L’augmentation annuelle des loyers constitue un enjeu majeur pour les propriétaires et les locataires. Cet article détaille les règles et procédures à respecter, conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment son article 17-1 qui encadre la révision du loyer Révision du loyer Augmentation annuelle du loyer en cours de bail, encadrée par l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. En savoir plus → .
Qu’est-ce que l’augmentation annuelle des loyers ?
Le loyer peut faire l’objet d’une augmentation chaque année à la date anniversaire du contrat de location, à condition que le bail Bail d'habitation Contrat écrit de location qui définit les droits et obligations du propriétaire et du locataire pour un logement résidence principale. En savoir plus → prévoie une clause de révision. Cette clause figure généralement dans le contrat et mentionne un indice de référence à utiliser pour la première révision.
Cette révision obéit à l’ IRL IRL Indice de Référence des Loyers, publié trimestriellement par l'INSEE pour calculer la révision des loyers. En savoir plus → , indice de référence pour les baux d’habitation publié chaque trimestre par l’INSEE.
En l’absence de clause de révision dans le contrat de location, le loyer ne peut pas être majoré.
Depuis le 24 août 2022, en application de la loi Climat et Résilience n° 2021-1104, tout logement situé en métropole et classé F ou G au ne peut plus faire l’objet d’une révision de loyer. Cette mesure vise à lutter contre les passoires thermiques DPE Diagnostic de Performance Énergétique qui évalue la consommation d'énergie d'un logement, noté de A à G. En savoir plus → .
La révision du loyer est-elle obligatoire ?
La révision du loyer n’a aucun caractère obligatoire. Toutefois, un propriétaire qui ne procède pas à la révision ne peut pas revenir sur les années antérieures : la révision n’est pas rétroactive pour les baux d’habitation. Les augmentations non appliquées sont définitivement perdues.
Comment calculer la révision annuelle du loyer ?
La révision du loyer intervient chaque année à la date anniversaire du contrat. La formule de calcul officielle est la suivante :
\(\text{Nouveau loyer} = \frac{\text{Montant du loyer hors charges en cours} \times \text{Nouvel IRL}}{\text{IRL de l’année précédente}}\)Exemple concret : Marguerite loue un logement depuis le 1er décembre 2021, avec un loyer hors charges de 600 €. La révision annuelle est prévue chaque 1er décembre, avec l’IRL du 3ᵉ trimestre comme référence. Pour la révision au 1er décembre 2022 :
| Trimestre | Valeur IRL | Source |
|---|---|---|
| T3 2021 | 131,67 | INSEE – Publication T3 2021 |
| T3 2022 | 136,27 | INSEE – Publication T3 2022 |
Le calcul s’effectue ainsi :
\(\text{Nouveau loyer de Marguerite} = \frac{600 \times 136{,}27}{131{,}67} = 620{,}94 \text{ €}\)Le nouveau loyer s’établit donc à 620,94 € (arrondi à 621 € dans la pratique).
Quel est le maximum d’augmentation d’un loyer ?
L’augmentation du loyer ne peut pas excéder le pourcentage de variation de l’IRL publié par l’INSEE.
Le « bouclier loyer » (dispositif terminé)
Pour protéger le pouvoir d’achat des locataires face à l’inflation, un dispositif de plafonnement de l’IRL a été mis en place par la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, puis prolongé par la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023.
Le « bouclier loyer » s’est appliqué du 3ᵉ trimestre 2022 au 1ᵉʳ trimestre 2024. Depuis le 1er avril 2024, l’IRL évolue librement selon l’inflation réelle, sans plafonnement.
Plafonnements appliqués (historique 2022-2024) :
| Zone géographique | Plafond appliqué | Période |
|---|---|---|
| Métropole | 3,5 % | T3 2022 → T1 2024 |
| Corse | 2 % | T3 2022 → T1 2024 |
| Outre-mer | 2,5 % | T3 2022 → T1 2024 |
Source : Service-public.fr – Plafonnement IRL
Interdiction de révision pour les passoires thermiques
Depuis le 24 août 2022, la loi interdit la révision de loyer en cours de bail pour les logements classés F ou G au DPE. Cette mesure concerne :
- Les baux conclus à partir de cette date en métropole
- Les baux en cours, avec application progressive
- Les territoires d’Outre-mer depuis le 1er juillet 2024 (article 159 de la loi Climat)
Pour les situations particulières, notamment concernant la Corse et les territoires d’Outre-mer, l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) de votre région peut vous fournir des informations personnalisées.
Le locataire peut-il contester la révision ?
Un locataire peut contester la révision de loyer uniquement si le pourcentage d’augmentation dépasse la variation de l’IRL publié par l’INSEE.
