Comment obtenir les cartes T, G et S pour votre entreprise immobilière ?

Les cartes professionnelles immobilières constituent des titres obligatoires pour exercer légalement certaines activités dans le secteur de l’immobilier en France. Instituées par la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, ces cartes se déclinent en trois catégories : la carte T pour la transaction, la carte G pour la gestion locative, et la carte S pour le syndic de copropriété.

En 2026, les conditions d’obtention et de renouvellement de ces cartes restent encadrées par les Chambres de Commerce et d’Industrie (CCI), seules habilitées à les délivrer sur l’ensemble du territoire français. Chaque carte impose des prérequis spécifiques en matière de diplômes ou d’expérience professionnelle, ainsi que des obligations continues de formation et de garanties financières.

Ce guide détaille les démarches, conditions et alternatives pour obtenir chacune de ces cartes professionnelles, et répond à la question fréquente de la gestion locative sans carte G pour les agences immobilières qui souhaitent proposer ce service sans engager la démarche complète d’obtention.

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Tout savoir sur la carte T (carte transactionnelle)

Qu’est-ce que la carte de transaction immobilière (carte T) ?

La carte T (carte transactionnelle immobilière) est obligatoire pour ouvrir une agence immobilière ou un réseau de mandataires en France depuis la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970. Elle coûte 160 EUR à la CCI pour une demande initiale, est valable 3 ans et autorise les activités de transaction sur immeubles et fonds de commerce.

Cette carte garantit le professionnalisme des agents immobiliers envers leurs clients : elle est délivrée uniquement après vérification des conditions d’aptitude professionnelle, du casier judiciaire et de la souscription d’une garantie financière. Elle peut être étendue aux mentions « G » (gestion locative) et « S » (syndic) lors de la demande, selon les activités exercées par l’agence.

Qui délivre la carte T immobilière ?

La carte T est délivrée exclusivement par la CCI (Chambre de Commerce et d’Industrie) du lieu d’implantation du siège social de l’entreprise. Le délai de traitement est généralement de 2 à 3 mois pour une demande initiale, et de 15 jours à 1 mois pour un renouvellement, selon la CCI de rattachement.

La CCI attribue un numéro unique d’identification (format CPI XXXX 2018 000 XXX XXX, indiquant l’année et la séquence d’attribution) et un lieu de délivrance. Ces deux informations doivent obligatoirement figurer sur tous les documents professionnels (mandats, factures, site internet, cartes de visite) selon l’arrêté du 19 juin 2015. La majorité des CCI ont dématérialisé la procédure via la plateforme cciwebstore.fr.

Comment obtenir la carte T ?

Pour obtenir la carte T, il faut justifier d’un diplôme Bac+3 en immobilier, droit ou économie OU du BTS Professions Immobilières. À défaut de diplôme, deux voies d’expérience sont possibles : 10 ans d’expérience salariée dans une activité loi Hoguet (réduits à 4 ans si vous avez exercé en tant que cadre), ou 3 ans d’expérience salariée si vous êtes titulaire du baccalauréat à dominante juridique, économique ou commerciale. À cela s’ajoutent un casier judiciaire vierge, une garantie financière, une RCP et une immatriculation au RCS.

Les conditions d’aptitude professionnelle sont définies par les articles 11 à 14 du décret n° 72-678 :

Par le diplôme :

• BTS Professions Immobilières (seul BTS accepté)
• Diplôme de niveau bac+3 minimum (licence) sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales

Par l’expérience professionnelle :

• Sans diplôme : 10 ans d’expérience salariée dans une activité relevant de la loi Hoguet (4 ans si cadre)
• Avec le baccalauréat (à dominante juridique, économique ou commerciale) : 3 ans d’expérience salariée

Par la VAE (Validation des Acquis de l’Expérience) :

• 1 an minimum d’expérience en lien avec le diplôme visé (licence professionnelle immobilier, BTS Professions Immobilières)

Attention : seule l’expérience salariée est valable. L’expérience en tant qu’agent commercial indépendant n’est pas prise en compte par les CCI. Si vous suivez une VAE, vérifiez préalablement que le diplôme visé ouvre bien droit à la carte T avant de vous engager.

Comment obtenir la carte T sans diplôme (VAE et expérience) ?

Sans diplôme initial, trois voies permettent d’obtenir la carte T : la voie de l’expérience seule (10 ans d’expérience salariée loi Hoguet, réduits à 4 ans si vous avez exercé en tant que cadre), la voie du baccalauréat à dominante juridique, économique ou commerciale assortie de 3 ans d’expérience salariée, et la voie de la VAE qui valide rétroactivement un diplôme reconnu à partir d’1 an minimum d’expérience.

La voie de l’expérience professionnelle. Sans aucun diplôme, le décret n° 72-678 (article 11) impose 10 années d’expérience salariée non-cadre dans une activité loi Hoguet (transaction, gestion ou syndic). Cette durée se réduit :

• À 4 années si l’expérience a été exercée en tant que cadre
• À 4 années également si l’expérience a été exercée dans la fonction publique en catégorie A
• À 3 années si vous êtes titulaire du baccalauréat (à dominante juridique, économique ou commerciale)

L’expérience doit être prouvée par les bulletins de salaire, certificats de travail et déclarations URSSAF couvrant la période. Seule l’expérience salariée est acceptée — l’activité en tant qu’agent commercial indépendant, freelance ou auto-entrepreneur n’est pas reconnue par les CCI, même si elle a porté sur des activités identiques.

La voie de la VAE (Validation des Acquis de l’Expérience). Cette procédure légale permet de valider rétroactivement un diplôme reconnu (BTS Professions Immobilières, licence professionnelle immobilier, etc.) à partir d’au moins 1 an d’expérience en lien avec le diplôme visé. La VAE s’effectue auprès d’un jury qui évalue les acquis du candidat sur dossier puis en entretien. Une fois le diplôme obtenu via VAE, il ouvre l’accès à la carte T au même titre qu’un diplôme initial.

La VAE est souvent la voie la plus rapide pour les professionnels avec 1 à 5 ans d’expérience qui ne veulent pas attendre les 10 années du parcours sans diplôme. Comptez 6 à 12 mois pour le processus complet (constitution du livret, accompagnement éventuel, jury). Pour les agents commerciaux souhaitant évoluer, découvrez également notre guide sur la formation mandataire immobilier.

Attention au choix du diplôme visé en VAE. Tous les diplômes ne donnent pas accès à la carte T. Vérifiez préalablement que le diplôme listé dans le décret n° 72-678 ouvre bien droit à la carte (BTS PI, licence pro immobilier, master en droit/économie/commerce avec mention adaptée). Une VAE sur un diplôme non éligible ne sert à rien pour la carte T — autant choisir le bon dès le départ.

À noter pour les agents commerciaux indépendants. Si vous exercez actuellement comme mandataire indépendant rattaché à un réseau (SAFTI, IAD, Optimhome, Capifrance, etc.), votre activité est juridiquement assimilée à de l’agent commercial, pas à du salariat. Elle ne compte donc pas dans les 10/4/3 années d’expérience exigées par le décret. Pour comptabiliser cette expérience, vous devrez soit suivre une VAE, soit basculer sur un statut salarié auprès d’une agence pour acquérir l’expérience valide manquante.

Quels sont les documents requis pour la demande de carte T ?

Le dossier de demande de carte T comporte 7 documents obligatoires : extrait Kbis de moins d’un mois, formulaire CERFA n° 15312*03, casier judiciaire vierge (bulletin n°2), attestation de garantie financière (30 000 EUR minimum), attestation RCP, photocopie d’identité, et règlement de 160 EUR. Le délai de traitement CCI est de 2 à 3 mois.

