Quel statut juridique pour un mandataire immobilier en 2025 ?

Le choix du statut juridique conditionne votre fiscalité, vos cotisations sociales et votre rentabilité en tant que mandataire immobilier. La micro-entreprise convient pour démarrer avec des cotisations de 24,6% du CA et un plafond à 77 700€. L’entreprise individuelle au régime réel optimise les charges au-delà de 50 000€ de CA. Les sociétés (SASU/EURL) protègent votre patrimoine pour les hauts revenus. Ce choix impacte directement vos revenus nets réels et doit s’adapter à votre niveau de formation et d’expertise. Analyse détaillée des 4 options avec simulations chiffrées pour 2025.

Comparatif des 4 statuts juridiques possibles

Vue d’ensemble des options

Les quatre statuts juridiques possibles pour un mandataire immobilier présentent des caractéristiques fondamentalement différentes qui impactent directement votre rentabilité et votre organisation quotidienne.

La micro-entreprise, limitée à 77 700€ de chiffre d’affaires annuel, applique des cotisations de 24,6% directement sur votre CA en 2025. Vous ne pouvez pas déduire vos frais réels mais bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 34%. Sa création est gratuite et sa comptabilité reste simplifiée au maximum.

L’entreprise individuelle au régime réel n’impose aucun plafond de chiffre d’affaires et permet la déduction intégrale de vos frais professionnels. Les cotisations sociales représentent 45 à 50% de votre bénéfice après charges. La création reste gratuite mais la comptabilité devient complète avec obligation de bilan annuel.

La SASU offre également un CA illimité avec déduction totale des frais. Les cotisations sociales s’élèvent à 75-80% de votre rémunération mais vous bénéficiez du statut d’assimilé salarié. La création coûte entre 500 et 1500€ et nécessite une comptabilité rigoureuse.

L’EURL propose des conditions similaires à l’entreprise individuelle avec 45% de cotisations sur la rémunération du gérant. Le coût de création et les obligations comptables s’alignent sur ceux de la SASU.

La micro-entreprise : simplicité et démarrage rapide

Fonctionnement et cotisations 2025

La micro-entreprise reste le statut privilégié des mandataires débutants avec 70% des nouvelles créations. Les cotisations sociales s’élèvent à 24,6% du chiffre d’affaires en 2025, augmentant à 25,6% en 2026 suite à l’ouverture des droits à la retraite complémentaire.

Ces cotisations couvrent l’intégralité de votre protection sociale. L’assurance maladie-maternité vous garantit le remboursement de vos frais de santé et des indemnités en cas de congé maternité ou paternité. Les indemnités journalières compensent partiellement votre perte de revenus en cas d’arrêt maladie. La retraite de base et complémentaire, nouvellement intégrée, vous constitue des droits pour votre future pension. L’invalidité-décès protège vous et vos proches en cas d’accident de la vie. Les allocations familiales participent au financement du système de prestations familiales, la CSG/CRDS contribue au financement de la protection sociale, et la formation professionnelle alimente vos droits CPF.

Le paiement s’effectue mensuellement ou trimestriellement sur le CA encaissé. Aucune charge si vous ne réalisez aucun chiffre d’affaires, contrairement aux autres statuts imposant des cotisations minimales.

Avantages et limites

La création s’effectue instantanément et gratuitement via le Guichet unique INPI, vous permettant de démarrer votre activité sans délai. La comptabilité reste ultra-simplifiée avec uniquement un livre des recettes à tenir, éliminant le besoin d’un expert-comptable. Vous bénéficiez de la franchise en base de TVA jusqu’à 36 800€ de CA, simplifiant vos facturations. Le versement libératoire de l’impôt sur le revenu, moyennant 2,2% supplémentaires, vous évite les mauvaises surprises fiscales. C’est le statut idéal pour tester le métier sans risque financier.

Le plafond de 77 700€ de CA annuel constitue cependant une limitation rapidement atteinte avec seulement 6 à 8 bonnes ventes dans l’année. L’impossibilité de déduire les frais réels vous pénalise si vos charges dépassent l’abattement forfaitaire de 34%. Les cotisations calculées sur le CA et non sur le bénéfice augmentent mécaniquement votre pression fiscale. L’image moins professionnelle de la micro-entreprise peut rebuter certains clients fortunés qui préfèrent traiter avec des sociétés. Enfin, vous ne pouvez pas optimiser votre rémunération via un arbitrage entre salaire et dividendes comme le permettent les sociétés.

