APL et Propriétaires Bailleurs : Guide Complet des Démarches et Avantages

En tant que propriétaire bailleur, vous vous demandez peut-être comment percevoir directement les APL de vos locataires et quels sont les avantages de ce système pour sécuriser vos revenus locatifs ?

Avec plus de 5 millions de ménages qui bénéficient d'aides au logement en France, il y a de fortes chances que vos locataires actuels ou futurs soient concernés. Ce guide pratique vous explique tout ce que vous devez savoir sur les APL en tant que bailleur : pourquoi opter pour le versement direct, comment mettre en place ce système, quelles sont vos obligations légales et comment optimiser vos avantages fiscaux via le conventionnement.

1. Pourquoi s'intéresser aux APL en tant que propriétaire bailleur ?

Pour un bailleur, comprendre et maîtriser le fonctionnement des aides au logement présente plusieurs avantages majeurs :

Sécurisation des revenus locatifs

Le versement direct des APL sur votre compte bancaire (système du tiers payant) vous fait percevoir une partie du loyer directement de la CAF. Pour un logement dont le loyer est de 600€ avec un locataire qui bénéficie de 250€ d'APL, vous recevez ces 250€ de la CAF, ce qui réduit la part à risque à 350€. Le montant de l'aide dépend des ressources du locataire, appréciées tous les trois mois, et son versement peut être suspendu dans les cas que prévoit le code de la construction et de l'habitation.

Réduction du risque d'impayés

Avec le tiers payant, le locataire n'a plus qu'une part réduite du loyer à payer.

Élargissement du vivier de locataires potentiels

Accepter des locataires qui bénéficient d'aides au logement vous permet d'élargir votre bassin de candidats potentiels. Cette approche peut réduire les périodes de vacance locative et optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier.

Avantages fiscaux potentiels

Si vous optez pour un conventionnement de votre logement avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat), vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux significatifs ; en conventionnement social ou très social (Loc2, Loc3), vos locataires peuvent en outre accéder à l'APL, ce que le conventionnement intermédiaire (Loc1) ne leur ouvre pas.

2. Les aides au logement que peuvent toucher vos locataires

Avant d'entrer dans les démarches spécifiques, il est important de distinguer les différentes aides au logement existantes :

Pourquoi l'APL est-elle versée au bailleur ?

L'APL (Aide Personnalisée au Logement) est destinée aux locataires de logements conventionnés (la plupart des logements HLM, ou logements privés conventionnés à loyer social ou très social). Elle est, en règle générale, versée directement au bailleur (article L. 832-1 du code de la construction et de l'habitation), hors les cas de l'article D. 832-2 du même code.

Les autres allocations logement

Outre l'APL, il existe deux autres types d'aides au logement :

L'ALF (Allocation de Logement Familiale) est accordée aux ménages et aux personnes qui se trouvent dans l'une des situations que liste l'article L. 841-1 du code de la construction et de l'habitation. Elle n'est pas accordée à une personne qui bénéficie déjà de l'APL ou de l'ALS : elle concerne donc les logements qui n'ouvrent pas droit à l'APL, notamment les logements non conventionnés ou conventionnés à loyer intermédiaire (Loc1). Le versement direct au bailleur est possible, sur sa demande et si le logement répond aux exigences des articles L. 822-9 et L. 822-10 du code de la construction et de l'habitation, mais pas automatique.

L'ALS (Allocation de Logement Sociale) s'adresse aux personnes ne pouvant prétendre ni à l'APL, ni à l'ALF. Comme pour l'ALF, le versement direct au bailleur est possible sur demande.

Aide	Type de logement	Bénéficiaires	Versement au bailleur
APL	Logement conventionné au sens de l'article L. 831-1 du CCH	Sans condition de situation familiale, sous les conditions du CCH	Au bailleur, hors les cas de l'article D. 832-2 (parmi eux : sur sa demande pour un patrimoine conventionné de moins de dix logements)
ALF	N'ouvrant pas droit à l'APL (dont Loc1)	Situations de l'article L. 841-1, sous les conditions du CCH	Sur demande du bailleur et si le logement répond aux exigences des articles L. 822-9 et L. 822-10 du CCH
ALS	N'ouvrant pas droit à l'APL (dont Loc1)	Autres, sous les conditions du CCH	Sur demande du bailleur et si le logement répond aux exigences des articles L. 822-9 et L. 822-10 du CCH

3. Le versement en tiers payant : mode d'emploi

Le système du tiers payant permet à la CAF de vous verser directement l'aide au logement de votre locataire, plutôt que de la verser à ce dernier. Ce dispositif est particulièrement avantageux pour faciliter les relations entre le locataire et le bailleur et limiter les risques d'impayés.