Liste détaillée :

• Un extrait de casier judiciaire (bulletin n°2) vierge
• Le formulaire CERFA n°15312*03 de demande de carte professionnelle
• Une attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle
• Un extrait K ou Kbis de moins d’un mois attestant de l’immatriculation au RCS
• Une attestation de garantie financière de 30 000 € minimum (si détention de fonds)
• Une photocopie de pièce d’identité en cours de validité
• Le règlement des frais de dossier : 160 €

Cas particulier : pour la carte T sans détention de fonds, une déclaration sur l’honneur de non-détention directe ou indirecte de fonds clients peut remplacer l’attestation de garantie financière (article 49 du décret 72-678).

Tarif CCI	Montant
Demande initiale de carte	160 €
Renouvellement	130 €
Modification	68 €
Déclaration préalable d’activité (établissement secondaire)	96 €
Attestation collaborateur	55 €

Source : CCI.fr – Demande de carte professionnelle

Combien coûte la carte T ?

La carte T coûte 160 EUR pour une demande initiale et 130 EUR pour un renouvellement, à régler à la CCI lors du dépôt du dossier (source : CCIWebstore, tarifs nationaux 2026). Aux frais CCI s’ajoutent les frais annexes liés à l’exercice de l’activité de transaction.

• Tarif CCI demande initiale : 160 EUR
• Tarif CCI renouvellement (tous les 3 ans) : 130 EUR
• Modification de carte (changement d’activité, dénomination, etc.) : 68 EUR
• Déclaration préalable d’activité (établissement secondaire) : 96 EUR
• Attestation de collaborateur : 55 EUR par action

Au-delà de ces frais CCI, comptez les coûts récurrents obligatoires liés à l’exercice de la transaction immobilière :

• Garantie financière de 30 000 EUR minimum les deux premières années, puis 110 000 EUR à partir de la troisième année (articles 30 et 32 du décret n° 72-678). À souscrire auprès d’un établissement de crédit, d’une compagnie d’assurance ou d’une organisation professionnelle. Le coût annuel se négocie en fonction du chiffre d’affaires et du portefeuille — comptez 600 à 1 500 EUR/an pour les premières années d’activité.
• Responsabilité civile professionnelle (RCP) obligatoire — environ 300 à 800 EUR/an selon l’assureur et le profil.
• Formation continue 14 heures par an (ou 42 heures sur 3 ans) imposée par le décret n° 2016-173 modifié — comptez 200 à 600 EUR/an selon les organismes de formation.

Sur trois ans, le coût total réglementaire d’une carte T (CCI + garantie financière + RCP + formation) se situe en pratique entre 3 500 et 7 500 EUR pour une activité standard de transaction. Cette barrière à l’entrée explique pourquoi de nombreux professionnels choisissent de devenir mandataire indépendant sous la carte T d’un réseau plutôt que d’ouvrir leur propre agence.

Comment renouveler sa carte T ?

La carte T se renouvelle tous les 3 ans pour 130 EUR à la CCI. Le dossier de renouvellement doit être déposé au minimum 2 mois avant la date d’expiration, accompagné de la justification de 42 heures de formation continue cumulées sur 3 ans (dont 4 heures de déontologie obligatoires : 2 heures non-discrimination + 2 heures règles déontologiques).

La validité de 3 ans est fixée par le décret n° 2015-702 du 19 juin 2015. La formation continue est imposée par le décret n° 2016-173 du 18 février 2016 modifié par le décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020 :

• 14 heures de formation continue par an, OU 42 heures sur 3 années consécutives
• Dont obligatoirement 2 heures sur la non-discrimination à l’accès au logement
• Et 2 heures sur les autres règles déontologiques de la profession
• Maximum 3 heures/an peuvent provenir d’actions d’enseignement délivrées
• Maximum 2 heures/an peuvent provenir de la participation à des colloques professionnels

Pour comprendre les évolutions récentes de ces obligations, consultez notre article sur la formation des collaborateurs immobiliers – décret ALUR 2025.

Les conditions initiales restent applicables au renouvellement : aptitude professionnelle, casier judiciaire vierge, garantie financière maintenue (110 000 EUR après deux ans d’activité), RCP en cours. Si la carte a expiré depuis moins d’un an, un renouvellement reste possible en justifiant des heures de formation. Au-delà d’un an d’expiration, une nouvelle demande complète est nécessaire.

Pour un guide pas à pas du dossier de renouvellement, consultez notre article dédié au renouvellement de la carte professionnelle immobilière.

Quelles sont les obligations de formation continue pour la carte T ?

Tout titulaire de carte T (transaction) doit suivre 14 heures de formation continue par an, ou 42 heures cumulées sur 3 années consécutives, dont obligatoirement 4 heures de déontologie (2 heures non-discrimination + 2 heures règles déontologiques). C’est le décret n° 2016-173 du 18 février 2016, modifié par le décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020, qui fixe ces obligations.

Les 14 heures annuelles ne sont pas une moyenne : elles peuvent être cumulées sur la période de 3 ans selon le rythme de votre choix (par exemple 0 h année 1, 20 h année 2, 22 h année 3). Mais pour des raisons opérationnelles, étaler la formation sur les 3 années est plus simple et permet de rester à jour des évolutions législatives au fil de l’eau.

Les modalités acceptées par la CCI :

• Sessions de formation présentielles ou en ligne avec un organisme certifié
• Maximum 3 heures par an d’actions d’enseignement délivrées par le titulaire (sur des sujets immobiliers, dans un cadre reconnu)
• Maximum 2 heures par an de participation à des colloques professionnels (FNAIM, SNPI, UNIS, etc.)

Les thématiques admissibles couvrent :

• Le droit immobilier (loi Hoguet, ALUR, Climat et Résilience, Le Meur, etc.)
• L’urbanisme (PLU, autorisations, copropriété, mitoyenneté)
• L’économie et la finance immobilières (financement, fiscalité, plus-values, défiscalisation)
• La technique (construction, DPE, audit énergétique, accessibilité)
• La déontologie (non-discrimination, transparence, lutte anti-blanchiment)

Les obligations spécifiques à valider sur 3 ans :

• 2 heures sur la non-discrimination à l’accès au logement (obligation décret 2020-1259)
• 2 heures sur les autres règles déontologiques (RGPD client, transparence honoraires, anti-blanchiment, etc.)

Coût indicatif. Les formations en ligne certifiées (Lefebvre Dalloz, ELEGIA, IMMOWEB, Centre de Formation des Professions Immobilières) coûtent 200 à 600 EUR par an pour les 14 heures requises. Les formations présentielles spécialisées (transaction haut de gamme, droit international, etc.) peuvent monter à 800-1 500 EUR par an.

Conservation des justificatifs. Les attestations de formation continue doivent être conservées et présentées au moment du renouvellement de la carte T (tous les 3 ans, dossier déposé 2 mois avant l’expiration). Sans justificatif des 42 heures cumulées dont 4 heures de déontologie, le renouvellement est refusé et la carte expire — le titulaire est alors radié du fichier des professionnels accessible publiquement sur cci.fr.

À noter : les obligations de formation continue sont identiques pour les cartes T, G et S. Un titulaire qui détient T+G+S ne suit pas 42 heures × 3 cartes — il suit 42 heures totales qui couvrent l’ensemble de ses cartes, à condition que les thématiques traitées correspondent aux activités exercées. Pour la procédure de renouvellement complète et le dossier à constituer, consultez notre guide : Renouvellement Carte Professionnelle Immobilier 2026.

Comment ouvrir une agence immobilière sans carte T ?

Il n’est pas possible d’ouvrir une agence immobilière classique sans carte T : la loi Hoguet impose au titulaire de l’enseigne de détenir cette carte. En revanche, exercer la transaction immobilière sans détenir personnellement la carte T est légal sous le statut d’agent commercial indépendant rattaché à un réseau titulaire d’une carte T (SAFTI, IAD, Optimhome, Capifrance, etc.).

