Pourquoi il ne faut pas négliger sa rénovation dans un investissement locatif

Rénover un logement locatif se prépare : savoir quels travaux mener, comment les financer, s'il faut les confier à des artisans ou les faire soi-même, et quelles aides un propriétaire bailleur peut mobiliser.

Pour réussir une rénovation efficace, il est capital de savoir quels travaux effectuer. Certains travaux peuvent se révéler inutiles, voire contre-productifs. Il est donc important de bien se renseigner avant de vous lancer. Prenez également le temps de bien calculer le budget nécessaire pour réaliser les travaux, afin de cibler au mieux vos dépenses et ne pas vous retrouver dans une situation financière inconfortable.

Combien coûte la rénovation d'un logement ?

Le coût d'une rénovation dépend de l'ampleur des travaux et de l'état initial du bien : pour l'estimer, faites établir des devis détaillés, poste par poste, avant de vous engager.

Les moyens de financement d'une rénovation locative

L'utilisation de vos propres fonds

Si vous utilisez vos propres fonds pour financer la rénovation de votre logement, vous conservez le contrôle total de l'investissement et vous n'aurez pas à payer d'intérêts. Cependant, cela peut prendre plus de temps et vous disposerez de moins de liquidités pour d'autres investissements. Afin de bien définir votre budget lors de l'analyse de votre investissement, vous pouvez utiliser des outils adaptés aux investisseurs immobiliers.

L'emprunt bancaire

Un prêt bancaire permet de financer la rénovation de votre logement : comparez le coût total de chaque offre avant de vous engager. Cette option reste particulièrement intéressante lorsque les taux sont bas et que vous souhaitez préserver votre trésorerie.

L'investisseur privé

Faire appel à un investisseur privé est une autre manière de financer la rénovation de votre logement.

Comment effectuer ses travaux de rénovation

Il est essentiel de bien préparer les travaux de rénovation. Vous devez notamment bien choisir les matériaux que vous allez utiliser. Certains matériaux peuvent être plus coûteux que d'autres — il est donc primordial de bien vous renseigner avant de faire votre choix.

Le DIY, l'option pour les bricoleurs

Le DIY (Do It Yourself) consiste à vous occuper des travaux vous-même au lieu de déléguer la tâche à des artisans. Avec les bons outils et quelques astuces, il est possible d'effectuer certains travaux de rénovation soi-même.

En guise de première étape, renseignez-vous sur les différents types de travaux et les matériaux nécessaires à leur bonne réalisation. Ensuite, il est essentiel de bien préparer les surfaces avant de commencer.

Pour les travaux de peinture : poncez les murs et les enduits avant de les repeindre. Pensez à bien choisir la peinture en fonction du type de surface à peindre.

Les murs en papier peint : si vous êtes concerné, préparez la surface en retirant les anciens revêtements et en lissant les murs. Pour la pose de votre nouveau papier peint, appliquez la colle sur le mur et posez le papier peint en suivant les instructions du fabricant.

Les murs en carrelage : préparez d'abord la surface en la nettoyant et en découpant le carrelage au bon format. Appliquez ensuite la colle sur le mur et posez le carrelage. Suivez scrupuleusement les instructions du fabricant pour réussir vos travaux.

Les bénéfices de la rénovation pour les locataires

La rénovation peut permettre à vos locataires de bénéficier de nouvelles prestations et équipements, comme la climatisation ou l'installation d'une cuisine équipée.

La rénovation peut contribuer à améliorer la qualité de vie des locataires en leur offrant un logement plus spacieux et plus lumineux — ce qui peut avoir un impact significatif sur la qualité de votre relation avec eux.

Les travaux de rénovation peuvent par ailleurs permettre de réduire les factures d'énergie grâce à l'isolation améliorée et à l'installation d'équipements plus performants.

Les aides fiscales et MaPrimeRénov' pour la rénovation locative

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez notamment bénéficier d'un avantage fiscal lié à des travaux de rénovation énergétique qui sortent le logement des classes E, F ou G (le déficit foncier majoré), d'une prime (MaPrimeRénov'), d'une réduction d'impôt en contrepartie d'une convention avec l'Anah (Loc'Avantages) et, sous conditions, du dispositif Denormandie.

Le déficit foncier majoré (jusqu'au 31/12/2027)

La limite d'imputation du déficit foncier sur le revenu global, fixée à 10 700 €, est rehaussée, sans pouvoir excéder 21 400 € par an, à concurrence du montant des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique qui font passer un bien d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D, dans des conditions définies par décret (article 156 du code général des impôts) : ce passage doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2025 pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ayant fait l'objet d'un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 (loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022, article 12), et au plus tard le 31 décembre 2027 pour celles payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47).