Démarche en cas de désaccord :
La première étape consiste à envoyer une lettre de réclamation en recommandé avec accusé de réception au propriétaire. Cette démarche ouvre la voie à un règlement amiable du différend.
Si les négociations n’aboutissent pas, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation du lieu du logement. Cette commission, gratuite, dispose de 2 mois pour rendre son avis. En cas d’échec de la conciliation, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire peut être saisi.
Comment réviser un loyer qui n’a jamais été révisé ?
Pour réviser un loyer qui n’a jamais été révisé, la méthode standard de calcul s’applique. Il convient d’identifier l’IRL en vigueur à la signature du bail (ou lors de la dernière date de révision prévue) et d’utiliser l’IRL le plus récent pour la mise à jour :
\(\text{Nouveau loyer} = \frac{\text{Loyer hors charges actuel} \times \text{IRL du trimestre de référence actuel}}{\text{IRL du trimestre de référence lors de la signature du bail}}\)Pour les baux d’habitation, la révision n’est pas rétroactive. Si le bailleur ne demande pas la révision dans le délai d’un an suivant la date prévue, il perd définitivement le bénéfice de cette révision. À l’inverse, les baux commerciaux peuvent prévoir une clause d’indexation automatique avec effet rétroactif.
Les cas particuliers : majoration pour travaux d’amélioration
Lorsque le propriétaire réalise à ses frais des travaux d’amélioration conséquents (installation de fenêtres à double vitrage, nouveau système de chauffage plus économe, mise en place d’une cuisine équipée dans un logement qui n’en disposait pas…), le loyer peut faire l’objet d’une majoration spécifique.
Cette majoration suppose un accord entre le propriétaire et le locataire, formalisé de l’une des manières suivantes :
- Une clause prévue dans le contrat de location initial
- Un avenant au contrat de location en cours de bail
L’augmentation annuelle du loyer dans ce cadre ne peut pas dépasser 15 % du coût total TTC des travaux réalisés (décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017). La majoration prend effet après l’achèvement des travaux.
Conditions de montant des travaux :
| Situation | Seuil minimum des travaux |
|---|---|
| Relocation | 50 % de la dernière année de loyer |
| Renouvellement de bail | 100 % de la dernière année de loyer |
Source : Service-public.fr – Augmentation de loyer pour travaux
En l’absence d’accord, les travaux d’amélioration pourront justifier une majoration du loyer uniquement lors du renouvellement du bail ou de la relocation du logement.
Valeurs IRL récentes (mise à jour T3 2025)
Pour faciliter vos calculs de révision, voici les dernières valeurs de l’IRL publiées par l’INSEE :
| Trimestre | Valeur IRL | Variation annuelle | Source |
|---|---|---|---|
| T3 2025 | 145,77 | +0,87 % | INSEE |
| T2 2025 | 145,17 | +1,00 % | INSEE |
| T1 2025 | 145,47 | +1,48 % | INSEE |
| T4 2024 | 144,64 | +1,82 % | INSEE |
Le simulateur officiel de l’ANIL permet de calculer rapidement le montant de votre révision de loyer.
La réglementation relative à la révision des loyers évolue régulièrement. Les montants et conditions présentés dans ce guide s’appliquent pour 2025 et nécessitent une vérification auprès de votre CAF ou de l’ADIL pour votre situation spécifique. La gestion locative externalisée permet aux professionnels de l’immobilier de déléguer le suivi de ces obligations réglementaires à une équipe spécialisée.
Note : Les informations contenues dans cet article sont à jour au 5 décembre 2025 et s’appuient exclusivement sur des sources gouvernementales officielles (Légifrance, Service-public.fr, INSEE, Ministère de la Transition écologique). Les dispositifs d’aide et les réglementations locatives évoluent régulièrement. Il est recommandé de vérifier les conditions actuelles auprès des organismes compétents avant toute décision.
Sources officielles
| Référence | URL |
|---|---|
| Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – Article 17-1 | https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043977085 |
| Série chronologique IRL – INSEE | https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001515333 |
| Loi Climat n° 2021-1104 – Article 159 (Outre-mer) | https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000043957099 |
| Loi n° 2022-1158 – Bouclier loyer | https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000046186752 |
| Loi n° 2023-568 – Prolongation plafonnement | https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000047799547 |
| Décret n° 2017-1198 – Travaux d’amélioration | https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000035315236 |
| Révision loyer – Service-public.fr | https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1311 |
| Gel loyers passoires thermiques – Ministère | https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/location-gel-loyers-passoires-energetiques |
| Commission de conciliation – Service-public.fr | https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1216 |
| Rétroactivité révision – Service-public.fr | https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F479 |
