Depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G au Diagnostic de performance énergétique (DPE) est légalement considéré comme un logement non décent et ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail d’habitation à usage de résidence principale. En 2026, cette interdiction continue de s’étendre et de façonner le marché locatif, pendant que les propriétaires bailleurs préparent l’échéance des classes F (2028) puis E (2034). Ce guide fait le point, en 2026, sur les règles DPE pour la location, les obligations du bailleur, les sanctions encourues, et les solutions concrètes pour mettre un bien en conformité.
DPE location en 2026 : qu’est-ce qui change cette année ?
L’année 2026 est une année charnière dans le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques, tel que défini par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. L’interdiction de louer les logements classés G, entrée en vigueur au 1er janvier 2025, produit ses premiers effets mesurables sur le parc locatif français : selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique, entre 400 000 et 600 000 logements classés G sont progressivement sortis du marché locatif ou engagent des travaux.
En 2026, les changements concrets pour les propriétaires bailleurs sont les suivants :
- Interdiction totale de signer un nouveau bail ou un renouvellement avec augmentation de loyer sur un logement classé G (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).
- Poursuite du gel des loyers des logements F et G (pas d’augmentation possible lors d’une relocation ou d’un renouvellement, depuis août 2022 en métropole).
- Obligation pour le bailleur de remettre au locataire un DPE en cours de validité à la signature du bail (durée de validité : 10 ans pour les DPE réalisés après le 1er juillet 2021).
- Obligation d’afficher la classe DPE et les émissions de GES dans toute annonce immobilière de location, sous peine d’amende administrative (DGCCRF).
Les propriétaires qui anticipent les échéances 2028 (logements F) en lançant des travaux de rénovation énergétique bénéficient encore de dispositifs d’aide renforcés, comme MaPrimeRénov’ Parcours accompagné, dont le barème est maintenu mais recadré en 2026 sur les rénovations d’ampleur (gain de 2 classes DPE minimum).
Quelle est la classe énergétique minimale pour louer en 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2025, un logement ne peut plus être proposé à la location s’il est classé G au DPE. La classe F reste autorisée jusqu’au 31 décembre 2027, et la classe E jusqu’au 31 décembre 2033. À partir du 1er janvier 2034, seuls les logements classés A, B, C et D pourront encore être mis en location en tant que résidence principale.
Le tableau ci-dessous résume le calendrier d’interdiction progressive prévu par la loi Climat et Résilience :
| Classe DPE | Consommation (kWh/m²/an) | Statut location 2026 | Date d’interdiction |
|---|---|---|---|
| A | ≤ 70 | Autorisé sans restriction | — |
| B | 71 – 110 | Autorisé sans restriction | — |
| C | 111 – 180 | Autorisé sans restriction | — |
| D | 181 – 250 | Autorisé sans restriction | — |
| E | 251 – 330 | Autorisé avec gel de loyer possible | 1er janvier 2034 |
| F | 331 – 420 | Autorisé + gel des loyers | 1er janvier 2028 |
| G | > 420 | Interdit (nouveau bail) | Déjà en vigueur depuis 1er janvier 2025 |
Le seuil de décence énergétique reste fixé à 450 kWh/m² par an en énergie finale depuis janvier 2023 en France métropolitaine. Un logement qui consomme davantage est considéré comme indécent au sens de la loi du 6 juillet 1989, ce qui permet au locataire de saisir le juge pour exiger la réalisation de travaux.
Quelles sanctions en cas de non-respect des règles DPE ?
Le non-respect de l’interdiction de location d’un logement classé G expose le propriétaire à plusieurs risques concrets :
- Action du locataire en justice : le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection pour exiger la réalisation de travaux de mise en conformité, voire une réduction de loyer.
- Suspension des loyers : le juge peut ordonner la suspension du paiement du loyer tant que les travaux ne sont pas réalisés.
- Amende administrative pour annonce non conforme : jusqu’à 3 000 € pour un particulier, 15 000 € pour une personne morale, en cas d’absence d’affichage du DPE dans l’annonce (article L271-4-1 du Code de la construction et de l’habitation).