Simulation chiffrée micro-entreprise

Cas pratique : 60 000€ de CA annuel

Calcul du revenu net :

• Chiffre d’affaires : 60 000€
• Cotisations sociales (24,6%) : 14 760€
• Revenu avant impôt : 45 240€
• Base imposable après abattement 34% : 39 600€
• Impôt sur le revenu (TMI 11%) : ~3 000€
• Revenu net après impôt : ~42 240€

Si vos frais réels dépassent 20 400€ (34% de 60 000€), vous perdez en rentabilité par rapport au régime réel.

L’entreprise individuelle au régime réel : optimisation fiscale

Mécanisme et calcul des cotisations

Au régime réel, vous déclarez votre chiffre d’affaires puis déduisez l’ensemble de vos charges professionnelles pour déterminer votre bénéfice imposable. Les cotisations sociales représentent 45 à 50% de ce bénéfice.

Vous pouvez déduire l’intégralité de vos frais professionnels réels pour optimiser votre base imposable. Les frais de déplacement représentent un poste majeur avec 0,60€/km en 2025 ou les frais réels si vous optez pour cette solution. Les dépenses de communication et marketing incluent la création et maintenance de votre site web, vos cartes de visite et toute publicité engagée pour développer votre activité. Les formations professionnelles sont intégralement déductibles, qu’il s’agisse des 42 heures obligatoires ou de formations complémentaires. Les assurances nécessaires à votre activité, notamment la RC Pro et l’assurance de votre véhicule professionnel, viennent réduire votre bénéfice imposable. Les frais de téléphonie et internet professionnels sont également déductibles, ainsi qu’une quote-part de votre domicile si vous y avez installé votre bureau (loyer ou amortissement, charges). Les honoraires d’expert-comptable constituent une charge déductible qui s’autofinance partiellement via l’économie d’impôt générée. Enfin, les cotisations sociales de l’année N-1 viennent mécaniquement réduire votre base imposable de l’année en cours.

Cette déductibilité intégrale optimise significativement votre base imposable si vos charges sont élevées.

Protection patrimoniale depuis 2022

La réforme de février 2022 instaure une séparation automatique entre patrimoine personnel et professionnel. Votre résidence principale et vos biens personnels sont protégés des créanciers professionnels, sauf renonciation expresse.

Cette évolution majeure élimine le principal inconvénient historique de l’entreprise individuelle, la rendant aussi sécurisante qu’une société pour votre patrimoine privé.

Simulation chiffrée EI régime réel

Cas pratique : 100 000€ de CA annuel avec 30 000€ de frais

Calcul du revenu net :

• Chiffre d’affaires : 100 000€
• Charges déductibles : 30 000€
• Bénéfice avant cotisations : 70 000€
• Cotisations sociales (45%) : 31 500€
• Bénéfice après cotisations : 38 500€
• Impôt sur le revenu (TMI 30%) : ~8 500€
• Revenu net après impôt : ~30 000€

Les cotisations étant déductibles, elles réduisent mécaniquement votre base imposable, créant un effet d’optimisation.

La SASU : protection maximale et statut assimilé salarié

Le régime social du président

En SASU, vous bénéficiez du statut d’assimilé salarié avec affiliation au régime général. Les cotisations totalisent 75 à 80% de votre rémunération nette (environ 82% du net pour obtenir le brut).

Cette charge élevée finance une protection sociale optimale. Votre retraite se constitue dans de meilleures conditions qu’en régime indépendant avec des trimestres validés plus facilement. Les indemnités journalières en cas d’arrêt maladie débutent dès le 4e jour, contre 7 jours pour les indépendants. La couverture accidents du travail vous protège intégralement en cas d’accident professionnel. Vous pouvez même prétendre aux allocations chômage sous certaines conditions, soit via Pôle Emploi après avoir cotisé, soit via une assurance chômage privée spécifique aux dirigeants.

Spécificité importante : si vous ne vous versez aucun salaire, vous ne payez aucune cotisation mais ne vous constituez aucun droit.

Optimisation via les dividendes

La SASU permet d’arbitrer entre rémunération et dividendes selon vos besoins :

Taxation des dividendes (flat tax 30%) :

• Prélèvements sociaux : 17,2%
• Impôt sur le revenu : 12,8%
• Total : 30% (ou option barème progressif si avantageux)

Cette flexibilité optimise votre fiscalité globale, particulièrement pour les hauts revenus où le cumul charges sociales + IR sur salaire dépasse largement 30%.