L’agent commercial dispose alors d’une carte de démarchage (attestation de collaborateur, 55 EUR à la CCI) qui lui permet d’agir au nom et pour le compte du titulaire de la carte T. Il est rémunéré par un système de commission sur chaque vente, fixé contractuellement avec le réseau (typiquement 60 à 90 % des honoraires). Ce statut est réglementé par les articles L134-1 et suivants du Code de commerce.

Les contraintes du statut d’agent commercial :

• Pas de droit à exercer en autonomie totale — les mandats sont signés sous la carte T du réseau
• Pas d’enseigne propre ni d’agence physique au sens classique du terme
• Honoraires partagés contractuellement avec le réseau

Pour ouvrir une agence immobilière et approfondir les options de statut juridique en immobilier, consultez notre guide sur le statut juridique du mandataire immobilier.

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Tout savoir sur la carte G (carte de gestion locative)

Qu’est-ce que la carte G ?

La carte G (carte de gestion immobilière) autorise l’exercice de la gestion locative pour le compte d’un tiers. Elle coûte 160 EUR à la CCI pour une demande initiale, est valable 3 ans, et est obligatoire dès lors qu’un professionnel perçoit des loyers pour le compte d’un propriétaire (loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, renforcée par la loi ALUR du 24 mars 2014).

Sans la carte G, percevoir des loyers, encaisser des dépôts de garantie ou signer un mandat de gestion locative au nom du propriétaire constitue une infraction pénale (jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 7 500 EUR d’amende selon l’article 14 de la loi Hoguet). La carte G est délivrée par la CCI après vérification de l’aptitude professionnelle, du casier judiciaire et de la souscription d’une garantie financière obligatoire (30 000 EUR puis 110 000 EUR).

La carte G peut être détenue indépendamment de la carte T : un cabinet de gestion locative pure (sans activité de transaction) n’a besoin que de la carte G. Inversement, une agence immobilière qui souhaite proposer la gestion locative à ses clients vendeurs doit ajouter la mention « G » à sa carte T existante (ou déléguer cette activité à un prestataire titulaire — voir le H3 « Peut-on faire de la gestion locative sans carte G ? » plus bas).

Qui délivre la carte G ?

La carte G est délivrée par la CCI du lieu d’implantation du siège social de l’entreprise. Le délai de traitement est de 2 à 3 mois pour une demande initiale et de 15 jours à 1 mois pour un renouvellement, variable selon la CCI de rattachement. La majorité des CCI ont dématérialisé la procédure via cciwebstore.fr.

La CCI attribue un numéro unique d’identification au format CPI XXXX YYYY 000 XXX XXX (où XXXX est le code département CCI, YYYY l’année d’attribution) ainsi qu’un lieu de délivrance. Ces deux informations doivent obligatoirement figurer sur tous les documents professionnels — mandats de gestion, baux, quittances, factures, site internet, signatures email, cartes de visite — conformément à l’arrêté du 19 juin 2015.

Le titulaire de la carte G est inscrit au Fichier des professionnels de l’immobilier géré par CCI France et accessible publiquement sur cci.fr. Tout propriétaire peut donc vérifier en quelques clics qu’un cabinet de gestion détient bien sa carte en cours de validité avant de signer un mandat — un réflexe à recommander systématiquement.

Comment obtenir la carte G ?

Pour obtenir la carte G, il faut justifier d’un diplôme Bac+3 en immobilier, droit ou économie OU du BTS Professions Immobilières. À défaut de diplôme, deux voies d’expérience sont possibles : 10 ans d’expérience salariée dans une activité loi Hoguet (réduits à 4 ans si vous avez exercé en tant que cadre), ou 3 ans d’expérience salariée si vous êtes titulaire du baccalauréat à dominante juridique, économique ou commerciale.

Les conditions d’obtention de la carte G sont identiques à celles de la carte T (articles 11 à 14 du décret n° 72-678) :

Par le diplôme :

• BTS Professions Immobilières
• Licence (Bac+3) en immobilier, droit ou économie

Par l’expérience professionnelle :

• Sans diplôme : 10 ans d’expérience salariée dans une activité loi Hoguet (4 ans si cadre)
• Avec baccalauréat à dominante juridique, économique ou commerciale : 3 ans d’expérience salariée

Par la VAE :

• 1 an minimum d’expérience pour valider un diplôme reconnu (BTS PI, licence professionnelle immobilier)

Comme pour la carte T, seule l’expérience salariée est valable — l’expérience en tant qu’agent commercial indépendant n’est pas reconnue par les CCI. Le candidat doit également justifier d’un casier judiciaire vierge (bulletin n°2), souscrire une garantie financière de 30 000 EUR minimum les deux premières années, une RCP, et être immatriculé au RCS.

Quels sont les documents à fournir pour obtenir la carte G ?

Le dossier de demande de carte G comporte 8 documents obligatoires : extrait Kbis de moins d’un mois, formulaire CERFA, casier judiciaire vierge, attestation de garantie financière (30 000 EUR minimum, obligatoire pour la gestion), attestation RCP, copie d’identité, justificatifs de diplôme ou d’expérience, et règlement de 160 EUR.

Liste détaillée :

• Un extrait K ou Kbis de moins d’un mois
• Une attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle
• Une photocopie de pièce d’identité en cours de validité
• Une attestation de garantie financière de 30 000 EUR minimum les deux premières années, puis 110 000 EUR à partir de la 3ème année (articles 30 et 32 du décret n° 72-678) — strictement obligatoire pour la gestion, sans possibilité de déclaration de non-détention de fonds comme pour la transaction
• Une copie des diplômes (BTS Professions Immobilières, licence), ou des bulletins de salaire et certificats de travail attestant de l’expérience salariée requise
• Un extrait de casier judiciaire (bulletin n°2) vierge
• Le formulaire de demande de carte professionnelle (CERFA n° 15312*03)
• Le règlement des frais de dossier : 160 EUR

Les démarches s’effectuent en ligne sur cciwebstore.fr ou par courrier recommandé selon la CCI. Le délai de traitement est généralement de 2 à 3 mois — anticipez donc de plusieurs mois si vous démarrez une activité de gestion locative.

Combien coûte la carte G ?

La carte G coûte 160 EUR pour une demande initiale et 130 EUR pour un renouvellement (source : CCIWebstore, tarifs nationaux 2026). C’est le ticket d’entrée CCI ; les charges réglementaires associées à la gestion locative pèsent en revanche significativement plus que les frais administratifs.

• Tarif CCI demande initiale : 160 EUR
• Tarif CCI renouvellement (tous les 3 ans) : 130 EUR
• Modification de carte : 68 EUR
• Déclaration préalable d’activité (établissement secondaire) : 96 EUR
• Attestation de collaborateur : 55 EUR par action

Les charges récurrentes obligatoires pour exercer la gestion locative :

• Garantie financière de 30 000 EUR minimum les deux premières années, puis 110 000 EUR à partir de la troisième année (articles 30 et 32 du décret n° 72-678). Pour la gestion locative, la garantie est strictement obligatoire dès la détention de fonds : il n’existe pas de déclaration de non-détention possible comme pour la transaction. Coût annuel : 600 à 2 000 EUR selon le portefeuille.
• Responsabilité civile professionnelle (RCP) — 300 à 800 EUR/an.
• Formation continue 14 heures par an (42 heures sur 3 ans) — 200 à 600 EUR/an.
• Outils métier obligatoires : logiciel de quittancement et de comptabilité (ICS, IGC, Sequoiasoft, Even Immobilier, etc.) — 50 à 200 EUR/mois selon le nombre de lots gérés.

Sur trois ans, le coût total réglementaire et opérationnel d’une carte G en activité se situe entre 6 000 et 15 000 EUR pour un cabinet débutant. Cette structure de coûts explique pourquoi le seuil de rentabilité d’une gestion internalisée se situe autour de 100 lots sous mandat (estimation syndicat professionnel) — en deçà, l’externalisation à un prestataire titulaire de la carte G est financièrement plus rationnelle. Pour les agences qui n’atteignent pas ce seuil, l’externalisation de la gestion locative reste rationnellement plus rentable (voir le H3 « Peut-on faire de la gestion locative sans carte G ? » plus bas).