Comment percevoir les APL en tant que bailleur ?

Pour les logements conventionnés (HLM conventionnés, logements ayant bénéficié d'aides à la pierre, ou conventionnés avec l'Anah à loyer social ou très social), l'APL est versée au bailleur, hors les cas que prévoit l'article D. 832-2 du code de la construction et de l'habitation. Parmi eux, lorsque le locataire occupe un logement compris dans un patrimoine conventionné comportant moins de dix logements, l'APL est versée au bailleur ou au gestionnaire s'il en fait la demande, et, faute d'une telle demande, au locataire.

Pour les autres types de logement, vous pouvez demander que l'ALF ou l'ALS de votre locataire vous soit directement versée. La procédure est simple : téléchargez le formulaire Cerfa n°11362*04 sur le site de la CAF ou de Service-Public.fr, complétez-le en y indiquant vos coordonnées et références bancaires, puis joignez une attestation de loyer dûment remplie, un RIB à votre nom et une copie du bail si c'est la première demande.

Vous pouvez ensuite soumettre votre demande directement sur votre espace bailleur CAF en ligne ou envoyer l'ensemble par courrier à la CAF dont dépend votre locataire. La mise en place du tiers payant prend généralement effet le mois suivant la réception de votre demande complète.

Si votre locataire n'a pas encore fait sa demande d'APL, invitez-le à effectuer cette démarche dès son emménagement pour activer le versement le plus rapidement possible.

Quand l'APL est-elle versée au bailleur ?

Le versement de l'aide au logement s'effectue selon un calendrier précis établi par la CAF. Toutes les aides au logement (APL, ALF et ALS) sont versées le 5 de chaque mois. Si le 5 tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, la date du versement peut être décalée de quelques jours.

En 2026, quatre mensualités connaissent un décalage : le versement intervient le 7 avril (pour mars), le 6 juillet (pour juin), le 4 septembre (pour août) et le 4 décembre (pour novembre) ; les allocations de décembre 2025 ont été versées le 5 janvier 2026. Les autres mois restent calés sur le 5.

En règle générale, un mois de carence s'applique au début de la location : l'aide est due à compter du premier jour du mois civil qui suit celui au cours duquel les conditions d'ouverture du droit sont réunies, et, lorsque ces conditions sont réunies avant le mois de la demande, à compter du premier jour du mois au cours duquel la demande est déposée (article R. 823-10 du code de la construction et de l'habitation) ; les articles R. 823-11 et R. 823-14 du même code y dérogent dans les cas qu'ils prévoient. Par exemple, pour un emménagement au 1er juillet avec une demande effectuée le même jour, l'APL sera due à partir du 1er août, et l'aide d'août sera versée en septembre (le 4 septembre en 2026). Le locataire devra s'acquitter de la totalité du loyer de juillet. Ce mois de carence doit être anticipé dans votre gestion locative et clairement expliqué au locataire.

Exemple concret de versement d'APL

Prenons le cas d'un locataire qui emménage au 1er juillet dans un logement dont le loyer est de 650€. Il est éligible à une APL de 230€ par mois et effectue sa demande le jour de son emménagement.

Juillet (mois de carence) : Le locataire paie la totalité du loyer, soit 650€.

Août : L'APL de 230€ est versée au bailleur en septembre, le 4 septembre en 2026 (versement décalé d'un mois). Le locataire ne paie que 420€ (650€ – 230€).

Septembre et mois suivants : Le locataire ne paie que 420€, et la CAF vous verse directement les 230€ restants le 5 de chaque mois.

Le bailleur qui perçoit l'aide la déduit du montant du loyer et des dépenses accessoires de logement, et cette déduction doit être portée à la connaissance du locataire (article L. 832-2 du code de la construction et de l'habitation). Dans vos quittances, vous pouvez faire apparaître le loyer total (650€), le montant de l'APL (230€) et le restant dû par le locataire (420€) ; en logement conventionné avec l'Anah, la quittance précise le montant du loyer principal dû, des loyers accessoires s'il y a lieu, des charges locatives et, le cas échéant, de l'APL versée directement au bailleur, et elle comporte le montant du loyer maximal du logement (article D. 321-28 du même code). Cela permet une transparence complète et évite les malentendus.

4. La télédéclaration annuelle de loyer : étapes pratiques

Chaque année, vous devez déclarer à la CAF le montant du loyer de vos locataires qui bénéficient d'aides au logement. Cette étape est cruciale car elle permet à l'organisme de recalculer les droits de vos locataires.