Simulation chiffrée SASU

Cas pratique : 150 000€ de CA avec stratégie mixte salaire/dividendes

Option 1 – Tout en salaire :

• Salaire net souhaité : 60 000€
• Salaire brut nécessaire : ~88 000€
• Charges patronales + salariales : ~70 000€
• Coût total entreprise : 158 000€ (impossible)

Option 2 – Mixte optimisé :

• Salaire net : 30 000€ (brut ~44 000€, coût total ~75 000€)
• Bénéfice après salaire et charges : 55 000€
• IS (15% jusqu’à 42 500€) : 7 750€
• Dividendes nets distribués : 47 250€
• Flat tax 30% : 14 175€
• Dividendes nets perçus : 33 075€
• Revenu total net : 63 075€

L’EURL : compromis entre protection et charges

Spécificités du gérant majoritaire

Le gérant majoritaire d’EURL relève du régime des travailleurs indépendants avec des cotisations de 45% de la rémunération, similaires à l’entreprise individuelle.

Différence majeure avec la SASU : les dividendes dépassant 10% du capital social sont soumis aux cotisations sociales, limitant l’optimisation possible.

Avantages fiscaux spécifiques

L’EURL offre des options fiscales intéressantes qui compensent partiellement le désavantage sur les dividendes. Vous pouvez choisir entre l’impôt sur les sociétés ou rester à l’impôt sur le revenu selon votre situation. La déduction des frais de gérance permet d’optimiser la rémunération du dirigeant. L’amortissement d’un véhicule de société offre des économies substantielles, particulièrement sur des véhicules professionnels. La constitution de réserves défiscalisées permet de lisser la fiscalité sur plusieurs exercices et de préparer les investissements futurs.

Ces leviers compensent partiellement le désavantage sur les dividendes par rapport à la SASU.

Simulation chiffrée EURL

Cas pratique : 120 000€ de CA avec 25 000€ de charges

Calcul avec rémunération de 50 000€ :

• Bénéfice avant rémunération : 95 000€
• Rémunération gérant : 50 000€
• Cotisations sociales (45%) : 22 500€
• Bénéfice après rémunération : 22 500€
• IS (15%) : 3 375€
• Dividendes distribuables : 19 125€
• Cotisations sur dividendes (au-delà de 10% du capital) : ~8 500€
• Revenu net total : ~55 000€

Guide de décision selon votre situation

Le choix du statut doit s’aligner avec vos objectifs de revenus et votre phase de développement. Notre analyse des salaires réels par profil et expérience vous permet d’identifier votre situation actuelle et d’anticiper vos besoins.

Profil débutant (0-2 ans)

La micro-entreprise constitue le choix optimal pour les débutants dans plusieurs situations. Si votre CA prévisionnel reste inférieur à 50 000€ la première année, ce statut offre le meilleur équilibre simplicité-rentabilité. Avec peu de frais professionnels, typiquement moins de 25% de votre chiffre d’affaires, l’abattement forfaitaire de 34% reste avantageux. Pour ceux qui souhaitent tester le métier sans engagement définitif, cette forme juridique permet un démarrage immédiat sans risque. La simplicité administrative vous libère du temps pour vous concentrer sur le développement commercial plutôt que sur la gestion comptable. Enfin, l’absence de budget pour un expert-comptable les premiers mois rend ce statut particulièrement adapté au démarrage.

Le basculement vers l’entreprise individuelle au régime réel devient pertinent dans plusieurs cas de figure. L’approche du plafond de 77 700€ impose naturellement ce changement pour éviter le dépassement. Si vos frais professionnels dépassent régulièrement 34% de votre CA, la déduction des charges réelles devient plus avantageuse que l’abattement forfaitaire. La volonté d’optimiser votre fiscalité en déduisant l’intégralité de vos dépenses professionnelles justifie également cette évolution.

Profil confirmé (2-5 ans)

L’entreprise individuelle au régime réel devient le statut de prédilection des mandataires confirmés dans plusieurs configurations. Avec un CA stabilisé entre 50 000€ et 100 000€, ce régime offre le meilleur compromis entre charges sociales et optimisation fiscale. Si vos charges professionnelles sont importantes, notamment avec un véhicule dédié à l’activité et des investissements marketing conséquents, la déduction intégrale de ces frais améliore significativement votre rentabilité nette. L’absence de besoin de lever des fonds ou de faire entrer des investisseurs rend la création d’une société moins pertinente. Enfin, pour ceux qui préfèrent la simplicité d’une structure unipersonnelle à la complexité d’une société, l’EI reste le choix naturel.