Comment renouveler sa carte G ?

La carte G se renouvelle tous les 3 ans pour 130 EUR à la CCI. Le dossier doit être déposé au minimum 2 mois avant l’expiration, avec justification de 42 heures de formation continue cumulées sur 3 ans (dont 4 heures de déontologie obligatoires : 2 heures non-discrimination + 2 heures règles déontologiques) et maintien de la garantie financière à 110 000 EUR.

Les conditions du renouvellement de carte G :

• 14 heures de formation continue par an, OU 42 heures sur 3 années consécutives (décret n° 2016-173 modifié par le décret n° 2020-1259)
• Dont 2 heures sur la non-discrimination à l’accès au logement
• Et 2 heures sur les autres règles déontologiques
• Maintien de la garantie financière de 110 000 EUR par activité (carte G séparée si plusieurs activités)
• Maintien de la RCP
• Maintien de l’inscription au RCS
• Casier judiciaire toujours vierge

Si la carte G a expiré depuis moins d’un an, un renouvellement reste possible en justifiant des heures de formation cumulées. Au-delà d’un an d’expiration, une nouvelle demande complète (160 EUR) est nécessaire et le titulaire est radié du fichier des professionnels accessible au public sur cci.fr — ce qui peut éroder la confiance des propriétaires.

Pour planifier sereinement son renouvellement et constituer son dossier de formation continue, consultez notre guide pas à pas : Renouvellement Carte Professionnelle Immobilier 2026.

Carte G pour conciergerie et location courte durée (Airbnb)

La carte G n’est obligatoire pour une conciergerie de location courte durée (Airbnb, Booking, Abritel) que si le prestataire encaisse les loyers ou signe le bail au nom du propriétaire. Une conciergerie qui se limite à des prestations de services (check-in, ménage, remise des clés, communication voyageurs, diffusion d’annonces) sans encaissement direct des loyers du propriétaire n’entre pas dans le champ de la loi Hoguet.

La ligne de partage est définie par l’article 1er de la loi Hoguet : la carte G est requise pour toute personne qui « se livre ou prête son concours, d’une manière habituelle, […] à la gestion immobilière » pour le compte d’un tiers. La gestion s’entend ici comme la perception des loyers, la conservation des fonds (dépôt de garantie), la signature du bail au nom du propriétaire et l’engagement contractuel envers le locataire ou le voyageur.

Trois configurations à distinguer :

La conciergerie pure (sans carte G requise). Le prestataire propose uniquement des services opérationnels : ménage entre deux séjours, remise des clés, gestion des arrivées et départs, communication avec les voyageurs, fourniture du linge, diffusion d’annonces sur les plateformes. Les loyers sont encaissés directement par le propriétaire (notamment via la fonction « Co-Hôte » d’Airbnb qui sépare les flux financiers à la source) ou via un compte de séquestre de la plateforme. La conciergerie est rémunérée sur factures distinctes du flux locatif. Dans cette configuration, aucune carte G n’est nécessaire.

La conciergerie avec gestion (carte G obligatoire). Le prestataire encaisse les loyers pour le compte du propriétaire, conserve le dépôt de garantie, signe les contrats de location au nom du propriétaire ou perçoit la totalité des produits locatifs avant reversement. Cette activité tombe dans le champ de la loi Hoguet et impose la carte G, la garantie financière (30 000 EUR puis 110 000 EUR) et la RCP gestion.

La conciergerie sous délégation. Le prestataire conciergerie sans carte G délègue la partie réglementée (encaissement, mandat) à un partenaire titulaire de la carte G — typiquement une nourrice de gestion locative ou une agence partenaire. Le montage contractuel doit clairement séparer les missions de chaque acteur. Cette voie permet d’exercer une activité de conciergerie complète (incluant la gestion des flux) sans détenir personnellement la carte G (voir le H3 suivant pour le détail du mécanisme de délégation).

Loi Le Meur 2024 et numéro d’enregistrement. Indépendamment de la question de la carte G, depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur), tout meublé de tourisme doit disposer d’un numéro d’enregistrement national au plus tard le 20 mai 2026. La déclaration s’effectue sur le téléservice national déclaloc.fr. Le numéro doit figurer sur toutes les annonces. Sanctions en cas de manquement : 10 000 EUR pour absence d’enregistrement, 20 000 EUR pour faux numéro. Cette obligation pèse sur le propriétaire-bailleur, mais une conciergerie qui gère l’annonce a tout intérêt à vérifier que son client est bien enregistré avant publication. Pour aller plus loin sur les modèles de gestion locative meublée et leurs spécificités fiscales, consultez notre guide Nourrice de gestion locative qui couvre aussi le cadre du meublé.

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Peut-on faire de la gestion locative sans carte G ?

Oui, il est légal de proposer un service de gestion locative à ses clients sans détenir personnellement la carte G — à condition de déléguer l’activité réglementée à un prestataire titulaire de la carte G et de la garantie financière correspondante. Cette pratique est encadrée par la loi Hoguet et connue dans le métier sous le nom de mise en nourrice de gestion locative.

Concrètement, l’agence immobilière (titulaire ou non d’une carte T) propose la gestion locative à ses clients propriétaires, signe un mandat de gestion avec eux, puis délègue l’exécution à un prestataire détenant la carte G et la garantie financière correspondante. Le mandat est cosigné ou porté par le prestataire, ce qui rend la chaîne conforme à la loi Hoguet. L’agence apporteuse perçoit une rétrocession sur les honoraires de gestion, sans supporter les charges réglementaires de la carte G.

Le cadre juridique de la délégation de carte G

La délégation de mandat entre professionnels de l’immobilier n’est pas régie par la loi Hoguet : elle relève du droit commercial et des règles générales du mandat (articles 1984 et suivants du Code civil). La cour d’appel d’Orléans l’a explicitement confirmé dans un arrêt du 11 mars 2021 (n° 19-01901) : les rapports entre professionnels titulaires d’une carte (mandataire principal et sous-mandataire) ne sont pas soumis au formalisme de la loi Hoguet, qui protège les rapports professionnel-consommateur.

Concrètement, cette jurisprudence sécurise trois points :

Le sous-mandat (ou délégation) entre deux professionnels n’a pas à être inscrit sur le registre des mandats du sous-mandataire. La Cour de cassation a tranché ce point en faveur de la non-inscription, considérant que le registre des mandats est un outil de protection du consommateur et que les rapports entre professionnels n’en relèvent pas.

L’intermédiaire qui reçoit une délégation n’a droit à une commission que s’il est lui-même titulaire d’une carte professionnelle ou s’il est habilité à intervenir par le titulaire (article 6 de la loi Hoguet). Cette règle prévient les montages où un agent commercial percevrait des honoraires de gestion sans aucune carte ni habilitation.

La loi Hoguet n’interdit pas qu’un professionnel sans carte G apporte des clients propriétaires à un confrère titulaire, à condition que la gestion effective des fonds (encaissement loyers, dépôt de garantie, virements propriétaires) soit opérée par le détenteur de la carte. C’est exactement le mécanisme de la nourrice de gestion locative.

Cette architecture contractuelle permet à l’agence apporteuse de percevoir une rétrocession sur les honoraires de gestion, sans supporter les charges réglementaires de la carte G (garantie financière 30 000 EUR puis 110 000 EUR, 42 heures de formation continue par 3 ans, RCP dédiée, infrastructure de quittancement, logiciel métier).

