Vous dirigez une agence immobilière et vous souhaitez proposer un service de à vos clients sans supporter les contraintes administratives associées ? La mise en nourrice constitue une solution stratégique adoptée par un nombre croissant de professionnels. Ce montage juridique sécurisé permet d’accéder à ce marché porteur sans détenir la carte G ni recruter de gestionnaire dédié.
Ce guide détaille le fonctionnement des deux modèles existants (nourrice pure et marque blanche), le cadre juridique issu de la loi Hoguet, les tarifs pratiqués, et les critères pour choisir le bon partenaire.
Qu’est-ce qu’une nourrice de gestion locative ?
Une nourrice de gestion locative est un prestataire spécialisé, titulaire de la carte G Carte G Carte professionnelle obligatoire pour exercer l'activité de gestion immobilière et locative (administration de biens). En savoir plus → , qui prend en charge l’administration complète des biens locatifs pour le compte d’une agence immobilière partenaire. Cette dernière peut ainsi proposer ce service à ses clients propriétaires sans détenir elle-même la carte professionnelle « Gestion immobilière ».
Le terme « nourrice » provient du modèle de délégation : l’agence immobilière s’appuie sur un tiers qualifié qui exécute les opérations de gestion en arrière-plan. Selon la configuration choisie, le propriétaire bailleur peut rester en relation directe avec son agence de proximité ou interagir avec la nourrice.
Cette approche repose sur l’article 1994 du Code civil qui autorise la substitution de mandataire : « Le mandataire répond de celui qu’il s’est substitué dans la gestion ». Le cadre juridique sécurise ainsi les trois parties prenantes : le propriétaire, l’agence et la nourrice.
Deux modèles, deux logiques différentes
Le dispositif s’articule autour de trois acteurs, mais leurs rôles varient selon que vous optez pour une nourrice pure ou un fonctionnement en marque blanche.
Nourrice pure (sans carte G)
| Acteur | Rôle | Au quotidien |
|---|---|---|
| Propriétaire bailleur | Mandant | En relation directe avec la nourrice |
| Agence immobilière | Apporteur d’affaires | Touche sa commission, n’intervient plus |
| Nourrice | Gestionnaire complet | Relation client + exécution technique |
Dans ce modèle, l’agence se positionne en revenu passif : une fois le propriétaire orienté vers la nourrice, elle perçoit sa rétrocession sans intervention opérationnelle. C’est l’option idéale pour les agences qui souhaitent proposer la gestion locative sans jamais avoir à s’en occuper.
Marque blanche (avec carte G)
| Acteur | Rôle | Au quotidien |
|---|---|---|
| Propriétaire bailleur | Mandant | Croit être géré par son agence |
| Agence immobilière | Titulaire du mandat | Implication de 0% à 100% selon configuration |
| Nourrice | Opérateur invisible | Agit sous l’identité de l’agence (emails, téléphone dédiés) |
Dans ce modèle, le propriétaire pense interagir avec son agence, mais c’est la nourrice qui répond — avec des emails et numéros de téléphone créés au nom de l’agence. L’agence peut aussi opter pour une délégation 100% passive, identique au modèle nourrice pure, mais avec son image de marque préservée.
La force de la marque blanche : la modularité. L’agence peut déléguer l’intégralité des opérations, ou seulement certaines briques (comptabilité, technique, juridique…) et conserver le reste en interne. C’est du sur-mesure.
Comment fonctionne le partenariat avec une nourrice ?
Le fonctionnement repose sur une convention de partenariat entre l’agence immobilière et le prestataire spécialisé. Cette convention définit précisément la répartition des missions, les modalités de communication et les conditions financières.
Le cadre contractuel selon votre situation
La structure contractuelle varie selon que l’agence partenaire détient ou non la carte G.
Sans carte G (nourrice pure) : Le mandat de gestion est signé directement entre le propriétaire et la nourrice (seule habilitée à exercer). L’agence a orienté le propriétaire vers la nourrice et perçoit une rétrocession sur les honoraires. Elle peut choisir de rester en contact avec le propriétaire ou de se désengager totalement.
Avec carte G (marque blanche) : Le mandat de gestion est signé entre le propriétaire et l’agence. Celle-ci délègue ensuite l’exécution opérationnelle à la nourrice via une convention de partenariat. Cette délégation s’appuie sur le principe de substitution de mandataire prévu par l’article 1994 du Code civil. Cette architecture garantit à l’agence la propriété de son portefeuille et la possibilité de reprendre la gestion en interne à tout moment.
