Peut-on être agent immobilier et IOBSP ? Catégorie, ORIAS, formation

Oui, un agent immobilier peut proposer du crédit à ses acquéreurs en plus de la transaction : le Code monétaire et financier permet d'exercer l'intermédiation en opérations de banque à titre accessoire ou complémentaire d'une autre activité professionnelle principale. Sa carte professionnelle n'y suffit pas pour autant. Exercée à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d'avantage économique, et hors les cas que le Code monétaire et financier exclut, l'intermédiation en crédit demande une immatriculation à l'ORIAS comme intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP), dans l'une des quatre catégories que prévoit ce code. Elle demande aussi une capacité professionnelle dont le niveau dépend de la catégorie, du mandant pour un mandataire d'intermédiaire et, sauf pour le courtier, de l'exercice de l'intermédiation en complément de la fourniture d'un produit ou service (articles R. 519-8 à R. 519-10).

Qu'est-ce qu'un IOBSP ?

L'intermédiation en opérations de banque et en services de paiement est définie à l'article L. 519-1 du Code monétaire et financier : c'est l'activité qui consiste « à présenter, proposer ou aider à la conclusion des opérations de banque ou des services de paiement ou à effectuer tous travaux et conseils préparatoires à leur réalisation ».

L'article R. 519-1 précise ce que recouvrent ces verbes : solliciter ou recueillir l'accord du client sur l'opération de banque, ou exposer oralement ou par écrit à un client potentiel les modalités d'une opération de banque, en vue de sa réalisation.

Est intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, selon le même article L. 519-1, toute personne qui exerce cette activité « à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d'avantage économique », sans se porter ducroire. L'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), qui peut soumettre ces intermédiaires à son contrôle, en retient trois critères :

• l'exercice à titre habituel, qui peut être accessoire ou complémentaire d'une autre activité professionnelle principale ;
• la perception d'une rémunération ou de toute autre forme d'avantage économique, convenue et liée à la prestation d'intermédiation ;
• l'existence d'un mandat délivré par un établissement de crédit ou un établissement de paiement, et, dans des conditions particulières, par un client (article L. 519-2).

Où commence l'intermédiation : l'exemple d'un acquéreur à financer

La frontière se lit sur une situation de transaction ordinaire. Un acquéreur vous demande s'il remplit les conditions du prêt à taux zéro (PTZ) pour le logement que vous lui faites visiter. Le PTZ est un prêt aidé par l'État, sans intérêts, qui finance une partie de l'achat ou de la construction de la future résidence principale, en complément d'un autre prêt immobilier. Seuls les établissements financiers qui ont signé une convention avec l'État peuvent l'accorder, et l'établissement n'est pas obligé de le faire.

Connaître ces conditions aide à qualifier un projet d'achat. Exposer à l'acquéreur les modalités de ce prêt en vue de sa réalisation, en revanche, c'est ce que l'article R. 519-1 range dans la présentation, la proposition ou l'aide à la conclusion d'une opération de banque. Fait à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d'avantage économique, c'est l'activité d'un IOBSP, qui doit être immatriculé sur le registre unique tenu par l'ORIAS (article L. 519-3-1).

Peut-on cumuler la carte d'agent immobilier et le statut d'IOBSP ?

Oui, et les deux relèvent d'organismes distincts : la chambre de commerce et d'industrie (CCI) pour la carte, l'ORIAS pour l'immatriculation. Pour la transaction, l'agent immobilier détient une carte professionnelle, délivrée par le président de la CCI, qui porte la mention de l'activité exercée (par exemple « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », « Gestion immobilière » ou « Syndic de copropriété »). Le détail, mention par mention : obtenir les cartes T, G et S.

L'intermédiation en crédit exercée à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d'avantage économique, passe, elle, par l'immatriculation à l'ORIAS, hors les cas que le Code monétaire et financier exclut. L'ACPR rappelle qu'elle peut être exercée à titre accessoire ou complémentaire d'une autre activité professionnelle principale.

Ce caractère accessoire change le dossier. Dans ses listes de pièces (versions du 23 mars 2022 pour le courtier et du 26 janvier 2024 pour le mandataire d'intermédiaire), l'ORIAS distingue selon le code NAF de l'entreprise :

• avec un code 64.19 Z ou 64.92 Z, l'activité est exercée à titre principal, et tous les dirigeants figurant sur l'extrait K-bis doivent justifier de leur capacité professionnelle ;
• avec un autre code, l'activité est exercée à titre accessoire, et l'entreprise peut nommer un délégué au titre de l'activité, qui justifie de la capacité professionnelle.

Une agence dont le code NAF n'est ni le 64.19 Z ni le 64.92 Z relève donc, au sens de l'encadré sur la capacité professionnelle des listes de pièces de l'ORIAS pour le courtier et le mandataire d'intermédiaire, de l'activité exercée à titre accessoire, et peut nommer un délégué qui justifie de la capacité professionnelle.

Les quatre catégories d'IOBSP : courtier ou mandataire

Le Code monétaire et financier range les IOBSP en quatre catégories, que l'ACPR décrit ainsi :

• les courtiers, immatriculés au registre du commerce et des sociétés pour l'activité de courtage en opérations de banque et en services de paiement, qui exercent en vertu d'un mandat du client, à l'exclusion de tout mandat d'un établissement de crédit ou de paiement, sans obligation contractuelle de travailler exclusivement avec l'un d'eux ;
• les mandataires exclusifs, qui exercent en vertu d'un mandat d'un établissement de crédit ou de paiement et sont tenus de travailler exclusivement avec lui pour une catégorie déterminée d'opérations ;
• les mandataires non exclusifs, qui exercent en vertu d'un ou plusieurs mandats non exclusifs d'établissements de crédit ou de paiement ;
• les mandataires d'intermédiaires, qui exercent en vertu de mandats donnés par des intermédiaires des trois catégories précédentes.