- Responsabilité civile en cas de DPE erroné : depuis juillet 2021, le DPE est pleinement opposable. Un locataire peut demander des dommages-intérêts si les performances affichées s’avèrent très inférieures à la réalité (surfacturation énergétique).
En revanche, la loi précise explicitement que les baux en cours signés avant le 1er janvier 2025 sur un logement classé G ne sont pas résiliés automatiquement. Le locataire en place conserve son droit au maintien dans les lieux. L’interdiction ne vise que les nouveaux baux et les renouvellements avec modification.
Comment faire réaliser un DPE et combien ça coûte en 2026 ?
Un DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié par un organisme accrédité COFRAC, inscrit sur l’annuaire officiel de l’Observatoire DPE de l’ADEME. Le prix d’un DPE varie en 2026 entre 100 et 250 € selon la surface du logement, son système de chauffage, sa localisation et le professionnel choisi. Pour une maison individuelle, le coût est généralement plus élevé (150 à 300 €) en raison du temps de visite.
Quelques bonnes pratiques pour éviter les mauvaises surprises :
- Demandez au moins 3 devis à des diagnostiqueurs certifiés.
- Vérifiez la certification du professionnel sur l’annuaire officiel du Ministère.
- Préparez les documents utiles (factures d’énergie des 3 dernières années, plans du logement, attestation d’isolation, descriptif du système de chauffage).
- Contrôlez que le rapport final contient bien le numéro d’identifiant ADEME à 13 caractères, gage d’enregistrement officiel du diagnostic.
La méthode de calcul officielle est la méthode 3CL-DPE, revue en juillet 2021 puis ajustée en juillet 2024 pour les logements de moins de 40 m² (environ 140 000 petits logements ont ainsi été reclassés à la hausse). Un logement classé G par l’ancienne méthode peut donc, depuis 2024, avoir été reclassé en F sans travaux — une bonne nouvelle pour les bailleurs concernés, qui peuvent vérifier leur nouvelle classification via l’Observatoire DPE.
Quelles sont les obligations d’affichage dans une annonce de location ?
Toute annonce de location, qu’elle soit publiée par un propriétaire particulier, une agence immobilière ou une plateforme en ligne, doit obligatoirement contenir :
- La classe énergétique du logement (A à G), accompagnée de l’étiquette visuelle lorsque le support le permet.
- La classe climat (émissions de gaz à effet de serre).
- Une estimation des dépenses théoriques annuelles d’énergie (valeur basse et haute, année de référence du prix de l’énergie).
- Pour les logements classés F ou G, la mention obligatoire « Logement à consommation énergétique excessive ».
- Depuis 2022, pour les logements F et G, la mention du gel des loyers en cas de relocation ou de renouvellement.
Ces obligations d’affichage sont contrôlées par la DGCCRF. Les plateformes en ligne (Leboncoin, SeLoger, Bien’ici, PAP) et les agences immobilières ont renforcé leurs filtres pour refuser automatiquement les annonces non conformes : une annonce sans DPE affiché a aujourd’hui très peu de chances d’être publiée.
Comment sortir son logement de la classe G ou F ?
Faire passer un logement de la classe G ou F à la classe E ou D nécessite en général un bouquet de travaux coordonnés, plutôt qu’une intervention isolée. Les postes les plus efficaces sur le DPE, selon les retours de l’ADEME :
- Isolation des combles (gain moyen de 1 à 2 classes DPE) : 30 à 70 € /m², de 1 500 à 4 500 € pour 60 m² de combles.
- Isolation des murs par l’intérieur ou l’extérieur (ITE) : 80 à 220 € /m², de 10 000 à 25 000 € pour un pavillon.
- Changement du mode de chauffage (pompe à chaleur air-eau, chaudière biomasse) : 8 000 à 18 000 € après aides.
- Remplacement des menuiseries (double ou triple vitrage) : 600 à 1 200 € par fenêtre.
- Ventilation performante (VMC double flux) : 5 000 à 10 000 €.