Dans les deux cas, la convention de partenariat précise le périmètre des missions déléguées, les modalités de rémunération, les conditions de résiliation et de récupération des mandats, ainsi que les engagements de confidentialité.
Les missions prises en charge
La nourrice assure l’intégralité du cycle de gestion locative, regroupé en quatre domaines.
Gestion financière : appel des loyers et émission des quittances, suivi des encaissements et virements aux propriétaires, indexation annuelle selon l’ IRL IRL Indice de Référence des Loyers, publié trimestriellement par l'INSEE pour calculer la révision des loyers. En savoir plus → , régularisation des charges, reddition des comptes de gérance.
Gestion administrative : rédaction et suivi des baux d’habitation Bail d'habitation Contrat écrit de location qui définit les droits et obligations du propriétaire et du locataire pour un logement résidence principale. En savoir plus → , gestion des attestations (assurance, entretien chaudière), dématérialisation des documents, interface avec la CAF et les organismes sociaux.
Gestion juridique : relances précontentieuses en cas d’impayés, suivi des procédures contentieuses, mise en place et gestion de la GLI GLI Garantie Loyers Impayés, assurance qui couvre les loyers impayés et les dégradations locatives. En savoir plus → , restitution des dépôts de garantie.
Gestion technique : traitement des demandes d’intervention, coordination des artisans, suivi des travaux et expertises.
En nourrice pure, l’agence partenaire n’intervient sur aucune de ces missions. La nourrice gère l’intégralité de la relation avec les propriétaires et locataires. L’agence perçoit sa commission sans charge de travail : c’est un véritable revenu passif. Ce modèle convient aux agences qui veulent diversifier leurs revenus sans alourdir leur organisation.
Peut-on faire de la gestion locative sans carte G ?
Oui, une agence immobilière peut proposer des services de gestion locative sans détenir la carte G, à condition de s’adosser à un prestataire titulaire de cette carte professionnelle. C’est précisément le principe de la mise en nourrice.
Le cadre réglementaire
La loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 encadre strictement les activités immobilières en France. Son article 1 soumet la gestion immobilière à l’obligation de carte professionnelle. L’article 14 prévoit des sanctions pénales en cas d’exercice sans carte : six mois d’emprisonnement et 7 500 euros d’amende.
Toutefois, la loi n’interdit pas la délégation. L’agence partenaire ne réalise pas elle-même les actes de gestion : elle confie cette mission à un professionnel habilité. Ce montage respecte pleinement le cadre légal.
Les conditions de validité
Pour qu’une mise en nourrice soit conforme, la nourrice doit remplir trois obligations cumulatives :
| Obligation | Seuil | Référence |
|---|---|---|
| Carte G « Gestion immobilière » | Valide 3 ans | Loi ALUR art. 24 |
| Garantie financière | 110 000 € minimum | Décret 72-678 art. 30 |
| Assurance RCP | 75 000 €/an minimum | Arrêté 1er sept. 1972 |
La garantie financière descend à 30 000 € pour les deux premières années d’activité. Au-delà, le seuil de 110 000 € devient obligatoire.
Pour approfondir les conditions d’obtention des cartes professionnelles et les alternatives pour exercer sans, consultez notre guide complet sur les cartes T, G et S.
Ce que l’agence partenaire peut faire (et ne peut pas faire)
La distinction est claire entre les actes réservés au titulaire de la carte G et les tâches que l’agence peut assurer :
| ✅ Autorisé sans carte G | ❌ Réservé à la carte G |
|---|---|
| Prospection commerciale | Signature des mandats de gestion |
| Relation client propriétaire | Perception des loyers et dépôts |
| Conseil patrimonial | Émission des quittances |
| Coordination avec la nourrice | Engagement au nom du mandant |
| Recherche de locataires (carte T) | Inscription au registre des mandats |
L’agence conserve sa fonction commerciale et relationnelle. La nourrice exécute les opérations réglementées.
Le cadre légal étant posé, quels bénéfices concrets pouvez-vous en tirer ?
Quels sont les avantages de la mise en nourrice ?
La mise en nourrice offre des bénéfices structurels aux agences immobilières, qu’elles soient en phase de lancement ou de développement.
Aucun investissement initial
Contrairement à une gestion internalisée qui nécessite recrutement, formation et acquisition de logiciels, l’externalisation démarre sans capital initial. L’agence ne paie que pour les lots effectivement confiés, avec une structure de coûts 100% variable.
Accès immédiat à l’expertise
La nourrice dispose d’équipes formées, d’outils métier optimisés et d’une veille réglementaire permanente. L’agence bénéficie de cette expertise sans avoir à la développer en interne.