Délégation, sous-mandatement, externalisation : les 3 montages possibles

Sous-mandat (ou délégation classique). L’agence titulaire de la carte G signe le mandat de gestion avec le propriétaire, puis délègue l’exécution opérationnelle à un sous-mandataire — qui peut lui-même être titulaire d’une carte G ou être un collaborateur salarié couvert par l’attestation de collaborateur. L’agence reste juridiquement responsable face au propriétaire ; le sous-mandataire est responsable face à l’agence.

Externalisation à une nourrice (sans carte G personnelle). L’agence sans carte G présente la gestion à son client, mais le mandat est signé directement entre le propriétaire et la nourrice titulaire de la carte G (ou cosigné). Le bail est alors signé au nom de la nourrice. L’agence touche une rétrocession contractuelle sur les honoraires perçus par la nourrice. Ce montage est conforme à la loi Hoguet car la gestion effective des fonds est opérée par le titulaire de la carte.

Association ou rachat. L’agence sans carte G fait évoluer son modèle : elle ouvre la carte G en interne (en recrutant un titulaire ou en suivant la formation requise), s’associe à une autre agence déjà titulaire, ou rachète un cabinet de gestion existant. Cette voie demande un investissement initial significatif (garantie financière, formation, recrutement, ou prix de rachat du fonds de commerce de gestion) mais préserve l’autonomie commerciale. Pour les agences qui envisagent une stratégie de croissance externe, consultez notre article Reprise d’agence immobilière et notre pilier Valorisation portefeuille de gestion locative.

Comparatif rapide :

• Délégation interne (sous-mandat) : pour les agences déjà titulaires de la carte G qui veulent répartir la charge entre plusieurs collaborateurs ou cabinets associés.
• Externalisation à une nourrice : pour les agences titulaires de la seule carte T (ou sans carte) qui veulent ajouter la gestion locative à leur offre sans engager les démarches CCI ni les charges réglementaires.
• Association ou rachat : pour les agences qui ont une masse critique suffisante (≥ 100 lots cibles à 12-24 mois) et veulent garder la pleine maîtrise interne de l’activité gestion.

Le seuil de bascule entre externalisation et internalisation se situe autour de 100 lots sous mandat (estimation syndicat professionnel) — en deçà, les charges réglementaires (garantie financière, formation continue, logiciel métier, salaire collaborateur dédié) coûtent plus cher que la rétrocession reversée à la nourrice.

Risques et points de vigilance de la délégation

Quelques pièges à éviter dans le montage d’une délégation, qu’elle se fasse sous forme de sous-mandat ou d’externalisation à une nourrice :

Encaissement des loyers — flux financier direct. Les loyers ne doivent jamais transiter par le compte bancaire d’un acteur sans carte G. Pour une externalisation à nourrice, les loyers sont versés directement par le locataire sur le compte de la nourrice titulaire. Pour un sous-mandat, les loyers sont encaissés par le mandataire principal (titulaire). Aucun flux locatif ne doit passer par l’agence apporteuse sans carte. Cette séparation des flux est la condition sine qua non de la conformité loi Hoguet.

Signature du bail. Le bail doit être signé au nom du titulaire de la carte G (la nourrice ou le mandataire principal), pas au nom de l’agence apporteuse sans carte. Une signature au nom de l’agence non-titulaire serait constitutive d’un exercice illégal de la gestion (article 14 de la loi Hoguet).

Responsabilité civile et garantie loyers impayés. La RCP du titulaire de la carte G couvre l’activité de gestion. L’agence apporteuse n’est pas couverte au titre de la gestion (puisqu’elle n’exerce pas la gestion). En revanche, sa propre RCP transaction couvre son activité d’apport (recommandation client, signature du contrat de partenariat). Vérifiez que les deux RCP sont bien à jour et que les périmètres sont clairement séparés contractuellement.

Rétrocessions et fiscalité. La rétrocession perçue par l’agence apporteuse est soumise à la TVA (20 %) et à l’impôt sur les sociétés ou le BIC selon le statut. Elle doit faire l’objet de factures distinctes du flux d’honoraires de gestion (qui appartient à la nourrice). Un suivi comptable rigoureux évite les requalifications fiscales en cas de contrôle.

Mention de la carte G sur les documents commerciaux. L’agence apporteuse ne peut pas afficher de mention « carte G » sur ses documents commerciaux, ni laisser entendre dans sa communication qu’elle exerce la gestion en propre. Le contrat de gestion, le mandat et le bail doivent clairement mentionner le titulaire de la carte (la nourrice). En revanche, l’agence peut tout à fait indiquer « gestion locative en partenariat avec [nom de la nourrice] » — c’est même une pratique recommandée pour la transparence client.

Choix du partenaire. Tous les titulaires de carte G ne se valent pas. Vérifiez le numéro CPI sur cci.fr, la garantie financière souscrite, l’assurance RCP, l’expérience opérationnelle et le format de partenariat proposé (rétrocession, périmètre des missions, engagement qualité). Un partenariat pérenne demande de l’alignement sur les sujets opérationnels (impayés, contentieux, gestion des travaux, restitution des dépôts de garantie) — pas seulement sur la rétrocession.

Quelles missions une nourrice de gestion locative prend-elle en charge ?

Une nourrice de gestion locative comme MaLocaTeam couvre l’intégralité du cycle de gestion du lot confié, sur quatre périmètres :

Gestion financière :

• Appels de loyers et quittancements
• Suivi des encaissements et virements aux propriétaires
• Indexation annuelle des loyers sur l’IRL
• Gestion des prestations sociales et suivi des facturations
• Règlement des fournisseurs et charges de copropriété
• Rédaction des comptes-rendus de gérance et des revenus fonciers
• Restitution des dépôts de garantie
• Mise en place et suivi des garanties loyers impayés (GLI)

Gestion administrative :

• Dématérialisation des documents pour propriétaires et locataires
• Rédaction de courriers et suivi des attestations (assurances, entretien, etc.)
• Souscription des assurances habitation et PNO (Propriétaire Non Occupant)
• Régularisation des charges annuelles
• Relations avec les organismes d’État (CAF, MSA, impôts, etc.)

Gestion juridique :

• Suivi des impayés et procédures de relance précontentieuse
• Mise en place et suivi des procédures contentieuses
• Recherche de solutions amiables en parallèle des procédures
• Déclaration des impayés aux propriétaires, organismes sociaux et assureurs GLI

Gestion des travaux :

• Traitement des demandes des locataires et propriétaires
• Suivi des expertises et sélection des artisans
• Commande et suivi des travaux auprès des artisans locaux

Les nourrices de gestion locative proposent généralement une Garantie Loyers Impayés (GLI) à taux préférentiel, qui permet le versement des loyers dès le premier jour de retard, ainsi qu’une prise en charge des dégradations immobilières.

Quels avantages pour une agence sans carte G ?

Pour une agence immobilière titulaire de la seule carte T, externaliser la gestion locative présente plusieurs bénéfices concrets :

• Proposer la gestion locative à ses clients vendeurs et acquéreurs sans engager la démarche d’obtention de la carte G (2 à 3 mois de procédure CCI, garantie financière, formation continue dédiée).
• Zéro investissement initial : pas d’outil de quittancement à acquérir, pas de collaborateur à recruter pour porter la gestion.
• Rentabilité dès le premier lot confié, alors qu’une gestion internalisée devient rentable à partir d’environ 100 lots sous mandat (seuil estimé par le syndicat professionnel).
• Rétrocession sur les honoraires : l’agence perçoit une part récurrente sur les honoraires de gestion, sans porter le risque juridique ni la charge opérationnelle.
• Fidélisation client : l’agence reste l’interlocuteur privilégié du propriétaire, renforce la valeur du mandat de vente à terme, et récupère naturellement les biens en cas de revente.

Cette solution permet donc de consacrer plus de temps à la transaction et à la relation client, tout en développant un revenu récurrent complémentaire. Pour les professionnels qui envisagent de faire évoluer leur modèle, consultez notre guide sur la reprise d’agence immobilière et les leviers de diversification.