Comment déclarer les loyers à la CAF ?

La télédéclaration des loyers est la méthode privilégiée par la CAF. Pour la réaliser :

1. Connectez-vous à votre espace bailleur sur www.caf.fr (rubrique « Professionnels », espace bailleur)
2. Ouvrez « Consulter et déclarer », qui donne accès aux fiches de vos locataires
3. Si vous avez plusieurs locataires, sélectionnez ceux pour lesquels vous déclarez (avec un seul locataire, sa fiche s'ouvre directement)
4. Dans « Mes déclarations », la « Déclaration de loyer » est présélectionnée quand la Caf attend le loyer : cliquez sur « Déclarer » et indiquez le montant du loyer de juillet
5. Validez votre déclaration

Voici un aperçu de l'écran de télédéclaration que vous rencontrerez (les éléments peuvent légèrement varier selon les mises à jour du site) :

• En haut : liste de vos locataires qui bénéficient d'aides
• Pour chaque locataire : champs à compléter (loyer, charges, situation locative)
• En bas : bouton de validation et récapitulatif

Si vous gérez plusieurs logements, vous pouvez effectuer toutes vos déclarations en une seule session, ce qui représente un gain de temps considérable par rapport aux déclarations papier.

Calendrier annuel des démarches

Période	Action	Commentaire
Chaque année, pour le loyer de juillet	Télédéclaration des loyers	Pour les bailleurs dont la Caf attend le loyer
Le 5 de chaque mois, sauf décalage	Versement des aides	Pour tous les types d'aide au logement
Dans le mois suivant	Signalement des départs	Évite les trop-perçus à rembourser
Dans les 2 mois	Signalement des impayés	Dès que la dette atteint le seuil légal (règles en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026)

Solutions en cas de problème de télédéclaration

Si vous rencontrez des difficultés techniques pour effectuer votre télédéclaration, plusieurs options s'offrent à vous :

• Contacter l'assistance technique de la CAF au numéro indiqué sur le site
• Utiliser le formulaire de contact en ligne dédié aux bailleurs
• En dernier recours, envoyer une déclaration papier par courrier recommandé

Si vous n'avez pas effectué votre télédéclaration dans les délais, connectez-vous tout de même à votre espace pour vérifier si la fonctionnalité est encore disponible. Si ce n'est plus possible en ligne, contactez directement la CAF par téléphone ou courrier, en justifiant votre retard.

Un retard dans la télédéclaration peut entraîner une suspension temporaire des aides versées à vos locataires ou à vous-même, d'où l'importance de respecter les délais.

5. Les obligations du bailleur vis-à-vis de la CAF

En tant que bailleur qui perçoit directement des aides au logement, vous avez plusieurs obligations légales à respecter.

Signalement des changements de situation locative

Vous devez informer la CAF des événements suivants, dans le délai légal lorsque la loi en fixe un :

• Départ du locataire (fin de bail, résiliation) : 1 mois, conformément à l'article D823-15 du Code de la construction et de l'habitation
• Changement de propriétaire ou de gestionnaire
• Modification du montant du loyer hors période de révision annuelle
• Transformation importante du logement

Ce signalement peut s'effectuer via votre espace bailleur en ligne. Le non-respect de ces obligations peut entraîner des pénalités financières conformément à l'article L.114-17 du Code de la sécurité sociale.

Déclaration des impayés de loyer

La loi vous oblige à signaler les situations d'impayés à la CAF. Jusqu'au 31 décembre 2026, selon l'article R824-1 du Code de la construction et de l'habitation, la définition de l'impayé varie selon le mode de versement de l'aide :

• Si l'aide vous est versée directement (tiers payant) : l'impayé est constitué lorsque le locataire doit une somme au moins égale à deux fois le montant du loyer net (loyer + charges – aide au logement)
• Si l'aide est versée au locataire : l'impayé est constitué lorsque la dette atteint deux fois le montant du loyer brut (loyer + charges, sans déduction de l'aide)

Vous disposez alors de 2 mois pour effectuer ce signalement, sauf si la somme due a été réglée en totalité entre-temps (article R. 824-4 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026).

Exemple (tiers payant) : Pour un loyer de 600€ avec une aide de 200€, l'impayé est constitué à partir de 800€ de dette [(600€ – 200€) × 2].