La création d’une SASU se justifie pour les mandataires confirmés recherchant des avantages spécifiques. La recherche de la meilleure protection sociale possible, avec notamment une retraite plus favorable et des indemnités journalières dès le 4e jour d’arrêt, constitue un argument majeur. Si vous envisagez d’associer un collaborateur ou un investisseur dans le futur, la structure sociétale facilite grandement cette évolution. L’image « société » peut être valorisée par une clientèle haut de gamme ou des partenaires institutionnels. Avec un CA dépassant 100 000€, l’optimisation entre salaire et dividendes devient suffisamment intéressante pour compenser les charges sociales élevées.

Profil expert (5+ ans)

Certains mandataires expérimentés choisissent de rester en entreprise individuelle pour des raisons pragmatiques. La satisfaction du niveau de protection patrimoniale, notamment depuis la réforme de 2022 qui sépare automatiquement les patrimoines personnel et professionnel, élimine le principal argument en faveur de la société. Avec des charges professionnelles élevées qui optimisent naturellement le bénéfice imposable, le régime réel reste fiscalement performant. L’absence de projet de revente ou de transmission de l’activité rend la création d’une société moins pertinente, d’autant que la simplicité administrative de l’EI permet de consacrer plus de temps au développement commercial.

La transformation en société devient stratégique pour les experts envisageant de nouvelles perspectives. La préparation d’une transmission ou cession d’activité nécessite une structure sociétale plus facilement valorisable et transmissible. L’association de collaborateurs ou de mandataires juniors s’organise plus efficacement au sein d’une société avec répartition claire du capital. La création d’une holding permet d’optimiser la fiscalité sur plusieurs structures et de réinvestir les bénéfices. Enfin, le développement vers une vraie agence avec obtention de la carte T s’appuie naturellement sur une structure sociétale crédible.

Stratégie d’évolution progressive

Phase 1 : Démarrage en micro (0-18 mois)

Cette première phase vise à tester le métier sans risque financier excessif tout en construisant progressivement votre portefeuille clients. L’objectif est d’atteindre 30 000 à 50 000€ de chiffre d’affaires pour valider la viabilité de votre activité et votre capacité à générer des revenus réguliers dans l’immobilier.

La création gratuite et immédiate de votre micro-entreprise vous permet de démarrer sans délai administratif. Vous devez concentrer 100% de votre énergie sur le développement commercial, la prospection et la prise de mandats. Durant cette période, il est crucial d’épargner au minimum 30% de vos revenus pour constituer une réserve de trésorerie qui sécurisera votre transition vers un statut plus complexe.

Phase 2 : Passage au réel (18-36 mois)

Le passage au régime réel s’impose naturellement lorsque vous approchez du plafond de 77 700€ ou que vos frais professionnels dépassent 20 000€ annuels, rendant la déduction réelle plus avantageuse que l’abattement forfaitaire. La stabilisation de votre activité avec des revenus réguliers justifie également cette évolution vers une structure plus sophistiquée.

Cette phase correspond généralement au passage de 30 000€ à 60 000€ de CA, période analysée dans notre guide sur l’évolution des salaires dans le temps.

L’accompagnement par un expert-comptable devient essentiel pour maximiser les déductions fiscales et optimiser votre base imposable. C’est le moment d’investir dans des outils professionnels performants qui amélioreront votre productivité. La constitution d’une épargne de sécurité équivalente à 6 mois de charges fixes sécurise votre activité. Enfin, la formation continue vous permet de monter en compétences et d’accéder à des segments de marché plus rémunérateurs.

Phase 3 : Création société (3-5 ans)

La création d’une société devient pertinente lorsque votre CA dépasse stablement 100 000€ annuels avec une visibilité sur plusieurs mois. La volonté de structurer votre activité pour la pérenniser et la développer justifie les contraintes administratives supplémentaires. Les projets de développement comme l’association avec d’autres mandataires ou l’évolution vers une agence traditionnelle nécessitent ce cadre juridique.