Comment se passe la mise en place d’une délégation à une nourrice ?

Le montage contractuel repose sur trois documents :

• Un contrat de partenariat entre l’agence et la nourrice (rétrocession, modalités opérationnelles, engagement qualité).
• Un mandat de gestion locative signé entre le propriétaire et la nourrice (ou cosigné avec l’agence selon le montage retenu), conforme au cadre loi Hoguet.
• Un bail locatif signé au nom du prestataire titulaire de la carte G pour les biens placés sous gestion.

Le délai de mise en place est généralement de 1 à 4 semaines selon la documentation fournie par le propriétaire. Les honoraires de gestion facturés au propriétaire restent proches des tarifs du marché (6 à 10 % TTC des loyers perçus), et l’agence touche une rétrocession négociée contractuellement.

Cas concret : conciergerie courte durée + délégation carte G. Une conciergerie qui souhaite gérer des locations Airbnb ou meublés de tourisme tout en assurant l’encaissement des loyers (au-delà des seules prestations de services) peut déléguer la partie gestion à une nourrice :

• La conciergerie continue de proposer ses prestations opérationnelles (check-in, ménage, communication voyageurs, diffusion d’annonces) à son client propriétaire.
• Le mandat de gestion (encaissement, mandat de location, signature de bail saisonnier) est porté par la nourrice titulaire de la carte G.
• La conciergerie facture ses prestations de services en propre, distinctement des honoraires de gestion perçus par la nourrice.
• Le numéro d’enregistrement loi Le Meur (obligatoire au 20 mai 2026) est obtenu par le propriétaire et figure sur l’annonce.

Ce montage permet à la conciergerie de proposer une offre complète (services + gestion + conformité Hoguet) sans détenir la carte G personnellement, avec un cadre légal sécurisé.

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Tout savoir sur la carte S (carte Syndic)

Qu’est-ce que la carte S ?

La carte S (carte syndic de copropriété) autorise l’exercice du syndic professionnel pour le compte de syndicats de copropriétaires. Elle coûte 160 EUR à la CCI pour une demande initiale, est valable 3 ans, et est obligatoire dès lors qu’un professionnel administre une copropriété pour le compte des copropriétaires (loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, complétée par la loi ALUR du 24 mars 2014).

La désignation d’un syndic professionnel sans carte S en cours de validité est nulle : l’assemblée générale qui aurait élu un tel syndic devrait re-voter dès régularisation. Comme la carte G, la carte S impose une garantie financière strictement obligatoire (30 000 EUR puis 110 000 EUR) — le syndic gère en effet les fonds des copropriétés (provisions sur charges, comptes bancaires séparés par syndicat depuis la loi ALUR pour les copropriétés de plus de 15 lots).

La carte S peut être détenue indépendamment des cartes T et G, mais en pratique elle est rarement portée seule : la majorité des cabinets cumulent G + S pour mutualiser les charges réglementaires (formation continue, garantie financière) et pour proposer aux copropriétés une offre intégrée gestion locative + syndic.

Qui délivre la carte S ?

La carte S est délivrée par la CCI du lieu d’implantation du siège social, comme les cartes T et G. Le délai de traitement est de 2 à 3 mois pour une demande initiale ; la procédure est dématérialisée sur cciwebstore.fr dans la majorité des CCI.

La CCI évalue les compétences et qualifications du candidat (diplôme ou expérience salariée), vérifie le casier judiciaire (bulletin n°2 vierge), et contrôle la souscription des garanties obligatoires (garantie financière, RCP). Elle attribue un numéro CPI et un lieu de délivrance qui doivent figurer sur tous les documents professionnels — convocations d’assemblée générale, ordres du jour, procès-verbaux, contrats de syndic, factures.

Le titulaire de la carte S est inscrit au Fichier des professionnels de l’immobilier sur cci.fr. Toute copropriété qui envisage de désigner un syndic professionnel devrait vérifier la validité de la carte du candidat avant l’assemblée générale — un réflexe simple qui évite les nullités de désignation.

Comment obtenir la carte S ?

Pour obtenir la carte S, il faut justifier d’un diplôme Bac+3 en droit, gestion immobilière, économie ou commerce OU du BTS Professions Immobilières. À défaut de diplôme, deux voies d’expérience sont possibles : 10 ans d’expérience salariée dans la gestion de copropriétés (réduits à 4 ans si vous avez exercé en tant que cadre), ou 3 ans d’expérience salariée si vous êtes titulaire du baccalauréat à dominante juridique, économique ou commerciale.

Les conditions sont identiques à celles des cartes T et G (articles 11 à 14 du décret n° 72-678) :

Par le diplôme :

• BTS Professions Immobilières
• Licence (Bac+3) en droit, gestion immobilière, économie ou commerce

Par l’expérience professionnelle :

• Sans diplôme : 10 ans d’expérience salariée dans la gestion de copropriétés (4 ans si cadre)
• Avec baccalauréat à dominante juridique, économique ou commerciale : 3 ans d’expérience salariée

Par la VAE :

• 1 an minimum d’expérience pour valider un diplôme reconnu

À noter : pour la carte S, l’expérience exigée doit porter spécifiquement sur la gestion de copropriétés (et non sur la gestion locative ou la transaction). Un cabinet T+G qui souhaite ajouter la mention S doit faire la preuve d’une expérience spécifique en copropriété — une expérience purement locative ne suffit pas.

Les conditions complémentaires sont les mêmes que pour les autres cartes : casier judiciaire vierge, garantie financière (30 000 EUR puis 110 000 EUR), RCP adaptée à l’activité syndic, immatriculation au RCS.

Quels sont les documents à fournir pour obtenir la carte S ?

Le dossier de demande de carte S comporte 7 documents : extrait Kbis, casier judiciaire vierge, attestation de garantie financière (30 000 EUR minimum, strictement obligatoire), attestation RCP, justificatifs de diplôme ou d’expérience en copropriété, formulaire CERFA, et règlement de 160 EUR.

Liste détaillée :

• Un extrait de casier judiciaire (bulletin n°2) vierge
• Une copie du diplôme (BTS Professions Immobilières, licence) ou des preuves d’expérience professionnelle salariée en copropriété (bulletins de salaire, certificats de travail)
• Une attestation de garantie financière de 30 000 EUR minimum les deux premières années, puis 110 000 EUR à partir de la 3ème année — strictement obligatoire pour les syndics, sans possibilité de déclaration de non-détention de fonds (le syndic gère par nature des fonds de copropriété)
• Une attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle adaptée à l’activité syndic (prime annuelle généralement plus élevée que la RCP transaction du fait des risques juridiques liés aux décisions d’AG)
• L’inscription au RCS pour les sociétés ou au registre des métiers pour les indépendants
• Le formulaire de demande de carte professionnelle (CERFA n° 15312*03)
• Le règlement de 160 EUR

Les démarches s’effectuent en ligne sur cciwebstore.fr ou par courrier recommandé selon la CCI.

Combien coûte la carte S ?

La carte S coûte 160 EUR pour une demande initiale et 130 EUR pour un renouvellement (source : CCIWebstore, tarifs nationaux 2026). Comme pour les cartes T et G, les frais CCI ne représentent qu’une fraction du coût réel d’exercice du métier de syndic.