La procédure de signalement :

• Informez la CAF via votre espace en ligne ou par courrier recommandé
• Joignez un décompte précis de la dette
• Indiquez les démarches déjà entreprises pour résoudre la situation
• Proposez un plan d'apurement si possible

À noter : le signalement des impayés n'entraîne pas automatiquement la suspension des aides. Jusqu'au 31 décembre 2026, la CAF peut maintenir le versement : elle peut renvoyer le dossier au bailleur pour qu'il établisse, dans un délai de six mois au plus, un plan d'apurement de la dette, et maintient alors l'aide sous réserve de la reprise du paiement de la dépense courante de logement (loyer et charges), du respect du plan et de son approbation. Jusqu'à la même date, si le bailleur a refusé de percevoir directement l'aide (l'APL dans les cas que prévoit l'article D. 832-2 du code de la construction et de l'habitation, ou l'allocation de logement), ou si l'allocation de logement ne peut lui être versée parce que le logement ne répond pas aux exigences des articles L. 822-9 et L. 822-10, ce délai est réduit à deux mois, décompté à partir de la date du refus du bailleur (article R. 824-22 du même code). Jusqu'à la même date, le bailleur qui ne signale pas l'impayé dans le délai et les conditions prévus s'expose à une pénalité dont le montant, fixé en fonction de la gravité des faits, ne peut dépasser les limites que fixe l'article L. 114-17 du code de la sécurité sociale (article R. 824-6 du code de la construction et de l'habitation).

Respect des critères de décence du logement

Pour que votre locataire puisse bénéficier d'aides au logement, votre bien doit respecter les critères de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, renforcés par la loi Climat et RésilienceLoi Climat et RésilienceLoi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets. En immobilier, elle fixe par classe du DPE le niveau de performance énergétique minimal d'un logement décent et restreint les hausses de loyer des logements classés F ou G.En savoir plus → du 22 août 2021, notamment :

• Au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, soit un volume habitable d'au moins 20 m³
• Absence de risques pour la sécurité et la santé des occupants
• Équipements de base fonctionnels (eau, électricité, sanitaires, chauffage)
• Performance énergétique minimale (niveau de performance minimal selon la classe DPE et son échéance)

La CAF peut effectuer des contrôles pour vérifier la décence de votre logement. En cas de non-conformité constatée, l'allocation de logement est conservée par la CAF pendant dix-huit mois au plus, délai dans lequel le propriétaire doit mettre le logement en conformité, et elle lui est versée dès que la mise en conformité est constatée (articles L. 843-1, R. 843-2 et R. 843-4 du code de la construction et de l'habitation).

Exigences de performance énergétique

En métropole, un logement n'est plus décent pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit à partir de l'échéance de sa classe (calendrier selon la classe DPE) :

• Depuis le 1er janvier 2025 : un logement classé G n'est plus décent
• À partir du 1er janvier 2028 : un logement classé F ne le sera plus
• À partir du 1er janvier 2034 : un logement classé E ne le sera plus

En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, le critère de performance énergétique de la décence ne s'applique qu'à partir de 2028.

Par ailleurs, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être révisé lorsque le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 (après le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte). Lors d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat ne peut pas non plus excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Conséquences du non-respect de ces obligations

Le non-respect de vos obligations peut entraîner :

• La suspension du versement direct des aides
• L'obligation de rembourser les sommes indûment perçues
• Des pénalités financières dans certains cas
• La conservation de l'allocation de logement par la CAF, pendant dix-huit mois au plus

6. Le conventionnement APL : avantages et contraintes

Quelle convention APL est disponible pour les bailleurs ?

Le conventionnement APL consiste à signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), qui, en conventionnement social ou très social, permet à vos locataires d'accéder à l'APL même si votre logement n'était pas éligible initialement. Il s'agit d'un engagement contractuel par lequel vous acceptez de respecter certaines conditions (plafonds de loyers, critères de ressources des locataires) en échange d'avantages fiscaux.

Le dispositif en vigueur en 2026 se nomme Loc'Avantages. Il s'applique aux demandes de conventionnement enregistrées par l'Anah à compter du 1er mars 2022, la réduction d'impôt ne pouvant s'appliquer avant le 1er janvier 2022 et la plateforme de dépôt de l'Anah ayant ouvert le 1er avril 2022, et remplace le dispositif « Louer Abordable » (aussi appelé « Cosse »). Initialement prévu jusqu'au 31 décembre 2024, le dispositif Loc'Avantages a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de Finances 2025 (article 88).

Loc'Avantages suppose de signer une convention avec l'Anah, et permet d'obtenir une réduction d'impôt calculée sur les revenus bruts du logement, à un taux qui peut aller jusqu'à 65 % avec l'intermédiation locative (article 199 tricies du code général des impôts).