Attention : le contribuable qui ne justifie pas du nouveau classement de performance énergétique du bien au plus tard le 31 décembre 2025, pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, ou au plus tard le 31 décembre 2027, pour celles payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027, voit le revenu foncier et le revenu global des années de déduction des dépenses de travaux reconstitués.

→ En savoir plus sur le déficit foncier

MaPrimeRénov' pour les bailleurs

Les propriétaires bailleurs sont éligibles à MaPrimeRénov' sous certaines conditions :

Le bailleur doit également s'engager à informer son locataire que des travaux financés par MaPrimeRénov' ont été réalisés et, s'il envisage de réévaluer le montant du loyer, à déduire le montant de la prime du montant des travaux d'amélioration ou de mise en conformité justifiant cette réévaluation, et à en informer son locataire.

Loc'Avantages (jusqu'au 31/12/2027)

Ce dispositif offre une réduction d'impôt de 15 % à 65 % sur les revenus locatifs, en contrepartie d'un loyer et de ressources du locataire (appréciées à la date de conclusion du bail) qui n'excèdent pas des plafonds fixés par décret (article 199 tricies du code général des impôts). Une convention Anah de 6 ans minimum est requise. En métropole, le logement doit atteindre au moins la classe E du DPE pour les baux conclus ou renouvelés au plus tard le 31 décembre 2027, ou, pour une évaluation énergétique réalisée avant le 30 juin 2021 et encore en cours de validité, le seuil de consommation que fixe l'article 18-0 bis E de l'annexe IV au code général des impôts, puis au moins la classe D pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er janvier 2028 (même article). En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, s'appliquent les conditions de l'article 18-0 bis F de la même annexe.

→ Revenus locatifs d'un logement conventionné Anah (fiche service-public)

Le dispositif Denormandie (jusqu'au 31/12/2027)

Ce dispositif vise l'achat, entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027, d'un logement qui fait ou qui a fait l'objet de travaux d'amélioration, ou d'un local affecté à un autre usage que l'habitation qui fait ou a fait l'objet de travaux de transformation en logement. En métropole, il offre une réduction d'impôt de 12 % à 21 % du prix de revient selon la durée de l'engagement de location (6 ou 9 ans, prorogeable jusqu'à 12 ans). Pour un logement situé outre-mer, dans l'un des territoires que liste le XII de l'article 199 novovicies du code général des impôts, ce XII adapte les conditions et fixe d'autres taux.

Conditions : le montant des travaux, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération ; en métropole, le logement doit en outre remplir, après travaux, les conditions cumulatives que fixent l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe III au code général des impôts et l'arrêté du 26 mars 2019 : une consommation conventionnelle en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m²/an, et soit une baisse de cette consommation, par rapport à celle d'avant travaux, d'au moins 30 % pour un logement individuel ou 20 % pour un logement situé dans un bâtiment d'habitation collectif en copropriété, soit le respect d'exigences de performance énergétique pour au moins deux des cinq catégories de travaux suivantes : isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l'extérieur, isolation des parois vitrées donnant sur l'extérieur, systèmes de chauffage, système de production d'eau chaude sanitaire.

Ce dispositif est réservé aux logements situés dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT), ainsi qu'aux logements situés dans des copropriétés en difficulté ou incluses dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées, dans les conditions du IV bis de l'article 199 novovicies du code général des impôts.

→ Conditions du dispositif Denormandie

Tableau récapitulatif des aides fiscales et de MaPrimeRénov' pour les bailleurs

Ne négligez pas la rénovation dans votre investissement locatif car cela peut avoir un impact direct sur la rentabilité du bien, qu'il s'agisse d'une maison, d'un appartement ou d'un autre type de logement.

Les dispositifs fiscaux comme le déficit foncierDéficit foncierExcédent des charges déductibles sur les revenus fonciers ; en droit commun et sous conditions, la part qui résulte de charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an.En savoir plus → majoré offrent une opportunité exceptionnelle pour les bailleurs qui souhaitent rénover leurs passoires thermiques. Cette fenêtre se referme au 31 décembre 2027 : la majoration ne vaut que pour les dépenses payées au plus tard à cette date.

Note : il est recommandé de vérifier les conditions en vigueur auprès des organismes compétents avant toute décision.

Sources officielles