Tout titulaire de carte G doit suivre 42 heures de formation sur 3 ans, dont 2 heures sur la non-discrimination et 2 heures sur la déontologie, conformément au décret n°2016-173.
Capacité de gestion sans plafond
Un gestionnaire interne traite en moyenne 150 à 200 lots. Au-delà, l’agence doit recruter. Avec une nourrice, la capacité de gestion s’adapte automatiquement à la croissance du portefeuille sans restructuration.
Sécurisation juridique
La nourrice assume la responsabilité de la conformité réglementaire : tenue des registres, respect des délais légaux, application des évolutions législatives. L’agence limite ainsi son exposition aux risques juridiques.
Concentration sur le cœur de métier
L’externalisation libère du temps pour les activités génératrices de valeur : prospection de mandats, développement commercial, relation client. Les tâches administratives chronophages sont déléguées.
La Garantie des Loyers Impayés est généralement négociée à des tarifs préférentiels par les nourrices grâce à leurs volumes. Là où un propriétaire individuel paie souvent 3% à 4% du loyer annuel, les contrats groupe descendent couramment à 2,5% voire moins.
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Combien coûte une nourrice de gestion locative ?
Les tarifs varient selon les prestataires, le niveau de service et la typologie des biens. Le flux financier dépend également du type de montage choisi.
Comment circule l’argent selon le montage
Le sens de la rétrocession dépend de qui détient officiellement le mandat :
| Montage | Qui encaisse les honoraires | Qui rétrocède |
|---|---|---|
| Sans carte G | La nourrice (titulaire du mandat) | La nourrice verse une commission à l’agence |
| Marque blanche | L’agence (titulaire du mandat) | L’agence verse des honoraires à la nourrice |
L'agence touche sa commission sans encaisser les loyers
L'agence encaisse et rémunère la nourrice pour l'exécution
Modèle 1 : Partage des honoraires
La rémunération repose sur un pourcentage des honoraires de gestion. Les taux pratiqués oscillent généralement entre 40% et 70% des honoraires HT pour la partie qui exécute les opérations de gestion.
Exemple (montage sans carte G) : Pour un lot facturé 80€ HT/mois au propriétaire, avec un partage 50/50, la nourrice conserve 40€ HT et rétrocède 40€ HT à l’agence partenaire.
Modèle 2 : Forfait mensuel par lot
Certaines nourrices proposent un forfait fixe par lot géré, indépendant du loyer. Les fourchettes constatées sur le marché s’établissent entre 25€ et 80€ HT par lot et par mois, selon le niveau de prestation.
Les tarifs varient significativement selon les prestations incluses (GLI, états des lieux, recherche de locataires, gestion des travaux…). Une comparaison pertinente nécessite d’analyser le périmètre exact des services couverts.
Les services généralement inclus
La plupart des offres comprennent la gestion courante (loyers, quittances, régularisations), le suivi des impayés et relances, l’interface avec les locataires et propriétaires, les outils de reporting et extranet client, ainsi que la mise à disposition de la GLI à conditions négociées.
Des options complémentaires peuvent s’ajouter : recherche de locataires, états des lieux, gestion des sinistres, pilotage de travaux importants.
Pourquoi la recherche de locataires est-elle souvent en option ?
Deux raisons expliquent ce découpage.
Raison légale : Depuis la loi ALUR de 2014, l’article 1-1 de la loi Hoguet précise que la recherche de locataires relève de la carte G uniquement lorsqu’elle est « l’accessoire d’un mandat de gestion ». La nourrice peut légalement s’en charger dans le cadre de son mandat.
Raison business : Beaucoup d’agences préfèrent conserver cette mission. La recherche de locataires permet de garder la relation commerciale avec les prospects, de percevoir 100% des honoraires de location (souvent 1 mois de loyer), et de valoriser son ancrage local pour les visites.
Certaines nourrices proposent une offre complète qui intègre la recherche de locataires. Dans ce cas, l’agence partenaire n’intervient à aucun moment du cycle locatif : de la mise en location jusqu’à la gestion quotidienne, tout est géré par la nourrice. C’est le niveau de délégation maximal, idéal pour un revenu véritablement passif.
Vous connaissez maintenant le fonctionnement et les tarifs. Reste à choisir le bon modèle et le bon partenaire.
Comment choisir le bon modèle et le bon partenaire ?
Le choix d’un prestataire et d’un modèle constitue une décision structurante. Cette section vous aide à trancher.
Quel modèle selon votre situation ?
