Quel statut juridique pour un mandataire immobilier en 2025 ?

Le choix du statut juridique conditionne votre fiscalité, vos cotisations sociales et votre rentabilité en tant que mandataire immobilier. La micro-entreprise convient pour démarrer avec des cotisations de 24,6% du CA et un plafond à 77 700€. L’entreprise individuelle au régime réel optimise les charges au-delà de 50 000€ de CA. Les sociétés (SASU/EURL) protègent votre patrimoine pour les hauts revenus. Ce choix impacte directement vos revenus nets réels et doit s’adapter à votre niveau de formation et d’expertise. Analyse détaillée des 4 options avec simulations chiffrées pour 2025.

Comparatif des 4 statuts juridiques possibles

Vue d’ensemble des options

Les quatre statuts juridiques possibles pour un mandataire immobilier présentent des caractéristiques fondamentalement différentes qui impactent directement votre rentabilité et votre organisation quotidienne.

La micro-entreprise, limitée à 77 700€ de chiffre d’affaires annuel, applique des cotisations de 24,6% directement sur votre CA en 2025. Vous ne pouvez pas déduire vos frais réels mais bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 34%. Sa création est gratuite et sa comptabilité reste simplifiée au maximum.

L’entreprise individuelle au régime réel n’impose aucun plafond de chiffre d’affaires et permet la déduction intégrale de vos frais professionnels. Les cotisations sociales représentent 45 à 50% de votre bénéfice après charges. La création reste gratuite mais la comptabilité devient complète avec obligation de bilan annuel.

La SASU offre également un CA illimité avec déduction totale des frais. Les cotisations sociales s’élèvent à 75-80% de votre rémunération mais vous bénéficiez du statut d’assimilé salarié. La création coûte entre 500 et 1500€ et nécessite une comptabilité rigoureuse.

L’EURL propose des conditions similaires à l’entreprise individuelle avec 45% de cotisations sur la rémunération du gérant. Le coût de création et les obligations comptables s’alignent sur ceux de la SASU.

La micro-entreprise : simplicité et démarrage rapide

Fonctionnement et cotisations 2025

La micro-entreprise reste le statut privilégié des mandataires débutants avec 70% des nouvelles créations. Les cotisations sociales s’élèvent à 24,6% du chiffre d’affaires en 2025, passant à 26,1% en 2026 suite à l’ouverture des droits à la retraite complémentaire.

Ces cotisations couvrent l’intégralité de votre protection sociale :

• Assurance maladie-maternité : remboursement des frais de santé et indemnités en cas de congé maternité ou paternité
• Indemnités journalières : compensation partielle de votre perte de revenus en cas d’arrêt maladie
• Retraite de base et complémentaire : constitution de vos droits pour votre future pension
• Invalidité-décès : protection pour vous et vos proches en cas d’accident de la vie
• Allocations familiales : participation au financement du système de prestations familiales
• CSG/CRDS : contribution au financement de la protection sociale
• Formation professionnelle : alimentation de vos droits CPF

Le paiement s’effectue mensuellement ou trimestriellement sur le CA encaissé. Aucune charge si vous ne réalisez aucun chiffre d’affaires, contrairement aux autres statuts qui imposent des cotisations minimales.

Avantages et limites

Avantages majeurs :

La création s’effectue instantanément et gratuitement via le Guichet unique INPI, et vous permet de démarrer votre activité sans délai. La comptabilité reste ultra-simplifiée avec uniquement un livre des recettes à tenir, ce qui élimine le besoin d’un expert-comptable. Vous bénéficiez de la franchise en base de TVA jusqu’à 37 500€ de CA, ce qui simplifie vos facturations. Le versement libératoire de l’impôt sur le revenu, moyennant 2,2% supplémentaires, vous évite les mauvaises surprises fiscales. C’est le statut idéal pour tester le métier sans risque financier.

