⚠️ Information : Cet article présente les données économiques disponibles au 5 décembre 2025. Les chiffres et analyses proviennent exclusivement de sources officielles (BPCE, Altares, INSEE, Banque de France, FNAIM, Notaires de France). Pour votre situation spécifique, consultez un professionnel qualifié.
Combien d’agences immobilières ont fait faillite en 2024 ?
En 2024, 1 232 agences immobilières ont fait l’objet d’une procédure de défaillance en France. Ce chiffre, publié par BPCE L’Observatoire, représente une hausse de +225% par rapport à 2019 (année de référence pré-COVID). Cette progression spectaculaire illustre l’ampleur de la crise traversée par le secteur de l’intermédiation immobilière.
Le niveau atteint reste toutefois inférieur au record historique de 1 385 défaillances enregistré en 2009, selon les archives de la FNAIM. La comparaison avec cette crise précédente révèle des mécanismes différents : en 2008-2009, le choc provenait du système financier international ; en 2024, il résulte d’une combinaison de facteurs endogènes au marché français.
+225% par rapport à 2019 (pré-COVID). Source : BPCE L’Observatoire, janvier 2025.
Pour l’année 2023, les données Altares et FNAIM situent le nombre de défaillances entre 887 et 910 agences, soit déjà un niveau préoccupant avant l’accélération de 2024.
Les causes structurelles de la crise immobilière
L’effondrement du marché transactionnel
Le volume de transactions immobilières constitue le premier déterminant de la santé économique des agences. En 2024, le marché français a enregistré 780 000 ventes dans l’ancien, selon les Notaires de France. Ce chiffre représente une baisse de -17% par rapport à 2023 et de -36% par rapport au pic de 2021.
L’année 2021 avait constitué un sommet historique avec un volume compris entre 1 176 000 et 1 206 000 transactions (estimations Notaires de France et FNAIM). Le taux de rotation du parc immobilier, indicateur clé de la fluidité du marché, est tombé à 2,0% contre 3,2% en 2021.
| Année | Transactions (ancien) | Variation annuelle | Taux de rotation |
|---|---|---|---|
| 2021 | 1 176 000 – 1 206 000 | Record historique | 3,2% |
| 2023 | ~940 000 | -22% | 2,5% |
| 2024 | 780 000 | -17% | 2,0% |
Sources : Notaires de France, FNAIM Conjoncture
Les délais de vente se sont considérablement allongés. Dans les 11 principales métropoles françaises, le délai moyen de commercialisation atteignait 77 jours en mars 2024, contre 59 jours un an plus tôt — soit une augmentation de +30%.
Le choc des taux d’intérêt
La politique monétaire de la Banque Centrale Européenne a profondément modifié les conditions d’accès au crédit immobilier. Les taux moyens des nouveaux crédits à l’habitat (hors renégociations) ont suivi une trajectoire brutale :
- 2021 : 1,1% en moyenne
- Janvier 2024 : 4,17% (pic)
- Octobre 2024 : 3,51%
- Novembre 2024 : 3,38%
Source : Banque de France – Crédits aux particuliers
La BCE a procédé à 4 baisses de son taux directeur en 2024 (juin, septembre, octobre, décembre), amorçant un assouplissement progressif. Ces ajustements ont permis une détente des conditions de financement en fin d’année, mais leur effet sur le volume de transactions reste décalé dans le temps.
La production mensuelle de crédits immobiliers illustre cette dynamique. Après avoir atteint un point bas à 6,9 milliards d’euros en mars 2024, elle a progressivement remonté pour dépasser 10 milliards d’euros en juillet 2024, puis 11,6 milliards en décembre 2024.
Le taux d’usure pour les prêts immobiliers d’une durée supérieure à 20 ans s’établissait à 5,85% au quatrième trimestre 2024. Pour les prêts de 10 à 20 ans, ce seuil atteignait 6,03%. Source : Banque de France
La correction des prix immobiliers
L’ajustement des prix constitue le troisième facteur de déstabilisation du marché. Selon l’INSEE (indices Notaires-INSEE), les prix des logements anciens ont reculé de -3,9% au troisième trimestre 2024 en glissement annuel.
Paris a connu une correction plus marquée. Le prix moyen au mètre carré des appartements parisiens a chuté de -5,5%, passant sous le seuil symbolique des 10 000 euros pour la première fois depuis 2020.
Cette baisse des prix, si elle favorise théoriquement l’accessibilité, génère un attentisme des acheteurs et des vendeurs. Les premiers anticipent des baisses supplémentaires ; les seconds refusent de concrétiser des moins-values sur leurs actifs.
La crise du logement neuf : un effondrement historique
Les chiffres de la promotion immobilière
Le segment de la promotion immobilière traverse une crise d’une intensité inédite. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), l’année 2024 se caractérise par :
- 50 589 logements neufs mis sur le marché (-30,6% vs 2023)
- Un délai d’écoulement des stocks porté à 23 mois
- Des réservations en chute libre
Pascal Boulanger, président de la FPI, a qualifié 2024 d’« année catastrophique » pour la profession.
