Effet de levier
Aussi appelé : leverage immobilier
Définition
Mécanisme financier permettant d'amplifier la rentabilité d'un investissement en utilisant l'endettement.
Définition
L'effet de levier immobilier consiste à utiliser le crédit bancaire pour acquérir un bien dont la rentabilité est supérieure au coût de l'emprunt. L'investisseur multiplie ainsi sa capacité d'investissement et sa rentabilité sur fonds propres.
Principe
Si le rendement du bien (5%) > coût du crédit (3,5%) → L'écart (1,5%) profite à l'investisseur sur la totalité du capital emprunté
Exemple
- Apport : 20 000€
- Emprunt : 180 000€ à 3,5%
- Prix du bien : 200 000€
- Loyer net : 10 000€/an (5%)
Sans effet de levier (achat cash 20 000€) : rendement 5% Avec effet de levier : rendement sur fonds propres bien supérieur car le différentiel s'applique aux 180 000€ empruntés.
Risques
- L'effet de levier fonctionne dans les deux sens
- En cas de baisse des prix ou de vacance prolongée, les pertes sont amplifiées
L'effet de levier est maximisé quand les taux sont bas et les rendements élevés.