis est d'un mois lorsque l'un des cocontractants met fin au contrat, et la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas à ce contrat (même article). Le contrat peut prévoir, en complément de la contrepartie financière, la réalisation, sans but lucratif pour aucune des parties, de menus services par la personne de moins de trente ans (article L. 631-18). Le gestionnaire qui reçoit une telle information ne la traite pas comme une demande : il vérifie qu'elle entre dans ce cadre, un locataire de soixante ans et plus, une partie du logement, une personne de moins de trente ans, un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, et la conserve au dossier.

Sans accord : les risques, et ce que le bail ne peut pas prévoir

Sous-louer sans autorisation peut entraîner la résiliation du bail du locataire et du bail du sous-locataire, et le locataire peut en outre être condamné à verser au propriétaire le montant des sous-loyers perçus, voire des dommages et intérêts, selon Service Public. Pour un logement loué meublé, la fiche ajoute que la plateforme internet ayant publié l'annonce immobilière peut également être condamnée à payer les revenus tirés de la sous-location. La fiche consacrée au meublé de tourisme cite aussi l'expulsion du logement parmi les suites possibles d'une sous-location non autorisée.

Le bail, lui, ne peut pas prévoir librement une résiliation automatique. Est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, ou, lorsque le logement est soumis à l'obligation prévue à l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, que le non-respect de l'obligation de l'occuper exclusivement à titre de résidence principale ; dans ce dernier cas, la résiliation ne peut intervenir qu'à l'expiration d'un délai de mise en demeure fixé par le maire conformément au II de l'article L. 481-4 du même code (article 4, g). Une sous-location sans accord qui n'entre dans aucun de ces motifs ne peut donc pas fonder une résiliation de plein droit stipulée au bail.

Devant une demande ou une annonce : les points de contrôle

Ces contrôles se répètent à chaque demande, parce que l'accord porte sur une sous-location et sur un prix précis. Une agence de transaction, qu'elle ait ou non la carte G, peut externaliser la gestion locative de ses clients auprès d'un prestataire titulaire de la carte G.

Questions fréquentes

Un locataire peut-il sous-louer une chambre ?

Pour un logement régi par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, oui, avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix, et un loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués qui n'excède pas celui que paie le locataire principal. Le locataire de soixante ans et plus peut aussi sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans dans le cadre d'un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, en informant préalablement le bailleur, qui ne peut pas s'y opposer ; la contrepartie financière, modeste, est alors librement convenue entre les parties (article L. 631-17 du code de la construction et de l'habitation). Le logement social et le logement soumis à la loi du 1er septembre 1948 suivent d'autres règles, selon Service Public.

Le locataire peut-il louer son logement sur une plateforme de location courte durée ?

Selon Service Public, le locataire d'un logement du secteur privé doit au préalable obtenir l'accord écrit du propriétaire pour mettre en location sa résidence principale comme meublé de tourisme. Sans autorisation, il peut être condamné à verser au propriétaire les montants qu'il a perçus, voire des dommages et intérêts, et la sous-location peut entraîner la résiliation de son bail.

Que devient le sous-locataire à la fin du bail du locataire ?

Pour une sous-location régie par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.

Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 2, 4, 8, 8-1, 25-3, 25-12 et 40), lue dans les données ouvertes LEGI de la DILA ; code de la construction et de l'habitation (articles L. 631-17 et L. 631-18) ; code du tourisme (articles L. 324-1-1 et L. 324-2, versions en vigueur depuis le 20 mai 2026) ; fiches Service Public « Un locataire peut-il sous-louer son logement ? » et « Faire de sa résidence principale une location de vacances (meublé de tourisme) », et actualité Service Public du 27 juillet 2026 « Mettre son logement en location : les règles évoluent en 2026 ». Textes consolidés sur Légifrance et Légifrance (article L. 631-17).