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- ⚙️ Implication de 0% à 100% (modulable)
- 📋 Mandats chez vous
- ✅ Propriété garantie
- 🎯 Idéal pour capitaliser sur votre notoriété
| Votre situation | Modèle recommandé | Pourquoi |
|---|---|---|
| Pas de carte G | Nourrice pure | Seule option légale pour exercer |
| Carte G + moins de 20 lots | Nourrice pure | Seuil minimum marque blanche non atteint |
| Carte G + 20 lots ou plus | Marque blanche | Propriété des mandats + image préservée + modularité |
La marque blanche est toujours préférable pour l’agence si elle peut y accéder : elle offre tous les avantages de la nourrice pure (revenu passif, expertise externalisée) avec en plus la propriété des mandats et la préservation de l’image de marque. Mais les nourrices imposent généralement un seuil minimal d’une vingtaine de lots pour amortir les coûts de setup (emails dédiés, identité visuelle…).
Beaucoup d’agences démarrent en nourrice pure pour tester le modèle sans investissement. Une fois le portefeuille constitué (20+ lots) et la carte G obtenue, elles basculent en marque blanche pour capitaliser sur leur image.
Le seuil de rentabilité
L’externalisation devient pertinente dès les premiers lots. Il n’existe pas de seuil minimal de rentabilité pour l’agence : elle ne supporte que des coûts proportionnels à son activité. Cette caractéristique rend la solution particulièrement adaptée aux structures en phase de lancement ou de diversification.
À l’inverse, une gestion internalisée n’atteint son équilibre économique qu’à partir d’un portefeuille suffisant pour amortir les coûts fixes (estimation courante : 100 à 150 lots minimum, selon les données FNAIM).
Les critères pour évaluer un prestataire
Vérifier les habilitations : Avant tout engagement, contrôlez que la nourrice détient une carte G valide (vérifiable sur le fichier national des professionnels de l’immobilier), une garantie financière conforme aux seuils légaux, et une assurance RCP en cours de validité.
Évaluer l’expertise : Analysez le nombre de lots gérés, l’ancienneté sur le marché, les qualifications des équipes et les avis clients vérifiables.
Examiner les outils : Une nourrice performante s’appuie sur un logiciel de gestion locative complet, un extranet propriétaire et locataire, la dématérialisation des documents, et un reporting régulier et transparent.
Le comparatif des trois options
| Critère | Gestion interne | Nourrice pure | Marque blanche |
|---|---|---|---|
| Investissement initial | Élevé | Aucun | Aucun |
| Carte G requise | Oui | Non | Oui |
| Perception du client | Géré par l’agence | Géré par la nourrice | Géré par l’agence |
| Implication possible | 100% | 0% (revenu passif) | 0% à 100% (modulable) |
| Propriété des mandats | Agence | Nourrice | Agence |
| Structure de coûts | Fixe | Variable | Variable |
| Capacité de gestion | ~200 lots/gestionnaire | Sans plafond | Sans plafond |
| Expertise juridique | À développer | Incluse | Incluse |
| Flexibilité organisation | Limitée | Tout ou rien | Sur-mesure |
| Délai de démarrage | Plusieurs mois | Immédiat | Immédiat |
Les points de vigilance avant de se lancer
Quelques aspects méritent d’être clarifiés avant de choisir son modèle et son partenaire.
En nourrice pure, le propriétaire sait qu’il est géré par la nourrice
C’est le fonctionnement normal du modèle : le mandat est signé avec la nourrice, le propriétaire interagit avec elle. L’agence a orienté le client vers un spécialiste, elle perçoit sa commission, et le propriétaire bénéficie d’une équipe dédiée à la gestion locative.
En marque blanche, la qualité de service impacte votre image
Les avis Google, la réactivité, la qualité des échanges avec les locataires — tout cela impacte votre image, même si c’est la nourrice qui opère. D’où l’importance de bien choisir son partenaire, de vérifier ses références, et de définir des indicateurs de suivi dans la convention. Vous gardez le contrôle stratégique : si la qualité ne suit pas, vous pouvez reprendre la main ou changer de prestataire.
La question de la récupération des mandats
La possibilité de récupérer les mandats constitue une préoccupation majeure. La réponse dépend du montage juridique choisi et des clauses contractuelles négociées.