L’image professionnelle renforcée par une structure sociétale rassure les clients fortunés et facilite les partenariats institutionnels. L’optimisation fiscale maximale devient possible grâce à l’arbitrage entre rémunération et dividendes selon vos besoins personnels et la situation de l’entreprise. Cette structuration prépare efficacement une future transmission ou association en valorisant votre portefeuille d’activité.

Les erreurs à éviter

Erreur n°1 : Choisir la SASU trop tôt

Créer une SASU avec moins de 80 000€ de CA génère des charges disproportionnées. Les cotisations de 75-80% sur la rémunération absorbent la trésorerie nécessaire au développement.

Erreur n°2 : Rester en micro au-delà du raisonnable

Dépasser 60 000€ de CA en micro-entreprise avec des frais importants fait perdre des milliers d’euros d’optimisation fiscale annuellement.

Erreur n°3 : Négliger l’accompagnement comptable

Tenter d’économiser 1 500€ d’expert-comptable peut coûter 5 000€ de redressement fiscal ou de déductions manquées.

Erreur n°4 : Confondre trésorerie et bénéfice

Sortir tout le cash de l’entreprise empêche l’investissement et fragilise la structure face aux périodes creuses. Les mandataires qui réussissent maintiennent 3-6 mois de charges en réserve, comme détaillé dans notre analyse des revenus réels du métier.

Les aspects pratiques du changement

Passer de micro à EI réel

Le passage au régime réel s’effectue automatiquement si vous dépassez le plafond de 77 700€ durant deux années consécutives. Vous pouvez également opter volontairement pour ce régime via un simple formulaire déposé au Guichet unique. L’adhésion à un centre de gestion agréé vous octroie une réduction d’impôt et évite la majoration de 25% de votre bénéfice imposable. La mise en place d’une comptabilité complète devient alors obligatoire avec tenue des livres réglementaires.

La transition génère des frais nouveaux qu’il faut anticiper. L’expert-comptable représente 800 à 2000€ annuels selon la complexité de votre activité et le niveau d’accompagnement souhaité. Un logiciel comptable professionnel coûte 30 à 50€ mensuels pour la gestion quotidienne. Une formation comptable de base, prise en charge par l’AGEFICE à hauteur de 500€, vous permet de comprendre les mécanismes essentiels et de dialoguer efficacement avec votre comptable.

Créer une société en cours d’activité

La transformation de votre entreprise individuelle en société suit un processus structuré. La rédaction des statuts, étape fondamentale, peut être confiée à un avocat spécialisé ou réalisée via une plateforme juridique en ligne pour un coût de 500 à 1500€. Le dépôt du capital social, bien que symboliquement possible à 1€, gagne en crédibilité avec un montant de 1000 à 5000€ qui rassure vos partenaires. La publication de l’annonce légale obligatoire dans un journal habilité coûte 150 à 250€ selon la longueur du texte. L’immatriculation au RCS finalise la création pour 40€ de frais de greffe. Le transfert de votre portefeuille clients s’effectue ensuite par avenant aux mandats existants.

La transformation préserve votre historique professionnel. Votre numéro SIRET est maintenu avec l’ajout de digits supplémentaires identifiant la nouvelle structure. L’ancienneté RSAC est conservée, valorisant votre expérience auprès des clients. L’attestation d’habilitation est automatiquement transférée à la nouvelle entité juridique sans interruption de votre capacité d’exercice.

Tableau récapitulatif des seuils de rentabilité

Conclusion : un choix évolutif, pas définitif

Le statut juridique optimal évolue avec votre activité. Démarrer en micro-entreprise pour tester le métier, passer au régime réel pour optimiser les charges, puis créer une société pour structurer le développement constitue un parcours classique et pertinent.

L’erreur serait de voir ce choix comme définitif. Les mandataires qui réussissent adaptent leur structure juridique à leur croissance, optimisant ainsi leur rentabilité à chaque étape. Les revenus moyens par niveau d’expérience montrent clairement l’intérêt d’adapter son statut à son CA.

Avec les bonnes décisions au bon moment, vous pouvez améliorer votre revenu net de 15 à 25% à chiffre d’affaires équivalent. Sur une carrière, cela représente des dizaines de milliers d’euros d’écart. La formation continue sur ces aspects juridiques et fiscaux constitue un investissement rentable pour optimiser vos choix.

Pour une vision globale du métier et des revenus selon les statuts, consultez notre guide complet pour devenir mandataire immobilier.

Quel statut juridique pour un mandataire immobilier en 2025 ?