Limites à connaître :

Le plafond de 77 700€ de CA annuel constitue une limitation rapidement atteinte avec seulement 6 à 8 bonnes ventes dans l’année. L’impossibilité de déduire les frais réels vous pénalise si vos charges dépassent l’abattement forfaitaire de 34%. Les cotisations calculées sur le CA et non sur le bénéfice augmentent mécaniquement votre pression fiscale. L’image moins professionnelle de la micro-entreprise peut rebuter certains clients fortunés qui préfèrent traiter avec des sociétés. Enfin, vous ne pouvez pas optimiser votre rémunération via un arbitrage entre salaire et dividendes comme le permettent les sociétés.

Simulation chiffrée micro-entreprise

Cas pratique : 60 000€ de CA annuel

Si vos frais réels dépassent 20 400€ (34% de 60 000€), vous perdez en rentabilité par rapport au régime réel.

L’entreprise individuelle au régime réel : optimisation fiscale

Mécanisme et calcul des cotisations

Au régime réel, vous déclarez votre chiffre d’affaires puis déduisez l’ensemble de vos charges professionnelles pour déterminer votre bénéfice imposable. Les cotisations sociales représentent 45 à 50% de ce bénéfice.

Charges déductibles intégralement :

• Frais de déplacement : barème kilométrique fiscal 2025 (de 0,529€ à 0,697€/km selon la puissance fiscale et le kilométrage) ou frais réels
• Dépenses de communication et marketing : site web, cartes de visite, publicité
• Formations professionnelles : 42 heures obligatoires et formations complémentaires
• Assurances : RC Pro et assurance véhicule professionnel
• Téléphonie et internet professionnels
• Quote-part domicile : si bureau installé chez vous (loyer ou amortissement, charges)
• Honoraires d’expert-comptable : charge déductible qui s’autofinance partiellement
• Cotisations sociales N-1 : réduction mécanique de votre base imposable

Cette déductibilité intégrale optimise significativement votre base imposable si vos charges sont élevées.

Protection patrimoniale depuis 2022

La loi n° 2022-172 du 14 février 2022 instaure une séparation automatique entre patrimoine personnel et professionnel, entrée en vigueur le 15 mai 2022. Votre résidence principale et vos biens personnels sont protégés des créanciers professionnels, sauf renonciation expresse.

Cette évolution majeure élimine le principal inconvénient historique de l’entreprise individuelle, et la rend aussi sécurisante qu’une société pour votre patrimoine privé.

Simulation chiffrée EI régime réel

Cas pratique : 100 000€ de CA annuel avec 30 000€ de frais

Les cotisations sont elles-mêmes déductibles, ce qui réduit mécaniquement votre base imposable et crée un effet d’optimisation.

La SASU : protection maximale et statut assimilé salarié

Le régime social du président

En SASU, vous bénéficiez du statut d’assimilé salarié avec affiliation au régime général. Les cotisations totalisent 75 à 80% de votre rémunération nette (environ 82% du net pour obtenir le brut).

Cette charge élevée finance une protection sociale optimale :

• Retraite : constitution dans de meilleures conditions qu’en régime indépendant avec des trimestres validés plus facilement
• Indemnités journalières : versement dès le 4e jour d’arrêt maladie (délai de carence de 3 jours comme pour tous les salariés)
• Couverture accidents du travail : protection intégrale en cas d’accident professionnel
• Allocations chômage : sous certaines conditions, via Pôle Emploi après cotisation ou via une assurance chômage privée spécifique aux dirigeants

Spécificité importante : si vous ne vous versez aucun salaire, vous ne payez aucune cotisation mais ne vous constituez aucun droit.

Optimisation via les dividendes

La SASU permet d’arbitrer entre rémunération et dividendes selon vos besoins :

Taxation des dividendes (flat tax 30%) :

• Prélèvements sociaux : 17,2%
• Impôt sur le revenu : 12,8%
• Total : 30% (ou option barème progressif si avantageux)

Cette flexibilité optimise votre fiscalité globale, particulièrement pour les hauts revenus où le cumul charges sociales + IR sur salaire dépasse largement 30%.

Simulation chiffrée SASU

Cas pratique : 150 000€ de CA avec stratégie mixte salaire/dividendes

Option 1 – Tout en salaire :

• Salaire net souhaité : 60 000€
• Salaire brut nécessaire : ~88 000€
• Charges patronales + salariales : ~70 000€
• Coût total entreprise : 158 000€ (impossible)

Option 2 – Mixte optimisé :

L’EURL : compromis entre protection et charges

Spécificités du gérant majoritaire

Le gérant majoritaire d’EURL relève du régime des travailleurs indépendants avec des cotisations de 45% de la rémunération, similaires à l’entreprise individuelle.