Les dispositifs financiers mobilisables en 2026 pour un propriétaire bailleur sont nombreux :
- MaPrimeRénov’ Parcours accompagné : réservé aux rénovations d’ampleur (gain de 2 classes minimum), avec obligation de passer par un accompagnateur Mon Accompagnateur Rénov’. Plafond jusqu’à 90 % du reste à charge pour les ménages très modestes, décroissant selon les revenus.
- Certificats d’économie d’énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d’énergie, cumulables avec MaPrimeRénov’.
- Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : jusqu’à 50 000 € sur 20 ans, sans intérêts, pour financer des travaux de rénovation énergétique.
- Déficit foncier doublé : les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir d’une classe F ou G bénéficient d’un plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global porté de 10 700 € à 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2025 (dispositif potentiellement prorogé au-delà).
- Loc’Avantages : réduction d’impôt de 15 à 65 % du loyer pour les bailleurs qui conventionnent avec l’Anah à loyer modéré, cumulable avec MaPrimeRénov’.
- TVA à taux réduit (5,5 %) sur les travaux d’amélioration énergétique.
Pour un propriétaire bailleur, un arbitrage financier s’impose : rénover pour maintenir le bien à la location, ou vendre avec décote. Selon les études de MeilleursAgents et des Notaires du Grand Paris, la décote moyenne d’un bien classé G à la vente se situe entre 15 et 25 % par rapport à un bien équivalent classé D. Un bilan personnalisé, intégrant les aides disponibles, le coût total des travaux et la perspective de revalorisation locative, reste l’approche la plus pragmatique.
Quelle est la durée de validité d’un DPE ?
La durée de validité du DPE dépend de la date de réalisation :
- DPE réalisé à partir du 1er juillet 2021 : valable 10 ans.
- DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : valable jusqu’au 31 décembre 2024 (expiré depuis 2026).
- DPE réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : valable jusqu’au 31 décembre 2022 (expiré).
- DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 selon l’ancienne méthode : non opposable au locataire même s’il est encore en validité théorique — recommandé de faire refaire.
En 2026, tous les DPE réalisés avant juillet 2021 sont donc expirés. Les bailleurs qui n’ont pas encore refait leur DPE sous la nouvelle méthode 3CL révisée sont légalement contraints de le faire avant toute signature de bail.
Audit énergétique : une obligation complémentaire au DPE en cas de vente
Depuis le 1er avril 2023, la vente d’un logement individuel ou en monopropriété classé F ou G est conditionnée à la réalisation d’un audit énergétique réglementaire en complément du DPE. Cette obligation s’étend au 1er janvier 2025 aux logements classés E, et en 2034 aux logements classés D.
L’audit, plus complet qu’un DPE, décrit :
- L’état énergétique global du bâtiment.
- Deux scénarios chiffrés de travaux (dont l’un permettant d’atteindre au minimum la classe B).
- L’estimation du coût de ces travaux et des économies d’énergie attendues.
- La liste des aides financières mobilisables.
Attention : l’audit énergétique ne s’impose qu’en cas de vente et ne remplace pas le DPE. Son coût se situe entre 500 et 1 200 €, selon la complexité du bien.
DPE location et gestion locative externalisée : un enjeu pour les agences
Pour les agences immobilières qui gèrent des mandats de gestion locative, le DPE est devenu un sujet central. Chaque nouvelle mise en location implique :
- La vérification de la validité du DPE existant.
- La commande éventuelle d’un nouveau diagnostic auprès d’un partenaire certifié.
- L’intégration du DPE dans l’annonce (sous peine d’amende DGCCRF).
- Le conseil au propriétaire sur les travaux à envisager en amont des échéances 2028/2034.
- L’archivage du DPE dans le dossier locatif et sa transmission au locataire.
Cette charge administrative supplémentaire — cumulée à l’encadrement des loyers, à la gestion des diagnostics annexes (amiante, plomb, ERP), et au suivi des travaux en copropriété — pèse sur les équipes des agences. La solution pragmatique pour conserver des mandats rentables sans grossir les effectifs : déléguer la gestion locative à une nourrice de gestion locative, qui prend en charge l’ensemble des obligations légales (DPE inclus) tout en laissant l’agence conserver la relation commerciale et la rétrocession d’honoraires.