• Tarif CCI demande initiale : 160 EUR
• Tarif CCI renouvellement (tous les 3 ans) : 130 EUR
• Modification de carte : 68 EUR
• Déclaration préalable d’activité (établissement secondaire) : 96 EUR
• Attestation de collaborateur : 55 EUR par action

Les charges réglementaires spécifiques au syndic :

• Garantie financière de 30 000 EUR minimum les deux premières années, puis 110 000 EUR à partir de la troisième année. Comme pour la gestion, la garantie est strictement obligatoire — sans possibilité de déclaration de non-détention. Coût annuel : 700 à 2 500 EUR selon le nombre de lots gérés (la garantie financière syndic prend en compte les fonds des copropriétés administrées).
• Responsabilité civile professionnelle adaptée à l’activité syndic — 400 à 900 EUR/an (la RCP syndic est plus chère que la RCP transaction du fait des risques juridiques liés aux assemblées générales et aux décisions de copropriété).
• Formation continue 14 heures par an (42 heures sur 3 ans), idéalement orientée copropriété — 200 à 700 EUR/an.
• Logiciel métier syndic (compte bancaire séparé par syndicat, ordres du jour AG, procès-verbaux, fiche synthétique loi ALUR) : 80 à 250 EUR/mois selon le nombre de syndicats.

Sur trois ans, le coût total réglementaire et opérationnel d’une carte S se situe entre 7 000 et 18 000 EUR pour un cabinet débutant. La carte S est rarement détenue seule : la plupart des cabinets cumulent G + S pour mutualiser les charges et proposer aux propriétaires une offre complète (gestion locative et syndic).

Comment renouveler sa carte S ?

La carte S se renouvelle tous les 3 ans pour 130 EUR à la CCI. Le dossier doit être déposé au minimum 2 mois avant l’expiration, avec justification de 42 heures de formation continue cumulées sur 3 ans (idéalement orientées copropriété pour rester à jour des évolutions ALUR) et maintien de la garantie financière à 110 000 EUR.

Les conditions du renouvellement carte S :

• 14 heures de formation continue par an, OU 42 heures sur 3 années consécutives (décret n° 2016-173 modifié)
• Dont 2 heures sur la non-discrimination
• Et 2 heures sur les autres règles déontologiques
• Idéalement, au moins une partie des heures sur des modules copropriété (loi ALUR, décrets d’application, jurisprudence AG, fiche synthétique, compte bancaire séparé, etc.)
• Maintien de la garantie financière de 110 000 EUR
• Maintien de la RCP syndic
• Maintien de l’inscription au RCS
• Casier judiciaire toujours vierge

Compte tenu du rythme soutenu d’évolutions législatives en copropriété (loi ALUR 2014, ordonnance copropriété 2019, loi Climat et Résilience 2021, loi Le Meur 2024 sur les meublés de tourisme en copropriété), prévoir au moins 50 % des heures de formation sur des modules copropriété purs est un investissement rentable pour la pratique. Un syndic à jour des dernières dispositions ALUR rassure les copropriétés et limite les risques de contentieux en AG.

Quelles sont les obligations spécifiques du syndic loi ALUR ?

Au-delà de la détention de la carte S, le syndic professionnel est soumis à plusieurs obligations spécifiques imposées par la loi ALUR du 24 mars 2014 et ses décrets d’application : ouverture d’un compte bancaire séparé pour les copropriétés de plus de 15 lots, mise en place d’un extranet sécurisé pour les copropriétaires, tenue d’une fiche synthétique de copropriété mise à jour annuellement, et respect d’un contrat de syndic-type imposé.

Compte bancaire séparé. Pour toute copropriété de plus de 15 lots principaux, le syndic doit ouvrir un compte bancaire dédié au syndicat des copropriétaires (article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR). Ce compte ne peut pas être un sous-compte interne du cabinet : c’est un compte au nom du syndicat, distinct des comptes du syndic et des autres copropriétés gérées. Pour les copropriétés de moins de 15 lots, l’AG peut voter à la majorité simple le maintien d’un compte unique (mutualisé) — mais c’est de moins en moins pratiqué.

Fiche synthétique de copropriété. Document obligatoire instauré par la loi ALUR, mis à jour annuellement par le syndic. Il s’agit de la « carte d’identité » de la copropriété : nombre de lots, surface, immatriculation au registre des copropriétés, situation financière (dettes, fonds de travaux), travaux réalisés et programmés, etc. Elle doit être tenue à jour et remise à tout copropriétaire qui la demande, ainsi qu’aux candidats acquéreurs lors d’une cession (annexe à l’avant-contrat de vente).

Extranet sécurisé. Le syndic doit mettre en place un espace en ligne sécurisé accessible aux copropriétaires (article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR), contenant a minima : carnet d’entretien, contrats en cours, comptes annuels, procès-verbaux d’AG, devis et factures, règlement de copropriété. Le défaut d’extranet conforme peut entraîner une réduction des honoraires de syndic décidée en AG.

Contrat de syndic-type. Depuis le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de syndic est encadré par un modèle-type qui détaille les prestations de gestion courante (rémunérées au forfait annuel) et la liste limitative des prestations particulières facturables séparément. Toute prestation hors liste est obligatoirement incluse dans le forfait — interdiction pour le syndic de facturer en sus une prestation non listée.

Mise en concurrence du syndic tous les 3 ans. La loi ALUR impose la mise en concurrence du contrat de syndic à chaque renouvellement (sauf vote contraire à la majorité simple en AG, sur proposition motivée du conseil syndical). Le conseil syndical sollicite plusieurs cabinets et compare les offres avant l’AG annuelle. Le syndic sortant peut être candidat à sa succession, mais doit présenter son offre dans les mêmes conditions que les concurrents.

Travaux et fonds de travaux. La loi ALUR a instauré un fonds de travaux obligatoire alimenté annuellement par les copropriétaires (5 % minimum du budget prévisionnel). Le syndic gère ce fonds, qui sert à anticiper les travaux importants (rénovation énergétique, réfection toiture, etc.). Depuis la loi Climat et Résilience 2021, l’obligation de plan pluriannuel de travaux (PPT) sur 10 ans s’ajoute pour les copropriétés de plus de 15 ans.

Loi Le Meur 2024 et meublés de tourisme en copropriété. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, l’AG peut décider à la majorité des deux tiers d’interdire la location en meublé de tourisme dans la copropriété (sauf pour la résidence principale du copropriétaire). Le syndic doit mettre cette décision en application et veiller à son respect — un point de vigilance opérationnel à intégrer dans la pratique.

Le respect de ces obligations est un enjeu de conformité majeur pour le syndic professionnel : un manquement peut justifier la révocation par l’AG (sans préavis ni indemnité) et entraîner la mise en cause de la responsabilité du syndic devant les juridictions civiles.

Peut-on exercer comme syndic sans carte S ?

Il n’est pas possible d’exercer comme syndic professionnel sans carte S. Seul le syndic bénévole — un copropriétaire désigné par l’assemblée générale qui exerce le syndic à titre gratuit pour sa propre copropriété — peut administrer un syndicat de copropriétaires sans carte S, conformément à l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Trois cas de figure à connaître :

Le syndic bénévole : un copropriétaire désigné en AG, à titre gratuit, qui administre la copropriété sans rémunération autre que d’éventuels remboursements de frais. Cette option est juridiquement possible mais en pratique limitée aux petites copropriétés (moins de 10 lots typiquement) où la charge de travail reste supportable bénévolement.

Le syndic provisoire : en cas de défaillance ou de révocation du syndic en place, l’AG peut désigner un syndic provisoire — souvent un copropriétaire ou un avocat — pour gérer la transition jusqu’à la désignation d’un syndic professionnel. Cette désignation est par nature temporaire (généralement 6 mois maximum).

Le syndic salarié au sein d’une agence titulaire : un collaborateur salarié peut exercer les missions de syndic au sein d’un cabinet détenant la carte S, sans détenir lui-même la carte. Il est alors couvert par l’attestation de collaborateur (55 EUR à la CCI) délivrée par le titulaire. Ses actes sont juridiquement portés par la carte du cabinet.

Hors ces trois cas, exercer le syndic professionnel sans carte S valide constitue une infraction à la loi Hoguet (jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 7 500 EUR d’amende selon l’article 14) et entraîne la nullité de la désignation par l’AG. Toute copropriété peut vérifier la validité de la carte S de son syndic sur le fichier public cci.fr.