Notez que l'APL n'est plus accessible aux propriétaires occupants pour les nouveaux prêts : un prêt ou un contrat de location-accession signé après le 31 décembre 2017 n'y ouvre plus droit, hors le maintien prévu pour un prêt ou un contrat ayant fait l'objet d'une demande avant le 31 décembre 2017 et signé avant le 31 janvier 2018, et hors un logement ancien situé dans une commune que liste un arrêté, pour un prêt ou un contrat signé avant le 1er janvier 2020 (article L. 831-2 du code de la construction et de l'habitation et article 126 de la loi de finances pour 2018). Cette aide était historiquement destinée à réduire les mensualités de remboursement des prêts immobiliers conventionnés.

Critères d'éligibilité au conventionnement

Pour qu'un logement puisse être conventionné, il doit répondre à plusieurs critères :

• Être décent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, lors de l'entrée en vigueur de la convention (article D. 321-23 du CCH)
• Respecter le niveau de performance énergétique minimal (condition de la réduction d'impôt) : en métropole, classe E du DPE pour les baux conclus ou renouvelés au plus tard le 31 décembre 2027, ou, pour une évaluation énergétique réalisée avant le 30 juin 2021 et encore en cours de validité, le seuil de consommation que fixe l'article 18-0 bis E de l'annexe IV au code général des impôts, puis classe D pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er janvier 2028 (même article). En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, s'appliquent les conditions de l'article 18-0 bis F de la même annexe
• Si des travaux sont nécessaires, les prévoir dans la convention : elle détermine, le cas échéant, les travaux d'amélioration qui incombent au bailleur (article L. 321-4 du CCH)
• Être loué nu (non meublé) à usage de résidence principale
• Ne pas être loué à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant du propriétaire, ni à une personne qui occupe déjà le logement, sauf au renouvellement du bail (condition de la réduction d'impôt)

Le conventionnement est particulièrement intéressant pour les logements situés dans des zones où la demande locative est forte et où les loyers du marché sont supérieurs aux plafonds conventionnés de moins de 15 %. Dans ces zones, le manque à gagner sur le loyer est généralement compensé par les avantages fiscaux.

Types de conventions

Il existe deux principaux types de conventionnement :

• Convention sans travaux : engagement de 6 ans minimum, idéal pour les logements déjà en bon état
• Convention avec travaux : engagement de 6 ans minimum également, permet d'obtenir des subventions pour financer des rénovations

Le dispositif Loc'Avantages a unifié la durée d'engagement à 6 ans minimum pour toutes les conventions, qu'elles comportent ou non des travaux. Cette convention est renouvelable par périodes de 3 ans.

Avantages fiscaux

Le dispositif Loc'Avantages permet aux propriétaires conventionnés de bénéficier d'une réduction d'impôt selon le niveau de loyer pratiqué et le recours éventuel à l'intermédiation locative :

Niveau de loyer	Réduction d'impôt sans intermédiation	Avec intermédiation locative
Loc1 (loyer intermédiaire, -15 % du marché)	15 %	20 %
Loc2 (loyer social, -30 % du marché)	35 %	40 %
Loc3 (loyer très social, -45 % du marché)	Non disponible	65 %

Le niveau Loc3 (loyer très social) nécessite obligatoirement une intermédiation locative, c'est-à-dire la gestion du bien par un organisme agréé qui se charge de trouver le locataire, de gérer les relations locatives et de vous garantir le paiement du loyer.

Quel est le montant de l'APL pour un loyer de 600€ ou 700€ ?

Les montants d'APL versés varient considérablement selon la situation du locataire, ses revenus, la composition de son foyer et la zone géographique du logement. Il est important de noter que les loyers de 600€ ou 700€ dépassent souvent les plafonds de loyers pris en compte pour le calcul de l'APL, ce qui signifie que l'augmentation du loyer au-delà de ces plafonds n'entraîne pas d'augmentation de l'aide.

Voici les plafonds de loyers pris en compte pour une location, hors colocation et hors chambre (qui ont leurs propres plafonds), selon la composition du foyer et la zone géographique (barème révisé chaque 1er octobre ; montants applicables depuis le 1er octobre 2026, arrêté du 28 septembre 2026) :

Composition du foyer	Zone 1	Zone 2	Zone 3
Personne seule	336,97 €	293,68 €	275,25 €
Couple sans personne à charge	406,40 €	359,47 €	333,67 €
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge	459,32 €	404,49 €	374,13 €
Par personne à charge supplémentaire	+66,65 €	+58,88 €	+53,62 €

Ces montants sont révisés chaque année au 1er octobre en fonction de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) du 2e trimestre de l'année : +1,15 % au 1er octobre 2026.