L’effondrement de la construction
Les données du Service des données et études statistiques (SDES) du ministère de la Transition écologique confirment cette tendance :
- 263 100 logements mis en chantier en 2024, niveau le plus bas depuis les années 1950
- 343 100 permis de construire délivrés sur la période septembre 2023 – août 2024 (-9,5%), plus bas niveau depuis 1992
Plus bas niveau depuis les années 1950. Source : SDES, FPI.
Le secteur de la promotion immobilière a enregistré 246 défaillances d’entreprises en 2024 selon BPCE L’Observatoire, contre moins de 100 par an sur la période 2017-2021.
Profil des agences en difficulté
L’ancienneté n’est plus un bouclier
L’analyse du profil des agences défaillantes révèle une donnée contre-intuitive. Selon Ellisphere, les agences de plus de 15 ans d’existence représentent 27% des défaillances — exactement le même taux que les agences de 6 à 10 ans.
À l’inverse, les structures de 3 à 5 ans affichent un taux de défaillance deux fois inférieur. Cette observation suggère que l’expérience et l’ancienneté, traditionnellement considérées comme des facteurs de résilience, ne protègent plus contre les turbulences du marché.
Les disparités géographiques
La répartition territoriale des défaillances dessine une carte contrastée :
| Région | Évolution défaillances 2024 |
|---|---|
| Île-de-France | +73,3% (676 procédures) |
| Occitanie | +79,8% |
| Nouvelle-Aquitaine | +73,7% |
| Corse | -37,5% |
Source : Ellisphere, mars 2024
L’Île-de-France concentre plus de la moitié des procédures nationales, reflet de la surreprésentation des agences dans cette région et de l’intensité de la correction parisienne.
L’impact sur les réseaux de franchise
Les grands réseaux de franchise n’échappent pas à la crise. Le réseau Orpi a perdu plus de 100 agences sur deux ans, passant de 1 363 à 1 257 points de vente. Century 21 France a enregistré une baisse de -16% de son volume de ventes en 2023.
Ces réseaux subissent un double effet : la défaillance directe d’agences franchisées et le non-renouvellement de contrats de franchise par des entrepreneurs qui choisissent de quitter le secteur.
Le poids des PGE : une bombe à retardement
L’héritage COVID
Les Prêts Garantis par l’État (PGE), déployés massivement pendant la crise sanitaire, constituent désormais un facteur de fragilité pour de nombreuses structures. Selon Bpifrance, 38,4 milliards d’euros de PGE restaient à rembourser en décembre 2024, dont 37 milliards portés par des PME.
Une étude du Conseil d’Analyse Économique (CAE) estime que 7,5% des entreprises ayant souscrit un PGE présentent un risque de défaut. Dans le secteur immobilier, où les marges se sont considérablement réduites, ce risque apparaît plus élevé.
Selon l’enquête du Conseil d’Analyse Économique, 4% des dirigeants craignent de ne pas pouvoir rembourser leur PGE dans les conditions initiales. Ce chiffre monte significativement dans les secteurs exposés à un retournement conjoncturel brutal.
La trésorerie sous tension
La structure financière des agences immobilières les rend particulièrement vulnérables aux à-coups de l’activité. Le modèle économique, fondé sur des honoraires perçus à la transaction, supporte mal les périodes de contraction du marché alors que les charges fixes (loyers, salaires, logiciels métier) demeurent stables.
Les perspectives 2025 : vers une stabilisation ?
Les prévisions de la FNAIM
La FNAIM, par la voix de son président Loïc Cantin, anticipe une reprise progressive de l’activité en 2025. Les projections tablent sur 825 000 transactions (+6% vs 2024), portées par :
- Des taux d’intérêt attendus autour de 3% en moyenne annuelle
- Une stabilisation des prix favorisant le retour des acquéreurs
- Un pouvoir d’achat immobilier en légère progression : +1 m² pour un appartement de 55 m², +3 m² pour une maison de 92 m²
Les défaillances attendues
Les prévisions de défaillances d’entreprises pour 2025 restent préoccupantes à l’échelle nationale :
- 68 000 défaillances tous secteurs confondus selon BPCE L’Observatoire
- 64 500 défaillances selon EY (estimation alternative)
- 240 000 emplois menacés dans les entreprises en difficulté (projection 2025)
Le secteur immobilier, avec 17 538 défaillances dans l’ensemble de la filière immobilier-construction en 2024, restera l’un des plus exposés.
+6% vs 2024, avec des taux autour de 3%. Source : FNAIM, BPCE L’Observatoire.
Le marché locatif : une opportunité stratégique
La pression locative s’intensifie
Tandis que le marché de la transaction s’effondre, le secteur locatif connaît une tension croissante. Selon LocService, le nombre moyen de candidatures par logement mis en location est passé de 3,35 en 2023 à 4,8 en 2024.
Cette pression s’accompagne d’une hausse des loyers de +3,3% sur la période 2024-2025, dans un contexte où l’offre de logements disponibles ne cesse de se réduire.