Ce que dit le droit
Aucun texte légal ne garantit automatiquement la récupération des mandats. Le cadre applicable repose sur :
| Texte | Portée | Application |
|---|---|---|
| Article 1994 Code civil | Substitution de mandataire | Responsabilité, pas propriété |
| Article 1216 Code civil | Cession de contrat | Accord du propriétaire requis |
| Loi Chatel (art. L215-1 Code conso) | Résiliation mandats | Information 3-1 mois avant échéance |
Si vous détenez la carte G (marque blanche) : Les mandats sont signés entre vous et les propriétaires. Vous en restez juridiquement propriétaire. La convention avec la nourrice porte uniquement sur l’exécution opérationnelle. La fin du partenariat n’affecte pas la propriété des mandats : vous reprenez simplement la gestion en interne ou changez de prestataire.
Si vous ne détenez pas la carte G : Les mandats sont signés entre la nourrice et les propriétaires. Juridiquement, ils appartiennent à la nourrice qui les inscrit sur son registre des mandats conformément au décret Hoguet. La récupération dépend alors entièrement des clauses négociées dans votre convention de partenariat.
Les clauses à négocier dans la convention
| Clause | Ce qu’il faut négocier |
|---|---|
| Préavis de sortie | Durée raisonnable (1 à 3 mois idéalement) |
| Transfert des mandats | Possibilité de rachat ou de cession aux propriétaires |
| Accompagnement de transition | Transfert des dossiers, historiques, documents |
| Frais de sortie | Absence de pénalités ou montants plafonnés |
Avant de vous engager, demandez un exemplaire de la convention de partenariat et faites-la relire par un avocat spécialisé. Les conditions de sortie sont rarement négociables une fois le contrat signé.
La gestion locative, un levier de valorisation du fonds de commerce
Au-delà des revenus récurrents, la constitution d’un portefeuille de gestion locative représente un actif patrimonial pour l’agence immobilière.
Le multiplicateur de valorisation
Les transactions de portefeuilles de gestion locative s’effectuent généralement sur la base d’un coefficient appliqué aux honoraires annuels. Le multiplicateur couramment observé sur le marché se situe autour de 2 à 3 fois les honoraires HT annuels, selon la qualité du portefeuille (taux d’impayés, ancienneté des mandats, répartition géographique).
La stabilité des revenus
Les honoraires de gestion, généralement compris entre 6% et 10% des loyers encaissés, constituent une source de revenus récurrents et prévisibles. Cette régularité renforce la résilience de l’agence face aux fluctuations du marché de la transaction.
La synergie avec la transaction
Proposer la gestion locative aux investisseurs crée un avantage concurrentiel significatif. La capacité à accompagner un client de l’acquisition jusqu’à la gestion quotidienne du bien renforce la fidélisation et génère des opportunités commerciales croisées.
Avant de prendre contact, vous pouvez télécharger notre plaquette récapitulative qui synthétise les deux modèles en un coup d’œil.
Récapitulatif visuel des 2 modèles de nourrice, du parcours client et des bénéfices clés. À garder sous le coude pour votre réflexion.
Les points essentiels à retenir
La mise en nourrice de gestion locative offre aux agences immobilières une voie d’accès rapide et sécurisée à ce marché porteur. Le cadre juridique, articulé autour de la loi Hoguet et de l’article 1994 du Code civil, sécurise ce montage dès lors que le prestataire détient les habilitations requises.
Nourrice pure : la nourrice signe les mandats et gère l’intégralité de la relation client. L’agence touche sa commission sans aucune implication opérationnelle. Modèle 100% passif.
Marque blanche : l’agence conserve son image auprès des clients. La nourrice travaille en back-office sous l’identité de l’agence. Ce modèle peut être aussi passif que la nourrice pure, avec un avantage clé : la modularité et la propriété des mandats.
Les bénéfices sont communs aux deux modèles : absence d’investissement initial, structure de coûts variable, expertise juridique incluse. Le choix du partenaire reste déterminant : vérifiez les habilitations légales, clarifiez les conditions de sortie, et choisissez le montage aligné avec votre carte G et vos ambitions.
Note : Les informations contenues dans cet article sont à jour en décembre 2025 et s’appuient exclusivement sur des sources gouvernementales officielles (Légifrance, Service-Public.fr). La réglementation immobilière évolue régulièrement. Il est recommandé de vérifier les conditions actuelles auprès des organismes compétents avant toute décision. Ces informations ne constituent pas un conseil juridique personnalisé.
Sources officielles
- Loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (Loi Hoguet)
- Article 1-1 de la loi Hoguet (Recherche locataires – ALUR)
- Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 (Décret Hoguet)
- Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (Loi ALUR)
- Article 1994 du Code civil (Substitution de mandataire)
- Article 1216 du Code civil (Cession de contrat)
- Article L215-1 Code de la consommation (Loi Chatel)
- Décret n°2016-173 (Formation continue)
- Fichier national des professionnels de l’immobilier (CCI France)