Différence majeure avec la SASU : les dividendes dépassant 10% du capital social (+ primes d’émission + comptes courants d’associés) sont soumis aux cotisations sociales, ce qui limite l’optimisation possible.

Avantages fiscaux spécifiques

L’EURL offre des options fiscales intéressantes qui compensent partiellement le désavantage sur les dividendes :

• Choix fiscal : impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu selon votre situation
• Déduction des frais de gérance : optimisation de la rémunération du dirigeant
• Amortissement véhicule de société : économies substantielles sur véhicules professionnels
• Constitution de réserves défiscalisées : lissage de la fiscalité sur plusieurs exercices

Ces leviers compensent partiellement le désavantage sur les dividendes par rapport à la SASU.

Simulation chiffrée EURL

Cas pratique : 120 000€ de CA avec 25 000€ de charges

Guide de décision selon votre situation

Le choix du statut doit s’aligner avec vos objectifs de revenus et votre phase de développement. Notre analyse des salaires réels par profil et expérience vous permet d’identifier votre situation actuelle et d’anticiper vos besoins.

Profil débutant (0-2 ans)

La micro-entreprise constitue le choix optimal pour les débutants dans plusieurs situations :

• CA prévisionnel inférieur à 50 000€ la première année
• Peu de frais professionnels (moins de 25% du chiffre d’affaires)
• Volonté de tester le métier sans engagement définitif
• Simplicité administrative pour se concentrer sur le développement commercial
• Absence de budget pour un expert-comptable les premiers mois

Le basculement vers l’entreprise individuelle au régime réel devient pertinent si :

• Approche du plafond de 77 700€
• Frais professionnels dépassant régulièrement 34% du CA
• Volonté d’optimiser la fiscalité via la déduction des charges réelles

Profil confirmé (2-5 ans)

L’entreprise individuelle au régime réel devient le statut de prédilection si :

• CA stabilisé entre 50 000€ et 100 000€
• Charges professionnelles importantes (véhicule dédié, marketing conséquent)
• Pas de besoin de lever des fonds ou d’associer des investisseurs
• Préférence pour la simplicité d’une structure unipersonnelle

La création d’une SASU se justifie pour :

• Recherche de la meilleure protection sociale possible
• Projet d’associer un collaborateur ou investisseur dans le futur
• Image « société » valorisée par une clientèle haut de gamme
• CA dépassant 100 000€ avec optimisation salaire/dividendes intéressante

Profil expert (5+ ans)

Certains mandataires expérimentés restent en entreprise individuelle pour :

• Satisfaction du niveau de protection patrimoniale (réforme 2022)
• Charges professionnelles élevées qui optimisent le bénéfice imposable
• Absence de projet de revente ou transmission de l’activité
• Simplicité administrative préférable à la gestion d’une société

La transformation en société devient stratégique pour :

• Préparation d’une transmission ou cession d’activité
• Association de collaborateurs ou mandataires juniors
• Création d’une holding pour optimiser la fiscalité
• Développement vers une vraie agence avec obtention de la carte T

Stratégie d’évolution progressive

Phase 1 : Démarrage en micro (0-18 mois)

Objectif : tester le métier sans risque financier et construire votre portefeuille clients. Viser 30 000 à 50 000€ de chiffre d’affaires pour valider la viabilité de votre activité.

Actions clés :

• Création gratuite et immédiate via le Guichet unique
• Concentration à 100% sur le développement commercial
• Épargne de minimum 30% des revenus pour constituer une réserve de trésorerie

Phase 2 : Passage au réel (18-36 mois)

Déclencheurs : approche du plafond de 77 700€ ou frais professionnels dépassant 20 000€ annuels. Cette phase correspond généralement au passage de 30 000€ à 60 000€ de CA, période analysée dans notre guide sur l’évolution des salaires dans le temps.