La gestion locative comme relais de croissance
Face à l’effondrement des transactions, de nombreuses agences immobilières cherchent à développer leur activité de gestion locative. Cette diversification présente plusieurs avantages :
- Revenus récurrents indépendants du cycle transactionnel
- Valorisation du fonds de commerce (coefficient multiplicateur de 2,5 à 3,2 fois les honoraires annuels)
- Fidélisation client sur le long terme
La détention d’une Carte G Carte G Carte professionnelle obligatoire pour exercer l'activité de gestion immobilière et locative (administration de biens). En savoir plus → constitue un prérequis réglementaire pour exercer cette activité. Pour les agences ne disposant pas de cette autorisation ou souhaitant externaliser la gestion opérationnelle, des solutions de nourrice de gestion locative permettent de proposer ce service sans investissement lourd.
Le contexte européen : une crise généralisée
L’Allemagne en première ligne
Le marché immobilier allemand traverse une crise encore plus sévère. Selon les données Destatis relayées par Statista, les défaillances d’entreprises ont atteint 17 814 procédures en 2023 (+23,5% vs 2022).
Les créances douteuses (NPL) du secteur immobilier commercial allemand ont bondi de +56%, passant de 6,2 à 9,7 milliards d’euros. Les prix de l’immobilier commercial européen ont reculé de -17,2% entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024.
Une tendance mondiale
Selon EY, les défaillances d’entreprises en Europe ont progressé de +23% par rapport à la période pré-pandémique, tandis que la hausse mondiale atteint +11%.
Cette synchronisation des difficultés témoigne de l’impact global du resserrement monétaire et de la fin du cycle immobilier haussier qui prévalait depuis 2015.
Synthèse : les enseignements de 2024
L’année 2024 restera comme un point d’inflexion pour le secteur de l’intermédiation immobilière française. Les 1 232 défaillances d’agences traduisent l’incapacité de nombreuses structures à absorber un choc multifactoriel : effondrement des volumes (-36% vs 2021), hausse brutale des taux (de 1,1% à 4,17%), correction des prix (-3,9%) et poids des engagements COVID.
Les perspectives 2025, si elles laissent entrevoir une stabilisation, ne présagent pas d’un retour aux niveaux d’activité antérieurs. Les agences qui traverseront cette crise seront celles qui auront su diversifier leurs sources de revenus, notamment vers la gestion locative, et optimiser leur structure de coûts.
La filière dans son ensemble — transaction, promotion, construction — aura enregistré plus de 17 500 défaillances en 2024, confirmant l’ampleur systémique de cette crise.
Note : Les informations contenues dans cet article sont à jour au 5 décembre 2025 et s’appuient exclusivement sur des sources officielles et institutionnelles (BPCE L’Observatoire, Altares, INSEE, Banque de France, FNAIM, Notaires de France, FPI, SDES, CAE, Bpifrance, EY, Ellisphere, LocService). Les dispositifs économiques et les statistiques évoluent régulièrement. Il est recommandé de vérifier les conditions actuelles auprès des organismes compétents avant toute décision.
Sources utilisées
| Source | URL |
|---|---|
| BPCE L’Observatoire – Défaillances 2024 | https://newsroom.groupebpce.fr/actualites/etude-defaillances-dentreprises-en-france-les-defaillances-de-pme-eti-au-plus-haut-en-2024-b0b3d-7b707.html |
| Altares – Bilan T4 2024 | https://www.altares.com/wp-content/uploads/01-2025_CP-ALTARES-DEFAILLANCES-T4-BILAN-2024.pdf |
| INSEE – Indices Notaires-INSEE T3 2024 | https://www.insee.fr/fr/statistiques/8290502 |
| Banque de France – Crédits aux particuliers | https://www.banque-france.fr/fr/statistiques/credit/credits-aux-particuliers-2024-10 |
| FNAIM – Conjoncture et politique du logement | https://www.fnaim.fr/4331-conjoncture-et-politique-du-logement-de-la-crise-a-la-reprise.htm |
| Notaires de France – Bilan 2024 | https://www.notaires.fr/fr/actualites/bilan-immobilier-de-lannee-2024 |
| FPI – Chiffres promotion T4 2024 | https://fpifrance.fr/presse/les-chiffres-de-la-promotion-privee-au-4e-trimestre-2024-et-bilan-annuel |
| SDES – Construction logements déc. 2024 | https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/construction-de-logements-resultats-fin-decembre-2024-france-entiere |
| CAE – Focus PGE | https://cae-eco.fr/static/pdf/focus-110-pge-241009.pdf |
| Ellisphere – Immobilier 2024 | https://www.ellisphere.com/en/immobilier-en-2024-une-crise-pervasive/ |
| EY – Défaillances France 2024 | https://www.ey.com/fr_fr/newsroom/2025/02/record-de-defaillances-d-entreprises-enregistrees-en-france-en-2024 |
| LocService – Marché locatif 2024 | https://www.locservice.fr/actualites/marche-locatif-france-2024-13074.html |
