Pourquoi il ne faut pas négliger sa rénovation dans un investissement locatif

Quiconque a déjà investi dans l’immobilier sait à quel point la rénovation s’avère déterminante. C’est souvent elle qui fait la différence entre un investissement locatif rentable et une perte sèche. Une rénovation bien menée peut vous permettre d’augmenter considérablement la valeur de votre bien, ce qui vous aidera à récupérer votre investissement initial plus rapidement. Elle favorisera également la recherche de vos locataires et réduit les risques de vacance locative.

Pour réussir une rénovation efficace, il est capital de savoir quels travaux effectuer. Certains travaux peuvent se révéler inutiles, voire contre-productifs. Il est donc important de bien se renseigner avant de vous lancer. Prenez également le temps de bien calculer le budget nécessaire pour réaliser les travaux, afin de cibler au mieux vos dépenses et ne pas vous retrouver dans une situation financière inconfortable.

Combien coûte la rénovation d’un logement ?

L’estimation des coûts de rénovation d’un logement s’exprime généralement au m². Les prix varient du simple au double selon l’ampleur des travaux et l’état initial du bien. Pour vous donner un ordre de grandeur, comptez en moyenne entre 200 € et 700 € par m² pour la rénovation complète d’un appartement.

Les moyens de financement d’une rénovation locative

L’utilisation de vos propres fonds

Si vous utilisez vos propres fonds pour financer la rénovation de votre logement, vous conservez le contrôle total de l’investissement et vous n’aurez pas à payer d’intérêts. Cependant, cela peut prendre plus de temps et vous disposerez de moins de liquidités pour d’autres investissements. Afin de bien définir votre budget lors de l’analyse de votre investissement, vous pouvez utiliser des outils adaptés aux investisseurs immobiliers.

L’emprunt bancaire

Obtenir un prêt bancaire pour financer la rénovation de votre logement peut vous permettre de bénéficier de taux d’intérêt avantageux. Vous devrez généralement garantir le prêt avec des biens personnels et vous aurez également à payer des frais de dossier. Cette option reste particulièrement intéressante lorsque les taux sont bas et que vous souhaitez préserver votre trésorerie.

L’investisseur privé

Faire appel à un investisseur privé pour financer la rénovation de votre logement peut s’avérer plus difficile, mais cela peut vous permettre de bénéficier de conditions de financement plus flexibles. Cette solution convient aux projets d’envergure où l’apport personnel ne suffit pas.

Comment effectuer ses travaux de rénovation

Il est essentiel de bien préparer les travaux de rénovation. Vous devez notamment bien choisir les matériaux que vous allez utiliser. Certains matériaux peuvent être plus coûteux que d’autres — il est donc primordial de bien vous renseigner avant de faire votre choix.

Le DIY, l’option pour les bricoleurs

Le DIY (Do It Yourself) consiste à vous occuper des travaux vous-même au lieu de déléguer la tâche à des artisans. Avec les bons outils et quelques astuces, il est possible d’effectuer certains travaux de rénovation soi-même.

En guise de première étape, renseignez-vous sur les différents types de travaux et les matériaux nécessaires à leur bonne réalisation. Ensuite, il est essentiel de bien préparer les surfaces avant de commencer.

Pour les travaux de peinture : poncez les murs et les enduits avant de les repeindre. Pensez à bien choisir la peinture en fonction du type de surface à peindre.

Les murs en papier peint : si vous êtes concerné, préparez la surface en retirant les anciens revêtements et en lissant les murs. Pour la pose de votre nouveau papier peint, appliquez la colle sur le mur et posez le papier peint en suivant les instructions du fabricant.

Les murs en carrelage : préparez d’abord la surface en la nettoyant et en découpant le carrelage au bon format. Appliquez ensuite la colle sur le mur et posez le carrelage. Suivez scrupuleusement les instructions du fabricant pour réussir vos travaux.

Les bénéfices de la rénovation pour les locataires

Une bonne rénovation peut vous aider à trouver plus facilement des locataires. Les candidats sont généralement plus sensibles aux biens correctement entretenus et bien rénovés. La rénovation peut également leur permettre de bénéficier de nouvelles prestations et équipements, comme la climatisation ou l’installation d’une cuisine équipée.

La rénovation peut contribuer à améliorer la qualité de vie des locataires en leur offrant un logement plus spacieux et plus lumineux — ce qui peut avoir un impact significatif sur la qualité de votre relation avec eux.

Les travaux de rénovation peuvent par ailleurs permettre de réduire les factures d’énergie grâce à l’isolation améliorée et à l’installation d’équipements plus performants.

Les aides fiscales pour la rénovation locative en 2025

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez bénéficier de plusieurs dispositifs fiscaux pour financer vos travaux de rénovation. Contrairement aux idées reçues, les bailleurs disposent d’avantages spécifiques — parfois plus intéressants que ceux des propriétaires occupants.

Le déficit foncier majoré (jusqu’au 31/12/2025)

C’est actuellement le dispositif le plus avantageux pour les bailleurs qui rénovent des passoires thermiques. Le plafond de déduction sur le revenu global passe de 10 700 € à 21 400 € pour les travaux permettant de sortir d’une classe DPE E, F ou G vers A, B, C ou D.

⚠️ Attention : ce doublement exceptionnel expire le 31 décembre 2025. C’est la dernière année pour en bénéficier pleinement. Deux diagnostics DPE (avant et après travaux) sont obligatoires pour justifier l’amélioration.

→ En savoir plus sur le déficit foncier

MaPrimeRénov’ pour les bailleurs

Les propriétaires bailleurs sont éligibles à MaPrimeRénov’ sous certaines conditions :

Le bailleur doit également s’engager à informer son locataire des travaux et, en cas de réévaluation du loyer, à déduire le montant de la prime du coût des travaux.

Loc’Avantages (jusqu’au 31/12/2027)

Ce dispositif offre une réduction d’impôt de 15 % à 65 % sur les revenus locatifs en contrepartie d’un loyer modéré. Une convention Anah de 6 ans minimum est requise. Les passoires thermiques (DPE F ou G) sont interdites : le logement doit atteindre au minimum l’étiquette D.

→ Détails du dispositif Loc’Avantages

Le dispositif Denormandie (jusqu’au 31/12/2027)

Ce dispositif offre une réduction d’impôt de 12 % à 21 % du prix de revient selon la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans). Condition : 25 % minimum du coût total doit être consacré aux travaux, avec une amélioration énergétique d’au moins 20 %. Ce dispositif est limité aux communes éligibles (ORT, besoin de réhabilitation marqué).

→ Conditions du dispositif Denormandie

Tableau récapitulatif des aides fiscales bailleurs 2025

Ne négligez pas la rénovation dans votre investissement locatif car cela peut avoir un impact direct sur la rentabilité du bien, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un autre type de logement. Une rénovation bien menée permet d’attirer des locataires sérieux et de maximiser votre retour sur investissement grâce à l’augmentation de vos revenus locatifs. Elle peut également valoriser le bien et le rendre plus attractif sur le marché immobilier.

En 2025, les dispositifs fiscaux comme le déficit foncier majoré offrent une opportunité exceptionnelle pour les bailleurs qui souhaitent rénover leurs passoires thermiques. Cette fenêtre se referme au 31 décembre 2025 — il est donc judicieux d’anticiper vos projets de rénovation dès maintenant.

Note : Les informations contenues dans cet article sont à jour au 1er décembre 2025 et s’appuient sur des sources gouvernementales officielles. Les dispositifs d’aide évoluent régulièrement. Il est recommandé de vérifier les conditions actuelles auprès des organismes compétents avant toute décision.

Sources officielles