La CAF applique également une participation minimale, égale à la plus élevée de deux valeurs : 8,5 % de la somme du loyer éligible et du forfait de charges, ou 40,01 € depuis le 1er octobre 2026, et une réduction forfaitaire de 5€ sur le montant de l'aide calculé. Seul votre locataire peut estimer son droit, par la simulation en ligne du site de la Caf : l'aide au logement est un droit du locataire.

Plafonds pour le conventionnement

Si vous optez pour un conventionnement, les plafonds de loyers sont fixés commune par commune, et non par zone géographique. Chaque commune dispose de ses propres plafonds calculés en fonction du loyer de marché local avec une décote qui varie selon le niveau choisi :

• Loc1 (Intermédiaire) : 15 % sous le marché
• Loc2 (Social) : 30 % sous le marché
• Loc3 (Très social) : 45 % sous le marché

Un coefficient de surface est appliqué selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (plafonné à 1,2), où S représente la surface habitable du logement.

Les plafonds de loyer Loc'Avantages applicables aux baux conclus ou renouvelés en 2026 sont déterminés par commune, ou par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille, et fixés par l'arrêté du 6 janvier 2026, hors Mayotte (référence dans le Bulletin officiel des finances publiques (Bofip), BOI-BAREME-000017, § 167).

Concernant les ressources des locataires, elles ne doivent pas dépasser certains plafonds qui dépendent de la composition du foyer et de la zone géographique. Voici quelques exemples pour le niveau intermédiaire (Loc1), en métropole, pour un bail conclu ou renouvelé en 2026 :

Composition	Zone A bis	Zone B1	Zone B2/C
Personne seule	44 344€	36 144€	32 530€
Couple	66 276€	48 268€	43 439€
+ 1 pers. à charge	86 878€	58 043€	52 239€
+ 2 pers. à charge	103 727€	70 073€	63 066€

Ces plafonds correspondent au revenu fiscal de référence de l'année N-2 du locataire.

Subventions pour travaux

Si votre logement nécessite des travaux pour être conventionné, l'ANAH propose des subventions :

Rénovation lourde pour logements très dégradés : aide maximale de 28 000€ par logement

Rénovation énergétique : les travaux de rénovation énergétique peuvent être aidés par MaPrimeRénov', dont la rénovation d'ampleur exige un gain d'au moins deux classes sur le DPE du logement

Si vous optez pour l'intermédiation locative avec un niveau Loc2 ou Loc3, une prime est disponible : 1 000€ en cas de recours à la location ou à la sous-location, 2 000€ en cas de recours à un mandat de gestion, majorée de 1 000€ si la surface du logement est inférieure ou égale à 40 m², soit 3 000€ au plus.

Procédure de conventionnement

1. Préparez votre dossier :

   • Formulaire Cerfa n°12807*08 ou 12808*09 (sans travaux) ou Cerfa n°14039*06 (avec travaux)
   • Coordonnées du propriétaire
   • Caractéristiques du logement
   • Loyer pratiqué
   • Engagement sur la durée de la convention (6 ans minimum)
2. Déposez votre demande auprès de l'Anah, que la convention comporte ou non des travaux
3. Signature de la convention par les deux parties
4. Transmission d'une copie à la CAF et au locataire

La convention prend effet à la prise d'effet du premier bail conclu pour son application, ce bail pouvant prendre effet au plus tôt dans les deux mois qui précèdent la date d'enregistrement de la demande de conventionnement (article D. 321-24 du code de la construction et de l'habitation).

7. Gestion des situations particulières

Colocations et APL

Dans le cas d'une colocation, chaque colocataire constitue un foyer distinct pour la CAF et peut faire une demande d'aide au logement individuelle. En tant que bailleur :

• Vous devez établir une attestation de loyer pour chaque colocataire
• Chaque aide peut vous être versée directement
• Vous devez signaler individuellement tout changement concernant chaque colocataire

Pour l'allocation de logement, en colocation, le loyer principal retenu est le loyer effectivement payé divisé par le nombre de cotitulaires du bail ou de l'engagement de location (article D. 842-3 du code de la construction et de l'habitation).

Départ du locataire

Lorsqu'un locataire quitte votre logement :

• Informez rapidement la CAF (dans le mois qui suit le départ) via votre espace en ligne ou par courrier
• Indiquez la date exacte de fin de location
• Précisez si possible la nouvelle adresse du locataire
• Vérifiez le dernier versement de la CAF pour éviter d'avoir à rembourser un trop-perçu

Si vous ne signalez pas le départ et que vous continuez à percevoir des aides, vous devrez les rembourser intégralement, avec potentiellement des pénalités.