Actions clés :

• Accompagnement par un expert-comptable pour maximiser les déductions
• Investissement dans des outils professionnels performants
• Constitution d’une épargne de sécurité équivalente à 6 mois de charges fixes
• Formation continue pour monter en compétences

Phase 3 : Création société (3-5 ans)

Déclencheurs : CA dépassant stablement 100 000€ annuels, projets de développement (association, évolution vers agence).

Avantages recherchés :

• Image professionnelle renforcée
• Optimisation fiscale maximale via arbitrage rémunération/dividendes
• Préparation d’une future transmission ou association

Les erreurs à éviter

Erreur n°1 : Choisir la SASU trop tôt

Créer une SASU avec moins de 80 000€ de CA génère des charges disproportionnées. Les cotisations de 75-80% sur la rémunération absorbent la trésorerie nécessaire au développement.

Erreur n°2 : Rester en micro au-delà du raisonnable

Dépasser 60 000€ de CA en micro-entreprise avec des frais importants fait perdre des milliers d’euros d’optimisation fiscale annuellement.

Erreur n°3 : Négliger l’accompagnement comptable

Tenter d’économiser 1 500€ d’expert-comptable peut coûter 5 000€ de redressement fiscal ou de déductions manquées.

Erreur n°4 : Confondre trésorerie et bénéfice

Sortir tout le cash de l’entreprise empêche l’investissement et fragilise la structure face aux périodes creuses. Les mandataires qui réussissent maintiennent 3-6 mois de charges en réserve, comme détaillé dans notre analyse des revenus réels du métier.

Les aspects pratiques du changement

Passer de micro à EI réel

Le passage au régime réel s’effectue automatiquement si vous dépassez le plafond de 77 700€ durant deux années consécutives. Vous pouvez également opter volontairement pour ce régime via un simple formulaire déposé au Guichet unique.

Frais à anticiper :

• Expert-comptable : 800 à 2000€ annuels selon la complexité
• Logiciel comptable professionnel : 30 à 50€ mensuels
• Formation comptable de base (AGEFICE) : jusqu’à 500€ pris en charge

Créer une société en cours d’activité

Processus de transformation :

• Rédaction des statuts : 500 à 1500€ (avocat ou plateforme juridique)
• Dépôt du capital social : 1000 à 5000€ recommandés pour la crédibilité
• Publication annonce légale : 123€ à 395€ selon la forme juridique
• Immatriculation au RCS : ~56€ (greffe 35,59€ + RBE 20,34€)
• Transfert du portefeuille clients par avenant aux mandats existants

Préservation de l’historique :

• Numéro SIRET maintenu avec ajout de digits supplémentaires
• Ancienneté RSAC conservée
• Attestation d’habilitation automatiquement transférée

Tableau récapitulatif des seuils de rentabilité

Le statut juridique optimal évolue avec votre activité. Démarrer en micro-entreprise pour tester le métier, passer au régime réel pour optimiser les charges, puis créer une société pour structurer le développement constitue un parcours classique et pertinent.

L’erreur serait de voir ce choix comme définitif. Les mandataires qui réussissent adaptent leur structure juridique à leur croissance, et optimisent ainsi leur rentabilité à chaque étape. Les revenus moyens par niveau d’expérience montrent clairement l’intérêt d’adapter son statut à son CA.

Avec les bonnes décisions au bon moment, vous pouvez améliorer votre revenu net de 15 à 25% à chiffre d’affaires équivalent. Sur une carrière, cela représente des dizaines de milliers d’euros d’écart. La formation continue sur ces aspects juridiques et fiscaux constitue un investissement rentable pour optimiser vos choix.

Pour une vision globale du métier et des revenus selon les statuts, consultez notre guide complet pour devenir mandataire immobilier.

Note : Les informations contenues dans cet article sont à jour au 1er décembre 2025 et s’appuient exclusivement sur des sources gouvernementales officielles (urssaf.fr, service-public.fr, legifrance.gouv.fr, impots.gouv.fr). Les dispositifs fiscaux et sociaux évoluent régulièrement. Il est recommandé de vérifier les conditions actuelles auprès des organismes compétents avant toute décision.

Sources officielles