Introduction
L’augmentation annuelle des loyers est un sujet important pour les propriétaires et les locataires. Cet article explique les règles et les procédures à suivre, conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment son article 17-1 qui encadre la révision des loyers.
Qu’est ce que l’augmentation annuelle des loyers ?
Le loyer peut être augmenté chaque année à la date anniversaire du contrat de location si celui-ci le prévoit par une clause de révision, indiquée dans le contrat de location. Souvent, un indice de référence apparait sur le bail de location. Il s’agit d’un indice à prendre en compte pour la première révision de loyer.
Cette révision est règlementée par l’indice de référence des loyers (IRL) qui est l’indice de référence pour les baux d’habitation et qui est publié trimestriellement par l’INSEE.
Attention, notez que s’il n’y a pas de clause de révision dans le contrat de location alors celui-ci ne peut pas être majoré.
Depuis le 24/08/2022 en application de la Loi de lutte contre le dérèglement climatique, si un logement situé en métropole présente un diagnostic de performance énergétique avec une note F ou G, la révision du loyer est interdite.
Est-il obligatoire de réviser un loyer ?
Réviser un loyer n’est pas obligatoire. Cependant un propriétaire qui ne fait pas la révision de son loyer ne pourra pas, s’il le décide, revenir sur les loyers antérieurs qu’il aurait pu augmenter car la rétroaction n’est pas possible pour la révision de loyer.
Comment calculer la révision annuelle du loyer ?
La révision du loyer se fait chaque année à la date anniversaire du contrat. La méthode de calcul est la suivante :
\(\text{Nouveau loyer} = \frac{\text{Montant du loyer hors charges en cours} \times \text{Nouvel IRL}}{\text{IRL de l’année précédente}}\)Exemple : Marguerite loue un logement depuis le 1er décembre 2021, et son loyer hors charges est de 600€. La révision annuelle est prévue chaque année le 1er décembre, avec l’IRL du 3ème trimestre de 2021 comme référence (valeur : 131.67). Pour la révision de 2022, on prend en compte l’IRL du 3ème trimestre 2022 (valeur : 136.27), donc :
\(\text{Nouveau loyer de Marguerite} = \frac{600 \times 136.27}{131.67} = 621 \text{€}\)Quel est le maximum d’augmentation d’un loyer ?
L’augmentation du loyer ne peut pas dépasser le pourcentage correspondant à l’indice de référence des loyers (IRL).
Cependant, afin de protéger le pouvoir d’achat des locataires, un « bouclier loyer » a été mis en place. La variation des IRL du 3ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2024 est plafonnée comme suit :
- En métropole : 3,5%
- En Corse : 2%
- En Outre-mer : 2,5%
Il est important de noter que depuis le 24 août 2022, la loi interdit la révision de loyer en cours de bail des logements classés F ou G (au sens du Diagnostic de performance énergétique – DPE). Cette mesure concerne les baux conclus depuis cette date et s’applique progressivement aux baux en cours. En outre-mer, cette interdiction sera applicable au 1er juillet 2024.
Ces plafonds légaux doivent être respectés lors de toute augmentation de loyer. Pour des informations plus détaillées ou des cas particuliers, notamment concernant la Corse et les territoires d’Outre-mer, il est recommandé de contacter l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) de votre région.
Le locataire peut-il contester la révision ?
Un locataire peut contester la révision de loyer si et seulement si le pourcentage de révision du loyer est supérieure à la variation de l’indice de références des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
Démarche pour contester en cas de désaccord :
Si vous souhaitez contester la révision de loyer, envoyez tout d’abord une lettre de réclamation en recommandé avec accusé de réception à votre propriétaire. Cela vous permettra d’entamer une résolution « à l’amiable » avec votre propriétaire.
Si vous n’êtes pas satisfait du résultat des négociations saisissez alors la commission départementale de conciliation du lieu ou est situé votre logement, qui prendra en charge la gestion du conflit.
Comment réviser un loyer qui n’a jamais été révisé ?
Pour réviser un loyer qui n’a jamais été révisé, calculez le nouveau montant en appliquant la méthode standard utilisée pour les révisions annuelles. Identifiez l’Indice de Référence des Loyers (IRL) en vigueur à la signature du bail ou lors de la dernière actualisation prévue, et utilisez l’IRL le plus récent pour la mise à jour. La formule suivante permet de déterminer le loyer ajusté :
\(\text{Nouveau loyer} = \frac{\text{Loyer hors charges actuel} \times \text{IRL du trimestre de référence actuel}}{\text{IRL du trimestre de référence lors de la signature du bail}}\)Il est important de noter que pour les baux d’habitation, la révision n’est pas rétroactive, contrairement aux baux commerciaux qui peuvent prévoir une clause d’indexation automatique permettant une révision rétroactive.
Les cas particuliers
Dans certains cas si le propriétaire effectue à ses frais des travaux conséquents en amélioration (c’est à dire ajoutant une plus-value au logement : mise en place de fenêtre double vitrage, nouveau système de chauffage faisant baisser le coût des dépenses d’énergie, mise en place d’une cuisine équipée pour un logement ou il n’y en avait pas avant… ) le loyer peut être révisé.
Le propriétaire et le locataire doivent absolument s’accorder sur la majoration du loyer :
- Soit par une clause prévue dans le contrat de location
- Soit par un avenant au contrat de location en cours du bail
L’augmentation annuelle du loyer dans ce cas-là ne peut pas dépasser 15% du coût total TTC des travaux réalisés. La majoration sera effective après l’achèvement des travaux.
Si le propriétaire et le locataire n’arrivent pas à trouver un accord, les travaux d’amélioration réalisés pourront permettre une majoration du loyer lors du renouvellement du bail ou de la relocation du logement.