Impayés de loyer et maintien des APL

Jusqu'au 31 décembre 2026, en cas d'impayés, l'organisme payeur (Caf ou MSA) peut renvoyer le dossier au bailleur pour qu'il établisse, dans un délai de six mois au plus, un plan d'apurement de la dette, et maintient alors le versement de l'aide sous réserve de la reprise du paiement de la dépense courante de logement (loyer et charges), du respect du plan et de son approbation. Ce plan doit :

• Être réaliste par rapport aux ressources du locataire
• Prévoir des échéances régulières
• Être signé par les deux parties

Jusqu'au 31 décembre 2026, sous réserve de la reprise du paiement de la dépense courante de logement (loyer et charges), du respect du plan d'apurement et de son approbation par l'organisme payeur, le versement de l'aide est maintenu. Jusqu'au 31 décembre 2026, en cas de mauvaise exécution du plan ou de non-reprise du paiement de la dépense courante de logement (loyer et charges), l'organisme payeur suspend le versement de l'aide, sauf s'il décide de le maintenir dans les cas que prévoit l'article R. 824-28 du code de la construction et de l'habitation. Jusqu'au 31 décembre 2026, si le bailleur a refusé de percevoir directement l'aide (l'APL dans les cas que prévoit l'article D. 832-2 du même code, ou l'allocation de logement), ou si l'allocation de logement ne peut lui être versée parce que le logement ne répond pas aux exigences des articles L. 822-9 et L. 822-10, et que l'organisme payeur a renvoyé le dossier au bailleur pour qu'il établisse le plan d'apurement, le délai de six mois accordé au bailleur pour mettre en place ce plan est réduit à deux mois, décompté à partir de la date du refus du bailleur (article R. 824-22 du même code).

Changement de propriétaire ou de gestionnaire

Si vous vendez votre bien ou changez de gestionnaire locatif :

• Signalez ce changement à la CAF dans le mois qui suit
• Fournissez les coordonnées et RIB du nouveau propriétaire/gestionnaire
• Transmettez à l'acheteur tous les documents relatifs aux aides au logement

En cas de vente d'un logement conventionné, l'acheteur est tenu de respecter les engagements de la convention jusqu'à son terme.

8. Conseils pour optimiser la relation bailleur-CAF-locataire

Communication avec le locataire sur l'APL

Pour une gestion efficace des aides au logement, informez clairement votre locataire du processus de tiers payant lors de la signature du bail. Précisez dans la quittance de loyer le montant de l'aide déduit et établissez un échéancier clair pour le paiement du reste à charge. Cette transparence sur les démarches effectuées auprès de la CAF permet d'éviter les malentendus et de responsabiliser le locataire.

Si votre locataire souhaite récupérer lui-même ses APL alors que vous préférez le versement direct, sachez que le système du tiers payant peut être demandé par le propriétaire même sans l'accord du locataire. Cette disposition est prévue pour sécuriser les relations locatives et limiter les risques d'impayés.

Outils et logiciels de suivi

L'espace bailleur de la Caf permet de déclarer en ligne, pour vos locataires, le montant du loyer de juillet, un départ ou un déménagement, une modification du nombre de colocataires, un impayé de loyer, une fin de gestion ou la vente du logement, et de consulter la liste de vos locataires bénéficiaires d'une aide personnelle au logement et le montant de l'aide si vous la percevez directement.

Pourquoi déléguer la gestion des APL à un professionnel

La gestion des aides au logement représente une charge administrative conséquente, surtout si vous possédez plusieurs biens. Une erreur ou un retard dans les démarches peut avoir des conséquences financières importantes.

Ce que change le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 pour les bailleurs

Le décret n° 2026-84 du 12 février 2026, publié au Journal officiel du 13 février 2026, redéfinit les règles de traitement des impayés de loyers pour les bénéficiaires d'aides personnelles au logement (APL, ALS, ALF). Son entrée en vigueur est fixée au 1er janvier 2027, mais les bailleurs doivent anticiper ses impacts dès 2026.

Le texte consacre un principe simple : à compter du 1er janvier 2027, en cas d'impayé, l'aide personnelle au logement est maintenue par défaut, sauf si la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), saisie en application de l'article L. 824-2 du code de la construction et de l'habitation, adresse une décision de suspension à l'organisme payeur (article R. 824-6 du même code).