Pour une agence, la catégorie suit donc le mandat : celui d'un courtier fait d'elle un mandataire d'intermédiaire, celui d'un établissement de crédit un mandataire exclusif ou non exclusif, et devenir courtier suppose l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour l'activité de courtage.

Le cumul de plusieurs catégories est interdit, sauf pour exercer l'intermédiation sur des opérations de natures différentes : services de paiement, crédit à la consommation, regroupement de crédits, crédit immobilier ou prêt viager hypothécaire. Il reste possible pour les autres opérations de banque. Les listes de pièces de l'ORIAS citées plus haut le rappellent : toute inscription dans une autre catégorie fait l'objet d'une nouvelle demande.

Depuis la réforme du courtage, les courtiers (liste de l'ORIAS du 23 mars 2022) et les mandataires de courtiers (liste du 26 janvier 2024) joignent à leur demande une attestation d'adhésion à une association professionnelle agréée par l'ACPR.

Quelle formation IOBSP pour un agent immobilier ?

La capacité professionnelle relève des articles R. 519-7 à R. 519-15 du Code monétaire et financier, que cite la liste des pièces de l'ORIAS pour les mandataires d'intermédiaires (version du 26 janvier 2024). Elle se justifie par l'une de trois voies : la formation, l'expérience professionnelle ou le diplôme. Pour la voie de la formation, cette liste présente le stage attendu à chaque niveau :

Pour un mandataire d'intermédiaire (MIOBSP), le niveau exigé est déterminé par les mêmes articles R. 519-7 à R. 519-15, selon le mandant et la nature de l'activité ; la même liste le présente ainsi. Ses deux dernières colonnes posent deux conditions, telles que le tableau les écrit : une « activité d'IOBSP à titre accessoire », et la « distribution de crédit ou services de paiement en complément de la vente d'un bien ou service ». La dernière colonne vise l'exception prévue pour les personnes qui proposent des contrats de crédit immobilier. Le code NAF ne règle que la première condition : la liste ne dit pas si l'activité de transaction d'une agence remplit la seconde, un point à faire confirmer par l'ORIAS avant de retenir le niveau de ces colonnes.

Pour le mandataire d'intermédiaire qui a plusieurs mandats, le niveau exigé est, selon la liste des pièces de l'ORIAS (version du 26 janvier 2024), le plus élevé de ceux de ses mandants. On peut aussi passer à un niveau supérieur, I ou II, à partir du niveau inférieur : il faut alors l'avoir obtenu, avoir exercé au moins un an dans des fonctions liées à la réalisation d'opérations de banque ou de services de paiement dans l'une des catégories de ce niveau inférieur, et suivi au cours des trois années précédant l'immatriculation une formation de 40 heures adaptée à ces opérations, dans les conditions que fixent pour ce passage les articles R. 519-8 II et R. 519-9 II. L'expérience professionnelle et le diplôme ouvrent aussi ces niveaux, aux conditions que la même liste détaille.

Honorabilité, assurance, garantie : le reste du dossier

L'ACPR énumère quatre conditions professionnelles d'exercice, vérifiées par l'ORIAS à l'immatriculation : l'honorabilité, la capacité professionnelle, l'assurance de responsabilité civile professionnelle et la garantie financière. Les listes de pièces de l'ORIAS (versions du 23 mars 2022 pour le courtier et du 26 janvier 2024 pour le mandataire d'intermédiaire) en précisent l'application :

• l'honorabilité se contrôle par une demande du bulletin n° 2 du casier judiciaire ;
• le courtier joint une attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle couvrant l'activité d'intermédiation en opérations de banque et en services de paiement ;
• la garantie financière est demandée à l'intermédiaire qui déclare « se voir confier des fonds » : une attestation couvrant l'activité d'intermédiation, pour une couverture d'au moins 115 000 € ;
• le mandataire d'intermédiaire joint l'attestation de mandat remplie par son ou ses mandants.

Selon ces listes, l'ORIAS dispose d'un délai réglementaire de deux mois pour se prononcer sur un dossier complet. Le registre est ensuite librement consultable : clients et fournisseurs peuvent y vérifier qu'un intermédiaire remplit les conditions pour exercer.

Un autre complément de la transaction : la gestion locative

L'intermédiation en crédit n'est pas le seul métier qu'une agence de transaction peut ajouter au sien. La gestion locative en est un autre. Pour l'exercer elle-même, l'agence doit détenir une carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière », la carte G.

Une agence sans carte G peut tout de même proposer la gestion locative à ses clients : c'est la mise en nourrice en gestion locative. Chez MaLocaTeam, vos mandats sont alors portés par notre carte G, et vous récupérez vos mandats à tout moment, sans frais. Avec la carte G, c'est la marque blanche : vos mandats restent les vôtres, et tous les échanges se font sous votre nom.

Sans carte G, vous ne payez rien : vous percevez une rétrocession, sans intervention opérationnelle. Avec la carte G, vous ne payez que pour les lots confiés. Les deux formules en détail : externaliser la gestion locative de son agence.