Carte S et carte G : peut-on cumuler les deux ?

Oui, un même cabinet peut détenir simultanément les cartes T, G et S. C’est même la configuration la plus fréquente en France : les agences immobilières structurées proposent généralement les trois activités (transaction, gestion locative, syndic) sous une carte multi-mention CPI unique.

Le cumul se demande dès la première délivrance ou par modification de carte ultérieure :

Demande initiale multi-mention. Lors de la demande à la CCI, le candidat coche les mentions souhaitées sur le formulaire CERFA n° 15312*03 (T, G, S, ou combinaison). Les conditions d’aptitude professionnelle et de garantie financière s’appliquent par activité demandée. Le coût reste de 160 EUR pour la délivrance de la carte multi-mention, les frais ne sont pas multipliés par le nombre d’activités.

Ajout d’une mention à une carte existante. Un titulaire d’une carte T qui souhaite ajouter la mention G (ou S) dépose une « demande de modification » auprès de la CCI au tarif de 68 EUR. Il doit fournir les justificatifs spécifiques à la nouvelle activité : preuve de l’aptitude professionnelle (la même expérience peut couvrir T et G ; pour S, l’expérience doit porter sur la copropriété), garantie financière complémentaire (les seuils 30 000 / 110 000 EUR s’appliquent par activité distincte), RCP étendue à la nouvelle activité.

Garantie financière par activité. Point crucial : la garantie financière de 110 000 EUR est exigée pour chaque activité gérant des fonds (G et S notamment), pas une seule fois pour la totalité. Un cabinet T+G+S doit donc justifier d’une garantie de 110 000 EUR pour la gestion + 110 000 EUR pour le syndic (la transaction n’exige pas obligatoirement de garantie si le cabinet ne détient pas de fonds clients). Les compagnies d’assurance proposent des contrats « multi-activités » qui mutualisent la prime sans cumul mécanique du double 110 000 EUR.

Mutualisation de la formation continue. Les 42 heures de formation continue cumulées sur 3 ans sont valables pour l’ensemble des cartes détenues — le titulaire ne suit pas 42 heures × 3 cartes mais 42 heures totales, à condition que les thématiques couvrent ses différentes activités. Un cabinet G+S a tout intérêt à équilibrer ses heures de formation entre modules gestion locative (mandat, baux, IRL, contentieux locatif) et modules copropriété (loi ALUR, AG, fiche synthétique, plan pluriannuel de travaux).

Avantage opérationnel du cumul G+S. Au-delà de la mutualisation des charges réglementaires, le cumul carte G + carte S permet de proposer aux propriétaires une offre intégrée : un même cabinet gère la location du bien (carte G) et le syndic de l’immeuble (carte S). Ce double mandat fluidifie les sujets transverses (travaux votés en AG impactant les locataires, charges récupérables, état des parties communes) et fidélise le client. C’est la configuration la plus répandue chez les cabinets indépendants de quartier comme chez les groupes nationaux (Foncia, Citya, Nexity Lamy). Pour les cabinets qui souhaitent ajouter la gestion locative sans engager les démarches CCI, l’externalisation reste une option éprouvée (voir le H3 « Peut-on faire de la gestion locative sans carte G ? » dans la section carte G de cette page).

Le cumul T + G + S est donc une configuration rationnelle et largement pratiquée — elle reste néanmoins exigeante en charges (formation continue à équilibrer entre 3 verticales, garantie financière par activité, RCP multi-mention), ce qui explique pourquoi de petites structures restent volontairement mono-activité (T pure pour les agences spécialisées en transaction haut de gamme, G pure pour les cabinets de gestion locative).

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La Garantie Financière

De quoi s’agit-il ?

La garantie financière est une réserve d’argent mise en place par les professionnels de l’immobilier afin de protéger les sommes d’argent (« fonds ») qu’ils reçoivent de la part de leurs clients. Ces fonds peuvent être le versement d’un loyer, le dépôt d’une garantie ou un acompte sur compromis de vente.

Elle s’obtient par le biais d’une organisation professionnelle, une compagnie d’assurance, un établissement de crédit, ou la Caisse des dépôts et consignations.

Dans quels cas la garantie financière est-elle obligatoire ?

• Transaction immobilière avec détention de fonds : Obligatoire pour les activités où l’agent immobilier détient des sommes pour le compte de ses clients
• Gestion immobilière (carte G) : Toujours requise étant donné la gestion de fonds réguliers comme les loyers et les dépôts de garantie
• Syndic (carte S) : Toujours obligatoire en raison de la gestion de fonds associés à la maintenance et aux charges de copropriété

Cas particulier : La garantie financière n’est pas requise uniquement pour les transactions immobilières sans détention de fonds, conditionnelle à une déclaration sur l’honneur de non-détention directe ou indirecte de tels fonds.

Quel est le montant de la garantie financière immobilière ?

Conformément aux articles 30 et 32 du décret n° 72-678 :

Période d’exercice	Montant minimum
Deux premières années	30 000 €
À partir de la 3ème année	110 000 €

Ces montants s’appliquent séparément à chaque activité immobilière (Transaction, Gestion, Syndic).

Exception : Les montants de démarrage de 30 000 € ne sont pas applicables aux personnes morales dont un des représentants légaux ou statutaires a déjà été soumis à cette obligation de garantie financière (110 000 € dès le départ dans ce cas).

Quelles sont les modalités de gestion et de suivi des fonds ?

• Registres obligatoires : Il est requis de tenir un registre de tous les versements (registre-répertoire) et un registre des mandats. Ces registres peuvent être tenus sous format papier ou électronique et doivent être conservés pendant 10 ans.
• Émission de reçus : Un reçu doit être délivré pour chaque versement, avec un original remis au client et une copie conservée.
• Gestion de compte dédié : Les fonds perçus doivent être déposés sur un compte bancaire dédié à cette activité.

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Cartes professionnelles immobilières : état du secteur en 2026

Le secteur immobilier français poursuit en 2026 sa phase de restructuration engagée après la contraction du marché de la transaction en 2023-2024. Les professionnels titulaires d’une carte T cherchent activement à diversifier leurs revenus vers la gestion locative et le syndic — deux activités moins sensibles au cycle de la transaction. Cette dynamique favorise également les opportunités de reprise d’agence immobilière pour les professionnels souhaitant développer rapidement leur portefeuille, ainsi que les solutions de sous-traitance de la gestion locative pour les titulaires de la seule carte T. Pour mesurer la valeur d’un fonds de commerce de gestion locative dans une perspective de cession ou de rachat, consultez notre pilier Valorisation d’un portefeuille de gestion locative.

Sur le plan réglementaire, l’Autorité de la Concurrence a publié un avis n° 23-A-07 du 2 juin 2023 contenant plusieurs recommandations pour moderniser la loi Hoguet, notamment sur la transparence des honoraires et l’évolution potentielle des conditions d’accès aux cartes professionnelles. Les décrets d’application attendus n’ont pas encore modifié les règles de fond au 1er trimestre 2026 : les seuils de garantie financière (30 000 € / 110 000 €), la durée de validité de 3 ans et les 42 heures de formation continue restent les cadres de référence.

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Sources officielles :

• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (Loi Hoguet)
• Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
• Décret n° 2015-702 du 19 juin 2015
• Décret n° 2016-173 du 18 février 2016
• Décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020
• Loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014
• Loi Le Meur n° 2024-1039 du 19 novembre 2024
• Arrêté du 19 juin 2015 (informations sur la carte)
• Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 (contrat de syndic-type)
• Service-public Entreprendre – Devenir agent immobilier
• CCI.fr – Carte professionnelle immobilière
• CCI Paris IDF – Conditions d’obtention carte professionnelle Hoguet
• Cour d’appel d’Orléans, 11 mars 2021, n° 19-01901 (sous-mandat entre professionnels hors loi Hoguet)