À compter du 1er janvier 2027, un impayé de dépense de logement est constitué dans l'un ou l'autre des cas suivants : lorsque, trois mois après un premier défaut de paiement constaté par le bailleur, quel que soit son montant, le ménage n'a toujours pas payé sa dépense de logement, ou lorsque le montant de l'impayé dépasse 450 € (article R. 824-2 du code de la construction et de l'habitation). Les délais opérationnels sont également précisés : 2 mois au plus, pour le bailleur qui perçoit l'aide pour le compte du locataire, pour signaler l'impayé à l'organisme payeur, sauf si la somme due a été réglée en totalité entre-temps (article R. 824-3), puis 15 jours pour cet organisme pour en informer la CCAPEX (article R. 824-4).

À compter du 1er janvier 2027, pour les situations d'impayés signalées à cette date, la suspension de l'aide reste possible mais conditionnée. Pour les situations d'impayés constituées au 1er janvier 2027, l'aide suspendue est rétablie sans effet rétroactif, sauf dans les cas que prévoit l'article 5 du décret n° 2026-84, où elle peut l'être avec effet rétroactif. À compter du 1er janvier 2027, l'aide est maintenue pour tout bénéficiaire dans l'impossibilité manifeste de faire face à sa dépense de logement, et cette impossibilité ne peut être remise en cause que sur une décision judiciaire d'expulsion passée en force de chose jugée ayant constaté la présence de troubles de jouissance, ou sur tout document établissant la capacité financière de l'allocataire à régler sa dépense de logement sans compromettre ses conditions de subsistance ou celles de sa famille (article R. 824-7 du code de la construction et de l'habitation) ; la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives centrale suspend le versement dès qu'elle a connaissance d'une décision judiciaire d'expulsion passée en force de chose jugée ayant constaté la mauvaise foi de l'allocataire, d'une décision d'irrecevabilité de la demande déposée par l'allocataire auprès de la commission de surendettement sur le fondement de sa mauvaise foi, ou d'une fin de prise en charge des mesures de surendettement prononcée par la commission de surendettement sur le fondement de la mauvaise foi de l'allocataire (article R. 824-10 du même code).

Les points clés à retenir

La maîtrise du système des aides au logement constitue un atout majeur pour sécuriser vos revenus locatifs. Pour une gestion optimale des APL en tant que bailleur, mettez en place le tiers payant dès le début de la location. Respectez scrupuleusement vos obligations déclaratives annuelles et signalez rapidement tout changement de situation dans les délais légaux (1 mois pour les départs, 2 mois pour les impayés). Si votre bien s'y prête, envisagez le conventionnement avec l'ANAH qui vous permettra de bénéficier d'avantages fiscaux significatifs.

Les variations mensuelles du montant de l'APL sont normales et liées aux changements de situation du locataire ou aux régularisations effectuées par la CAF. Depuis 2021, les ressources sont appréciées tous les trois mois, selon des périodes de référence qui dépendent de leur nature : du treizième au deuxième mois précédant l'ouverture ou le réexamen du droit pour les ressources prises en compte par la déclaration sociale nominative et les revenus d'activité perçus hors de France ou versés par une organisation internationale ; l'année civile précédente pour les pensions alimentaires versées ou perçues, les frais de tutelle, les frais professionnels qui excèdent la déduction forfaitaire et l'assujettissement à l'impôt sur la fortune immobilière ; l'avant-dernière année pour les autres revenus imposables, sous réserve des règles propres aux travailleurs indépendants (article R. 822-3 du code de la construction et de l'habitation). En cas d'interruption de versement, vérifiez d'abord auprès de votre locataire s'il a signalé un changement de situation, puis consultez votre espace bailleur ou contactez directement la CAF.

D'un point de vue fiscal, sachez que l'aide au logement est considérée comme une partie du loyer perçu. Le montant imposable reste donc le loyer total, que l'APL vous soit versée directement ou que le locataire la perçoive.

Le barème des APL est révisé chaque année au 1er octobre : ses plafonds de loyer, son forfait de charges et les autres paramètres que fixe l'article L. 823-4 du code de la construction et de l'habitation sont indexés sur l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) du 2e trimestre de l'année, soit +1,15 % au 1er octobre 2026. Pour la révision des loyers, chaque trimestre a son indice : l'IRL du 4e trimestre 2025 s'établit à 145,78 (+0,79 % sur un an) et celui du 3e trimestre 2026, paru le 15 octobre 2026, à 148,06 (+1,57 % sur un an), hors Corse et départements et régions d'outre-mer, qui ont leur propre IRL. Un bail qui prévoit la révision se révise sur le trimestre de référence que fixe sa clause ou, à défaut, sur le dernier indice publié à sa signature ; un logement classé F ou G visé par le gel des loyers et un bail mobilité ne se révisent pas. Les valeurs de l'IRL et la formule sont dans notre guide de la révision annuelle du loyer.